2018 QCCQ 7956, 2018 QCCQ 7956

Hypotheca Courtier hypothécaire SSM inc. c. Re/Max Imagine inc. 2018 QCCQ 7956 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL LOCALITÉ DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-036591-171 DATE : 5 novembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE J . SÉBASTIEN VAILLANCOURT , J . C . Q . ______________________________________________________________________ HYPOTHECA COURTIER HYPOTHÉCAIRE S.S.M. INC.

Partie demanderesse c. RE/MAX IMAGINE INC. -et- ROYAL LEPAGE TRIOMPHE -et- HAZIZ KASEM Parties défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Hypotheca Courtier Hypothécaire S.S.M.

Inc. ( HYPOTHECA ) réclame solidairement de Re/Max Imagine Inc. ( IMAGINE ), de Royal Lepage Triomphe ( TRIOMPHE ) et de Haziz Kasem la somme de 9 243 $ représentant le montant de la rétribution à laquelle elle estime avoir droit en plus de dommages-intérêts de 500 $. [ 2 ] Les défendeurs contestent la réclamation. Questions en litige [ 3 ] Le Tribunal est appelé à répondre aux questions en litige suivantes :

a) Le Tribunal possède-t-il la compétence d’attribution pour statuer sur la demande?

b) Hypotheca a-t-elle droit à la rétribution réclamée ou à une compensation équivalente?

c) Les défendeurs ont-ils commis une faute qui a causé un préjudice à Hypotheca et lui donne droit à des dommages-intérêts?

Contexte [ 4 ] Hypotheca, représentée à l’audience par Serge Morvan, est une agence immobilière et hypothécaire qui fait notamment affaire avec Gaby Savitz, courtier immobilier et hypothécaire. [ 5 ] Imagine, représentée à l’audience par Mathieu Lacaille, et Triomphe, représentée à l’audience par Marie-Catherine Jetté, sont toutes deux des agences immobilières. [ 6 ] Au mois de janvier 2014, monsieur Kasem contacte monsieur Savitz afin que celui-ci l’aide à trouver une propriété immobilière résidentielle et à obtenir le financement nécessaire à cet égard. [ 7 ] Un document intitulé mandat exclusif est signé entre monsieur Kasem et monsieur Savitz, qui agit pour Hypotheca, le 21 janvier 2014 [1] . [ 8 ] En vertu de ce contrat, Hypotheca s’engage à négocier en faveur de monsieur Kasem une hypothèque de 360 000 $ en vue de

l’achat d’un immeuble de 400 000 $. [ 9 ] Aucun contrat écrit n’est cependant signé entre monsieur Kasem et monsieur Savitz pour les démarches qu’effectuera celui-ci pour trouver un immeuble. [ 10 ] Monsieur Savitz trouve effectivement une propriété qui pourrait intéresser monsieur Kasem. Après avoir visité l’immeuble, celui-ci dépose une promesse d’achat en vertu de laquelle il propose d’acheter la propriété au prix de 392 000 $.

Cette promesse est conditionnelle à une inspection de l’immeuble et à l’obtention du financement par monsieur Kasem [2] . [ 11 ] Après échange de contre-propositions, monsieur Kasem et le vendeur s’entendent sur un prix de vente de 395 000 $ [3] . [ 12 ] L’inspection de l’immeuble est réalisée et ne révèle aucun problème. [ 13 ] Par contre, monsieur Savitz est incapable d’obtenir pour monsieur Kasem un prêt hypothécaire permettant à ce dernier d’acquérir l’immeuble.

Monsieur Savitz écrit à monsieur Kasem que « vous ne répondez pas aux normes des prêteurs. » [4] [ 14 ] Sadok Balti, courtier au sein d’Imagine qui représente le vendeur, reçoit une copie de cette lettre. [ 15 ] Pour monsieur Savitz et pour Hypotheca, le dossier est clos lorsque monsieur Kasem informe monsieur Savitz qu’il ne désire plus aller de l’avant. [ 16 ] Au mois de janvier 2015, soit environ un an plus tard, monsieur Savitz apprend toutefois que monsieur Kasem a procédé à l’acquisition de l’immeuble par la signature d’un acte de vente notarié le 3 avril 2014 [5] et la signature d’un acte de prêt hypothécaire le 26 mars 2014 [6] .

