2019 QCCQ 8299, 2019 QCCQ 8299

Doyon c. Tremblay 2019 QCCQ 8299 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEAUCE LOCALITÉ DE SAINT-JOSEPH-DE-BEAUCE « Chambre civile » N° : 350-32-700119-177 DATE : 18 décembre 2019 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE FRANÇOIS LEBEL, J.C.Q. ______________________________________________________________________ BERNARD DOYON HUGUETTE BOLDUC [...] St-Joseph-de-Beauce (Québec) [...]

Partie demanderesse c. JEAN-MARIE TREMBLAY [...] St-Prime (Québec) [...]

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] Les demandeurs ont loué le condominium du défendeur pour la période du 1 er janvier au 15 avril 2017. Ce condominium est situé dans un complexe immobilier à Fort Lauderdale, en Floride. Toutes les parties sont domiciliées au Québec. [ 2 ] I nitialement, la location était prévue pour la période du 15 janvier au 15 avril 2017 pour la somme de 5 100 $ USD, soit 1 700 $ USD par mois.

Étant donné la disponibilité de l’appartement entre le 1 er janvier et le 15 janvier 2017, les demandeurs se sont entendus pour verser un montant de 400 $ USD pour cette période additionnelle. [ 3 ] Les demandeurs réclament maintenant au défendeur la somme de 4 265,11 $ pour les troubles et inconvénients subis durant le séjour. [ 4 ] Les demandeurs réclament ce montant car ils disent avoir été grandement importunés par la présence d’insectes durant leur séjour et avoir perdu la télévision francophone avant leur départ. [ 5 ] E n défense, le défendeur soutient que les demandeurs ont eu l’opportunité de visiter le condominium et qu’ils le trouvaient très propre.

Il dit également avoir fait contrôler le condominium par son représentant en Floride, qui lui dit être propre. Le condominium est également contrôlé par une application régulière de traitements antiparasitaires. Finalement, il soutient que les dommages sont exagérés, le cas échéant. QUESTIONS EN LITIGE [ 6 ] Le Tribunal identifie les questions suivantes : • Le défendeur a-t-il manqué à ses obligations de locateur ? • Si oui, à quel montant les demandeurs ont-ils droit ?

ANALYSE Le défendeur a-t-il manqué à ses obligations de locateur ? [ 7 ] Le bail de villégiature est régi par les articles 1851 et suivants du Code civil du Québec (« C.c.Q. ) . [ 8 ] L’

article 1851 C.c.Q. définit le contrat de louage, aussi appelé bail, et précise les éléments essentiels de ce contrat : 1851. Le louage, aussi appelé bail, est le contrat par lequel une personne, le locateur, s’engage envers une autre personne, le locataire, à lui procurer, moyennant un loyer, la jouissance d’un bien, meuble ou immeuble, pendant un certain temps. [ 9 ] Le locateur doit procurer la jouissance paisible d’un bien pour une durée déterminée.

L’autre élément constitutif du contrat de bail est le prix à payer par le locataire en contrepartie de la jouissance du bien loué. [ 10 ] L’obligation de procurer la jouissance paisible pendant la durée du bail est une obligation de résultat. Pour se dégager de sa responsabilité, le locateur doit prouver que l’inexécution de son obligation provient d’une force majeure ou du fait d’un tiers dont il n’est pas responsable [1] . [ 11 ] Que peut-on retenir de la preuve ici ? [ 12 ] Les demandeurs ne sont pas à la première location en Floride.

Ils sont conscients qu’il peut y avoir des insectes. [ 13 ] Par ailleurs, leur témoignage et leurs photos établissent que la situation dépassait la simple présence régulière d’insectes. D’ailleurs, les administrateurs de la copropriété où se situe le condominium ont été obligés de recourir à une technique radicale de l’usage d’une « bombe d’insecticide » pour tenter de juguler la problématique. [ 14 ] Le simple usage de cette bombe démontre le caractère anormal. L’entretien régulier préventif était insuffisant pour contrôler la situation.

Or, même ce dernier moyen radical n’a pas corrigé la situation. [ 15 ] Les demandeurs sont les seules personnes qui ont vécu les événements entendus à l’audience. Le Tribunal ne retrouve rien dans la preuve qui affecte leur crédibilité. [ 16 ] En défense, aucun témoin n’a été entendu qui a vu le condominium au moment des faits litigieux. Le fait que l’ancien client donne une déclaration écrite où il affirme avoir été satisfait de la propreté de l’appartement n’est pas suffisant en soi pour écarter le témoignage des demandeurs.

En effet, les périodes de location sont différentes. [ 17 ] Dans les circonstances, le Tribunal retient que les demandeurs ont établi que le défendeur a fait défaut de procurer la jouissance paisible du condominium.

Quels sont les dommages ? [ 18 ] Les demandeurs réclament un montant équivalent à 3 000 $ sur une location de 5 500 $ USD pour troubles et inconvénients, en plus des frais de mise en demeure. [ 19 ] Il s’agit d’une diminution des frais de location de plus de 50 %. [ 20 ] Il est vrai que cette situation a affecté les vacances des demandeurs selon leur témoignage : ménages réguliers, crainte des insectes la nuit, obligation de faire attention à ne pas laisser traîner de la nourriture. [ 21 ] Il demeure néanmoins que les demandeurs sont restés toute la période de la location sans nécessairement protester avant leur retour au Québec.

Ils ont également reçu au condominium et apprécie la Floride. [ 22 ] La situation vécue demeure nettement moins sévère que dans d’autres affaires de location devant la Cour du Québec. [ 23 ] À

titre d’exemple, dans Gemme c . Charland [2] , les demandeurs ont obtenu une indemnité correspondant à 40 % de la valeur de la location pour une maison mobile en Alabama affectée de problématiques d’insectes d’humidité, d’infiltrations d’eau et de mauvaise climatisation. [ 24 ] Dans Sorger c. Williams [3] , la Cour du Québec a accordé la somme de 1 500 $ à chacun des demandeurs pour une location de 9 700 $ pour les difficultés vécues pendant la location dont notamment la présence d’insectes d’une villa en Jamaïque. [ 25 ] Dans Lemire c.

Petrov [4] , la Cour du Québec a donné une indemnité équivalant à 50 % de la valeur de la location pour un appartement en Floride. Le propriétaire avait caché que des travaux majeurs seraient effectués dans le complexe. [ 26 ] Dans les circonstances, le Tribunal est d’avis qu’une indemnité équivalant à 25 % du prix total de la location (7 535 $) est une compensation appropriée et raisonnable pour l’ensemble des troubles et inconvénients subis, soit 1 883,75 $. [ 27 ] Ce montant doit être majoré de 155,11 $ pour les frais liés à l’envoi de la mise en demeure. POUR ces motifs, le tribunal :

accueille en

partie la demande; condamne le défendeur à payer aux demandeurs la somme de 2 038,86$ avec intérêts calculés au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. en date de la mise en demeure, soit le 19 mai 2017; LE TOUT avec frais de justice. __________________________________ FRANÇOIS LEBEL, J.C.Q. Date d’audience : 22 août 2019