2021 QCCQ 9526, 2021 QCCQ 9526

An Le c. Phase 3 Wellington Griffintown inc. 2021 QCCQ 9526 COUR DU QUÉBEC « Division de pratique » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-266469-215 DATE : 1 er octobre 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE HENRI RICHARD ______________________________________________________________________ THAI AN LE et al. Demandeurs c.

PHASE 3 WELLINGTON GRIFFINTOWN INC. -et- 9355-4392 QUÉBEC INC. (PHASE IV WELLINGTON GRIFFINTOWN INC.) Défenderesses ______________________________________________________________________ JUGEMENT RENDU SÉANCE TENANTE [1] Sur l’avis de conférence de gestion de l’instance modifié des demandeurs pour forclusion et jugement Sur la demande de la défenderesse 9355-4392 Québec inc. en révision de l’ordonnance de sauvegarde ______________________________________________________________________ [ 1 ] Les demandeurs présentent une demande afin de déclarer 9355-4392 Québec inc. (Phase IV Wellington Griffintown inc.) (la locataire ) forclose de se défendre à l’encontre de leur demande introductive d’instance en recouvrement de loyers. [ 2 ] De son côté, la locataire présente une demande en révision de l’ordonnance de sauvegarde, que le Tribunal suspend pour entendre les observations des avocats sur la demande de forclusion.

Cependant, vu la conclusion à laquelle arrive le Tribunal, il y a lieu aussi de traiter de cette demande. [ 3 ] Le 20 avril 2021, le Tribunal accueille la demande des demandeurs pour la délivrance d’une ordonnance de sauvegarde et ordonne à la locataire à leur payer différents montants à compter du 1 er juin 2021, et ce, jusqu’au jugement final [2] .

Le 17 juin 2021, le juge Martin Vauclair de la Cour d’appel rejette la requête de la locataire pour permission d’appeler de ce jugement [3] . [ 4 ] Pour l’essentiel, les demandeurs reprochent à la locataire de ne jamais avoir respecté l’ordonnance de sauvegarde rendue en leur faveur. [ 5 ] Le Tribunal note qu’il y a eu plusieurs démarches, dont des interrogatoires préalables, afin de découvrir le contexte financier qui entoure la locataire. [ 6 ] Le Tribunal, lorsqu’il rend jugement sur la demande d’ordonnance de sauvegarde, réfère notamment au jugement de la Cour supérieure dans Hengyun International Investment Commerce Inc. c. 9368-7614 Québec inc. [4] , qui se prononce au fond sur l’application des principes de la force majeure lorsqu’il est impossible pour un locataire d’exécuter ses obligations. [ 7 ] Pour sa part, la Cour d’appel, dans 9219-7607 Québec inc. c.

FCHT Holdings (Québec) Corporation Inc. [5] , établit que ce jugement de la Cour supérieure ne trouve pas application dans le cadre d’une demande de sauvegarde. [ 8 ] Un élément fondamental qui sous-tend le présent dossier est la pandémie de la COVID-19.

Or, selon les faits du présent dossier rapportés notamment par différentes déclarations sous serment, les pièces et même de connaissance judiciaire, il est établi que le domaine de l’hôtellerie subit un impact majeur en raison de cette pandémie. [ 9 ] Le Tribunal, au stade de la demande de forclusion, réfère au jugement du juge Luc Huppé dans 9112-6821 Québec inc. c.

Miriem inc . [6] qui présente certains principes entourant une telle demande. [ 10 ] Tout d’abord, la forclusion n’est pas automatique, même après un défaut de respecter une ordonnance de sauvegarde. [ 11 ] Ensuite, une déclaration de forclusion produit des conséquences draconiennes à l’égard de la

partie qui en est l’objet puisqu’elle est privée de la possibilité de faire valoir ses moyens à l’encontre d’une demande judiciaire qui la concerne. Le juge Huppé ajoute que « Pour cette raison, et en l’absence de toute disposition législative qui en encadrerait l’utilisation, le tribunal doit exercer avec prudence le pouvoir de déclarer une

partie forclose de plaider » (par. 22).

[ 12 ] Au surplus, le juge Huppé continue en indiquant que « À la différence de l’outrage au tribunal, la forclusion utilisée pour sanctionner le défaut de se conformer à une ordonnance de sauvegarde qui ordonne de payer le loyer pendant l’instance ne sert pas à punir le locataire, ni à l’inciter à se conformer à cette ordonnance. Il s’agit plutôt d’un mécanisme procédural ayant pour fonction de débloquer une situation litigieuse et de faciliter le déroulement du dossier.

