2017 QCCQ 9375, 2017 QCCQ 9375

Roy c. Galarneau 2017 QCCQ 9375 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE LOCALITÉ DE JOLIETTE « Chambre civile » N° : 705-32-015575-167 DATE : 20 juillet 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE DENIS LE RESTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MAURICE ROY -et- JOSÉE CAMPEAU

Partie demanderesse c. ÉLAINE GALARNEAU -et- SÉBASTIEN GALARNEAU BEAUCHEMIN -et- SERGE DORÉ

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Maurice Roy et Josée Campeau, ci-après désignés respectivement «Roy [1] » et «Campeau», réclament 14 372,06 $ pour les vices cachés affectant la résidence acquise d’Élaine Galarneau, Sébastien Galarneau Beauchemin et Serge Doré, ci-après désignés respectivement «Galarneau», «Beauchemin» et «Doré». [ 2 ] Ces derniers estiment qu’il ne s’agit pas de vices cachés et qu’au surplus, il était possible avant l’achat de constater les défectuosités reprochées maintenant.

QUESTIONS EN LITIGE: [ 3 ] Les questions en litige sont les suivantes: − L’immeuble est-il affecté de vices cachés au moment de sa vente? − Y a-t-il lieu à indemnisation? Et, si oui, pour combien? LE CONTEXTE: [ 4 ] Voici les faits les plus pertinents retenus par le Tribunal. [ 5 ] Le 22 juin 2016, Roy et Campeau achètent la résidence de Beauchemin et Galarneau sise rue de L’Alizée à Saint-Colomban. Cette vente est faite pour 340 000 $ avec les garanties légales. [ 6 ] Trois visites préachat de cette résidence sont effectuées par Campeau et Roy.

La première, à l’automne 2015, effectuée en fin de journée alors que le soir est tombé. D’une durée d’environ une heure, on s’attarde principalement sur l’intérieur de la résidence. Rien de particulier n’y est constaté. [ 7 ] En marchant sur la galerie arrière, on voit que certaines planches sont affectées par la pourriture et doivent être remplacées. Galarneau ou Doré aurait mentionné qu’elles ont été abimées par leur chien.

[ 8 ] Suite à l’inspection préachat, certains travaux sont requis.

Le tuyau du ventilateur de la salle de bain est remplacé par un tuyau isolé, de la moisissure sur un contreplaqué est nettoyée, la rampe d’entrée est solidifiée, un tuyau de renvoi sur les réservoirs d’eau chaude est ajouté, une fenêtre est ajustée, le réservoir d’eau pour les eaux du puits est changé et une poutre sous les galeries est remplacée, entre autres. [ 9 ] Les travaux ayant été effectués à la satisfaction des acheteurs, on procède à la signature de l’acte notarié. [ 10 ] Le lendemain, le 23 juin 2016, Campeau et Roy aménagent dans leur nouvelle résidence. [ 11 ] Quelques jours plus tard, on y décèle des odeurs âcres et nauséabondes.

Après quelques recherches, ils découvrent qu’elles proviennent du balcon extérieur. [ 12 ] À l’audition, Roy explique qu’il n’a pas inspecté le dessous de la galerie avant l’acquisition de l’immeuble.

Parce que la poutre a été changée, il prend pour acquis que son état est convenable. [ 13 ] C’est une semaine plus tard, en retirant certaines planches, que Campeau et Roy remarquent que le dessous de la structure est pourri et infesté de moisissures et de champignons. [ 14 ] Ils sont loin de se douter d’un tel état de détérioration pour une maison construite en 2007. [ 15 ] Roy ajoute qu’il n’a pas inspecté le dessous de la galerie au préalable, compte tenu de la difficulté d’y accéder et qu’il est jonché de détritus, de bois pourri, de laine minérale humide, etc. [ 16 ] Bien qu’au départ on veuille remplacer quelques planches seulement, on se résigne à tout défaire et reconstruire la galerie dans son entier.

