2016 QCCQ 6397, 2016 QCCQ 6397

Santerre c. Cayouette 2016 QCCQ 6397 JP2098 COUR DU QUÉBEC « Division des Petites Créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-HYACINTHE LOCALITÉ DE SAINT-HYACINTHE « Chambre civile » N° : 750-32-0011843-144 DATE : 30 juin 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SUZANNE PARADIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MÉLANIE SANTERRE et/ DAVID LÉVESQUE Demandeurs c.

DENIS CAYOUETTE Défendeur ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs Mélanie Santerre ( Mme Santerre ) et David Lévesque ( M. Lévesque ) réclament au défendeur Denis Cayouette ( M. Cayouette ) 3 161,81 $ représentant les dommages subis à la suite de la découverte de vices cachés. [ 2 ] M. Cayouette conteste alléguant l’absence de vices cachés. LES FAITS [ 3 ] Le 9 mars 2014, Mme Santerre et M. Lévesque signent une offre d’achat de la résidence de M.

Cayouette conditionnelle à une inspection par un expert de la propriété dans les sept jours consécutifs suivant l’acceptation de l’offre.

Il est également prévu à la clause 6.1.2. : Si cette inspection révèle l’existence de vices ou facteurs affectant la propriété lesquels sont susceptibles, de façon significative, de diminuer la valeur ou les revenus ou d’augmenter les dépenses de la propriété, l’Acheteur devra en aviser le Vendeur par écrit et devra lui remettre dans les quatre (4) jours consécutifs suivant l’expiration du délai ci-haut mentionné, une copie du rapport d’inspection ainsi que sa décision soit : 1) d’acheter selon les termes de la présente offre d’achat; ii) de proposer une modification à la présente offre d’achat; ou iii) de déclarer la présente offre d’achat nulle et non-avenue.

À défaut de procéder à l’inspection ou d’aviser le Vendeur selon les termes ci-haut dans le délai prévu, l’Acheteur sera réputé avoir renoncé à la présente condition [ 4 ] Le 13 mars 2014, la firme « Inspection en bâtiment du Québec Home Inspection » procède à une inspection préachat. [ 5 ] Le rapport d’inspection mentionne particulièrement : INSPECTION IMPOSSIBLE, PRÉSENCE DE NEIGE SUR LA TOITURE. L’inspection de la toiture fut impossible lors de la visite, attendu la présence de neige sur le revêtement.

Nous vous recommandons de procéder à une réinspection minutieuse du revêtement de la toiture dès la fonte de la neige par notre entreprise(…) [ 6 ] Mme Santerre et M. Lévesque reçoivent également un formulaire du vendeur daté du 13 février 2013 sur lequel il est indiqué la mention suivante : « verglas toiture et revêtement de vinyle refait en 2009 suite au dommage » . [ 7 ] Ce n’est qu’au cours du mois de mai 2014 que Mme Santerre et M.

Lévesque achètent la résidence au coût de 444 500 $ et ils y aménagent. [ 8 ] Dès leur arrivée, ils constatent l’usure de la toiture du garage, mais croient devoir simplement changer quelques bardeaux pour corriger la situation.

[ 9 ] Le 27 septembre 2014, ils obtiennent une soumission de la part « Les Constructions Langelier inc. » dans le but de corriger l’état de leur toiture. Le coût est 4 139,10 $. [ 10 ] Le 5 octobre 2014, ils reçoivent une deuxième soumission de « Couvreur Comtois » au montant de 3 161,81 $. Cette dernière confirme que les revêtements de la toiture du garage et celui de la maison n’ont pas été installés au même moment et que les bardeaux du garage sont ceux installés lors de la construction de la maison [ 11 ] Mme Santerre et M.

Lévesque découvrent, après l’achat de leur propriété, une fiche descriptive de la mise en vente via le courtier immobilier représentant l’ancien propriétaire qui a vendu la résidence à M. Cayouette, soit Luc Nadeau, laquelle indique : « Suite à la grele les bardeaux du toit de la maison pas le garage qui est en bon état seront changés ainsi que les gouttières et 2 côtés en en vinyl et la solarium » (sic) [ 12 ] Le 7 octobre 2014, ils mettent en demeure M. Cayouette de payer 3 161,81 $ et à défaut de payer dans un délai de 10 jours, ils feront effectuer les travaux à ses frais. M. Cayouette refuse.

ANALYSE ET DÉCISION [ 13 ] Le rôle principal des parties, dans la détermination du fardeau de la preuve, est défini aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec qui stipulent : 2803 . Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804 .