Ces documents révèlent que monsieur Kasem a payé l’immeuble 402 000 $ et qu’il a contracté un prêt hypothécaire de 378 985,50 $ à cet égard. [ 17 ] Hypothéca facture alors à Imagine, le 17 mars 2015, puis à Groupe Sutton-Action Inc. (qui fait aussi affaire sous le nom Royal Lepage Triomphe), le 25 mars 2015, la somme de 8 040 $ plus taxes, soit 9 243,99 $, représentant une rétribution de 2 % du prix de vente de l’immeuble de 402 000 $ [7] . [ 18 ] Le 1 er février 2017, Hypotheca, par l’entremise de ses avocats, met Imagine, Triomphe et monsieur Kasem en demeure de lui payer la somme de 9 243 $ ainsi que des dommages-intérêts de 500 $ [8] , sans succès.

Analyse et décision [ 19 ] Toute personne qui désire faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention [9] . Ainsi, le fardeau de preuve repose sur les épaules d’Hypotheca. [ 20 ] Par ailleurs, la preuve de ces faits doit être faite suivant le principe de la prépondérance de la preuve [10] . Ainsi, un fait sera considéré prouvé si le Tribunal est convaincu que son existence est davantage probable que son inexistence.

Le Tribunal possède-t-il la compétence d’attribution pour statuer sur la demande? [ 21 ] Triomphe plaide, en défense, que la Cour du Québec n’est pas compétente pour entendre cette affaire vu les dispositions du Règlement de conciliation et d’arbitrage (le Règlement) adopté par la Fédération des chambres immobilières du Québec ( FCIQ ). [ 22 ] Ce règlement prévoit en effet, notamment, que ses membres doivent soumettre à l’arbitrage tout différend concernant le partage d’une rétribution [11] . [ 23 ] Cet argument ne peut être retenu pour les motifs suivants. [ 24 ] Ce règlement ne s’applique qu’aux différends impliquant les membres de la FCIQ [12] .

Or, il n’est pas contesté qu’Hypotheca n’en est pas membre. [ 25 ] À cet égard, il convient de citer l’auteur Alexandre Dumas [13] : Bien entendu puisqu’il n’est pas obligatoire de faire

partie d’une chambre immobilière pour une Agence immobilière détenant par ailleurs son permis en vertu de la LCI, il peut arriver qu’un litige relatif au partage d’une rétribution oppose une Agence immobilière membre d’une chambre immobilière à une autre qui ne l’est pas . Dans un tel cas, les règles diffèrent de façon importante, puisque le Règlement de conciliation et d’arbitrage de la Fédération des chambres immobilières du Québec ne s’appliquera pas dans ce contexte .

Dans le cas où le litige met en cause une Agence membre et une autre non-membre d’une chambre immobilière, l’arbitrage demeure toujours possible, mais les tribunaux de droit commun (Cour supérieur ou Cour du Québec, selon le cas) sont pleinement compétents pour trancher ce genre de dossier . [Références omises, le Tribunal souligne] [ 26 ] Puisque le Règlement ne s’applique pas au présent litige, l’arbitrage n’est pas obligatoire. [ 27 ] Le Tribunal possède donc la compétence d’attribution pour trancher cette affaire.

Hypotheca a-t-elle droit à la rétribution réclamée ou à une compensation équivalente? [ 28 ] Hypotheca soutient que le travail de son courtier, monsieur Savitz, a permis à monsieur Kasem d’acheter l’immeuble et qu’il constitue la cause efficiente de la vente.