On débourse pour ce faire 5 018,48 $ qu’on réclame actuellement des défendeurs. [ 17 ] Des factures d’un détaillant de matériaux de construction sont mises en preuve. Elles sont toutes de la fin juillet 2016. [ 18 ] Le 11 juillet, avant d’entreprendre la démolition de la galerie, Campeau et Roy inspectent le dessous de l’autre partie, celle qui accueille le spa. Celle-ci est en contrebas par rapport à l’autre. [ 19 ] Roy ouvre les panneaux latéraux et remarque que la base du spa est pleine d’eau et qu’une grande

partie de la laine minérale est détrempée. Il ne voit rien d’endommagé avant d’actionner les pompes. Lorsqu’il le fait, il est aspergé par une fuite abondante venant d’un tuyau près de l’une des pompes. [ 20 ] L’acte de vente indique que les accessoires tels que le spa sont vendus sans garantie de qualité, mais qui devront être en état de fonctionnement lors de la livraison de l’immeuble. On demande à un maître piscinier de réparer le spa. La facture du 27 juillet 2016 est de 229,95 $. [ 21 ] La résidence est munie d’une salle de bain avec douche au sous-sol.

Les eaux usées émanant de celle-ci se retrouvent dans un bassin de rétention sous le plancher. C’est une pompe qui envoie les eaux usées à la fosse septique et au champ d’épuration. [ 22 ] Dès la prise de possession, Campeau et Roy constatent sporadiquement des odeurs nauséabondes au sous-sol. Le 10 août, excédés par ces effluves, ils décident d’investiguer. Roy ouvre la trappe du plancher qui donne accès au bassin de rétention. Il découvre que les eaux usées s’écoulent sous le gravier à l’extérieur de la pompe, laquelle n’est pas scellée. [ 23 ] Un plombier effectue les réparations d’usage.

La facture (P-7) démontre qu’on a déboursé 335 $ pour ce faire. [ 24 ] Une fois réparée, Roy découvre que la pompe démarre toutes les deux à cinq minutes et ce, suivant un épisode de deux jours de pluie consécutifs. Nous sommes le 14 août et la situation inquiète Galarneau et Roy. La pompe démarre plusieurs fois par heure, jour et nuit. [ 25 ] Galarneau contacte Doré qui l’informe que la situation est normale et que la fréquence de démarrage de la pompe s’estompera avec le temps. [ 26 ] Par la suite, Roy découvre que la situation est causée par autre chose.

La pompe démarre pour évacuer non seulement les eaux usées provenant de la salle de bain et de la douche du sous-sol, mais aussi par l’eau accumulée sous le plancher. L’eau provenant des pluies ou de la nappe phréatique se dirige via un conduit de quatre pouces à cette pompe pour être évacuée dans la fosse septique et le champ d’épuration. [ 27 ] Après certaines recherches, Roy découvre qu’il s’agit d’un branchement illégal et que l’eau provenant du dessous du plancher du sous-sol devrait être plutôt évacuée à l’extérieur par la pompe submersible.

La pompe d’eau usée doit servir exclusivement à l’évacuation des eaux contaminées. [ 28 ] Après investigations, on découvre que la cuve sous la pompe submersible n’est pas percée, ce qui fait que l’eau ne s’y dirige pas totalement. La pompe submersible n’effectuant pas le travail pour lequel elle est aménagée. [ 29 ] La pompe d’eaux usées achemine les eaux non contaminées vers la fosse septique et le champ d’épuration. C’est ce dernier qui devient saturé. [ 30 ] Il était initialement prévu par Campeau et Roy d’effectuer la finition du terrassement extérieur de la propriété.

Entre autres, on voulait égaliser le sol et installer de la tourbe. On devait, pour ce faire, demander à une compagnie d’excavation d’effectuer certains travaux. [ 31 ] L’excavateur Michel Mayer se rend sur les lieux le 22 août 2016. Rapidement, Mayer constate des problèmes. Lorsqu’il se

trouve aux abords des limites du champ d’épuration, il remarque que le sol est instable et qu’il suinte. Muni d’une pelle ronde, Mayer creuse un trou près du champ d’épuration. Rapidement, ce trou se remplit d’eau usée. [ 32 ] Convaincu que le champ d’épuration est saturé, il demande à un collègue de s’y rendre avec une mini excavatrice. On effectue une tranchée à l’extrémité du champ d’épuration. On y constate un déferlement d’eau important, le champ d’épuration s’y vide. [ 33 ] Suivant son expérience, il en conclut que le champ d’épuration ne fonctionne pas adéquatement. Les problèmes sont multiples.