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 14 ] Ces articles précisent que les parties ont le fardeau de prouver l'existence, la modification ou l'extinction d'un droit. Chaque

partie a l'obligation de convaincre le Tribunal, c'est ce qu'on appelle le « fardeau de persuasion », ce qui signifie qu'elle a l'obligation de produire, dans les éléments de preuve, une quantité et une qualité de preuve nécessaire et suffisante pour soutenir ses allégations lors du procès. [ 15 ] L’

article 1726 du Code civil du Québec prévoit : 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 16 ] Pour avoir gain de cause sur la question des vices cachés, Mme Santerre et M. Levesque doivent prouver :

a) qu’il s’agit d’un vice affectant leur propriété;

b) que le vice existe au moment de la vente;

c) que le vice est caché et qu’il ne peut être constaté par un examen ordinaire;

d) qu’il n’aurait pas acheté le bien s’il avait connu l’existence de ce vice ou n’en aurait pas donné un si haut prix;

e) que le vice est tel que la résidence ne peut servir à un usage auquel elle est normalement destinée pendant une durée raisonnable, eu égard à son prix, aux dispositions du contrat et aux conditions d’utilisation du bien;

f) Le vice doit avoir fait l’objet d’une dénonciation suffisante. [ 17 ] Mme Santerre et M. Levesque sont téméraires et imprudents en ne donnant pas suite à la recommandation de leurs experts de procéder à une réinspection de la toiture. [ 18 ] La jurisprudence précise sous la plume du juge André Rochon, J.C.S. [1] : L’acheteur prudent et diligent d’un immeuble procède à un examen visuel attentif et complet du bâtiment. Il est à l’affût d’indice pouvant laisser soupçonner un vice. Si un doute sérieux se forme dans son esprit, il doit pousser plus loin sa recherche.

D’une part, on ne peut exiger d’un acheteur prudent et diligent une connaissance particulière dans le domaine immobilier. D’autre part, on ne peut conclure au vice caché si le résultat d’un examen attentif aurait amené une personne prudente et diligente à s’interroger ou à soupçonner un problème. À partir de ce point, l’acheteur prudent et diligent doit prendre des mesures raisonnables, selon les circonstances, pour connaître l’état réel du bâtiment. (…) Cet acheteur ne fera pas preuve de prudence et de diligence alors qu’il existe des indices perceptibles pour un profane, s’il ne prend pas

les moyens (y compris le recours à des experts le cas échéant) de s’assurer que l’immeuble est exempt de vice (…) [ 19 ] La jurisprudence enseigne que : a. Lorsqu’un bien présente des indices permettant de soupçonner un vice, un acheteur prudent et diligent doit recourir à l’expert afin que ce dernier puisse procéder à une inspection plus approfondie. [2] b. L’acheteur a un devoir de se renseigner sur la cause des problèmes révélés par des indices, sous peine de voir son recours rejeté. [3] c.

Les indices peuvent créer le besoin d’inspections plus poussées même de la part de l’expert, sous peine que le vice soit considéré comme apparent. [4] d. Par exemple, un acheteur prudent et diligent doit faire un examen minutieux lorsqu’il remarque des signes d’infiltration d’eau dans un immeuble centenaire. [5] e. La possibilité de découvrir un vice suffit pour qu’il ne soit pas caché. [6] [ 20 ] Certains indices laissent présager une problématique reliée à la toiture du garage notamment : a. La déclaration de M. Cayouette du 7 mars 2014.

La clause 10.3 énonce qu’en 2008, à la suite de verglas, la propriété a subi des dommages : « sur la couverture et le parement de vinyle , le tout a été changé par la compagnie d’assurance du propriétaire précédent. »(sic) b. La déclaration de M. Cayouette datée de février 2013 alors qu’il y est indiqué la survenance de dommages provoqués par le verglas tant sur la toiture qu’au revêtement de vinyle. c. La recommandation de la part de l’expert de Mme Santerre et M.

Lévesque de procéder à une réinspection de la toiture la fonte des neiges. [ 21 ] La prudence est de mise lorsqu’il s’agit de l’achat d’une maison. [ 22 ] Mme Santerre et M. Lévesque choisissent de ne pas tenir compte de l’avis de leurs experts sous prétexte qu’ils ont dix (10) jours de l’acceptation de l’offre pour obtenir une expertise et prendre position. [ 23 ] Ils ne présentent aucune demande de prolongation de délai supplémentaire au delà du 10 jours à M.

Cayouette afin de vérifier la toiture. [ 24 ] Le 26 mars 2014, ils signent un formulaire appelé « Modifications et avis de réalisation de conditions » dans lequel ils se déclarent satisfaits de l’inspection. [ 25 ] Entre le 9 mars et le 26 mars 2014, il est probable que la neige située sur le toit soit fondue. [ 26 ] Mme Santerre et M. Lévesque doivent agir en acheteurs prudents, diligents et prendre les moyens raisonnables pour connaître l’état de l’immeuble; ce qu’ils négligent de faire.

