2011 QCCA 436, 2011 QCCA 436

Syndicat de copropriétés Club Tremblant inc., bloc F-G c. Club Tremblant inc. 2011 QCCA 436 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-019660-091 (500-17-044376-088) DATE : 9 mars 2011 CORAM : LES HONORABLES LOUIS ROCHETTE, J.C.A. JACQUES A. LÉGER, J.C.A. JACQUES VIENS, J.C.A. (AD HOC) SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉS CLUB TREMBLANT INC., BLOC F-G, SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉS CLUB TREMBLANT INC., BLOC D-E, SYNDICAT DE COPROPRIÉTÉS CLUB TREMBLANT INC., BLOC K, MONIQUE LACOMBE, VERNON LEGAULT, CYNTHIA LEGAULT, CAROLINE RAMSEY, GEORGES E. DREYER, MARILYN DREYER, J.

GRANT WOOLSEY IN TRUST, dûment représentée par ROBERT F. WOOLSEY, GIULIANO BOSELLI, MICHAEL PARLATO, DOUGLAS F. DUCLOS, 2618-4507 QUÉBEC INC., RON THIEL, DANIEL SOULIGNY, JEAN-MARC ROUSSEAU, JOHN GRAZIANI, RIVERSIDE BUILDING PROD., dûment représenté par DONALD F. SUTHERLAND, PERSEUS INVESTMENTS, dûment représentée par ARIS MARDIROSSIAN, JAMES E. FALK, LAWRENCE LEGAULT, FRANÇOISE LEGAULT, MANON BOISSONNEAULT, JIM BOROVAY, APPELANTS-INTIMÉS INCIDENTS – Demandeurs c. CLUB TREMBLANT INC. INTIMÉE –APPELANTE INCIDENTE - Défenderesse

ARRÊT [ 1 ] LA COUR ; - Statuant sur l'appel incident d'un jugement rendu le 6 avril 2009 par la Cour supérieure, district de Montréal (l'honorable Jean Frappier), qui a notamment rejeté la requête de l'appelante incidente en irrecevabilité et en demande d’annulation de décisions des syndicats de copropriétaires, avec dépens. [ 2 ] Après avoir étudié le dossier, entendu les parties et délibéré. [ 3 ] L'appelante incidente Club Tremblant inc. [Club] recherche la nullité de résolutions adoptées par les syndicats intimés incidents [Syndicats], s'agissant de 1) résolutions ratifiées le 31 juillet 2008 par leur conseil d'administration et autorisant l'institution des présentes procédures en injonction en matière de copropriété divise; 2) de résolutions prises le 18 octobre 2008 autorisant le poursuite de ces procédures, et 3) de résolutions adoptées le même jour et approuvant toute cotisation des Syndicats au

titre de « frais légaux ». Le Club recherche également, en conséquence d'une décision qui prononcerait ces annulations, le rejet du recours introductif en ce qui concerne les Syndicats. [ 4 ] Le Club plaide qu'un de ses dirigeants, administrateur de chacun des Syndicats [M. de Rosanbo], n'a pas été convoqué à la réunion des conseils d'administration des Syndicats tenue pour autoriser les procédures de sorte que les décisions alors prises sont nulles.

Il ajoute que ces décisions illégales ne pouvaient être ratifiées lors d'une réunion ultérieure des mêmes conseils, tenue par conférence téléphonique le 31 juillet 2008, à laquelle cet administrateur participait, d'autant que les administrateurs fautifs se plaçaient alors en situation de conflit d'intérêts, étant susceptibles d'être recherchés en justice personnellement pour les frais découlant des poursuites prises. L'arrêt Côté c.

Lévesque [1] est invoqué au soutien de ces arguments. [ 5 ] Le Club soutient ensuite que la procédure introductive d'instance vise une opération d'acquisition et d'aliénation immobilière au sens de l' article 1097 (1) C.c.Q. et que, dès lors, l'autorisation préalable de l'intenter devait être prise à la majorité des copropriétaires, représentant les trois quarts des voix de tous les copropriétaires, ce qui n'a pas été le cas.