[ 29 ] Monsieur Savitz témoigne à cet égard qu’il a fait de nombreuses recherches pour trouver des propriétés intéressantes pour monsieur Kasem, qu’il lui en a fait visiter quelques-unes dont celle qu’il a finalement achetée, qu’il a rédigé les documents contenant la promesse d’achat et les réponses aux contre-propositions et qu’il a lui-même trouvé l’inspecteur préachat. [ 30 ] De son côté, monsieur Kasem explique qu’après avoir appris que sa demande de financement hypothécaire était refusée par le prêteur, il a retenu les services d’un autre courtier, Javad Noshinravani.

Celui-ci lui a fait visiter de nouveau la maison et a présenté pour lui une nouvelle offre d’achat à 402 000 $ acceptée par le vendeur. Il explique avoir bonifié son offre parce qu’après le retrait de sa promesse d’achat initiale, le vendeur a reçu une autre promesse d’achat de 400 000 $. [ 31 ] Monsieur Kasem ajoute qu’après avoir su que monsieur Savitz n’avait pu obtenir le financement hypothécaire, celui-ci lui a demandé la somme de 1 000 $ en paiement de ses services.

Monsieur Kasem aurait alors accepté de lui verser la somme de 500 $ en argent comptant, sans reçu. [ 32 ] À l’audience, monsieur Savitz nie tant avoir demandé 1 000 $ qu’avoir reçu de monsieur Kasem la somme de 500 $. [ 33 ] De son côté, madame Jetté plaide que c’est la cause efficiente de la vente qui donne droit à la rétribution. [ 34 ] Or, selon elle, monsieur Savitz n’a pas mené le dossier à terme et il a même abandonné son client après le refus du prêteur hypothécaire. [ 35 ] Monsieur Lacaille soutient de son côté que la rétribution a déjà été partagée avec Triomphe puisque c’est monsieur Noshinravani qui a véritablement agi comme courtier collaborateur lors de la vente. [ 36 ] Il ajoute que monsieur Savitz n’a pas fait de suivi dans le dossier de monsieur Kasem après le refus du prêteur hypothécaire. [ 37 ] Monsieur Noshinravani explique quant à lui que monsieur Kasem l’a contacté au cours du mois de mars 2014.

Il lui a alors expliqué qu’il n’avait pu obtenir le financement pour acheter l’immeuble, ce qui a surpris monsieur Noshinravani. [ 38 ] Monsieur Noshinravani a alors fait visiter de nouveau l’immeuble à monsieur Kasem et a présenté, en son nom, une nouvelle promesse d’achat qui a mené à une entente, avec le vendeur, pour un prix de vente de 402 000 $. [ 39 ] Monsieur Noshinravani a ensuite référé le dossier à un tiers, Georges Pantalis, qui a pu obtenir le financement hypothécaire en quelque sept jours. [ 40 ] Qu’en est-il? [ 41 ] Le Tribunal estime, pour les motifs qui suivent, que la demande doit être rejetée. [ 42 ] Tout d’abord, les faits de la présente affaire sont très semblables à ceux de l’affaire Bélanger c.

Les Versants Mont- Tremblant [14] . [ 43 ] Dans cet arrêt, la Cour d’appel répond à la question suivante : [6] Le courtier immobilier qui accepte d’agir à

titre d’intermédiaire pour un acheteur en vertu d’une entente de collaboration verbale, sans convenir expressément des obligations respectives des parties dont celle relative à sa rétribution, peut-il, si l’acheteur néglige d’exécuter une promesse d’achat déposée par son intermédiaire, réclamer à ce dernier des dommages correspondant à la commission qu’il espérait recevoir du courtier inscripteur représentant le vendeur? [ 44 ] La Cour d’appel poursuit : [8] En décembre 2010, l’appelant retient les services de M. Étienne Janson, un courtier immobilier qui exerce pour le compte de l’intimée, Les Versants Mont-Tremblant, une agence au sens de la

Loi sur le courtage immobilier « L.c.i. ». Il lui demande de l’assister dans ses recherches en vue d’acquérir une résidence unifamiliale dans la région de Mont-Tremblant. Le travail de Janson consistera essentiellement à lui faire visiter des propriétés offertes en vente. [9] Suivant la preuve, Janson et l’appelant ne discutent pas de la rétribution payable à ce dernier ou à l’intimée. Il n’est nullement question du fait que l’appelant soit tenu de verser une commission ou une quelconque forme de rémunération à Janson ou à l’intimée.