Il n’y a que 30 centimètres de remblai sur le champ d’épuration au lieu de 60, tel que prévu au Règlement sur l’évacuation et le traitement des eaux usées des résidences isolées du ministère du Développement durable, de l’Environnement et de la Lutte contre les changements climatiques (Q-2, r. 22). [ 34 ] Le champ d’épuration est bordé et construit sur de la terre noire, ce qui a un effet imperméabilisant non adéquat. [ 35 ] Les tuyaux perforés du champ d’épuration sont installés dans une couche de gravier de 15 centimètres plutôt que 30, tel que prévu à l’article 9.2.4 a). [ 36 ] Le 24 août 2016, Roy contacte Galarneau.

Il lui explique la situation et lui demande son adresse courriel pour lui envoyer des photos du champ d’épuration et des travaux effectués jusqu’à ce moment-là. [ 37 ] Galarneau l’avise qu’elle contactera la compagnie ayant construit la fosse septique et le champ d’épuration. [ 38 ] Le 26 août, Roy constate que le délai de 48 heures donné à Galarneau est expiré. Il avise cette dernière de la situation via un message texte. [ 39 ] Le 30 août 2016, toujours sans nouvelle des défendeurs, une mise en demeure écrite est expédiée.

Par celle-ci, Campeau et Roy réclament de Galarneau et Beauchemin 5 583,43 $ pour la destruction et la reconstruction de la galerie. Cette somme inclut la réparation du spa pour les deux fuites précitées et le coût de remplacement de la pompe pour les eaux usées du sous-sol. On lui demande également d’effectuer les réparations requises au champ d’épuration qui ne fonctionne plus. [ 40 ] Le 13 septembre 2016, Galarneau et Doré se présentent au domicile en litige accompagnés d’un technologue professionnel, Fabien Béland. Béland propose une solution. [ 41 ] Après vérifications, Roy en discute avec son expert, Mayer.

Il lui déconseille de l’accepter. Roy veut obtenir un devis préalable des travaux escomptés par Galarneau pour pouvoir s’enquérir sur la compagnie retenue par cette dernière. [ 42 ] Le 15 septembre, toujours sans nouvelles, Roy mandate Michel Mayer pour entreprendre les travaux selon le devis original. [ 43 ] Galarneau téléphone à Roy par la suite pour lui indiquer qu’un entrepreneur passera effectuer certains travaux.

Parce que Roy n’a pas obtenu préalablement de devis et qu’il ne sait pas quels sont les travaux que cette entreprise veut effectuer, il refuse à ce moment- là les travaux et suggère à Galarneau que son expert Béland effectue les devis requis.

Finalement, les travaux sont débutés le 21 septembre 2016 et complétés par Mayer. [ 44 ] Une fois les travaux terminés, la facture de 6 440,90 $ (P-10), est assumée par Campeau et Roy. [ 45 ] C’est ce qu’ils réclament en plus de 2 347,73 $ pour les frais de recherche afin de trouver les coordonnées du défendeur Beauchemin, des dommages moraux de 750 $ par adulte et 250 $ pour les trois enfants, pour les dépenses, les démarches et les troubles, ennuis et inconvénients subis. [ 46 ] Galarneau et Doré sont présents à l’audience. On décrit les visites préachat.

L’inspecteur Guylain Gervais, ami de Campeau et Roy, a inspecté l’immeuble et demandé plusieurs réparations et changements. Galarneau explique qu’ils ont tout réparé à la satisfaction de Gervais. [ 47 ] Quant à la galerie extérieure, elle soutient qu’il est faux de prétendre qu’on ne peut y avoir accès. Elle a une hauteur de trois ou quatre pieds et il aurait été facile pour les acheteurs de l’inspecter davantage. [ 48 ] En demandant qu’on change une des poutres centrales et certaines planches, c’est qu’on a constaté son état.

Peut-être que Campeau, Roy ou Gervais n’ont pas investigué la situation suffisamment pour découvrir ce dont ils se plaignent par la suite. Pour Galarneau, la situation est tout à fait visible. [ 49 ] Quant au spa, Galarneau rappelle qu’on l’a vendu sans garantie légale. Il n’y a jamais eu de fuite auparavant, ou du moins, on n’en a jamais constaté. [ 50 ] En regard de la pompe pour les eaux usées au sous-sol, celle-ci fonctionnait adéquatement. Il est vrai que les eaux pluviales y sont raccordées par un tuyau de quatre pouces.

