2016 QCCQ 9546, 2016 QCCQ 9546

Nguyen c. Tang 2016 QCCQ 9546 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d'appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N°: 500-80-032596-166 DATE : Le 9 septembre 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE VINCENZO PIAZZA, J.C.Q. ______________________________________________________________________ DUC THU NGUYEN

Partie requérante c. NGUON SE TANG

Partie intimée et LA RÉGIE DU LOGEMENT

Partie mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Monsieur Nguyen demande la permission d’appeler de décisions de la Régie du logement (la « Régie ») rendues le 10 novembre 2015 et le 15 janvier 2016 dans le dossier 238738 31 20150924.

La décision du 10 novembre 2015 accueille la demande de monsieur Tang en résiliation de bail, ordonne l’expulsion de monsieur Nguyen et de tous les occupants du logement visé par ce bail et condamne monsieur Nguyen à payer à monsieur Tang des arrérages de loyer de 780 $, avec intérêts et frais. La décision du 15 janvier 2016 rejette la demande de monsieur Nguyen en rétractation de celle du 10 novembre 2015. [ 2 ] La décision du 10 novembre 2015 est fort

sommaire. Le régisseur y énonce que le loyer mensuel est de 720 $ et il conclut que la résiliation du bail est justifiée puisque le locataire est en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer. [ 3 ] La décision du 15 janvier 2016 rappelle que la rétractation n’est pas un appel, ni l’occasion de compléter une preuve insuffisante ou mal présentée. [ 4 ] Monsieur Nguyen soumet que la Régie l’a privé de son droit à une défense pleine et entière et violé les règles de justice naturelle.

Il considère que la Régie a excédé sa compétence et permis à monsieur Tang de faire indirectement ce qu’il ne pouvait faire directement. [ 5 ] Monsieur Nguyen explique que le bail est conclu en 2011 pour un loyer mensuel de 675 $ [1] . À l’occasion de chacune des reconductions annuelles de ce bail pour les années 2012, 2013 et 2014, le loyer mensuel est augmenté de 10 $.

Pour le terme du 1 er juillet 2014 au 30 juin 2015, le loyer est donc de 705 $ par mois. [ 6 ] En mars 2015, monsieur Tang donne à monsieur Nguyen un avis d’augmentation du loyer mensuel de 15 $, le portant ainsi à 720 $ pour le terme du 1 er juillet 2015 au 30 juin 2016 [2] . Monsieur Nguyen reçoit cet avis le 12 mars 2015. [ 7 ] Monsieur Nguyen s’oppose à cette augmentation par courrier recommandé adressé à monsieur Tang le 22 mars 2015. Or, cet envoi n’est pas réclamé par monsieur Tang et est donc retourné à monsieur Nguyen le 15 avril 2015 [3] .

Monsieur Nguyen soutient qu’il tente par la suite de remettre cet avis à monsieur Tang en mains propres, ce que ce dernier refuse systématiquement [4] . [ 8 ] Monsieur Nguyen produit huit (8) chèques de 705 $ chacun, encaissés par monsieur Tang, apparemment sans protestation, en paiement des loyers de mars à octobre 2015 [5] . [ 9 ] Le 24 septembre 2015, monsieur Tang introduit sa demande en résiliation de bail et recouvrement d’arrérages de loyer [6] . Cette demande n’est pas précédée d’une mise en demeure.

Monsieur Nguyen dit ne pas l’avoir reçue avant l’audience et apprendre qu’une demande est dirigée contre lui seulement lorsqu’il reçoit, le 22 octobre 2015, un avis de la Régie l’informant qu’elle sera entendue le 4 novembre 2015 [7] . ANALYSE [ 10 ] À la date d’introduction du recours de monsieur Tang à la Régie, les loyers faisant l’objet du retard pour lequel il demande la résiliation du bail s’élèvent à 45 $ [8] .

Ils consistent donc uniquement en l’augmentation de 15 $ par mois pour juillet, août et septembre 2015, comme le représentant de monsieur Tang le reconnaît d’ailleurs sans ambages à l’audience devant la Régie [9] .

[11] D’entrée de jeu et tout au long de cette audience, qui dure moins de 30 minutes, il est clair que tout le litige concerneuniquement cette augmentation de loyer et le fait que monsieur Tang n’a pas reçu l’opposition de monsieur Nguyen. [12] Dès lors, la Régie ne pouvait pas, comme elle le fait sans autre explication au paragraphe 2 de sa décision du 10 novembre2015, déclarer « [qu’il] s’agit d’un bail se terminant le 30 juin 2016 au loyer mensuel de 720 $, payable le premier jour de chaque mois »et se baser uniquement sur un retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer pour résilier le bail. [13] Le litige entre les parties ne portait pas sur un simple retard de plus de trois semaines dans le paiement du loyer.

En fait, comptetenu des articles 1945 et 1947 du Code civil du Québec, la seule question qui se posait était de savoir si l’augmentation de loyer de 15 $par mois était entrée en vigueur ou non : 1945. Le locataire qui refuse la modification proposée par le locateur est tenu, dans le mois de la réception de l’avis de modification dubail, d’aviser le locateur de son refus ou de l’aviser qu’il quitte le logement; s’il omet de le faire, il est réputé avoir accepté lareconduction du bail aux conditions proposées par le locateur.