De fait, la preuve démontre qu’au moment de conclure cette entente, Janson anticipe être rétribué par un partage de commission avec le courtier du vendeur comme le veulent les usages en matière de courtage immobilier. [10] Peu de temps après avoir convenu de cette entente de collaboration, Janson identifie une propriété située sur le chemin St. Andrews à Mont-Tremblant. Il présente cette propriété à l’appelant.

Flairant la bonne affaire — le prix de vente demandé pour cette propriété est de 2 950 000 $, sa valeur au rôle foncier est de près de 2 000 000 $, mais elle se retrouve sur le marché depuis un certain temps et nécessite d’importants travaux — l’appelant complète une promesse d’achat. […] [14] Le 15 janvier 2011, l’appelant accepte cette contre-offre. [15] Le 18 janvier 2011, avant même que les conditions figurant à la promesse d’achat ne soient levées, l’intimée émet une facture au montant de 53 316,90 $, taxes incluses.

Cette somme représente la commission ou la rétribution qu’il s’attend à partager avec le courtier inscripteur représentant le vendeur lors de la signature de l’acte de vente. Suivant la preuve, cette facture ne semble pas avoir été transmise à l’appelant. Du moins, rien ne permet de l’affirmer. [16] Près d’un mois plus tard, soit les 12 et 14 février 2011, l’appelant lève les conditions d’inspection et de financement qui figurent à

sa promesse d’achat. […] [22] Au cours des semaines et des mois suivants, l’appelant ne parvient pas à remédier à ce défaut.

Bien qu’il obtienne un financement de1 170 000 $, somme qui sera d’ailleurs versée dans le compte en fidéicommis du notaire mandaté pour effectuer la transaction, il n’estpas en mesure de réunir le capital nécessaire pour effectuer sa mise de fonds de sorte qu’à la mi-juin 2011, soit quatre mois après la levéedes conditions, le prêteur hypothécaire retire son offre de financement. [23] En conséquence, l’appelant doit mettre fin à ses tentatives en vue d’acquérir l’immeuble. [24] Le 14 octobre 2011, vu le défaut de l’appelant d’exécuter la promesse d’achat, l’intimée entreprend un recours en dommages contrelui.

Elle réclame des dommages de 53 316,90 $. Il s’agit du montant figurant sur la facture du 18 janvier 2011, lequel inclut la TPS etTVQ. […] [37] La preuve ne révèle rien concernant les obligations des parties aux termes de l’entente de collaboration si ce n’est que, suivant lesusages, Janson anticipait être rétribué par un partage de commission avec le courtier du vendeur, comme le prévoit d’ailleurs la factureémise le 28 février 2011 où il est écrit : «

Partie qui doit payer la rétribution : Courtier inscripteur ». De fait, les parties n’ont jamaisdiscuté de la question de la rétribution, et encore moins du pourcentage que Janson espérait toucher. [38] La preuve démontre plutôt que Janson a accepté d’assister l’appelant dans ses démarches en vue de trouver un immeuble sansjamais exiger que ce dernier s’engage à lui verser une quelconque rémunération, sous quelque forme que ce soit, si son travail ne menaitpas à la conclusion d’une transaction.

Il acceptait d’être rétribué, le cas échéant, en partageant la commission du courtier inscripteur sison client parvenait à conclure une transaction. [39] Sur le plan des principes, cette entente prenait la forme d’un contrat de service atypique. Pourquoi atypique?

