2010 QCCQ 11045, 2010 QCCQ 11045

Di Matteo c. Boies 2010 QCCQ 11045 COUR DU QUÉBEC Petites créances CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-020876-080 DATE : 11 janvier 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JACQUES LACHAPELLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ PAOLO DI MATTEO et SANDRO DI MATTEO

Partie demanderesse c. JOCELYNE BOIES

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT RECTIFIÉ ______________________________________________________________________ [ 1 ] CONSIDÉRANT QUE le soussigné a rendu jugement dans le présent dossier le 7 décembre 2010. [ 2 ] CONSIDÉRANT QUE le jugement condamne au paiement des frais judiciaire. [ 3 ] CONSIDÉRANT QUE par inadvertance le soussigné a omis d'inclure la somme de 33,00 $ pour les frais de la requête amendée. [ 4 ] CONSIDÉRANT QU'il y a lieu de corriger ce jugement en vertu de l'article 475 C.p.c. [ 5 ] Le Tribunal corrige ainsi les conclusions du jugement. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : CONDAMNE la

partie défenderesse à payer à la

partie demanderesse la somme de 1 928,74 $ avec intérêts au taux légal de 5 % l'an, et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter de l'assignation, ainsi que les frais judiciaires au montant de 159 $. __________________________________ Jacques Lachapelle Juge à la Cour du Québec Date d’audience : 16 novembre 2010 Di Matteo c. Boies 2010 QCCQ 11045 COUR DU QUÉBEC Petites créances CANADA PROVINCE DE QUÉBEC

DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-020876-080 DATE : 7 décembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JACQUES LACHAPELLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ PAOLO DI MATTEO et SANDRO DI MATTEO

Partie demanderesse c. JOCELYNE BOIES

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [1] Les demandeurs réclament à la défenderesse 5 471,65 $ pour remédier aux vices cachés dont était affectée la propriété achetée de la défenderesse. [2] Les demandeurs ont acheté de la défenderesse sa résidence pour un montant de 210 000 $. Cette propriété est voisine de la maison familiale où ont habité les demandeurs. [3] Avant l'achat, les demandeurs et leurs parents ont visité la maison à plusieurs reprises. Ils n'ont rien noté d'anormal.

Ils n'ont pas procédé à une inspection par un expert, le conjoint de la défenderesse, Michel Tremblay, n'en voyait pas la nécessité. [4] Le 21 décembre 2006, la défenderesse déménage et laisse les clés de la propriété dans la boite à lettres. Ce même jour, elle écrit à la mère des demandeurs.

Elle se plaint du fait qu'on lui a réclamé un loyer et lui fait part qu'elle a changé et payé pour le remplacement du moteur de la fournaise. [5] Lorsqu'ils prennent possession de la maison, les demandeurs sont frappés par une forte odeur qui, selon eux, était masquée par un purificateur d'air lors de leur visite préachat. [ 6 ] Au cours du mois de janvier 2007, le système de chauffage ne dégage suffisamment pas de chaleur. Les demandeurs font appel à trois spécialistes en chauffage. [ 7 ] Le 11 janvier 2007, un expert en système de chauffage dépose une soumission pour le remplacement de la fournaise.

Cette soumission est acceptée le 15 janvier. Le 19 janvier 2007, les demandeurs écrivent à la défenderesse pour s'enquérir de la date des travaux de réfection des égouts.

À ce moment, il n'est aucunement question des problèmes de chauffage. [ 8 ] Après vérification du système, on constate que les conduits d'air sont complètement obstrués par la saleté et qu'un conduit n'était pas branché et que le filtre électronique n'était pas fonctionnel. [ 9 ] Ils procèdent alors au nettoyage le 24 janvier et au remplacement de la fournaise le 30 janvier 2007. [ 10 ] Il est à noter que la défenderesse avait changé, peu de temps avant son départ, le moteur de la fournaise de toute évidence parce que celui-ci ne fonctionnait pas adéquatement. [ 11 ] Peu après le 21 décembre 2006, les défendeurs constatent que la porte patio ne verrouille pas.

