2016 QCCA 572, 2016 QCCA 572

Charron c. Julien 2016 QCCA 572 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N o : 200-09-009212-165 (655-17-000513-155) (655-17-000514-153) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : 4 avril 2016 CORAM : LES HONORABLES GUY GAGNON, J.C.A. (JG1348) BENOIT MORIN, J.C.A. (JM1549) JEAN-FRANÇOIS ÉMOND, J.C.A. (JE0144)

PARTIE APPELANTE AVOCAT ANNIE CHARRON Me KENNETH GAUTHIER PARTIES INTIMÉES AVOCATS HUGO JULIEN Me NANCY LEBLANC (Leblanc, Dostie) PATRICK CANUEL Me CYNTHIA LABRIE (Labrie, Beaulieu) PARTIES MISES EN CAUSE AVOCAT

NATHALIE HARVEY et OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE SAGUENAY En appel d'un jugement rendu le 5 janvier 2016 par l'honorable Nicole Tremblay de la Cour supérieure district de Baie-Comeau. DESCRIPTION : 1. Requête modifiée de l’intimé Patrick Canuel en rejet d’appel (art. 365 al. 1 C.p.c. ) 2.

Requête de l’intimé Hugo Julien en rejet d’appel (art. 365 al. 1 C.p.c. ) Greffière : Marianik Faille (TF0891) Salle : 4.33 — VISIOCONFÉRENCE AUDITION 11 h 16 Identification des parties; 11 h 17 Observations de Me Labrie; 11 h 18 Observations de Me Leblanc; Observations de Me Gauthier; Observations de la Cour; Me Gauthier poursuit; 11 h 44 Réplique de Me Labrie; 11 h 45 Réplique de Me Leblanc; 11 h 46 Suspension; 11 h 54 Reprise; Arrêt. (

s) Greffière audiencière PAR LA COUR

ARRÊT [ 1 ] La juge de la Cour supérieure (l'honorable Nicole Tremblay) a rejeté la requête en délaissement forcé présentée par l'appelante Annie Charron et a accueilli la requête en passation de titre, en radiation d'hypothèque et en ordonnance de sauvegarde de l'intimé Patrick Canuel [1] . Il convient dès maintenant de reproduire intégralement les conclusions de ce jugement : Quant au dossier 655-17-000514-153 [80] REJETTE la requête introductive d’instance en délaissement forcé et prise de paiement; [81] LE TOUT sans dépens. Quant au dossier 655-17-000513-155 [82] ACCUEILLE l’action en passation de

titre du demandeur Canuel; [83] DÉCLARE que Canuel est en droit d’obtenir un

titre de propriété sur l’immeuble suivant : Un immeuble connu et désigné comme étant le lot […] au Cadastre du Québec, circonscription foncière de Saguenay.

Avec bâtisse portant le numéro civique […], Baie-Comeau, province de Québec, […]; [84] DONNE ACTE et DÉCLARE bonnes et valables l’offre et la mise de fonds au montant de 11 639,94 $ détenues dans le compte en fidéicommis de maître Nathalie Harvey, notaire, depuis le 19 juin 2015; [85] ORDONNE au demandeur Canuel de déposer dans le compte en fidéicommis de maître Nathalie Harvey, notaire, la somme de 209 260,06 $ dans les trente jours du présent jugement; [86] DÉCLARE conforme la promesse de vente intervenue entre les parties à l’acte de vente P-4 préparé par maître Nathalie Harvey, notaire, signé par le demandeur Patrick Canuel le 11 juin 2015; [87] ORDONNE au défendeur Hugo Julien de se présenter au bureau de maître Nathalie Harvey, notaire, exerçant sa profession au 1191, boulevard Laflèche à Baie-Comeau et de signer ledit acte de vente (P-4), le ou avant le trentième (30

e) jour suivant la signification du jugement; [88] À défaut par le défendeur Julien de signer l’acte de vente (P-4) dans le délai imparti, ORDONNE que le jugement équivaille à

titre et DÉCLARE le demandeur Patrick Canuel seul et unique propriétaire de l’immeuble ci-après décrit selon les droits et obligations mentionnés au contrat de vente à compter de la publication du jugement, savoir : Un immeuble connu et désigné comme étant le lot […] au Cadastre du Québec, circonscription foncière de Saguenay.