Également, la modification recherchée modifierait l'acte constitutif de copropriété et l'état descriptif des fractions, une situation visée à l' article 1097 (4) C.c.Q . et qui requiert, encore-là, l'approbation d'une « double majorité qualifiée » des copropriétaires. [ 6 ] Enfin, le juge de première instance aurait dû annuler les résolutions prises en assemblée générale pour le motif qu'elles sont partiales et prises dans l'intention de nuire au Club ou au mépris de ses droits (art. 1103 C.c.Q .). * * * [ 7 ] Arrêtons-nous d'entrée au dernier moyen. L’

article 1103 C.c.Q. énonce : 1103. Tout copropriétaire peut demander au tribunal d'annuler une décision de l'assemblée si elle est partiale , si elle a été prise dans l'intention de nuire aux copropriétaires ou au mépris de leurs droits , ou encore si une erreur s'est produite dans le calcul des voix. L'action doit, sous peine de déchéance, être intentée dans les 60 jours de l'assemblée. Le tribunal peut, si l'action est futile ou vexatoire, condamner le demandeur à des dommages-intérêts. [Soulignements ajoutés] [ 8 ] Le juge écrit à ce propos : [25] Finalement, la défenderesse a tort de soulever l'application de l'

article 1103 C.c.Q . [26] La défenderesse qui a acquis, comme nous le verrons, 66 unités de l'ensemble des copropriétés, reproche aux demandeurs d'avoir voté une résolution l'obligeant à contribuer aux frais d'une poursuite dirigée contre elle-même.

Cependant, en devenant copropriétaire de condominiums dans l'ensemble des blocs, c'est la défenderesse elle-même qui s'est placée dans une situation qui risque de provoquer des conflits d'intérêts lorsque son représentant siège aux conseils d'administration ainsi qu'aux assemblées annuelles des syndicats. [27] Le Tribunal estime qu'il n'y a rien d'illégal ni d'abusif à ce que la majorité des copropriétaires, lors d'une assemblée annuelle, répartisse entre eux les coûts d'une procédure judiciaire qu'exerce le syndicat contre un tiers.

Or, la défenderesse est un tiers par rapport à la personne morale que constituent les syndicats. [ 9 ] Le Club ne fait pas voir d'erreur dans ces déterminations. Les Syndicats ont pris des décisions qui étaient appuyées par plusieurs de leurs membres et répondaient à leur désir de solutionner une problématique qui leur était préjudiciable, à court et à long terme. Il n'y a, ici, ni abus de droit ni intention malicieuse, bien que les intérêts du Club et des autres copropriétaires d'unités soient, à l'évidence, bien difficiles à réconcilier.

Voyons s'il y a lieu d'annuler les décisions prises pour d'autres motifs. [ 10 ] Le premier juge ne s'attarde pas aux réunions du conseil d'administration.

Il écrit : [22] Quoi qu'il en soit, la preuve établit que chaque syndicat a tenu, le 18 octobre 2008, une assemblée annuelle des copropriétaires et que, lors de chaque assemblée annuelle, une résolution a été adoptée pour ratifier la poursuite des présentes procédures et déterminer la quote-part des copropriétaires dans le paiement des frais des procédures judiciaires. [23] Ces résolutions adoptées lors des assemblées annuelles des syndicats ont validement ratifié la décision d'intenter la présente

poursuite. La majorité simple était suffisante puisque l'

article 1097 C.c.Q ne s'applique pas au présent cas. [ 11 ] La requête introductive d'instance a été lancée le 22 juillet 2008. À cette date, la légalité de la décision prise quelques semaines plus tôt par le conseil d'administration des Syndicats, de s'engager dans ce recours, peut être sérieusement questionnée [2] . En revanche, force est de constater que même si M. de Rosanbo avait participé à la réunion originelle, la décision aurait été semblable, ce qui ne milite pas en faveur d'une intervention machinale des tribunaux [3] .

Les décisions du conseil d'administration sont, en effet, prises à la majorité des voix des administrateurs [4] . Cela dit, rien n'empêchait le conseil d'administration, à la réunion régulièrement tenue le 31 juillet suivant, d'affirmer la décision de Syndicats de participer aux poursuites entreprises [5] . [ 12 ] Qui plus est, lors de l’assemblée générale annuelle des copropriétaires des Syndicats, tenue le 18 octobre 2008, il a été résolu, à la majorité, de « poursuivre les démarches légales afin de clarifier la servitude … ».