Une pièce de bois sert à barrer la porte. Il est en preuve que les demandeurs, lors de leur visite préachat, n'ont pas constaté cet état de fait. Un expert estime (3 avril 2007) que la porte patio doit être remplacée ce qui est fait le 14 mai 2007. [ 12 ] Peu de temps après la prise de possession, les parents des demandeurs perçoivent sous une toile de plastique placée près de l'escalier une odeur de moisissure et une plaque d'eau. En janvier 2007, lors de plusieurs pluies, l'eau s'infiltrait à cet endroit.

Ils ont alors, après plusieurs recherches, découvert qu'une fissure de 4' pieds de haut laissait couler l'eau. Ainsi, des infiltrations d'eau se sont

produites sur plusieurs jours en janvier et en mars. [ 13 ] Le 5 avril 2007, les demandeurs mandatent un avocat qui rédige une mise en demeure dénonçant : - des problèmes de chauffage; - la défectuosité de la porte patio; - des infiltrations d'eau. [ 14 ] Ils réclament alors un dédommagement de 3 677,24 $. [ 15 ] Dans cette mise en demeure, l'avocat invite la défenderesse à inspecter les lieux et corriger les infiltrations d'eau . [ 16 ] Le 18 février 2008, les demandeurs adressent une lettre à la défenderesse où ils dénoncent les problèmes d'infiltration d'eau et les invitent à venir vérifier sur place l'état de la situation. [ 17 ] Le 2 décembre 2008, devant le refus de la défenderesse de donner suite à la mise en demeure, les demandeurs déposent le présent recours où ils réclament les montants suivants pour les différents vices qu'ils ont dû corriger : A- Chauffage : Fournaise 498,53 $ - Branchement des conduits 797,65 $ B- Ventilation Nettoyage 427,31 $ C- Revêtement 1 421,00 $ D- Porte patio 566,68 $ E- Fissures escalier 284,88 $ F- Fissures au garage 660,66 $ [ 18 ] Le 11 mars 2009, les demandeurs adressent une nouvelle dénonciation à la défenderesse.

Cette fois, il s'agit d'une nouvelle infiltration d'eau dans le garage. Ils invitent la défenderesse à venir vérifier l'état des lieux. [ 19 ] Le 28 octobre 2010, ils déposent une requête amendée où ils réclament 5 4 71,65 $ Décision [ 20 ] Avant d'examiner chacun des éléments de la réclamation des demandeurs, il convient d'établir quelques principes que l'on retrouve au Code civil du Québec et à la doctrine et qui traitent plus spécialement des problèmes soulevés par la présente demande. [ 21 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec décrit ainsi les vices cachés : “Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 22 ] Il ressort de cet

article deux conditions qui s'appliquent au présent dossier. [ 23 ] Les vices doivent être graves au point où les vendeurs n'auraient pas acheté ou auraient acheté à un prix moindre s'il les avaient connus. [ 24 ] Par ailleurs, le vice est celui qui n'aurait pu être détecté par un acheteur prudent et diligent. [ 25 ] Enfin, et c'est l'une des conditions de forme importante pour réussir dans une poursuite ( art. 1739 C.c.Q .) : « L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte.

Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. »

A) Les problèmes de chauffage : Conduit d'air – Fournaise – Nettoyage du système [ 26 ] Ceux-ci se sont manifestés dès le mois de janvier. Au cours de janvier 2007, les demandeurs ont fait appel à trois spécialistes. On a procédé aux réparations à la fin de janvier sans qu'aucune dénonciation ne soit envoyée à la défenderesse; l'

article 1739 du Code civil du Québec cité plus haut prévoit précisément cette obligation. [ 27 ] La jurisprudence a depuis longtemps établi qu'une mise en demeure préalable dans un délai raisonnable pour permettre au vendeur de vérifier le bien-fondé des prétentions de l'acheteur et, le cas échéant, procéder aux réparations. L'absence d'une telle mise en

demeure est fatale au recours et constitue une fin de non-recevoir à l'action dirigée par l'acheteur. [ 28 ] Certes, l'on peut comprendre qu'il y avait au mois de janvier une certaine urgence à procéder aux travaux qui ont été effectués cependant, à la fin janvier. Durant le mois de janvier, les demandeurs ont cependant pu consulter trois experts dans le domaine dont un a fait rapport le 11 janvier.