Avec bâtisse portant le numéro civique […], Baie-Comeau, province de Québec, […]; [89] ORDONNE au notaire instrumentant de distribuer le prix de vente au montant de 220 900 $ conformément aux présentes conclusions, à savoir : ➢ 162 833,52 $ au profit d’Annie Charron en vertu de sa subrogation légale; ➢ 10 000 $ au ministère du Revenu, division de la perception des pensions alimentaires dans le dossier numéro [...]; ➢ Le solde restant après le paiement de la commission de la courtière en immeubles et autres ajustements au profit d’Hugo Julien; [90] la créance de la mise en cause Annie Charron et ORDONNE la radiation de l’inscription de la garantie hypothécaire inscrite au Bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Saguenay en date du 13 mars 2014 sous le numéro [...] contre l’immeuble ci-après décrit : Un immeuble connu et désigné comme étant le [...] au Cadastre du Québec, circonscription foncière de Saguenay.

Avec bâtisse portant le numéro civique […], Baie-Comeau, province de Québec, […]; [91] ORDONNE la radiation de l’inscription de la garantie hypothécaire inscrite au Bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Saguenay en date du 9 mars 2011 sous le numéro […] contre l’immeuble ci-après décrit : Un immeuble connu et désigné comme étant le lot [...] au Cadastre du Québec, circonscription foncière de Saguenay.

Avec bâtisse portant le numéro civique [...], Baie-Comeau, province de Québec, […]; [92] ORDONNE la radiation du préavis d’exercice d’une prise en paiement inscrite au Bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Saguenay en date du 8 mai 2015 sous le numéro [...] contre l’immeuble ci-devant décrit;

[93] ORDONNE la radiation de la subrogation légale inscrite au Bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Saguenay en date du 22 juillet 2015 sous le numéro […] contre l’immeuble ci-devant décrit; [94] ORDONNE la radiation de l’hypothèque de la mise en cause Annie Charron et al inscrite au Bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Saguenay en date du 30 juillet 2015 sous le numéro […] contre l’immeuble ci-devant décrit; [95] ORDONNE à l’Officier de la publicité des droits de procéder auxdites radiations d’inscription, et ce, sur présentation d’une réquisition d’inscription conforme aux prescriptions de la loi; [96] ORDONNE l’exécution du jugement nonobstant appel et sans caution; [97] LE TOUT sans dépens compte tenu de la nature des dossiers. [ 2 ] L'appelante est divorcée de l'intimé Hugo Julien depuis le 9 mars 2011.

Ce dernier a négligé d’acquitter régulièrement les montants correspondant à l’obligation alimentaire payable à l'appelante. Il a aussi manqué à ses obligations financières contractées auprès de son institution prêteuse, la Banque Nationale du Canada (« Banque Nationale »). Cette dernière a donc décidé d'exercer son droit de prendre en paiement la résidence de l’intimé Julien sise au [...] à Baie-Comeau. [ 3 ] L'appelante, désireuse de protéger sa créance alimentaire, a choisi d’acquitter à l'insu de l'intimé Julien, la créance de la Banque Nationale. De fait, elle a été subrogée dans les droits de ce créancier.

Il faut aussi savoir que l'appelante avait déjà publié une hypothèque légale sur cette résidence en vue de garantir sa créance alimentaire. [ 4 ] À la même époque, l'intimé Canuel signe une promesse d'achat de la résidence de l'intimé Julien qui accepte de la vendre. Cependant, ce dernier se fait tirer l'oreille pour signer l'acte de vente que lui propose la notaire mise en cause. Le 8 juillet 2015, l'intimé Canuel dépose en Cour supérieure une demande en passation de titre.

