2017 QCCQ 7100, 2017 QCCQ 7100

Laflamme c. Ratté 2017 QCCQ 7100 COUR DU QUÉBEC Division des petites créances CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC N° : 200-32-062767-156 DATE : 16 juin 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-F. KEABLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ BRUNO LAFLAMME et CHANTAL FOURNIER Parties demanderesses c. JACQUES RATTÉ et ÉLISABETH BOULET Parties défenderesses et LE GROUPE PLATINUM CONSTRUCTION

(2001) INC. et SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES LE MARÉCHAL JOFFRE Parties appelées en garantie ______________________________________________________________________ JK-0162 JUGEMENT ______________________________________________________________________ La réclamation [ 1 ] Le 19 février 2015, Bruno Laflamme et Chantal Fournier réclament 15 000 $ de Jacques Ratté et Élisabeth Boulet qui leur ont vendu, avec garantie légale, une fraction d’un immeuble tenu en copropriété divise (unité de condo #312), le 18 août 2010, pour 410 000 $ [1] . [ 2 ] Le condo est situé dans un immeuble récent, de prestige, connu sous le nom « Le Maréchal Joffre ».

[ 3 ] Les acheteurs veulent obtenir une compensation pour les cotisations spéciales reliées à la correction des vices cachés dont l’immeuble est affecté depuis un certain temps. Ils précisent que la description de ces vices se retrouvent dans la requête introductive d’instance en dommages-intérêts et en injonction réamendée du 14 mars 2014, dans le dossier C.S.Q. no 200-17-017260-126 ( Syndicat des copropriétaires Le Maréchal Joffre c. Le Groupe Platinum Construction (2001) inc. ) [2] . Dans ses procédures, le Syndicat décrit Platinum comme le propriétaire-constructeur, promoteur et vendeur de l’immeuble.

La requête introductive d’instance originale avait été déposée le 26 octobre 2012. La modification de la demande [ 4 ] Le 3 février 2017, la demande est amendée. L’objet du recours demeure le même, mais les vendeurs se voient, en outre, accusés de dol et de réticences.

Les contestations, les appels en garantie et les demandes reconventionnelles [ 5 ] Le 20 mars 2015, les vendeurs contestent la demande et reprochent notamment aux acheteurs de ne pas s’être acquittés de leurs obligations de renseignement et de diligence avant la signature de l’acte de vente du 16 août 2010 [3] . [ 6 ] Le 20 mars 2015, les vendeurs appellent en garantie le Syndicat des copropriétaires Le Maréchal Joffre (le « Syndicat ») afin d’être indemnisés de toute condamnation éventuelle reliée au litige entrepris contre le Groupe Platinum Construction (2001) inc. (« Platinum ») depuis octobre 2012. [ 7 ] Le 17 août 2015, les vendeurs déposent une contestation amendée et se plaignent notamment d’un manque de transparence du Syndicat.

En outre, ils appellent aussi en garantie Platinum. [ 8 ] Le 30 janvier 2017, les vendeurs déposent une contestation réamendée et y ajoutent une demande reconventionnelle de 2 000 $ pour troubles et inconvénients subis depuis 2013. Ils enjoignent aussi le Syndicat de fournir toutes les informations disponibles afin de permettre le bon déroulement de l’enquête.

En outre, ils demandent que Platinum soit condamnée à les indemniser pour les comportements douteux d’une de ses agentes, et des inconvénients pour lesquels il demande 10 000 $. [ 9 ] Le 26 février 2017, les vendeurs répondent à la demande amendée du 3 février 2017.

Évidemment, ils réitèrent leur demande reconventionnelle de 2 000 $. [ 10 ] En résumé, les motifs de contestation de la réclamation sont les suivants : • La dénonciation des vices cachés, en octobre et novembre 2013, est tardive; • La demande en justice du 19 février 2015 est prescrite depuis le printemps 2014; • Les vendeurs se sont engagés à assumer toutes les cotisations spéciales à venir lors de la signature de l’acte de vente; • La ratification de l’entente hors-Cour entre le Syndicat et Platinum comporte une quittance complète de tous les dommages reliés aux parties communes (toutefois, cette quittance n’est pas produite au dossier); et • La procédure est abusive et témoigne d’un acharnement juridique. [ 11 ] Le 21 mars 2017, le greffier constate le défaut du Syndicat et de Platinum de répondre aux appels en garantie.

Le rôle du Syndicat et les observations du Tribunal [ 12 ] La déclaration pour valoir témoignage de Luc Bissonnette, secrétaire du Syndicat, déposée le 13 janvier 2017, est aussi signée par le président, Alain Veilleux, et le vice-président, Denis Morin. [ 13 ] Cette déclaration contient des rappels de faits appuyés de nombreux documents pertinents et des interprétations de droit de certains articles du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») et de la déclaration de copropriété. [ 14 ] Cela étant, le Tribunal a vérifié chacun des énoncés de cette déclaration pour valoir témoignage et y souscrit entièrement. [ 15 ] Quant à la responsabilité des vendeurs , il faut conclure, comme le Syndicat, que ceux-ci conservent une part de responsabilité à l’égard de leur quote-part dans les parties communes et se devraient en conséquence d’informer tout acheteur de l’existence des vices ou des déficiences. [ 16 ] Quant à la responsabilité du Syndicat , c’est à tort que les vendeurs lui attribuent une série de manquements dans la gestion des vices et dans les informations transmises aux copropriétaires.