Elle ignorait que cette situation n’était pas conforme aux règlements en vigueur. [ 51 ] La pompe submersible était fonctionnelle, selon elle. En fait, on n’a jamais vécu dans cette maison de refoulement, d’inondation, ni constaté d’odeur de quelque nature que ce soit. On aurait inévitablement procédé aux réparations d’usage, le cas échéant. [ 52 ] Quant au champ d’épuration, il a été construit en 2007, au même moment que l’immeuble. [ 53 ] La preuve en défense tend à démontrer qu’il n’était pas saturé, mais simplement inondé par les eaux pluviales provenant du dessous de la dalle du sous-sol de l’immeuble.

En effectuant les réparations d’usage à la pompe submersible et à la pompe des eaux usées, le champ d’épuration ne souffrait d’aucune problématique particulière. Elle aurait accepté de débourser environ deux mille dollars pour réparer le tout, mais Galarneau soutient que Roy lui a empêché de faire les réparations alléguant qu’un délai était expiré

dans le cadre des mises en demeure et des négociations intervenues entre les parties en août 2016. [ 54 ] Doré témoigne. Il n’est pas propriétaire de l’immeuble, mais l’a habité avec Galarneau et Beauchemin. [ 55 ] Quant à la cuve de la pompe submersible, c’est lui qui a effectué quelques trous de 1/4 de pouce de diamètre sur ses côtés.

Il soutient que tout était fonctionnel, estimant que la réclamation n’est pas fondée. [ 56 ] Fabien Béland, technologue professionnel depuis 2005, est allé sur place à une seule reprise, le 13 septembre 2016, date où les travaux d’excavation ont débuté au pourtour du champ d’épuration. Les travaux ne sont pas complétés. Pour lui, tout est normal, sauf le branchement des eaux pluviales à la pompe des eaux usées. C’est cela qui a causé la problématique principale. [ 57 ] Après investigations et constats effectués à proximité du champ d’épuration, c’est de l’eau claire qui y ressort.

Cette eau n’a pas à aller dans le système des eaux usées. [ 58 ] Le sol est adéquat. Il estime qu’il est très perméable et tout à fait conforme. Il n’a pas constaté de terre noire comme l’a expliqué précédemment Mayer. [ 59 ] Les installations septiques ont une durée de 20 à 25 ans selon lui et celle-ci est tributaire du type d’utilisation qu’on en fait et de la qualité du sol où elle est aménagée. [ 60 ] Il estime que Mayer a procédé à l’agrandissement du champ d’épuration, ce qui n’est pas permis, selon lui. On aurait dû ajouter des tuyaux et obtenir préalablement les autorisations et permis.

On a omis de le faire. [ 61 ] Il a également constaté que l’immeuble est muni de quatre chambres à coucher, alors que le système d’évacuation des eaux usées n’est conçu que pour trois. Ce n’est pas conforme. [ 62 ] En résumé, il estime que l’aménagement de la fosse septique et du champ d’épuration est tout à fait adéquat et que c’est l’eau de pluie qui l’a momentanément saturé, compte tenu du branchement défectueux au sous-sol. [ 63 ] En contre-preuve, Roy s’interroge grandement sur les propos du technologue professionnel Béland.

Pourquoi Galarneau était- elle prête à faire des travaux pour 2 000 $ si son propre expert mentionne que tout est rentré dans l’ordre et que le champ d’épuration est fonctionnel? [ 64 ] Il s’agit là de la preuve prépondérante retenue par le Tribunal. [ 65 ] Le Tribunal doit maintenant répondre aux questions en litige. LE DROIT APPLICABLE: [ 66 ] Le Tribunal considère important de décrire les règles et critères applicables dans le cadre du fardeau de la preuve. [ 67 ] Le rôle principal des parties dans la charge de la preuve est établi aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec qui prévoient: 2803.

Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 68 ] Les justiciables ont le fardeau de prouver l'existence, la modification ou l'extinction d'un droit. Les règles du fardeau de la preuve signifient l'obligation de convaincre, qui est également qualifiée de fardeau de persuasion.

