2010 QCCQ 11832, 2010 QCCQ 11832

Fournier c. Isabelle JT-1466 2010 QCCQ 11832 COUR DU QUÉBEC (Division des petites créances) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE ARTHABASKA LOCALITÉ DE VICTORIAVILLE « Chambre civile» N° : 415-32-005232-098 DATE : 13 décembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALAIN TRUDEL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ FRANÇOIS FOURNIER et SYLVIE MAILHOT Demandeurs c.

MARTIN ISABELLE et MANON ALLAIRE Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Alléguant que la résidence acquise des défendeurs est affectée de vices cachés, les demandeurs réclament 7 000 $ en diminution du prix d'achat. Questions en litige a. Les anomalies alléguées par les demandeurs liées à l'électricité, l'isolation des murs et à l'entretoit, à la présence de pourriture dans certains murs et à la cheminée constituent-elles des vices cachés au sens de l'

article 1726 du Code civil du Québec . b. Les demandeurs ont-ils dénoncé les vices et mis les défendeurs en demeure conformément à la loi ? c. Dans le cas de réponses affirmatives aux deux premières questions, quelle est la valeur des dommages subis par les demandeurs ?

Les faits [ 2 ] Le 18 décembre 2006, les demandeurs acquièrent des défendeurs une résidence sise au […], à Plessisville, au prix de 88 000 $. [ 3 ] Il s'agit d'un immeuble à revenus comprenant trois logements utilisés anciennement comme résidence pour personnes âgées, construit il y a plus de 40 ans et ayant fait l'objet d'agrandissements dans les années récentes. [ 4 ] Cette vente est faite avec la garantie légale. [ 5 ] Préalablement à l'achat, les demandeurs visitent l'immeuble à une seule occasion en compagnie des vendeurs et de leur agent d'immeubles, monsieur Florent Grenier.

[ 6 ] Lors de cette visite, le demandeur constate que la maison a fait l'objet d'agrandissements et que des travaux de rénovation seront nécessaires pour améliorer le chauffage de certains appartements. [ 7 ] Ayant rénové plusieurs résidences par les années passées, il ne croit pas utile d'obtenir l'opinion d'un expert sur la qualité de l'immeuble. [ 8 ] Au mois de mars 2007, les demandeurs entreprennent d'importants travaux de rénovation de la résidence avec pour objectif d'offrir des appartements en location au mois d'août 2007. [ 9 ] Dans le cours des rénovations, les demandeurs constatent alors les anomalies suivantes : ✔ Manque d'isolation dans l'entretoit de certaines pièces ; ✔ Manque d'isolation dans les murs ; ✔ Absence de chambre d'air dans certains murs extérieurs ; ✔ Présence de pourriture et de champignons dans certains murs ; ✔ Filage électrique non conforme et désuet ; ✔ Cheminée non-conforme. [ 10 ] À chaque découverte, ils contactent monsieur Grenier et monsieur Isabelle et les invitent à venir constater les problèmes. [ 11 ] Les défendeurs se présentent sur les lieux à quatre ou cinq reprises entre le mois de mars et le mois d'août 2007 et constatent les problèmes soulevés par les demandeurs. [ 12 ] Ils informent alors les demandeurs qu'ils ignoraient l'existence de ces problèmes avant la vente puisqu'ils n'ont jamais habité cette résidence qui était louée à des tiers et invitent les demandeurs à leur soumettre par écrit leurs intentions précises eu égard à ces situations. [ 13 ] Désirant terminer les travaux de rénovation avant le mois d'août 2007, les demandeurs corrigent les vices allégués sans donner suite à l'invitation des défendeurs. [ 14 ] Les travaux de rénovation sont complétés en temps et les appartements sont loués dès le début de l'automne 2007. [ 15 ] Le 14 décembre 2009, les demandeurs transmettent aux défendeurs par courrier, une série de documents comprenant des soumissions et factures d'acquisition de matériaux relatives aux réparations des vices sans plus. [ 16 ] Le 17 décembre 2009, les demandeurs logent contre les défendeurs un recours en vices cachés devant la Cour du Québec, division des petites créances.

Le droit [ 17 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec énonce ce qui suit : 1726. C.c.Q. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 18 ] En vertu de cet article, le vendeur est légalement tenu de garantir que le bien vendu est exempt de vices cachés. [ 19 ] Afin de déterminer l'existence d'un vice caché, le Tribunal analyse généralement quatre (4) critères: 1.

Le vice doit être grave , c'est-à-dire qu'il doit causer des inconvénients sérieux à l'usage du bien et que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou donné si haut prix s'il les avait connus; 2. Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente. La bonne foi se présumant, il appartient au vendeur de faire la preuve de la connaissance du vice par l'acheteur; 3. Le vice doit être caché ce qui suppose qu'il ne soit pas apparent, c'est-à-dire qu'il n'a pu être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert et qu'il n'ait pas été dénoncé ou révélé par le vendeur; 4.

