2015 QCCQ 878, 2015 QCCQ 878

Pagé c. Via Capitale Centre 2015 QCCQ 878 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TROIS-RIVIÈRES LOCALITÉ DE TROIS-RIVIÈRES « Chambre civile » N° : 400-32-012541-137 DATE : 21 janvier 2015 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ALAIN TRUDEL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ RENÉ-CLAUDE PAGÉ GHISLAINE PROVENCHER JEAN FERRON RAYMONDE PROVENCHER faisant affaire sous le nom de GESTION JRC s.e.n.c. Demandeurs c.

VIA CAPITALE CENTRE Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Quelle est la commission à être versée à l’agence immobilière défenderesse à la suite de la vente d’un immeuble, propriété des demandeurs et sis au […], à Trois-Rivières? [ 2 ] Telle est la question en litige.

Mise en contexte [ 3 ] Le 18 novembre 2013, les demandeurs vendent à la Compagnie Papoo Holdings inc . un immeuble sis au 991, rue Saint-Paul, à Trois-Rivières, au prix de 650 000 $. [ 4 ] Le contrat de courtage intervenu entre les parties le 20 mai 2013 prévoit une commission de 7 % du prix de vente arrêté au profit de l’agence immobilière défenderesse. [ 5 ] Or, le 7 juin 2013, à la suite de la présentation de diverses offres et contre-offres d’achat qui s’avèrent non concluantes, de la révision du prix demandé pour l’immeuble et de discussions intervenues entre les parties, il est convenu de modifier le contrat de courtage pour ajouter la clause suivante : « Au prix de vente de l’immeuble à six cent quarante mille dollars 640 000$ La commission sera de (6 %) six per cent » (sic) [ 6 ] Le 18 novembre 2013, les demandeurs, par l’intermédiaire de la défenderesse, vendent l’immeuble au prix de 650 000 $. [ 7 ] Une mésentente survient entre les parties concernant le taux de commission applicable à cette vente. [ 8 ] Fort de la modification apportée au contrat de courtage, les demandeurs prétendent que la commission au taux de 6 % est applicable puisque la vente de l’immeuble s’est réalisée à un prix supérieur au prix plancher de 640 000 $ prévu à la modification. [ 9 ] La défenderesse plaide plutôt que la modification visait spécifiquement une vente au prix de 640 000 $ et que toute autre vente pour un prix plus ou moins élevé de cette dernière entraînait l’application de la commission prévue initialement au contrat de courtage, soit au taux de 7 %. [ 10 ] Afin de permettre que se concrétise la vente, les parties conviennent de confier au notaire instrumentant le montant de 7 000 $ représentant la différence entre une commission basée sur un taux de 6 % et celle basée sur un taux de 7 % du prix de vente arrêté à 650 000 $ ainsi que les taxes applicables dans l’attente d’une décision de la Cour à ce sujet.

Analyse et Décision [ 11 ] La preuve démontre qu’au moment de ratifier le contrat de courtage initial prévoyant une commission de 7 %, le prix de vente fixé par les demandeurs était de 650 000$. [ 12 ] Le 27 mai 2013, ils reçoivent une offre d’achat au montant de 585 000 $ de la part de monsieur François Sylvain.

Cette offre est refusée. [ 13 ] Ils décident alors de porter le prix de vente demandé à 675 000 $ et conviennent avec la défenderesse d’une modification du contrat de courtage. [ 14 ] De toute évidence, cette décision est motivée par leur objectif d’obtenir un prix de vente net plancher avoisinant 605 000 $. [ 15 ] Le 7 juin 2014, les demandeurs présentent à monsieur Sylvain une contre-proposition au prix de 640 000 $.

Ils acceptent alors de présenter cette contre-proposition à ce prix après avoir discuté du taux de commission de la défenderesse et obtenu une baisse de la part de cette dernière. [ 16 ] D’ailleurs, à la même date, les parties signent un formulaire obligatoire de modifications (MO 90412 ) qui prévoit une diminution du taux de commission à 6 % du prix de vente. [ 17 ] La contre-proposition au prix de 640 000 $ achoppe. [ 18 ] Le 3 juillet 2013, une offre à un montant de 639 000 $ est également refusée. [ 19 ] Enfin, le 26 juin 2013, les demandeurs reçoivent une autre offre d’achat présentée par la compagnie Papoo Holdings inc . au prix de 650 000 $ qui est acceptée le jour-même. [ 20 ] Cette offre d’achat acceptée mène à la ratification du contrat notarié du 18 novembre 2013. [ 21 ] Il découle de l’ensemble des offres et contre-offres et des discussions intervenues ente les parties qu’une considération essentielle pour les demandeurs était de s’assurer d’obtenir un prix de vente net plancher avoisinant 605 000 $. [ 22 ] C’est la raison pour laquelle ils ont renégocié à la baisse le taux de commission de la défenderesse constatant l’ordre de grandeur des offres reçues à cette époque pour la vente de l’immeuble. [ 23 ] La défenderesse plaide que le taux de commission diminué à 6 % n’était valable que pour une éventuelle vente de l’immeuble à monsieur François Sylvain au montant de 640 000 $. [ 24 ] Or, la preuve ne permet pas de soutenir cette prétention. [ 25 ] D’abord, le texte ajouté au formulaire obligatoire Modifications (MO 90412 ) prévoit qu’au prix de vente de l’immeuble à 640 000 $, la commission sera de 6 %. [ 26 ] Ce formulaire ne fait aucunement référence à une offre spécifique contrairement à ce que prétend la défenderesse. [ 27 ] Rédigé par les représentants de la défenderesse, il aurait été facile pour eux de prévoir, en tant qu’experts en matière immobilière, que la commission convenue visait à accommoder une transaction spécifique, ce qui n’a pas été fait. [ 28 ] De plus, le Tribunal ne peut conclure que le taux de commission établi à 6 % ne visait qu’une vente au montant de 640 000 $. [ 29 ] Il y a lieu d’interpréter cette clause de manière à donner effet à l’intention avouée des demandeurs d’obtenir un solde de prix de vente plancher avoisinant les 605 000 $. [ 30 ] Ainsi, il est raisonnable d’interpréter la clause rédigée par la défenderesse comme une clause escalatoire qui prévoit que pour toute vente supérieure au prix de 640 000 $, la commission sera de 6 %. [ 31 ] Elle demeurera à 7 % pour toute vente de l’immeuble inférieure à 640 000 $. [ 32 ] Le Tribunal rappelle qu’en cas d’ambiguïté, un contrat doit s’interpréter contre la

partie qui en a fait la rédaction soulignant par le fait même, que la clause en litige a été rédigée par un expert en matière immobilière. [ 33 ] Enfin, le Tribunal ajoute qu’en aucun temps après avoir appris que la transaction au montant de 640 000 $ avec monsieur François Sylvain achoppait, les parties ont convenu de discuter à nouveau du taux de commission. [ 34 ] Du comportement des parties, il y a tout lieu de croire que celles-ci avaient bel et bien convenu d’un taux de commission diminué à 6 % en cas de vente de l’immeuble équivalant ou supérieur à 650 000 $.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 35 ] ACCUEILLE la demande; [ 36 ] CONDAMNE la défenderesse à payer aux demandeurs la somme de 7 000 $ avec intérêts au taux de 5 % l’an et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 23 octobre 2013;

[ 37 ] CONDAMNE la défenderesse à payer aux demandeurs la somme de 167 $ à

titre de frais judiciaires. __________________________________ ALAIN TRUDEL, J.C.Q. Date d’audience : 26 septembre 2014