Il s'agit donc de l'obligation de produire dans les éléments de preuve une quantité et une qualité de preuve nécessaires à convaincre le Tribunal des allégations faites lors du procès. [ 69 ] En matière civile, le fardeau de la preuve repose sur les épaules de la

partie demanderesse suivant les principes de la simple prépondérance. [ 70 ] La

partie demanderesse doit présenter au juge une preuve qui surpasse et domine celle de la

partie défenderesse. [ 71 ] La

partie qui assume le fardeau de la preuve doit démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable. [ 72 ] La probabilité n'est pas seulement prouvée par une preuve directe, mais aussi par les circonstances et les inférences qu'il est raisonnablement possible d'en tirer. [ 73 ] Le niveau d'une preuve prépondérante n'équivaut donc pas à une certitude, ni à une preuve hors de tout doute. [ 74 ] La Cour suprême du Canada, dans la décision de Parent c.

Lapointe [2] , sous la plume de l'honorable juge Taschereau, précise: « C'est par la prépondérance de la preuve que les causes doivent être déterminées, et c'est à la lumière de ce que révèlent les faits les plus probables, que les responsabilités doivent être établies. » [ 75 ] Le législateur a adopté un cadre juridique spécifique prévoyant des responsabilités pour le vendeur, afin qu'il assure à l'acheteur la pleine jouissance du bien vendu. Une des garanties du droit de propriété est la garantie légale de qualité, souvent appelée la garantie

contre les vices cachés. [ 76 ] Le Tribunal reprendra donc dans ce qui suit l'une ou l'autre des deux appellations sans distinction. [ 77 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec prévoit: 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 78 ] L'auteur Jacques Deslauriers, dans son ouvrage intitulé Vente, louage, contrat d'entreprise ou de service [3] définit en ces termes les vices cachés: « L'

article 1726 C.c.Q. indique implicitement les caractéristiques d'un vice caché. Il s'agit d'un vice rendant le bien impropre à l'usage auquel l'acheteur le destinait. Si le vice caché diminue tellement l'usage du bien que l'acheteur ne l'aurait pas acheté s'il l'avait connu, ce dernier peut demander la résolution de la vente en raison de ce vice caché (…). S'il s'avère que, malgré sa connaissance du vice, l'acheteur aurait quand même acheté le bien mais à un prix moindre, il peut demander une diminution de prix ( art. 1604 C.c.Q. ). » [ 79 ] Le Tribunal estime donc que pour répondre aux exigences de la garantie légale prévue à l'

article 1726 C.c.Q. , le vice doit réunir les conditions suivantes: 1. Le vice doit être caché. 2. Le vice doit être inconnu de l'acheteur. 3. Le vice doit être important. 4. Le vice doit être antérieur à la vente. 5.

Le vice doit avoir fait l'objet d'une dénonciation suffisante. [ 80 ] Le caractère caché d'un vice s'apprécie objectivement en examinant, entre autres, le degré d'inspection du bien faite par l'acheteur, suivant les critères d'un acheteur prudent et diligent [4] . [ 81 ] Les protections juridiques pour la garantie légale de qualité ne constituent pas un système de protection pour un acheteur qui serait imprudent ou incompétent [5] . [ 82 ] Un vice sera considéré comme apparent si un acheteur raisonnable avait pu le découvrir et la garantie ne s'appliquera pas si l'acheteur fait défaut d'exécuter son devoir d'inspection convenablement [6] . [ 83 ] L'examen attentif de l'acheteur ne nécessite pas pour celui-ci de prendre des mesures exceptionnelles pour la recherche de vices cachés potentiels [7] . [ 84 ] Le tout s'apprécie selon une norme objective, c'est-à-dire en évaluant l'examen fait par l'acheteur en fonction de celui qu'aurait fait un acheteur prudent et diligent de même compétence [8] . [ 85 ] Il faut qu'une personne prudente et diligente n'ait pas été en mesure de déceler le vice avant la vente.

L'auteur Denys-Claude Lamontagne résume ainsi le type d'examen auquel l'acheteur doit se livrer [9] : « L'acheteur doit faire préalablement un examen normal, courant, pas exagérément poussé, mais plus que

sommaire, sinon il est privé de son recours. Ainsi, en matière d'immeuble, il n'est pas obligé de creuser le sol ou d'ouvrir les murs, sauf indices révélateurs (saillie dans un mur, etc.).

