2014 QCCQ 9694, 2014 QCCQ 9694

Société de développement du Fonds immobilier du Québec inc. c. Picomole Instruments inc. 2014 QCCQ 9694 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-22-068889-138 DATE : 8 octobre 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LINA BOND, J.C.Q. [JB2986] ______________________________________________________________________ SOCIÉTÉ DE DÉVELOPPEMENT DU FONDS IMMOBILIER DU QUÉBEC INC. Demanderesse c. PICOMOLE INSTRUMENTS INC.

Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La demanderesse réclame la résiliation du bail conclu avec la défenderesse ainsi que 44 658,04 $ avec intérêt au taux légal avec l'indemnité additionnelle depuis l'assignation et les dépens. [ 2 ] La défenderesse, par l'entremise de son avocat, a déposé une contestation et demande reconventionnelle, mais elle est absente à l'audience bien qu'un avis de convocation ait été transmis à son avocat. [ 3 ] Par conséquent, le dossier procède par défaut car aucune preuve n'est soumise au soutien de la défense et demande reconventionnelle. [ 4 ] La preuve de la demanderesse révèle les faits suivants. [ 5 ] La demanderesse est propriétaire de l'immeuble situé au […] à Québec. [ 6 ] La défenderesse, une entreprise crée en Alberta en 2005, est immatriculée au Québec depuis 2010 et son président est monsieur John Cormier.

Elle opère dans le domaine de la recherche et la vente de produits de haute technologie. [ 7 ] Le 7 octobre 2009, Société immobilière CCS inc., une compagnie de gestion immobilière, dûment mandatée par la demanderesse, conclut avec la défenderesse un bail de cinq ans pour un local d'une superficie de 3,253,02 pieds carrés situé au […] à Québec,. Le coût du loyer de base est de 3 253,02 $ payable le premier de chaque mois plus les taxes.

À ce coût s'ajoute le loyer additionnel, incluant une proportion des taxes foncières et des frais d'exploitation de l'immeuble ainsi que d'autres frais précisément décrits dans le bail. [ 8 ] Le 29 mars 2011, la défenderesse avise la demanderesse par écrit de son intention de quitter les lieux le 31 mai 2011 pour des raisons liées à l'opération de son entreprise. Dans sa lettre, monsieur John Cormier, président de la défenderesse, écrit entre autres : […] Please be assured that we will continue to honour our monthly rent obligation as we have done since the beginning of our lease.

However, it is our expectation that you will take every reasonable step to find a tenant to occupy the remainder of our space at Suite […]. […] [ 9 ] À compter du 1 er juin 2011, la demanderesse réussit à louer à un tiers 1,249.56 pieds carrés de la superficie louée par la défenderesse, dont le loyer est alors réduit à 3 475,03 $ par mois à la suite de la signature d'un addenda au bail.

[ 10 ] La défenderesse acquitte régulièrement son loyer jusqu'au 30 novembre 2011 puis cesse tout paiement. [ 11 ] Le 26 avril 2012, la demanderesse, par l'entremise de ses procureurs, met la défenderesse en demeure de payer les arrérages de loyer totalisant 21 452,76 $. [ 12 ] Le 1 er mai 2013, la défenderesse loue à un tiers la superficie restante du local loué à la défenderesse. [ 13 ] La demanderesse réclame maintenant les loyers impayés pour la période du 1 er décembre 2011 au 30 avril 2013 ainsi que 3 238,05 $ d'honoraires de location. [ 14 ] Madame Myriam Pilon, agente de location pour la Société immobilière GCS inc., effectue la gestion de l'immeuble faisant l'objet du bail avec la défenderesse.

Elle témoigne des démarches effectuées pour relouer la surface restante du local loué par la défenderesse et inoccupé depuis le 31 mai 2011. [ 15 ] D'abord, une annonce sur son site Internet puis sur le site LesPacs.com le 7 mars 2013 et une autre sur le site de louer.ca. Aussi, ils affichent une annonce sur l'immeuble décrivant le local à louer. Elle dit avoir reçu une vingtaine de visites, mais n'a pas pu louer avant mai 2013, compte tenu, dit-elle, de la compétition existante sur le marché de la location d'immeubles commerciaux.