Les demandeurs auraient eu amplement le temps d'informer la défenderesse du problème de chauffage avant de procéder aux réparations. [ 29 ] Les demandeurs insistent sur le fait que la défenderesse a changé le moteur de la fournaise peu de temps avant la vente alors qu'elle était encore locataire. On ne peut inférer qu'elle connaissait les problèmes de saleté des conduits et de raccordement des tuyaux.

Si tel avait été le cas, au lieu de changer le moteur de la fournaise pour corriger le problème, elle aurait plutôt fait nettoyer les conduits. [ 30 ] De toute façon, tous ces faits n'empêchaient pas les demandeurs de dénoncer ces problèmes, d'autant plus qu'ils avaient été informés le 21 décembre que la demanderesse avait changé le moteur de la fournaise. [ 31 ] À défaut d'une dénonciation de ces problèmes dans un délai raisonnable, il n'y a pas lieu de faire droit à cette réclamation.

B) La porte patio : [ 32 ] Les demandeurs écrivent dans leur requête à la Cour : « Quelques jours après le 21 décembre, nos parents se rendirent compte que la porte patio ne verrouillait pas. L'angle de la fermeture au bas de celle-ci ne permettait pas la fermeture du verrou; un morceau de bois servait de serrure.

Lors de la vente avant l'offre d'achat, nos parents ont eu l'occasion d'ouvrir la porte et tout semblait en ordre. » [ 33 ] Le 5 avril 2007, les demandeurs dénoncent le problème à la défenderesse qui nie toute responsabilité par l'intermédiaire de son avocat, le 24 avril. [ 34 ] Les travaux ont été exécutés le 14 mai. [ 35 ] Le témoignage des parents démontre que malgré qu'ils aient vérifié la porte patio lors d'un examen préachat, que c'est peu de temps après l'achat que la porte patio montrait des signes de mauvais fonctionnement. [ 36 ] Il y a tout lieu de croire qu'elle était défectueuse avant l'achat et qu'un examen par un acheteur prudent et diligent comme l'ont fait les acheteurs ou leurs parents, sans avoir besoin de recourir à un expert ( art. 1726 C.c.Q .) n'a pas permis de découvrir le problème. [ 37 ] Il s'agit d'un vice caché, les demandeurs, compte tenu de l'âge de la construction, une cinquantaine d'années, ont réduit du tiers leur réclamation pour le remplacement de la porte patio.

C'est du deux tiers qu'ils auraient dû la réduire. Le Tribunal fixe le montant de la réclamation à 497,30 $.

C) Les fissures : [ 38 ] Les écoulements d'eau sont apparus sous l'escalier du sous-sol. Si comme le prétend la défenderesse, des objets étaient entreposés à cet endroit, les demandeurs n'ont pu vérifier l'état des lieux. Il y a donc lieu de croire qu'il s'agit de vices cachés qui n'ont pu être détectés avant l'achat. D'autres infiltrations ont été constatées dans le garage au mois de mars 2009, tout comme les précédentes, ces fissures étaient cachées. [ 39 ] En ces deux occasions, les demandeurs semblent avoir compris l'obligation de dénoncer le problème avant d'effectuer des travaux.

Ainsi, ils ont fait parvenir une mise en demeure le 18 février 2008 et le 11 mars 2009. [ 40 ] Bien que les coûts peu élevés de ces travaux peuvent démontrer que ces vices sont mineurs, il reste que compte tenu de leur nature, ils sont graves et risquaient d'affecter la qualité de la propriété. [ 41 ] Pour réparer ces fissures, les demandeurs ont exécuté ou fait exécuter certains travaux dont un traitement à l'époxy. Ces coûts de réparations apparaissent des plus raisonnables, il y a lieu de les accorder en totalité, soit 1 431,44 $. Le total de la réclamation des demandeurs s'élève à 1 928,74 $.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 42 ] ACCUEILLE partiellement la demande de la

partie demanderesse; [ 43 ] CONDAMNE la

partie défenderesse à payer à la

partie demanderesse la somme de 1 928,74 $ avec intérêts au taux légal de 5 % l'an, et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter de l'assignation, ainsi que les frais judiciaires au montant de 126 $. __________________________________ Jacques Lachapelle Juge à la Cour du Québec

Date d’audience : 16 novembre 2010