Par contre, il pourrait devoir enlever la neige recouvrant une galerie, mais non pas une piscine creusée (ce qui requiert beaucoup plus d'efforts!) » [ 86 ] Lorsqu'un bien présente des indices permettant de soupçonner un vice, un acheteur prudent et diligent devrait recourir à l'expert afin que ce dernier puisse procéder à une inspection plus approfondie [10] . [ 87 ] Est considéré un vice apparent celui qui sera facilement décelable par un inspecteur ou un expert à la simple vue de la configuration des lieux [11] . [ 88 ] L'acheteur a un devoir de se renseigner sur la cause des problèmes révélés par des indices, sous peine de voir son recours rejeté [12] . [ 89 ] Le comportement du vendeur lors de la vente sera très important et toute omission de dénonciation de sa part engagera sa responsabilité. [ 90 ] Un vice révélé par des indices peut être considéré comme caché si le vendeur a fourni, même de bonne foi, des informations fausses ou inexactes qui sont de nature à créer chez l'acheteur un sentiment de fausse sécurité [13] . [ 91 ] Le vice doit être caché et non apparent [14] .

[ 92 ] Il faut se référer aux normes en vigueur au moment de la construction de l'immeuble [15] . [ 93 ] L'âge du bien a une importance capitale. L'inspection que devra faire l'acheteur d'un immeuble de plusieurs dizaines d'années sera plus importante que pour une maison presque neuve. [ 94 ] Le vice doit être présent au moment où l'acheteur a acquis le bien, ce qui comprend le vice qui existait avant la vente, mais dont la manifestation ne survient qu'après la vente [16] . [ 95 ] La survenance du vice peu après la prise de possession de l'acheteur peut créer une présomption de l'existence antérieure du vice [17] . [ 96 ] Il importe de souligner l'

article 1739 C.c.Q. : 1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 97 ] Notre collègue, l'honorable Georges Massol, dans Matte c.

Bernadet [18] statuait ainsi sur cette question: «[42] Dans le cas qui nous occupe, la question centrale est de savoir si l'absence d'avis aux défendeurs en garantie est fatale au recours en garantie des défendeurs principaux. [43] En ce qui concerne le recours intenté alléguant vices cachés, l'

article 1739 du Code civil du Québec indique : « L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. » [44] Dans un jugement rendu en 2003, notre collègue Michel A. Pinsonnault résume fort bien les principes applicables: « [59] […] Le but de la dénonciation prévue à l'

article 1739 C.c.Q. n'est pas de réclamer après le fait, par voie d'une mise en demeure, le paiement d'une somme d'argent comme l'a fait la demanderesse, mais de dénoncer la découverte et l'existence de vices et permettre au vendeur de préalablement corriger ou réparer le bien affecté de vices. » [45] Le juge Pinsonnault fait également siens les commentaires exprimés par l'honorable Jacques Rioux dans une autre affaire : « La dénonciation permettra au vendeur de tenter de remédier au vice, à un coût souvent inférieur à celui de la réparation par un tiers quelconque choisi par l'acheteur, et elle évitera bien des litiges ; elle permettra aussi de déterminer plus facilement si le vice est antérieur à la vente. » […] [47] Cette obligation de dénoncer au préalable le vice est unanimement reconnue par la doctrine . [48] Reste une question à résoudre : l'avis préalable est-il nécessaire en cas de dol ? [49] L'auteur Pierre-Gabriel Jobin semble affirmer que l'acheteur n'a pas à donner de préavis dans le cas de l'erreur ou du dol, mais qu'il doit le faire dans celui de la garantie de qualité . [50] Le professeur Jacques Deslauriers, quant à lui, nuance la dernière affirmation en spécifiant que le vendeur ne pourra pas invoquer la tardiveté de la dénonciation si on l'accuse de dol, la dénonciation de l'

article 1739 C.c.Q. n'étant même pas exigée dans ce cas .