Toutefois, lorsque le bail porte sur un logement visé à l’article 1955, le locataire qui refuse la modification proposée doit quitter lelogement à la fin du bail. 1947.

Le locateur peut, lorsque le locataire refuse la modification proposée, s’adresser au tribunal dans le mois de la réception de l’avisde refus, pour faire fixer le loyer ou, suivant le cas, faire statuer sur toute autre modification du bail; s’il omet de le faire, le bail estreconduit de plein droit aux conditions antérieures. [Soulignements par le Tribunal] [14] Or, non seulement la Régie fait-elle défaut de répondre à cette unique question, elle ne l’aborde même pas.

Ce faisant, la Régien’exerce pas sa compétence. [15] De fait, la transcription de l’audience du 4 novembre 2015 permet de constater que le régisseur est très expéditif et peu intéressépar les circonstances faisant en sorte que l’opposition de monsieur Nguyen à l’augmentation de loyer n’ait pas été reçue par monsieurTang. Il exhorte les parties à s’entendre sur le montant d’une augmentation de loyer et conclut en annonçant qu’à défaut d’entente, ilordonnera la résiliation du bail. [16] Les critères applicables à la permission d’appeler des décisions de la Régie sont bien connus.

Dans une affaire récente[10],madame la juge Tremblay les résume ainsi : [12] La demande pour permission d’appeler ne constitue pas une deuxième chance pour une

partie d’invoquer ses arguments. Il fautqu’elle démontre que les questions qu’elle entend porter devant la Cour du Québec sont de même nature que celles prévues par l’article91 de la

Loi sur la Régie du logement[10] (« LRL ») : 91. Les décisions de la Régie du logement peuvent faire l'objet d'un appel sur permission d'un juge de la Cour du Québec, lorsque laquestion en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec. […] [13] De façon générale, une question est considérée comme devant permettre un appel à la Cour du Québec lorsqu’il s’agit[11] :

a) d’une question sérieuse et méritoire; ou

b) d’une question nouvelle; ou

c) d’une question controversée; ou

d) d’une question d’intérêt général. [14] La permission peut également être accordée lorsque la question soumise en est une qui met en cause les intérêts supérieurs de lajustice, notamment lorsque la Régie refuse d’exercer sa compétence ou lorsqu’il y a faiblesse apparente de la décision attaquée, un critèrequi inclut les concepts de l’erreur en droit, de la mauvaise application des règles de preuve ou du non-respect des règles de justicenaturelle, incluant l’insuffisance de motivation de la décision[12]. [15] Une erreur de droit par le juge administratif ne suffit pas, en elle-même, pour autoriser l’appel si la question n’en est pas uned’intérêt général que la Cour du Québec devrait trancher[13]. [16] À ce stade du processus d’appel, il n’y a pas lieu de se demander si l’appel a des chances de réussir, mais plutôt de rechercher si leplaideur soulève des arguments cohérents et défendables juridiquement, même si ces arguments sont discutables[14].

Par ailleurs,puisque la permission d’appeler constitue un filtre pour écarter les appels inutiles, futiles, dilatoires ou insignifiants, il est dejurisprudence constante de ne pas autoriser un appel manifestement voué à l’échec[15]. _______________________________________________ [11] Lamarche McGuinty inc. c. Bristol (Municipalité de), (QC CQ), [1999], R.J.Q. 1270, p. 4. [12] Paradis c. Léonard, 2013 QCCQ 994, paragr. 10 à 13. [13] Bélliard c. Tourigny, 2013 QCCQ 4009, paragr. 26-27.

[14] Terrasses Riopel & Campbell inc. c. Doherty , 2012 QCCQ 5156 . [15] Breton c. ABM Habitations inc . , 2011 QCCQ 10332 , paragr. 16 ; Lapointe c. Jutras , 2011 QCCQ 394 , paragr. 43 . [Soulignements par le Tribunal] [ 17 ] Le Tribunal considère qu’il s’agit de l’un de ces cas où les intérêts supérieurs de la justice exigent que l’appel soit autorisé.

En conséquence, il y a lieu de permettre l’appel sur les questions suivantes : 17.1. l’augmentation de loyer faisant l’objet de l’avis du 5 mars 2015 est-elle entrée en vigueur? 17.2. si la réponse à cette question est oui, la résiliation du bail constituait-elle la sanction appropriée? [ 18 ] Par ailleurs, bien que ces questions méritent d’être soumises à la Cour du Québec, elles ne justifiaient pas la rétractation par la Régie de la décision du 10 novembre 2015. La décision du 15 janvier 2016, qui déclare que la rétractation n’est pas un appel, est bien fondée.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCORDE la permission d’appeler de la décision de la Régie du logement rendue le 10 novembre 2015 dans le dossier 238738 31 20150924 sur les questions identifiées au paragraphe [17] du présent jugement; AVEC FRAIS DE JUSTICE à suivre l’issue de l’appel. __________________________________ VINCENZO PIAZZA, J.C.Q. Me Jean-Faustin Badimboli Me Cassandra Guarascio DJB Avocats Pour la

partie requérante Me Felicia Marino Gagnon & Associés Pour la

partie intimée Date d’audience : Le 9 mars 2016 Début du délibéré : Le 13 juin 2016