Parce que d’une part, leprix du service était aléatoire, une incertitude planant sur l’étendue de l’avantage que le courtier espérait retirer de l’entente puisqu’ilignorait le montant de la commission qu’il pourrait toucher, étant même incertain de pouvoir en obtenir une et que, d’autre part, le prixdu service devait être assumé par un tiers, l’agent inscripteur représentant un éventuel vendeur. [40] En acceptant d’assister l’appelant dans ses démarches en vue de trouver un immeuble et d’être rétribué, le cas échéant, en partageantla commission du courtier inscripteur dans le cadre d’une éventuelle transaction, Janson acceptait d’assumer un risque important, celuide consacrer beaucoup de temps et d’efforts sans être certain d’être rémunéré.

Comme le rappelle le juge Wagner dans l’arrêt Société encommandite Place Mullins c. Service immobiliers Diane Bisson inc. : La rétribution d’un courtier immobilier est à bien des égards aléatoire. Comme l’exprimait le juge La Forest dans l’arrêt H.W. Liebig &Co. c.

Leading Investments Ltd., (CSC), [1986] 1 R.C.S. 70, le contrat de courtage ressemble à un permis de chasse ence que, « tout comme à la chasse, le courtier peut consacrer beaucoup de temps et d’effort sans toutefois atteindre son objectif. » […] [41] Ce constat implacable prévaut d’autant plus dans les cas où, comme celui de l’espèce, l’entente de courtage n’impose aucuneobligation au client, du moins de façon explicite. [42] Cela dit, je conviens que l’appelant demeurait malgré tout tenu de collaborer en toute bonne foi avec Janson. Cette obligations’imposait à lui de façon implicite.

Elle l’obligeait à ne pas lui faire perdre son temps en poursuivant des démarches vaines ou futiles, parexemple, dans le but de visiter des maisons pour satisfaire à une curiosité déplacée. L’omission de respecter une telle obligation impliciteaurait pu, il faut le reconnaître, engager sa responsabilité contractuelle. […] [44] Tel que je l’ai signalé, la preuve ne révèle pas que l’appelant a pris, de façon explicite, un quelconque engagement envers Janson,dont celui de lui verser des honoraires pour le travail exécuté, dans l’éventualité où aucun contrat ne pourrait être conclu.

Vu cetteabsence d’engagement explicite, dont celui de verser des honoraires, Janson ne peut soutenir que l’appelant a fait défaut d’honorer sesobligations explicites en vertu de l’entente de collaboration pour ainsi tenter de lui réclamer sa rétribution. [45] Par ailleurs, j’estime que la preuve ne permet pas de conclure que l’appelant ait fait défaut de respecter ses obligations implicites decollaboration et de bonne foi. Il était sérieux dans ses démarches. Pour preuve, il a obtenu un financement de plus d’un million. Il aégalement fait exécuter d’importants travaux de rénovation.

Certes, il a fait un pari audacieux en présumant que le prix de vente de lapropriété, du fait qu’il était bien inférieur à l’évaluation municipale, pourrait être financé en grande partie. [Références omises] [45] En l’espèce, aucun des défendeurs ne remet en question l’existence d’une entente (verbale) entre monsieur Kasem et Hypothecaafin que celle-ci, par l’intermédiaire de monsieur Savitz, assiste le premier à trouver un immeuble et à présenter une promesse d’achat. [46] Cependant, aucune preuve ne permet de conclure que monsieur Kasem s’est engagé de quelque façon que ce soit à assumer leshonoraires d’Hypotheca. [47] De plus, la responsabilité de l’échec de la vente à monsieur Kasem ne peut aucunement être imputée à ce dernier.