Ils ne peuvent se replier sur les délais, car les indices d’un problème au recouvrement du toit sont présents. [ 27 ] D’ailleurs, s’ils avaient attendu la fonte de la neige, ils auraient constaté l’état endommagé de la toiture, puisque visible. [ 28 ] Les articles du Code civil du Québec imposent au vendeur une obligation de garantie contre les vices cachés du bien vendu.

Au cas de manquement, l'acheteur aura à sa disposition le recours en diminution de prix ou l'action en résolution du contrat de vente, selon la gravité du vice. [ 29 ] Les acheteurs d’une maison qui veulent bénéficier de cette garantie doivent établir que le bien est affecté, au moment de la vente d’un défaut d’une certaine gravité et qu’ils ignorent au moment de la signature du contrat, malgré un examen sérieux qu’ils en ont fait. [ 30 ] Il faut garder à l’esprit que toute défectuosité ou imperfection, aussi grave qu’elle puisse être, ne peut automatiquement être qualifiée de « vice » au sens de la garantie de qualité du Code civil du Québec , la mise en œuvre de celle-ci est tributaire d’un déficit d’usage. [ 31 ] Le défaut, découvert depuis la vente, doit être d’une telle gravité qu’il rend le bien impropre à l’usage auquel on le destine ou diminue tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté ou n’aurait pas donné un si haut prix s’il l’avait connu. [ 32 ] La gravité du vice s’évalue en fonction du déficit d’usage autrement dit des limitations qu’il pose à Mme Santerre et M.

Lévesque. [ 33 ] Il faut donc un certain déficit d’usage causé par le vice caché ou en relation avec sa présence. [ 34 ] Tout défaut du bien, même caché, n’est pas en soi un vice caché donnant ouverture à la garantie légale du vendeur qui n’est pas tenu de garantir que le bien qu’il vend est exempt de tout défaut. [ 35 ] Un défaut qui ne produit pas de conséquences n’est pas un vice au sens légal du terme, et il en est de même aussi d’un défaut qui ne produit qu’une conséquence minime, sans effet significatif sur l’usage du bien. [ 36 ] La preuve n’établit pas que l’usure de la toiture produit une conséquence significative sur l’usage de la maison.

[ 37 ] Bien au contraire, depuis que Mme Santerre et M. Lévesque habitent la maison, ils ne se plaignent aucunement d’infiltration d’eau ou autre problème découlant de la toiture. Leur reproche réside dans la découverte de l’état endommagé de la toiture située au- dessus du garage. [ 38 ] Aucune preuve ne permet de conclure que les travaux sont requis. [ 39 ] Mme Santerre et M. Lévesque n’établissent pas que le défaut est d’une telle gravité qu’on puisse le qualifier de vice caché au sens de la garantie de qualité du Code civil du Québec . [ 40 ] Ils reprochent à M.

Cayouette de les avoir induits en erreur concernant l’état de la toiture du garage, et ce, à cause de ses déclarations écrites. [ 41 ] Les déclarations de M. Cayouette indiquent seulement qu’à la suite d’un verglas survenu en l'année 2008 ou 2009, la propriété a subi des dommages causés à la toiture et au revêtement de vinyle, « le tout a été changé ».

La deuxième déclaration indiquant « verglas, toiture et revêtement de vinyle refait en 2009 suite au dommage » (sic) [ 42 ] Ces énonciations ne veulent pas dire que la toiture entière et le revêtement complet du vinyle sont rénovés. [ 43 ] L’ensemble des déclarations de M. Cayouette démontrent que les dommages occasionnés par le verglas sur la toiture et le revêtement de vinyle sont corrigés. C’est peut-être pour cette raison que leur expert recommande d’attendre la fonte de la neige pour revisiter la toiture. [ 44 ] Le Tribunal considère qu’il y a absence de fausses représentations de la part de M.

Cayouette et que celui-ci n’a aucunement induit en erreur les acheteurs. [ 45 ] Mme Santerre et M. Lévesque ne rencontrent pas leur fardeau de preuve et n’établissent pas par prépondérance de preuve le bien-fondé de leur réclamation. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 46 ] REJETTE la demande des demandeurs. [ 47 ] CONDAMNE les demandeurs à payer au défendeur Denis Cayouette les frais de justice de 125 $. __________________________________ SUZANNE PARADIS, J.C.Q. Date d’audience : 27 juin 2016