2021 QCCA 122, 2021 QCCA 122

Chatila c. Coprim inc. 2021 QCCA 122 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL No : 500-09-028161-198 ( 500-17-095178-169 , 500-17-096298-164) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 28 janvier 2021 FORMATION : LES HONORABLES ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A. LUCIE FOURNIER, J.C.A. PARTIES APPELANTES AVOCAT chaker chatila gestion stag canada ltée stag management canada ltd Me Christopher Atchison ( Atchison Perrault Avocats Inc. ) Absent PARTIES INTIMÉES AVOCATS coprim inc. vianney bélanger les investissements viakar inc. Me C atherine Cloutier M e Andreas Steven Alexander Dhaene ( Avens Avocats S.A. ) Par visioconférence

PARTIE MISE EN CAUSE bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de terrebonne ABSENT ET NON REPRÉSENTÉ En appel d’un jugement rendu le 4 février 2019 par l’honorable Marc St-Pierre de la Cour supérieure , district de Montréal . NATURE DE L’APPEL : Sûretés - Radiation d'hypothèque - Délaissement forcé. Greffière-audiencière : Mélahelle Sicotte Salle : Antonio-Lamer

AUDITION 9 h 30 Continuation de l'audience du 26 janvier 2021. Les parties ont été dispensées d’être présentes à la Cour. PAR LA COUR : Arrêt – voir page 4. Fin de l’audience. Mélahelle Sicotte, Greffière-audiencière ARRÊT [ 1 ] Les appelants Chaker Chatila (« Chatila ») et Gestion Stag Canada inc. (« Stag ») se pourvoient contre un jugement rendu le 4 février 2019 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Marc St-Pierre), lequel tranche deux recours.

D’une part, il rejette la demande de Stag en radiation d’hypothèque et accueille la demande reconventionnelle de l’intimée Les investissements Viakar inc. (« Viakar ») en délaissement forcé et vente sous contrôle de justice (« Recours Stag »). D’autre part, il condamne les appelants à payer 445 115, 26 $ à l’intimée Coprim inc. (« Coprim ») et 10 000 $ à l’intimé Vianney Bélanger (« Recours Coprim ») [1] .

Le contexte [ 2 ] L’appelant Chatila est le seul actionnaire de l’appelante Stag, une société de gestion de portefeuille avec laquelle il a conclu deux contrats de prête-nom, de durée indéterminée, en 1995 et en 2004 [2] . [ 3 ] L’intimé Bélanger est le seul administrateur de l’intimée Viakar, une société de portefeuille qui détient ses actifs personnels. Viakar est la seule actionnaire de l’intimée, Coprim, une société de gestion de projets par laquelle Bélanger exploite l’entièreté de ses activités professionnelles. [ 4 ] Chatila et Bélanger sont des amis et des partenaires d’affaires.

Leur partenariat s’amorce en 2006 lorsqu’ils s’associent dans des projets de financement et d’investissement immobilier. Ils conviennent verbalement que les dépenses et les profits découlant de ces projets seront divisés en parts égales. [ 5 ] Les deux lancent un projet de construction d’un complexe touristique sur l’île de la Barbade en 2007. Ils forment à cet effet une coentreprise ( joint venture) pour investir dans ce projet appelé « CRAF » ( C aribbean Resort Assets Fund General Partner Ltd. ). Coprim est chargée de gérer les fonds et la comptabilité du projet.

Il s’avère que le complexe touristique ne sera jamais construit. *** [ 6 ] En 2007, Chatila a besoin de liquidités. Par l’entremise de Viakar, Bélanger prête 427 500 $ à Stag. Le prêt est garanti par une hypothèque de premier rang sur un immeuble de Ste-Anne-des-Lacs, dont Stag est propriétaire. [ 7 ] Le prêt hypothécaire est signé le 14 décembre 2007 entre Stag et Viakar [3] . Le terme du prêt stipulé est le 15 novembre 2009.

Il porte intérêts au taux de 10 %, mais une disposition prévoit aussi des intérêts composés. [ 8 ] Dans les faits, Stag n’effectue aucun paiement du capital et des intérêts du prêt puisque les parties conviennent de reporter le terme au moment où des profits seront générés par un ou des projets du partenariat [4] . [ 9 ] Entre 2008 et 2013, Chatila demande à plusieurs reprises à Bélanger des avances pour lui-même, sa conjointe et Stag. Au total, 435 000 $ sont avancés par l’entremise de Coprim, la société de gestion de Bélanger.