Le Syndicat s’est conformé aux prescriptions du Code civil et à l’article 34 de la Déclaration de copropriété. Les vices qui se sont manifestés ont été traités avec sérieux et attention. Le Syndicat a satisfait à ses devoirs d’information vis-à-vis ses membres. [ 17 ] À la

section de la déclaration pour valoir témoignage intitulée « Chronologie des faits et gestes posés par le Syndicat relativement aux déficiences de construction de l’immeuble pendant la période où les défendeurs étaient copropriétaires de l’immeuble 312 » , le Syndicat met en lumière la tenue des assemblées générales des 27 août 2009, 19 janvier 2010 et 16 juin 2010, ainsi que les nombreux documents ou rapports traitant des déficiences de l’immeuble. [ 18 ] Les procès-verbaux des assemblées générales et les documents présentés entre le 27 août 2009 et le 16 juin 2010, sont correctement représentés par la conclusion du Syndicat sur la connaissance des déficiences par les vendeurs : En résumé, les défendeurs ont assisté aux deux assemblées générales spéciales tenues alors qu’ils étaient copropriétaires de leur unité et

ont été informés de l’existence de deux rapports sur les déficiences de construction bien qu’ils n’aient fait aucun demande afin d’en obtenir copie. De plus, nous pouvons affirmer et confirmer que tous les copropriétaires ont reçu une copie des procès-verbaux; le premier procès-verbal a été distribué aux portes des unités de la copropriété, tandis que les deux autres ont été transmis par la poste par le gestionnaire de notre immeuble, Gestion immobilière Lafrance et Mathieu. Compte tenu de ces faits, le Syndicat des copropriétaires Le Maréchal Joffre considère qu’il ne peut pas être pris à

partie dans un litige pour cause de négligence ou de mauvaise administration, et que les défendeurs ne peuvent prétendre ignorer les défauts de construction dénoncés dans les deux rapports produits et diffusés alors qu’ils étaient propriétaires de leur unité. [ 19 ] Enfin, la dernière

partie de la déclaration pour valoir témoignage intitulée « Suivi des actions prises par le Syndicat des copropriétaires Le Maréchal Joffre » dresse au Tribunal un

sommaire du suivi des actions prises par le Syndicat depuis le début des procédures en Cour supérieure contre Platinum, en octobre 2012. [ 20 ] Quoique très utile à la compréhension du litige, l’appel en garantie du Syndicat ne pouvait nullement conduire à l’indemnisation éventuelle des vendeurs. [ 21 ] À l’audience, M. Bissonnette a aussi communiqué au Tribunal le contenu de l’entente confidentielle conclue en juin 2016 avec Platinum. Ce document a été conservé sous scellés.

Néanmoins, il permet d’apporter des précisions importantes sur la somme en litige. [ 22 ] Dans leur demande en justice amendée du 3 février 2017, les acheteurs évaluent les cotisations spéciales reliées à l’unité 312, dont ils réclament le remboursement, à 13 336,46 $, en prenant en considération la réception de 5 625 $ à la suite du règlement du dossier en Cour supérieure. D’autres crédits reliés aux déficiences de construction ont été appliqués à l’unité 312 par des crédits au fonds de prévoyance, au budget d’opération, ou à une réserve pour projets futurs.

L’ensemble de ces crédits, non-reliés à des travaux futurs de corrections, est estimé à 1 687,50 $, ce qui porte la réduction de l’ensemble des cotisations de 13 336,46 $ à 11 648,46 $. Les questions en litige [ 23 ] Comme on le verra plus loin, le Tribunal conclut que le recours est prescrit. Néanmoins, tout en respectant les principes de proportionnalité, le Tribunal répond brièvement à plusieurs des questions soulevées par les parties, parce qu’elles ont dépensé beaucoup d’efforts pour faire valoir leur point de vue et produit, de part et d’autre, de nombreux documents, souvent les mêmes: 1.

Les vendeurs ont-ils commis un dol au sens des articles 1399 , 1400 et 1401 C.c.Q. en ne dévoilant pas tous les renseignements disponibles qu’ils connaissaient au moment de leur déclaration de propriétaires-vendeurs signée le 21 avril 2010? Réponse : Oui. Les faits énumérés précédemment aux paragraphes 17 et 18 de ce jugement le démontrent. 2.

Les vendeurs ont-ils raison de soutenir que les dénonciations des vices par les lettres des 15 octobre 2013 et 5 novembre 2013 sont tardives car, dans leur dénonciation du 15 octobre 2013, les acheteurs signalent l’existence de signes « laissant soupçonner à l’existence d’un problème lié à la construction de l’immeuble depuis le printemps 2011 »? Réponse : Oui. L’

article 1739 C.c.Q. exige la dénonciation écrite du vice dans un délai raisonnable depuis sa découverte : 1739. L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. 3. Le caractère tardif de cette dénonciation fait-il échec à la demande en justice? Réponse : Non.