Dans un tel contexte, la forclusion se présente ainsi comme une forme de réparation, accordée par le tribunal au bénéfice du locateur pour sanctionner une conduite du locataire pouvant être assimilée à un abus de procédure » (par. 23). [ 13 ] Avec respect pour l’opinion contraire, le Tribunal ne trouve ici aucun abus de procédure de la part de la locataire. [ 14 ] Habituellement, comme le démontre les autorités citées par les avocats des demandeurs, les tribunaux accueillent les demandes de forclusion puisque le locataire enfreint une ordonnance de sauvegarde qui lui ordonne de payer son loyer pendant l’instance et continue à occuper les lieux loués et à exploiter son entreprise.

Dans un tel contexte, il y a lieu de rappeler l’importance de respecter les ordonnances prononcées par les tribunaux. [ 15 ] Au présent dossier, les difficultés de location découlent de la pandémie et du domaine dans lequel exerce la locataire, en l’occurrence l’hôtellerie. Il y a aussi lieu de souligner que la locataire n’occupe pas les unités des demandeurs puisqu’elles sont destinées à la location dans le cadre de l’exploitation de l’Hôtel Griffintown. [ 16 ] Les demandeurs ont raison de plaider qu’en règle générale, il est essentiel pour les parties de respecter les ordonnances rendues par les tribunaux.

Cependant, vu les principes établis notamment dans le jugement précité du juge Huppé, il peut arriver, de façon exceptionnelle, qu’un Tribunal rejette une demande de forclusion à la suite d’une ordonnance de sauvegarde. [ 17 ] Chaque cas est un cas d’espèce. Au présent dossier, la forclusion empêcherait la locataire de plaider, au fond, les principes qu’elle a déjà mis de l’avant lors de la présentation de l’ordonnance de sauvegarde, soit ceux reliés à l’impossibilité d’exécuter ses obligations ou à la force majeure.

Les arguments à cet égard sont sérieux et méritent d’être débattus au fond. [ 18 ] Un autre élément dont le Tribunal tient compte est le fait que la présente instance n’est pas seulement dirigée contre la locataire, mais aussi contre le promoteur Phase 3 Wellington Griffintown inc. [ 19 ] Même si le Tribunal accueillait la demande en forclusion, le présent dossier se continuerait contre le promoteur.

Or, de façon habituelle, une forclusion met fin de manière définitive au dossier, ce qui ne serait pas le cas en l’espèce. [ 20 ] Les demandeurs font état, par les pièces R-4 à R-7, que la locataire refuserait volontairement de respecter l’ordonnance de sauvegarde du 20 avril 2021.

Or, ces pièces ne convainquent pas le Tribunal du caractère volontaire de ce refus. [ 21 ] Au contraire, il découle de cette preuve que la locataire a de sérieux problèmes financiers reliés à la pandémie de la COVID-19 et à l’impossibilité, en tout ou en partie, de louer les unités de copropriété en cause qui sont, en fait, des appartements-hôtel. [ 22 ] Le Tribunal réitère que c’est avec beaucoup de réserve qu’il rejette la demande de forclusion.

Cependant, les principes présentés par le juge Huppé convainquent du caractère exceptionnel du présent dossier qui justifie son rejet. [ 23 ] Concernant la demande de la locataire en révision de l’ordonnance de sauvegarde, vu la conclusion à laquelle arrive le Tribunal sur la demande de forclusion, il conclut qu’elle devient sans objet. Il en est ainsi puisque cette demande vise à annuler l’ordonnance de sauvegarde du 20 avril 2021 alors que le rejet de la demande de forclusion lui confère maintenant un caractère théorique.

POUR CES MOTIFS, le Tribunal: REJETTE la demande de forclusion des demandeurs; DÉCLARE sans objet la demande de 9355-4392 Québec inc. (Phase IV Wellington Griffintown inc.) en révision de l’ordonnance de sauvegarde; PROLONGE le délai pour la production de la demande d’inscription pour instruction et jugement, selon les modalités de l’article 174 du Code de procédure civile, au 25 février 2022; LE TOUT, sans frais. __________________________________ Henri Richard, J.C.Q.

Me Maxime Champagne Me Ilias Hmimas GOWLING WLG (CANADA) S.E.N.C.R.L., s.r.l. pour les demandeurs Me Vincent Belley FASKEN MARTINEAU DUMONLIN S.E.N.C.R.L, s.r.l. Pour la défenderesse Phase 3 Wellington Griffintown inc.

Me Charlotte Reid Me Valérie Savard Me Nicholas Thiffault GRAVEL BERNIER VAILLANCOURT pour la défenderesse 9355-4392 Québec inc. (Phase IV Wellington Griffintown inc.) Date d’audience : 1er octobre 2021 [1] Conformément à l’arrêt Kellogg's Co. of Canada c. P.G. du Québec , [1978] C.A. 258 (par. 259 à 260 ) et à l’article 334 du Code de procédure civile , les motifs du jugement ont été révisés afin d’en améliorer la présentation et la compréhension.