La cause decet échec est plutôt que monsieur Savitz n’a pu obtenir pour monsieur Kasem le financement hypothécaire nécessaire pour acquérirl’immeuble. Or, c’est Hypotheca qui s’était engagée à faire les démarches pour tenter d’obtenir ce financement. [48] D’autre part, monsieur Kasem n’a commis aucune faute en retenant les services d’un autre courtier après avoir vu Hypotheca

être incapable de lui obtenir le financement hypothécaire. Aucune disposition contractuelle conclue entre Hypotheca et lui ne l’en empêchait d’ailleurs. [ 49 ] Cependant, monsieur Savitz a-t-il été la cause efficiente de la vente, ce qui pourrait permettre à Hypotheca d’obtenir une rétribution? [ 50 ] L’auteur Alexandre Dumas définit ainsi la théorie de la cause efficiente de la vente [15] : Il existe en droit québécois du courtage immobilier la notion de « cause efficiente » ou de « causa causans », et cela depuis fort longtemps.

Essentiellement, cette règle dit que le courtier immobilier qui, sans détenir de contrat de courtage exclusif, est chargé de la vente (ou de toute opération de courtage visée par la LCI) d’un immeuble et qui peut prouver que, par ses démarches, il est à l’origine de la réalisation de la transaction souhaitée par son client (la « cause efficiente ») aura droit à une rétribution même s’il n’y a finalement pas participé. [Références omises] [ 51 ] Me Dumas poursuit ainsi [16] : Pour être la cause efficiente d’une opération immobilière, il faut avoir « initié, renouvelé ou augmenté » l’intérêt de l’acheteur ou du locataire durant la période où le contrat de courtage était en vigueur.

Le courtier pourra poser de tels gestes utiles, par exemple avant une saisie de l’immeuble, et ces gestes permettront ensuite de vendre l’immeuble à l’acheteur qui était alors concerné. De même, si une vente se réalise après la fin d’un mandat exclusif, mais que celle-ci découle des efforts faits par le courtier avant la vente, il sera encore une fois considéré comme étant la cause efficiente.

Si le vendeur a fourni les informations sur un immeuble et a invité le courtier à montrer celui-ci à des acheteurs potentiels, qu’une offre est faite par l’intermédiaire de ce courtier mais qu’elle est refusée, qu’une vente est faite plus tard sans le courtier sur la base de cette même offre, et que tout cela est prouvé par le courtier, il sera considéré détenir un contrat de courtage et avoir été la cause efficente. [Références omises] [ 52 ] En l’espèce, monsieur Savitz n’est pas la cause efficiente de la vente.

Il a bien présenté l’immeuble à monsieur Kasem et représenté celui-ci lors de la présentation de la promesse d’achat mais la vente n’a pu être conclue en raison de son incapacité à obtenir, pour monsieur Kasem, le financement hypothécaire.

Le Tribunal souligne au passage qu’il ne formule aucun reproche à monsieur Savitz sur la qualité de son travail pour obtenir le financement hypothécaire mais le résultat est là : son travail n’a pu permettre à monsieur Kasem d’obtenir ce financement. [ 53 ] Par ailleurs, ce qui a permis la vente de l’immeuble à monsieur Kasem est précisément le fait que celui-ci a pu obtenir, grâce à monsieur Pantalis, le financement hypothécaire. Ainsi, le Tribunal est convaincu que cette vente n’aurait jamais eu lieu si monsieur Kasem n’avait pas obtenu ce financement grâce à un tiers.

Voilà ce qui explique que monsieur Savitz n’a pas été la cause efficiente de la vente. [ 54 ] Le Tribunal souligne de plus que la preuve prépondérante ne permet pas de conclure que monsieur Kasem a effectivement versé à monsieur Savitz la somme de 500 $ tel qu’il le soutient.

En effet, l’absence de toute preuve documentaire à cet égard, en présence de preuve testimoniale contradictoire, empêche le Tribunal de conclure à l’existence d’un tel paiement. [ 55 ] Par ailleurs, bien que cette question n’ait pas été soulevée par les défendeurs et qu’il soit possible de trancher cette affaire sans la traiter, le Tribunal ne peut s’empêcher de souligner l’absence d’un contrat écrit entre monsieur Kasem et Hypotheca. [ 56 ] Or, les articles 23 à 30 de la

