2019 QCCA 1890, 2019 QCCA 1890

Caron c. 9072-2166 Québec inc. 2019 QCCA 1890 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N o : 200-09-009687-184 (300-17-000045-169) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : 31 octobre 2019 CORAM : LES HONORABLES NICOLE DUVAL HESLER, J.C.Q. DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A. PARTIES APPELANTES AVOCAT GERMAIN CARON MARJOLAINE MARTEL M e FLORIAN PELLETIER

PARTIE INTIMÉE AVOCATE 9072-2166 QUÉBEC INC. M e MÉLYSSA TALBOT-BLAIS (BTLP Avocats inc.)

PARTIE MISE EN CAUSE AVOCAT L’OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE MONTMAGNY

En appel d'un jugement rendu le 7 décembre 2017 par l'honorable Johanne April de la Cour supérieure, district de Montmagny. NATURE DE L'APPEL : Biens et propriété (servitude) – Contrat (interprétation) Greffière-audiencière : Lauriane Lavoie Salle : 4.33 AUDITION 10 h 15 Appel du dossier et identification des parties; 10 h 16 Observations de M e Pelletier; Échanges entre M e Pelletier; M e Pelletier poursuit ses observations; 10 h 50 Suspension; 11 h 15 Reprise; La Cour affirme qu’il ne sera pas nécessaire d’entendre les représentations de l’intimée; 11 h 20 Arrêt; 11 h 25 Fin de l’audience. (

s) Greffière-audiencière PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] Selon les appelants, deux conditions sont requises pour l’établissement d’une servitude réelle, conditions qui ne seraient pas remplies ici. Premièrement, la servitude doit avantager l’un des fonds et, deuxièmement, la servitude doit être perpétuelle. [ 2 ] L’acte de vente établissant la servitude de passage contient la clause suivante : ÉTABLISSEMENT DE SERVITUDES À

titre de servitude réelle et perpétuelle devant affecter un chemin privé ci-après décrit demeurant la propriété du vendeur, à

titre de fonds servant , au bénéfice du terrain ci-dessus décrit et vendu aux termes des présentes, à

titre de fonds dominant , le vendeur accorde

gratuitement à l’acquéreur, pour lui, ses successeurs ayants droit, un droit de passage à pied et par tout mode de locomotion, permettant à l’acquéreur d’accéder au chemin public depuis son emplacement dans ledit chemin privé. [ 3 ] La juge de première instance conclut avec raison que ce texte est sans équivoque quant à l’utilité de la servitude pour le fonds dominant. [ 4 ] Selon les appelants, la clause suivante démontre que la servitude n’était pas perpétuelle par sa nature : Si l’acquéreur vend l’immeuble bénéficiant de la servitude de passage constituée par les présentes, le nouvel acquéreur aura l’obligation de négocier avec le propriétaire du fonds servant le partage des frais d’entretien du chemin dans lequel s’exerce cette servitude de passage.

Cette servitude de passage s’éteindra automatiquement dès que l’acquéreur aura aménagé sur son terrain un chemin privé lui permettant d’accéder à ses bâtiments à partir du chemin public. L’exercice de ce droit de passage se fera aux risques et périls de l’acquéreur, de ses successeurs et ayants droit, à l’entière exonération de responsabilité du vendeur, ses successeurs et ayants droit. [Soulignements ajoutés] [ 5 ] À ce sujet, la juge conclut : [39] Suivant l’

article 1427 du Code civil du Québe c , les clauses ne peuvent pas être prises isolément, mais doivent être interprétées les unes par rapport aux autres.

Ainsi, même si le contrant constitutif de la servitude prévoit une clause que l’on peut qualifier de « Condition résolutoire » en faveur de Michelle Caron, cette condition ne s’est jamais réalisée : cette dernière n’a jamais élevé de structures, elle n’était liée par aucune obligation de bâtir ni limitée dans le temps et, par conséquent, la servitude ne s’éteint pas avec l’aliénation du terrain de Mme Caron. [ 6 ] Il convient de souligner que l’existence d’une condition résolutoire ne s’oppose pas au caractère perpétuel de la servitude, la survenance de la condition étant aléatoire. [ 7 ] Les appelants soutiennent que, comme le terrain dont l’intimée est propriétaire ne peut avoir accès directement au chemin public à cause du lotissement et des ventes subséquentes, Mme Michon et M.

Beausoleil ont renoncé à la servitude, la condition résolutoire ne pouvant plus se réaliser. [ 8 ] Ils ont tort. Comme déjà mentionné, une condition résolutoire est, par sa nature, incertaine. Les auteurs Lluelles et Moore sont d’avis que si la condition résolutoire ne peut plus se produire, « tout se passe comme si l’obligation avait été stipulée sans condition [1] ». C’est ainsi que la juge a retenu que l’aliénation du terrain par Mme Caron n’entraînait pas l’extinction de la servitude. [ 9 ] L’

article 1191 C.c.Q. interdit la renonciation tacite à une servitude. Cette renonciation doit émaner du propriétaire du fonds dominant et être expresse, ce que confirment la doctrine et la jurisprudence. [ 10 ] Enfin, l’

article 1187 C.c.Q . prévoit que « si le fonds dominant vient à être divisé, la servitude reste due pour chaque portion ». POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 11 ] REJETTE l’appel, avec frais de justice. NICOLE DUVAL HESLER, J.C.Q. DOMINIQUE BÉLANGER, J.C.A. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A.