L'appelante réagit par une requête en délaissement forcé, timbrée le 15 juillet 2015, qui sera finalement déposée au greffe de la Cour supérieure le 27 juillet suivant. [ 5 ] Dès lors, les choses s'activent. Le 24 juillet 2015, la notaire publie une hypothèque en faveur de la Banque Royale du Canada (« Banque Royale ») consentie à l’intimé Canuel pour couvrir le financement complet de l’achat de la maison.

En pratique, cela signifiait que la notaire allait détenir les sommes nécessaires pour acquitter les créances de l’appelante. [ 6 ] Cette dernière a plutôt choisi d'ignorer les effets implicites de cette publication et a procédé le 22 juillet 2015 à la publication de la subrogation légale obtenue de la Banque Nationale.

L'appelante publiera également une hypothèque immobilière sur le même immeuble. [ 7 ] Pour sa part, l'intimé Canuel procède le 4 août 2015 à la préinscription de sa demande en passation de titre. [ 8 ] La juge, en s'appuyant sur deux arrêts de notre Cour [2] , a conclu, en considérant l’état de l'avancement des procédures judiciaires des parties, qu'il n'était pas trop tard pour l’intimé Canuel de remédier aux défauts de l'intimé Julien.

Elle estime que l'appelante devait se résigner à consentir à recevoir le paiement de ses créances en capital, intérêts et frais et ainsi mettre fin à ses procédures judiciaires en délaissement forcé. [ 9 ] L'appelante dans son avis d'appel conteste cette conclusion voulant qu'elle ait été désintéressée de son recours.

Or, cette contestation trouve sa réponse de manière convaincante dans les paragraphes suivants du jugement entrepris : [43] Une autre décision de la Cour d’appel rendue par les honorables Nicole Duval Hesler, François Pelletier et Paul Vézina spécifie ce qui suit : [3] Given that a seizure before judgment has a purely conservatory function, the fact that it served to dispossess Respondent 9111 of the equipment cannot be construed as a final judgment granting the revendication of the property.

Further, as the Respondent points out, it retained the right to defeat the exercise of the Seller’s hypothecary claim to the property by paying the amount due under the contract. As Jacques Deslauriers explains: …l'acheteur, le sous-acquéreur ou tout autre intéressé peut empêcher la reprise de possession en remédiant aux défauts de l'acheteur lors de l'avis, aux défauts subséquents, le cas échéant, et en payant les frais engagés par le vendeur ( art. 2761 et 2762 C.c.Q .) .

Ce paiement empêche la reprise de possession s'il est fait dans le délai fixé dans la mise en demeure ou même par la suite tant que la reprise de possession n'a pas effectivement été réalisée par un acte consenti volontairement ou par un jugement (art. 2761 C.c.Q.) . (Emphasis added) [44] En conséquence, Canuel est en droit de rembourser les sommes dues à Charron et que la passation de

titre soit faite en sa faveur. […] [49] Dans le dossier qui nous concerne, Charron doit être remboursée d’un montant de 162 833,52 $, d’autant plus qu’ayant refusé d’accepter paiement alors que les sommes étaient disponibles par l’entremise de la notaire Harvey depuis le 12 juin 2015, il serait abusif de permettre à Charron de percevoir des intérêts en surplus du montant qui lui est dû. [ 10 ] De plus, le dossier fait voir que la vente a été consentie pour un prix suffisant permettant de combler tous les défauts monétaires de l’intimé Julien. [ 11 ] Ensuite, l'appelante soutient que le transfert de propriété de l'immeuble ne pouvait se faire sans le consentement écrit de la Banque Nationale, renvoyant ainsi à une clause spécifique du contrat d'hypothèque que détenait alors l'institution prêteuse.