Par contre, il rajoute : « Toutefois, si les réparations ou les corrections sont faites en l'absence d'avis ou de mise en demeure, ceci peut justifier le rejet du recours, car elles peuvent empêcher le vendeur de constater la nature du défaut, les moyens d'y remédier, de contrôler les coûts des travaux de correction et, le cas échéant, de se constituer une défense. » [51] Dans un autre ouvrage, le même auteur ajoute : « On remarquera que le vendeur qui connaissait le vice ou est présumé l'avoir connu a néanmoins droit de recevoir un avis : seule est supprimée l'exigence que cet avis soit donné dans un délai raisonnable.

Ce vendeur, comme tout autre, doit avoir la possibilité de corriger le vice. » [52] La jurisprudence a reconnu la nécessité d'un avis préalable même en cas de dol. Ainsi, dans Barrette c. Paré , l'honorable juge Bossé décide en ce sens : « [20] Le demandeur allègue enfin que les défendeurs ont commis un dol au moment de la vente. Seul le codéfendeur Alain Paré a eu une conversation avec le demandeur au moment de la vente. Avant d’analyser les paroles échangées, il convient de préciser que, si le vendeur qui a commis un dol ne peut se prévaloir de la tardiveté de la dénonciation d’un acheteur en vertu de l’

article 1739 C.c.Q. , il a tout de même droit de recevoir un avis écrit, fut il tardif. L’auteur Denys Claude Lamontagne résume ainsi la situation :

« Naturellement, le législateur fait montre de sévérité à l’égard du vendeur de mauvaise foi, qui connaissait ou était présumé connaître le vice (1728, 1729 C.c.Q. ). Ce vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur (1739 C.c.Q.). Toutefois, il a droit de recevoir un avis écrit (fût il tardif) de l’existence du vice avant que les procédures ne soient entamées par l’acheteur. » » [53] Il conclut : « [22] Il est impossible de conclure, à partir de ces paroles, que le codéfendeur a commis un dol ou était de mauvaise foi. Même si le dol n’élimine pas l’obligation que l’acheteur qui découvre un vice a en vertu de l’

article 1739 C.c.Q. , encore faut-il, pour pouvoir conclure à un dol, qu’il y ait des paroles suffisamment explicites pour indiquer que le vendeur a tenté de cacher l’existence d’un vice qu’il connaissait ou d’induire l’acheteur en erreur.

Ce n’est pas le cas dans l’espèce. » [54] À cet égard, madame la juge Capriolo, dans une affaire récente , ne tranche pas la question à savoir si en présence de dol une dénonciation est nécessaire, mais indique qu'à tout le moins, il faut prouver le dol . » (Références omises) ANALYSE ET DISCUSSION: [ 98 ] Le Tribunal a analysé les documents mis en preuve, les nombreuses photographies et les témoignages recueillis lors de l’instruction qui ne démontrent pas de mauvaise foi de l’une ou l’autre des parties. [ 99 ] Certes, chacun a sa propre réalité des faits et de l’état de l’immeuble, mais les divergences de propos et opinion n’amène pas nécessairement à conclure à mauvaise foi de part ou d’autre.

La galerie : [ 100 ] Le Tribunal n’accueille pas la réclamation pour la pourriture, les moisissures et les champignons affectant les planches et structures de la galerie. [ 101 ] D’une part, la hauteur de celle-ci permettait d’inspecter le dessous pour vérifier son état lors des visites préachat. [ 102 ] Certes, il a été plus facile, une fois les planches du dessus retirées, de voir que l’ossature est durement affectée par les intempéries. Cependant, on aurait dû investiguer davantage la situation, ce qui nous aurait permis d’en découvrir son état avancé de détérioration.

Il ne s’agit donc pas d’un vice caché en de telles circonstances. [ 103 ] Au surplus, la preuve prépondérante démontre que la galerie a été refaite sans que Galarneau ou Beauchemin ne soient avisés de la situation au préalable. [ 104 ] Rappelons que l’

article 1739 C.c.Q. impose à Campeau et Roy en de telles circonstances d’aviser par écrit avant de procéder à la réparation ou au remplacement d’un élément qu’on estime être atteint de vices cachés. Parce que les termes de l’

article 1739 n’ont pas été respectés, le Tribunal rejette la réclamation à cet effet. Les fuites au Spa : [ 105 ] L’acte notarié prévoit que le vendeur ne donne pas de garantie de qualité quant à cet item. Sa seule obligation est de rendre le spa en bon état de fonctionnement lors de la livraison de l’immeuble. [ 106 ] La preuve démontre que lors des visites préachat le spa était fonctionnel et il l’était d’ailleurs par la suite. Certes, il était affecté de deux fuites, mais celles-ci ne sont pas couvertes par les garanties légales de vices cachés. La réclamation n’est pas accueillie à ce niveau.