Dans les circonstances, l'assemblée générale annuelle, dont personne ne conteste la légalité, pouvait valablement décider comme elle l'a fait [6] . Il en va de même des résolutions approuvant les cotisations en regard des frais légaux. L'on peut, au passage, constater que les démarches judiciaires n'ont pas été vaines puisque le jugement de première instance, tel que modifié par la Cour du consentement des parties, règle un contentieux important qui perdurait. [ 13 ] Enfin, l'arrêt Côté c. Lévesque [7] sur lequel s'appuie le Club n'a pas la portée qu'on lui attribue.

Il faut retenir de cet arrêt qu'une assemblée spéciale irrégulièrement convoquée, en l'occurrence il s'agissait des membres d'un mouvement de locataires, ne peut, à l'occasion de cette assemblée, remédier au vice de convocation. Il aurait plutôt fallu que les membres insatisfaits convoquent eux-mêmes une assemblée conformément à la loi. Sont illégales les résolutions qui y ont été adoptées, de même que celles adoptées subséquemment par le conseil d'administration nommé lors de cette assemblée spéciale illégale.

Dans ce contexte, on peut comprendre que toute ratification par ces mêmes personnes ne peut être envisagée [8] . [ 14 ] En l'espèce, les décisions prises au départ pouvaient être validées par le conseil d'administration et par l'assemblée générale, lors de réunions régulièrement tenues, et elles l'ont effectivement été. [ 15 ] Abordons le dernier argument du Club. L'

article 1097 C.c.Q. édicte : 1097. Sont prises à la majorité des copropriétaires, représentant les 3/4 des voix de tous les copropriétaires, les décisions qui concernent : 1° Les actes d'acquisition ou d'aliénation immobilière par le syndicat ; 2° Les travaux de transformation, d'agrandissement ou d'amélioration des parties communes, ainsi que la répartition du coût de ces travaux; 3° La construction de bâtiments pour créer de nouvelles fractions; 4° La modification de l'acte constitutif de copropriété ou de l'état descriptif des fractions . [Notre soulignement ] [ 16 ]

Les paragraphes 1 et 4 sont en cause ici. Le juge de première instance écrit, à ce sujet : [16] Le Tribunal estime que l'

article 1097 C.c.Q ne peut s'appliquer au présent cas. Le présent recours déclaratoire et en injonction n'a pas pour objet une acquisition immobilière, ni l'établissement d'une nouvelle servitude réelle, ce qui serait, d'ailleurs, contraire aux prétentions des demandeurs ainsi qu'à l'

article 1181 C.c.Q. qui dispose qu'une servitude ne peut être établie sans titre. [17] À la vérité, les demandeurs recherchent uniquement la reconnaissance d'un changement de l'assiette d'une servitude réelle pour leur permettre d'avoir accès à la plage de l'hôtel. La décision d'intenter le présent recours n'a rien à voir avec l'acquisition ni l'aliénation d'un immeuble au sens de l'

article 1097 C.c.Q. Le présent recours est ainsi institué uniquement pour sauvegarder et rendre possible l'usage d'une servitude réelle déjà créée par les actes constitutifs et les actes de vente de chaque copropriétaire. [18] De plus, un changement d'assiette, qui ne peut affecter l'objet même de la servitude réelle, ne peut ainsi constituer une modification de l'acte constitutif ou de l'état des descriptions de fraction au sens de l'

article 1097 C.c.Q. [ 17 ] Le Club ne fait pas voir d'erreur qui justifierait notre intervention. Les Syndicats ont été autorisés à intenter des procédures pour que soit précisée l'assiette des servitudes dont bénéficient les copropriétaires, de manière à régler une situation trouble au plan juridique.

Les décisions prises ne concernent pas « les actes d'acquisition ou d'aliénation immobilière par le syndicat » et pas davantage la « modification de l'acte constitutif de copropriété ou de l'état descriptif des fractions ». [ 18 ] Ce moyen doit également échouer. [ 19 ] Enfin, rappelons que l'irrégularité résultant du défaut d'autorisation peut être corrigée, même rétroactivement en tout état de cause [9] . POUR CES MOTIFS : [ 20 ] REJETTE l'appel incident, avec dépens. LOUIS ROCHETTE, J.C.A.

JACQUES A. LÉGER, J.C.A. JACQUES VIENS, J.C.A. (AD HOC) Me Pierre G. Champagne DE GRANDPRÉ, JOLI-COEUR Pour les appelants-intimés incidents Me Mathieu Turcotte MILLER, THOMSON, POULIOT Pour l'intimée-appelante incidente Date d’audience : 15 février 2011