Elle déclare qu'elle priorisait ce local, situé dans le même édifice que le bureau d'affaires de Société immobilière GCS inc., qu'elle avait avantage à louer en raison de la commission à percevoir advenant la signature d'un bail. Elle a aussi offert de diviser ce local pour réduire l'obligation de la défenderesse, mais sans succès. ANALYSE ET DÉCISION [ 16 ] La demanderesse réclame l'exécution en nature de l'obligation par la défenderesse, soit le paiement des arrérages et du loyer jusqu'à l'expiration du bail, soit le 30 avril 2013, ce qui représente une période de dix-sept mois. [ 17 ] L'

article 1855 du Code civil du Québec (C.c.Q.) prévoit : 1855. Le locataire est tenu, pendant la durée du bail, de payer le loyer convenu et d'user du bien avec prudence et diligence. [ 18 ] Certes, le choix du recours appartient à la demanderesse, mais il ne lui suffit pas de prouver le défaut de payer le loyer pour avoir gain de cause. [ 19 ] Encore faut-il qu'elle démontre les démarches entreprises afin de relouer les espaces locatifs devenus vacants.

Cette exigence découle de l'obligation de bonne foi qui incombe à toute personne, dans l'exercice de ses droits, et ce, tant au moment de la naissance de l'obligation que celui de son exécution ou de son extinction ( art. 6 , 7 , 1375 C.c.Q. ). [ 20 ] D'ailleurs, la Cour d'appel dans l'arrêt Groupe Van Houtte inc. (A.L. Van Houtte lté

e) c. Développements industriels et commerciaux de Montréal inc. [1] , sous la plume de la juge Marie-France Bich déclare : [52] Le propriétaire a un droit strict au loyer que stipule le bail […]. Droit strict ne signifie pas, cependant, droit absolu, car même le créancier d'une telle obligation de payer a un devoir de mitigation. Dans le cadre des régimes de responsabilité, ce devoir de mitigation est consacré par l'

article 1479 C.c.Q. , mais il émane plus généralement de l'obligation de bonne foi qui incombe à toute personne – et donc à tout créancier – , obligation de bonne foi qui trouve à s'appliquer même dans un cadre autre que celui de l'indemnisation du préjudice […]. [ 21 ] Dans le cas actuel, la demanderesse a agi de bonne foi car elle a tenté de minimiser ses dommages en prenant les mesures raisonnables pour relouer le local, a déduit de la créance de la défenderesse le dépôt de la garantie versée lors de la conclusion du bail (16 550 $) et l'excédent de loyer assumé par le nouveau locataire pour la période du 1 er mai 2013 au 30 septembre 2014 (3 063,17 $). [ 22 ] La période de dix-sept mois apparaît à première vue excessive pour tenter de relouer l'espace, mais la demanderesse a fourni des explications crédibles et jamais les parties n'ont convenu de libérer la défenderesse de ses obligations découlant du bail.

D'ailleurs, son président s'est même engagé à honorer le paiement du loyer tout en espérant la relocation rapide à un tiers. [ 23 ] Dans ces circonstances, il y a lieu d'accorder à la demanderesse les loyers impayés, soit 41 419,99 $. [ 24 ] Cependant, les honoraires de location au montant de 3 238,05 $ réclamés à

titre de dommages-intérêts sont refusés. [ 25 ] En matière contractuelle, le débiteur n'est tenu que des dommages-intérêts qui ont été prévus ou qu'on a pu prévoir au moment où l'obligation a été contractée (1613-1617 C.c.Q. ). [ 26 ] Ici, aucune clause du bail ne prévoit le paiement de ces frais advenant le défaut de la défenderesse de payer les loyers. Au surplus, ces honoraires étaient de toute façon payables par la demanderesse lors de la future location après l'expiration du bail de la défenderesse. [ 27 ] Le Tribunal refuse aussi d'accorder l'indemnité additionnelle, estimant que le taux d'intérêt légal actuel compense déjà la demanderesse. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

ACCUEILLE partiellement la requête introductive d'instance de la demanderesse; CONDAMNE la défenderesse à payer à la demanderesse 41 419,99 $ avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation, soit le 10 décembre 2012; AVEC DÉPENS. LINA BOND, J.C.Q. M e Claudia Lalancette Bernier Beaudry – casier # 127 Procureurs de la demanderesse M e Paul Déry-Goldberg Spiegel Sohmer inc. 1255, Peel, bureau 1000 Montréal (Québec) H3B 2T9 Procureurs de la défenderesse