La pompe des eaux usées : [ 107 ] La pompe des eaux usées est affectée de deux défectuosités. Il s’agit de vices cachés. D’une part, les eaux usées émergeaient par le couvercle non scellé et s’écoulaient sous le gravier du plancher. Le Tribunal estime qu’on devait, à juste titre, remplacer la pompe. [ 108 ] La réclamation de 335 $ est accueillie à ce chapitre. Au surplus, la preuve démontre l’illégalité liée au branchement des eaux pluviales à cette pompe en direction du système de fosse septique et champ d’épuration.

Tous s’entendent pour dire que la situation n’est pas adéquate. [ 109 ] Le Tribunal retient aussi que le bassin sous la pompe submersible n’est pas adéquatement aménagé. Le champ d’épuration : [ 110 ] Le Tribunal conclut que le champ d’épuration n’est pas aménagé convenablement. Il n’y a que 30 centimètres de remblai au lieu de 60, tel que prévu par le règlement Q-2, r. 22. [ 111 ]

Malgré les premières appréhensions, le champ d’épuration n’est pas colmaté, mais il ne fonctionne pas adéquatement. La preuve permet de conclure que de la terre noire est présente et contraire aux qualités de sol requises. Le champ d’épuration doit être couvert d’une couche de 60 cm de sol perméable à l’air et être stabilisé avec de la végétation herbacée, ce qui n’est pas le cas.

[ 112 ] De même, il est bordé et construit sur de la terre noire, ce qui a un effet imperméabilisant. [ 113 ] Les tuyaux perforés doivent être déposés sur une couche de gravier ou de pierre concassée d’une épaisseur totale d’au moins 30 centimètres, ce qui n’est pas le constat selon la preuve retenue. [ 114 ] Le Tribunal soutient que les travaux effectués par Michel Mayer étaient tout à fait justifiés.

Il s’agit là d’un vice caché. [ 115 ] Quant à cette réclamation, Mayer établit à 15 ans la durée de vie d’une telle installation et de 20 à 25 ans selon l’expert en défense, Béland. [ 116 ] Le Tribunal retient que dans les circonstances particulières de cette affaire, une durée de vie de 20 ans est tout à fait raisonnable. [ 117 ] L’immeuble ayant été construit en 2007 et les défauts constatés en 2016, c’est donc dire que 9/20 (neuf vingtièmes) d’années sont passées. [ 118 ] Rappelons que ce sont 6 440,90 $ qu’ont déboursé Campeau et Roy pour la correction du champ d’épuration. [ 119 ] Parce que le champ d’épuration devait avoir une durée de vie de 20 ans et qu’il n’en a eu que neuf, ils ont droit à 11/20 (onze vingtièmes) de son coût de remplacement, ce qui représente 3 542,49 $. [ 120 ] Quant aux autres troubles, ennuis et inconvénients, le Tribunal conclut que Campeau et Roy sont justifiés d’être dédommagés à ce

chapitre pour la somme de 750 $. [ 121 ] Le Tribunal accueille la réclamation pour : a) 3 542,49 $ pour la correction au champ d’épuration; b) 750 $ pour troubles, ennuis et inconvénients; c) 335 $ pour le remplacement de la pompe des eaux usées. [ 122 ] La réclamation est accueillie pour 4 627,49 $ contre Galarneau et Beauchemin. Quant à Doré, il n’a jamais été propriétaire de l’immeuble et la réclamation est rejetée contre lui. [ 123 ] PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 124 ] ACCUEILLE en

partie la réclamation; [ 125 ] CONDAMNE Élaine Galarneau et Sébastien Galarneau-Beauchemin solidairement à payer à Josée Campeau et Maurice Roy 4 627,49 $ plus les intérêts au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter de l’assignation, plus les frais de justice de 200 $. [ 126 ] REJETTE la réclamation contre Serge Doré, sans frais. __________________________________ DENIS LE RESTE, J.C.Q. Date d’audience : 11 juillet 2017