Le vice doit être antérieur à la vente . [ 20 ] De plus, l'acheteur a l'obligation de dénoncer par écrit le vice dans un délai raisonnable. [ 21 ] Enfin, l'

article 1595 du Code civil du Québec émet le principe qu'une mise en demeure est requise et qu'elle doit, règle générale, être envoyée au vendeur de l'immeuble par l'acheteur avant que celui-ci ne procède à la réparation du vice. [ 22 ] Ainsi, ce ne sont pas tous les problèmes détectés par un acheteur ou qui surviennent après l'achat d'une résidence qui donnent

ouverture à un recours en vertu de la garantie contre les vices cachés.

Analyse et décision [ 23 ] Pour bénéficier de la garantie légale contre les vices cachés, l'acheteur déçu doit respecter certaines exigences dont celle de la dénonciation du vice dans un délai raisonnable et celle de l'envoi d'une mise en demeure permettant d'avertir le vendeur du manquement à ses obligations et de lui fournir une occasion d'y remédier ou à défaut de le sommer de s'exécuter. [ 24 ] La loi prévoit que la dénonciation doit se faire dans un délai raisonnable de la découverte du vice. [ 25 ] Quant à la mise en demeure, elle n'est soumise à aucun délai si ce n'est qu'elle doit être envoyée avant l'exécution des travaux correctifs du vice à défaut de quoi, le recours de l'acheteur peut être rejeté. [ 26 ] La preuve prépondérante démontre que les demandeurs se sont acquittés de leur devoir de dénoncer la présence de vices aux défendeurs dans un délai raisonnable. [ 27 ] Les dénonciations verbales faites à l'agent d'immeubles des défendeurs respectent les objectifs prescrits à l'

article 1739 du Code civil du Québec puisqu'elles ont permis aux défendeurs de venir constater les vices allégués. [ 28 ] Toutefois, le Tribunal estime que les demandeurs n'ont pas respecté l'exigence d'envoi d'une mise en demeure écrite aux défendeurs selon les termes des articles 1594 et 1595 du Code civil du Québec . [ 29 ] Ces articles se lisent comme suit : 1594. C.c.Q. Le débiteur peut être constitué en demeure d'exécuter l'obligation par les termes mêmes du contrat, lorsqu'il y est stipulé que le seul écoulement du temps pour l'exécuter aura cet effet.

Il peut être aussi constitué en demeure par la demande extrajudiciaire que lui adresse son créancier d'exécuter l'obligation, par la demande en justice formée contre lui ou, encore, par le seul effet de la loi. 1595. C.c.Q. La demande extrajudiciaire par laquelle le créancier met son débiteur en demeure doit être faite par écrit.

Elle doit accorder au débiteur un délai d'exécution suffisant, eu égard à la nature de l'obligation et aux circonstances; autrement, le débiteur peut toujours l'exécuter dans un délai raisonnable à compter de la demande. [ 30 ] Il découle du témoignage du demandeur qu'à chaque découverte d'un vice, il contacte l'agent d'immeubles des défendeurs afin de l'informer de la situation et l'invite à venir constater les problèmes. [ 31 ] À chaque occasion, le défendeur et son agent d'immeubles se déplacent sur les lieux et écoutent les doléances des demandeurs qui se limitent à exposer les problèmes et exprimer leur désarroi face à la situation. [ 32 ] De l'aveu même de François Fournier, les demandeurs ne rejettent alors aucune responsabilité aux défendeurs, ne leur présentent aucune réclamation et ne les somment pas de corriger les vices. [ 33 ] Ils ne donnent pas suite à l'invitation des défendeurs, répétée à chaque visite, de leur transmettre leurs intentions eu égard aux problèmes dénoncés prétendant devoir consacrer leurs énergies à corriger les vices et terminer les travaux de rénovation entrepris dans les meilleurs délais possibles. [ 34 ] En fait, ce n'est qu'un an et demi après la réalisation des travaux correctifs que les demandeurs intentent un recours contre les défendeurs sans autre avis préalable. [ 35 ] Dans les circonstances, le Tribunal ne peut considérer les dénonciations verbales ainsi que le comportement des parties à la suite de ces dénonciations comme constituant des avertissements qui respectent les objectifs dénoncés aux articles 1594 et 1595 du Code civil du Québec . [ 36 ] Le Tribunal souligne également qu'on ne peut inférer de la preuve présentée à l'audience que les demandeurs se retrouvaient dans une des situations d'exception à l'obligation de transmettre une mise en demeure, soit celle découlant de l'urgence de la situation ou de la répudiation manifeste des défendeurs de leur responsabilité à l'égard des demandeurs. [ 37 ] Le défaut d'envoi d'une mise en demeure aux défendeurs avant la réparation des vices est fatal. [ 38 ] Considérant la réponse donnée à la dernière question en litige, le Tribunal n'a pas à répondre aux autres questions soulevées.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 39 ] REJETTE la demande; [ 40 ] AVEC dépens. __________________________________ ALAIN TRUDEL, J.C.Q.

Date d’audience : 30 novembre 2010