Loi sur le courtage immobilier [17] exigent qu’un tel contrat soit écrit : 23. Le présent

chapitre s’applique à un contrat conclu entre une personne ou une société et un courtier ou une agence en vertu duquel ce courtier ou cette agence s’engage à agir comme intermédiaire pour l’achat , la vente, la location ou l’échange de l’un des immeubles suivants: 1° d’une

partie ou de l’ensemble d’un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements; 2° d’une fraction d’un immeuble principalement résidentiel qui fait l’objet d’une convention ou d’une déclaration visée aux articles 1009 à 1109 du Code civil . 24. Le contrat est formé lorsque les parties l’ont signé . 25. Le courtier ou l’agence doit remettre un double du contrat au client. Le client n’est tenu à l’exécution de ses obligations qu’à compter du moment où il est en possession d’un double du contrat.

Ce contrat peut être sur support papier ou sur tout autre support permettant de l’imprimer et d’en assurer l’intégrité . 26. Les règles relatives au contrat sont prévues par règlement de l’Organisme. Le contrat ne peut être invalidé du seul fait qu’une disposition de celui-ci contrevient au présent

chapitre ou du seul fait qu’il n’indique pas tous les renseignements ou les mentions prévus par règlement. 27. Est sans effet une convention engageant un client, pour une période déterminée après l’expiration du contrat, à rétribuer le courtier ou l’agence même si l’achat, la vente, la location ou l’échange de l’immeuble s’est effectuée après l’expiration du contrat. Toutefois, le premier alinéa ne s’applique pas si la convention prévoit que la rétribution est due, lorsque les conditions suivantes sont

réunies: 1° le contrat est stipulé exclusif; 2° la vente, la location ou l’échange s’effectue avec une personne qui a été intéressée à l’immeuble pendant la durée du contrat ou, dans le cas d’un contrat en vue de l’achat ou de la location d’un immeuble, le client a acheté ou loué un immeuble auquel le courtier l’a intéressé pendant la durée du contrat; 3° cette opération survient au plus 180 jours après la date d’expiration du contrat et que, durant cette période, le client n’a pas conclu avec un autre courtier ou une autre agence un contrat stipulé exclusif pour l’achat, la vente, la location ou l’échange de l’immeuble.

Malgré toute stipulation contraire, le client peut résilier à sa discrétion le contrat dans les trois jours qui suivent celui où il reçoit un double du contrat signé par les deux parties, à moins qu’il n’ait signé une renonciation écrite entièrement par lui. Le contrat est résilié de plein droit à compter de l’envoi ou de la remise d’un avis écrit au courtier ou à l’agence. 29.

Le courtier ou l’agence ne peut exiger aucune rétribution, à la suite de la résiliation d’un contrat faite conformément à l’article 28, à moins qu’un achat, une vente, une location ou un échange qui satisfait aux conditions de l’article 27 n’intervienne. 30. Un client ne peut, par convention particulière, renoncer aux droits que lui confère le présent

chapitre . [Le Tribunal souligne] [ 57 ] Ces dispositions sont par ailleurs d’ordre public vu l’article 30 LCI. [ 58 ] De plus, l’

article 13 du Règlement sur les contrats et formulaires [18] prévoit ce qui suit : 13.

Tout contrat par lequel un courtier ou une agence s’engage à agir comme intermédiaire à l’égard d’un immeuble ou d’une entreprise doit indiquer les mentions suivantes: 1° l’identification et les coordonnées des parties; 2° l’objet et la durée du contrat; 3° son exclusivité, le cas échéant; 4° le fait qu’il ne soit pas résiliable, le cas échéant; 5° l’identification de l’immeuble ou les caractéristiques de l’immeuble recherché ainsi que la description de l’entreprise, selon le cas; 6° le prix et les conditions de vente, d’achat, d’échange de l’immeuble ou de l’entreprise ou de location de l’immeuble; 7° le mode de rétribution du courtier ou de l’agence et les conditions d’exigibilité de cette rétribution; 8° la possibilité pour les parties de recourir, en cas de différend, à la conciliation, à la médiation ou à l’arbitrage des comptes prévus à l’