Il est également convenu que le remboursement de ces avances s’effectuera au moment où des profits seront dégagés par un ou des projets du partenariat. *** [ 10 ] Le partenariat entre Chatila et Bélanger se poursuit jusqu’en 2016. Leur dernier projet échoue en juin de cette même année. Bélanger perd alors confiance en Chatila. Il craint de ne pas être remboursé, car les projets sur lesquels ce dernier a travaillé n’ont dégagé

aucun profit. [ 11 ] Le 15 août 2016, Bélanger demande à Chatila de visiter l’immeuble hypothéqué. Il souhaite le mettre en vente pour que le produit de la vente serve à payer le montant du prêt consenti et des avances. [ 12 ] Chatila refuse la demande de Bélanger. Les procédures judiciaires s’engagent alors entre les parties. *** Le Recours Stag [ 13 ] Le 16 août 2016, les avocats de Stag avisent Viakar de leur intention de demander la radiation de l’hypothèque grevant l’immeuble.

Ils invoquent que la créance, née en décembre 2007, est prescrite depuis le mois de novembre 2012, soit trois années après la date d’exigibilité du prêt. Dès le lendemain, Stag introduit une demande en justice pour radier l’hypothèque. [ 14 ] Le 25 octobre 2016, Viakar se porte demanderesse reconventionnelle, afin d’obtenir le délaissement forcé de l’immeuble et d’ordonner la vente sous contrôle de justice de celui-ci. Le Recours Coprim [ 15 ] Le 11 novembre 2016, Coprim et Bélanger intentent une action en justice contre Chatila et Stag.

Ils demandent le remboursement des avances totalisant 435 000 $; le remboursement de 89 676,73 $ représentant leur part de revenus versés en trop dans le projet CRAF; le remboursement de 10 115 $ pour les dépenses payées par Coprim à Stag; des dommages moraux de 100 000 $ et des dommages exemplaires de 50 000 $. [ 16 ] Stag plaide en défense que ces réclamations sont prescrites.

Le jugement entrepris [ 17 ] Les deux demandes en justice sont réunies en janvier 2017. [ 18 ] Dans le Recours Stag, le juge conclut que les obligations de cette dernière, tant au regard du prêt de 2007 que des avances consenties entre 2008 et 2013, ne sont pas prescrites. [ 19 ] Le juge estime que les parties se sont entendues pour reporter le terme du paiement jusqu’au moment où des profits seraient dégagés de leurs projets conjoints [5] . Il qualifie cette entente de « paiement sur paiement » qui devient selon lui une obligation à terme [6] .

Ainsi, « la prescription ne peut courir pendant la période pour laquelle les parties se sont entendues pour que les paiements ne soient pas dus » [7] , écrit-il. [ 20 ] Il retient de la preuve que le partenariat entre Chatila et Bélanger est rompu le 15 août 2016 [8] . Cela étant, l’événement tenu pour certain (les profits à partager) n’arrivera pas en raison de la fin de leur partenariat. Il infère de l’entente entre les parties que le paiement était exigible à cette date [9] . [ 21 ] Il rejette ainsi l’action en radiation de l’hypothèque de Stag et accueille en revanche la demande reconventionnelle de Coprim.

Il ordonne le délaissement forcé de l’immeuble et la vente sous contrôle de justice de celui-ci, en sus de condamner solidairement Stag et Chatila à payer à Viakar 1 237 752,38 $, portant intérêt au taux conventionnel cumulatif de 10 %, à compter du 8 janvier 2019. [ 22 ] Quant au Recours Coprim, il est accueilli en partie. Le juge condamne solidairement Chatila et Stag à rembourser des avances de 445 115,26 $ et des dépenses de 10 115,26 $. Il octroie 10 000 $ à Bélanger à

titre de dommages moraux. Il rejette, pour les motifs d’insuffisance de preuve, la réclamation de 89 676,73 $ pour le remboursement des revenus qui auraient été versés en trop à Stag et Chatila par Coprim. Les moyens d’appel [ 23 ] Comme premier moyen d’appel , les appelants soutiennent que le juge commet une erreur manifeste et déterminante en reliant le calcul du délai de la prescription du prêt et des avances à la fin des activités du partenariat. Il n’y aurait selon eux aucun lien à établir entre ceux-ci et le partenariat. [ 24 ] Ce moyen d’appel est rejeté. [ 25 ] Les appelants font fi de la preuve administrée à l’instruction qui établit clairement l’existence d’un tel lien. À

titre d’exemple, Chatila reconnaît au procès que les paiements découlant de l’acte hypothécaire « will be gone through our effors and our joint venture » [10] . [ 26 ] C’est également à partir de cette preuve que le juge confirme l’existence d’une entente entre les parties pour reporter le terme du paiement au moment où des profits seraient dégagés de leur partenariat. Voici d’ailleurs comment s’exprime Chatila à ce sujet lors de l’instruction : Q. Again, because this is important, what precisely was understood?