Cette prétention est également vouée à l’échec. [ 12 ] La preuve fait voir que l’intimé Julien à mis en vente sa résidence avec le consentement verbal de la Banque Nationale et de

toute façon, au vue et au su de son créancier hypothécaire. L’appelante n’a pas en l’espèce le pouvoir de révoquer ce consentement et aucune preuve ne fait voir que l’institution prêteuse avait envisagé d'exercer ce droit. [ 13 ] De plus, la réception d'une demande en passation de

titre n'est pas conditionnelle à un tel consentement. Comme l'explique le professeur Deslauriers°: …l'acheteur, le sous-acquéreur ou tout autre intéressé peut empêcher la reprise de possession en remédiant aux défauts de l'acheteur lors de l'avis, aux défauts subséquents, le cas échéant, et en payant les frais engagés par le vendeur ( art. 2761 et 2762 C.c.Q .).

Ce paiement empêche la reprise de possession s'il est fait dans le délai fixé dans la mise en demeure ou même par la suite tant que la reprise de possession n'a pas effectivement été réalisée par un acte consenti volontairement ou par un jugement (art. 2761 C.c.Q .). [3] [ 14 ] Quant à l'argument portant sur l'absence de consignation des sommes suffisantes pour désintéresser l'appelante, celui-ci n'est en l'espèce que strictement théorique. [ 15 ] Tout d'abord, la juge a considéré comme étant bonnes et valables l'offre et la mise de fonds initiale d'une somme de 11 639,94 $ consignée par l'intimé Canuel chez la notaire mise en cause.

Ensuite, la juge s'est vu présenter en preuve deux lettres d'engagement bancaire irrévocable provenant de la Banque Royale pour une garantie totalisant 220 900 $, cette somme correspondant au prix de la vente de la résidence [4] . Finalement, l'intimé Julien a déposé un acquiescement total à la demande, levant ainsi tout obstacle à la passation de

titre revendiquée par l’intimé Canuel. [ 16 ] En somme, l’appelante est assurée d’être intégralement remboursée de ses créances et les garanties qu’elle détient sur l’immeuble seront radiées sur paiement par le notaire mise en cause des sommes correspondantes à ses créances. [ 17 ] En ce qui a trait à la substitution de garantie prononcée par la juge, l'appelante ne fait pas voir que cette décision résulte d'un exercice discrétionnaire déraisonnable.

Ce qui serait ici plutôt déraisonnable est le maintien d’une hypothèque légale sur un immeuble devenu la propriété d'un tiers (l’intimé Canuel) alors que l'appelante ne détient aucune créance valide à l'encontre de ce tiers. Un tel résultat serait pour le moins abusif sans compter le risque de préjudice important pour ce propriétaire avec qui l'appelante n'entretient aucun lien de droit. [ 18 ] En l’espèce, la garantie que souhaite obtenir l'appelante vise à protéger sa créance alimentaire future alors que l'intimé Julien n'est pas en défaut.

Or, la juge dans l'exercice de son pouvoir discrétionnaire a conclu : [67] En conséquence, il nous apparaît juste et raisonnable, afin de protéger la créance alimentaire de Charron, qu’une sûreté de 10 000 $ soit autorisée, car Julien est sans emploi pour le moment. [ 19 ] Cette garantie correspond à huit mois de pension alimentaire.

L'appelante ne fait pas voir que la conclusion de la juge sur cette question est susceptible d'être revue par une formation de la Cour saisie d’un appel au fond. [ 20 ] Finalement, en ce qui a trait à la question des dommages et intérêts, la juge pouvait, comme elle l'a fait, compenser les frais encourus par l'appelante avec les dommages subis par l'intimé Canuel et conclure que les créances de part et d'autre s'étaient mutuellement éteintes. [ 21 ] De plus, l'appel est tardif. [ 22 ] Il ressort de ce qui précède que ce pourvoi n'a aucune chance raisonnable de succès. [ 23 ] Pour les mêmes motifs, il y a aussi lieu d'accueillir la requête en rejet d'appel présentée par l'intimé Julien.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 24 ] Accueille les requêtes en rejet d'appel des intimés Patrick Canuel et Hugo Julien, avec frais de justice; [ 25 ] Rejette l'appel, avec frais de justice. GUY GAGNON, J.C.A. BENOIT MORIN, J.C.A. JEAN-FRANÇOIS ÉMOND, J.C.A.