article 34 de la

Loi sur le courtage immobilier (chapitre C-73.2 ); 9° tout autre droit et toute autre obligation des parties. [Le Tribunal souligne] [ 59 ] Voilà une autre indication à l’effet que le législateur exige que le contrat soit écrit. [ 60 ] Le Tribunal fait siens les extraits suivants de l’arrêt de la Cour d’appel dans l’arrêt Bélanger [19] : [51] Cela étant, et bien que non plaidé par les parties, je ne saurais passer sous silence le fait que depuis le 1 er mai 2010, la

Loi sur le courtage immobilier exige qu’une entente aux termes de laquelle un courtier accepte d’agir comme intermédiaire pour l’achat d’un immeuble résidentiel soit consignée dans un écrit. La Loi prévoit même qu’à défaut de respecter cette formalité, le client ne peut être tenu à l’exécution de ses obligations :

23. Le présent

chapitre s'applique à un contrat conclu entre une personne ou une société et un courtier ou une agence en vertu duquel ce courtier ou cette agence s'engage à agir comme intermédiaire pour l'achat , la vente, la location ou l'échange de l'un des immeubles suivants: 1° d'une

partie ou de l'ensemble d'un immeuble principalement résidentiel de moins de cinq logements; 2° d'une fraction d'un immeuble principalement résidentiel qui fait l'objet d'une convention ou d'une déclaration visée aux articles 1009 à 1109 du Code civil . 24. Le contrat est formé lorsque les parties l'ont signé . 25. Le courtier ou l'agence doit remettre un double du contrat au client . Le client n'est tenu à l'exécution de ses obligations qu'à compter du moment où il est en possession d'un double du contrat.

Ce contrat peut être sur support papier ou sur tout autre support permettant de l'imprimer et d'en assurer l'intégrité. 30. Un client ne peut, par convention particulière, renoncer aux droits que lui confère le présent chapitre. 23. This

chapter applies to contracts between a person or partnership and a broker or agency under which the broker or agency undertakes to act as an intermediary for the purchase , sale, lease or exchange of (1) part or all of a chiefly residential immovable comprising less than five dwellings; or (2) a fraction of a chiefly residential immovable that is subject to an agreement or declaration under articles 1009 to 1109 of the Civil Code . 24. The contract is formed when both parties have signed it. 25. The broker or agency must give a duplicate of the contract to the client.

The client is not bound to perform the client's obligations under the contract before being in possession of a duplicate of the contract. The contract may be a paper document or it may be on any medium that allows it to be printed and ensures its integrity. 30. The client may not, by special agreement, waive the rights conferred by this chapter. [ Je souligne ] [52] En l’espèce, aucun écrit ne consigne l’entente intervenue entre l’appelant et Janson ou l’intimée. De fait, il est même difficile d’établir si l’entente intervenue liait l’appelant à Janson ou à l’intimée, celle qui exerce le recours.

Ce défaut, indépendamment des motifs précédemment exposés, aurait peut-être pu justifier le rejet de la réclamation de l’intimée. Toutefois, comme cette question n’a pas été abordée par les parties, que ce soit devant le juge ou en appel, je m’abstiens de me prononcer. [ 61 ] Compte tenu de ce qui précède, la demande est rejetée. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 62 ] REJETTE la demande; [ 63 ] CONDAMNE Hypotheca Courtier Hypothécaire S.S.M. Inc. à payer à Haziz Kasem les frais de justice de 185 $; [ 64 ] CONDAMNE Hypotheca Courtier Hypothécaire S.S.M.

Inc. à payer à Re/Max Imagine Inc. les frais de justice de 250 $; [ 65 ] CONDAMNE Hypotheca Courtier Hypothécaire S.S.M. Inc. à payer à Royal Lepage Triomphe les frais de justice de 250 $. __________________________________ J. SÉBASTIEN VAILLANCOURT, J.C.Q. Date d’audience : 6 septembre 2018