And I know, I appreciate you might be repeating yourself a little bit, what was understood with respect to Mr. Bélanger with, between you and Mr. Bélanger with respect to the reimbursement of the hypothec and how it would be reimbursed?

R. It would be reimbursed from the profit that we are generating from projects we undertook together. [11] [ 27 ] Ces constats amènent le juge à déterminer que l’intention des parties était d’assujettir l’obligation de paiement à un terme. S’appuyant sur l’

article 1510 C.c.Q . , le juge énonce que l’arrivée du terme survient au moment où l’événement tenu comme certain (les profits dégagés du partenariat) est devenu impossible, soit en août 2016 lors de la rupture du partenariat. Le paiement ne devenait exigible qu’à compter de cet événement.

Par voie de conséquence, le juge conclut que le prêt et les avances n’étaient pas prescrits lors de l’introduction des demandes en justice en 2016. [ 28 ] Ce raisonnement repose sur la preuve et ne comporte aucune erreur révisable qui justifierait l’intervention de cette Cour. [ 29 ] Le deuxième moyen d’appel des appelants concerne les intérêts composés de 10 % que le juge a appliqués au prêt.

Le juge aurait dû, selon eux, octroyer des intérêts calculés annuellement au taux légal puisque les parties ne s’étaient pas entendues sur l’intérêt à appliquer après le report du terme. [ 30 ] Ce moyen doit également être rejeté. [ 31 ] L’

article 1565 C.c.Q . prévoit que les intérêts se paient au taux convenu ou, à défaut, au taux légal. L’article 4.4 du contrat de prêt hypothécaire stipule des intérêts composés à un taux de 10 %. [ 32 ] Après avoir précisé que les parties avaient convenu de reporter le terme du contrat de prêt, il revenait au juge de déterminer, au vu de la preuve, les intérêts applicables découlant de cette entente. Il a conclu que les intérêts tels que prévus à l’article 4.4 du contrat de prêt s’appliquaient.

Le juge ne commet aucune erreur manifeste et déterminante en concluant ainsi. [ 33 ] Dans leur troisième moyen d’appel , les appelants s’en prennent à la conclusion du juge dans le Recours Stag qui déclare Chatila et Stag solidairement redevables envers Viakar de la somme de 1 237 752,38 $.

Ils plaident que le prêt hypothécaire a été contracté par Stag et que Chatila, n’y étant pas partie, n’aurait pas dû être tenu solidairement responsable. [ 34 ] Le juge livre cette conclusion dans une note infrapaginale en écrivant que « [l]es parties n’ont pas contesté leur demande mutuelle de lever le voile corporatif des personnes morales sous le nom desquelles elles font affaires » [12] .

Outre le caractère plutôt inusité de la façon dont le jugement fut rédigé sur cette question, la décision du juge trouve néanmoins appui dans les contrats de prête- nom intervenus entre Stag et Chatila en 1995 et 2004, dans les états financiers de Stag et dans le témoignage de Chatila lui-même [ 35 ] De l’ensemble de la preuve, il ressort que Chatila se servait de Stag à sa guise pour ses fins propres et lorsque cela lui convenait.

Ainsi, tant pour le prêt hypothécaire que pour les avances, le juge note que Chatila agit comme l’ alter ego de Stag et que sa responsabilité est engagée envers Bélanger. [ 36 ] Cette conclusion du juge est amplement étayée par la preuve. Ce moyen d’appel est également rejeté. [ 37 ] Le quatrième moyen d’appel vise la conclusion du juge qui accorde 10 000 $ à Bélanger à

titre de dommages moraux.

Malgré la norme d’intervention très sévère en matière d’appréciation des dommages, cette conclusion doit être réformée. La preuve des dommages moraux repose sur le témoignage de Bélanger. Il affirme que sa vie familiale a été affectée par le litige sans que l’on ne sache comment. Il précise avoir dû se défendre devant les tribunaux pour récupérer les sommes prêtées, ce qui pour un homme d’affaires avisé comme lui, n’est pas une circonstance particulière sortant de l’ordinaire et justifiant l’octroi de dommages moraux.

Ajoutons à ces considérations le fait qu’il a lui-même consenti au report du terme du prêt, exigible dès 2009, et que les procédures judiciaires pour récupérer les sommes dues ont été introduites sept années plus tard. Difficile dans ces circonstances d’invoquer le stress causé par le refus de Chatila de le rembourser en 2016 comme étant la source d’un préjudice moral. [ 38 ] Vu le succès mitigé de l’appel, les appelants supporteront les frais de justice tant en appel qu’en première instance.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 39 ] ACCUEILLE l’appel à la seule fin de biffer le paragraphe 46 du jugement de première instance; [ 40 ] Avec les frais de justice en faveur des intimés. ROBERT M. MAINVILLE, J.C.A. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A. LUCIE FOURNIER, J.C.A.