Les vendeurs connaissaient la problématique des vices de l’immeuble avant la signature de l’acte de vente ( art. 1739 C.c.Q. , al. 2). 4. Les vendeurs ont-ils raison de soutenir que les acheteurs ont manqué à leurs obligations de diligence et de renseignement avant la signature de l’acte de vente? Réponse : Oui. Il était du devoir des acheteurs de s’enquérir auprès du Syndicat du contenu de la déclaration de copropriété, du règlement de l’immeuble et de prendre connaissance de tous les procès-verbaux depuis la constitution du syndicat.

Cette démarche aurait pu palier aux déficiences de la déclaration des vendeurs, du 21 avril 2010. 5. Cette erreur ou cette négligence des vendeurs fait-elle échec à leur demande en justice? Réponse : Non. Elle peut cependant entraîner le partage de responsabilité, selon l’

article 1478 C.c.Q. : 1478. Lorsque le préjudice est causé par plusieurs personnes, la responsabilité se partage entre elles en proportion de la gravité de leur faute respective. La faute de la victime, commune dans ses effets avec celle de l’auteur, entraîne également un tel partage. 6. La demande en justice des acheteurs constitue-t-elle de l’abus de droit et un abus du droit d’ester en justice? Réponse : Non. Une théorie juridique défendable, même fragile, ne constitue pas un abus de droit. Dans les circonstances, les acheteurs ont fait valoir légitimement leurs droits, de façon ordonnée. La multiplication des procédures tient davantage à l’activisme des vendeurs.

La prescription [ 24 ] La demande en justice entreprise le 19 février 2015 est-elle prescrite? Saisi de cette question, le Tribunal est tenu de se prononcer, selon 2878 C.c.Q. : 2878. Le tribunal ne peut suppléer d’office le moyen résultant de la prescription. Toutefois, le tribunal doit déclarer d’office la déchéance du recours, lorsque celle-ci est prévue par la loi. Cette déchéance ne se présume pas; elle résulte d’un texte exprès. [ 25 ] Le délai de prescription applicable est de 3 ans car il s’agit de faire valoir un droit personnel, selon 2925 C.c.Q. : 2925.

L’action qui tend à faire valoir un droit personnel ou un droit réel mobilier et dont le délai de prescription n’est pas autrement fixé se prescrit par trois ans. [ 26 ] Le point de départ de la prescription, dans le cas d’une manifestation graduelle ou tardive du préjudice, doit être fixé à compter du jour où le préjudice se manifeste pour la première fois, selon 2926 C.c.Q. : 2926.

Lorsque le droit d’action résulte d’un préjudice moral, corporel ou matériel qui se manifeste graduellement ou tardivement, le délai court à compter du jour où il se manifeste pour la première fois. [ 27 ] En se rappelant que la demande en justice est déposée le 19 février 2015, voici donc la liste des faits ou événements survenus à la connaissance des acheteurs depuis leur prise de possession du 17 août 2010 jusqu’au 31 octobre 2013 : • Le 6 novembre 2010, les acheteurs se plaignant d’un dégât d’eau à Platinum, en adressant un courriel à son président, Serge Gauthier [4] ; • Le 17 novembre 2010, les acheteurs écrivent à nouveau au président de Platinum et déplorent la constatation d’un nouveau dégât d’eau dans la salle de bain.

Platinum est informé que le problème s’aggrave et que le plafond risque de s’écrouler [5] ; • Le 18 novembre 2010, Platinum annonce qu’il y aura une inspection très rapidement et que le problème sera solutionné [6] ; • Le 27 avril 2011, les acheteurs assistent à l’assemblée générale spéciale du Syndicat. Le point 4 du procès-verbal, « Suivi des travaux », fait état de la découverte d’une série de déficiences de l’immeuble qui touchent des infiltrations d’eau, des problèmes d’humidité et de toiture.

Le point 6 de l’ordre du jour, « Présentation d’un budget modifié », annonce une cotisation totale de 8 873 $ [7] ; • L’avis de convocation de l’assemblée générale annuelle du 19 octobre 2011 indique qu’il y aura présentation du rapport de Claude Bisson, architecte, et présentation du rapport des activités du conseil d’administration, de même que présentation des états financiers au 31 août 2011, et du budget 2011-2012 [8] ; • Les acheteurs assistent à l’assemblée générale du 19 octobre 2011.

La présentation du rapport de Claude Bisson, architecte, au point 7 de l’ordre du jour, comprend de nombreuses références aux déficiences de l’immeuble, qu’elles soient relatives aux infiltrations d’eau aux fissures de fondation, au non-respect des normes de conception du Code national du bâtiment 2005 à l’absence de joints de fractionnement dans la maçonnerie.

La présentation du budget 2011-2012 indique une augmentation du fonds de prévoyance à 12% ; • Le 18 octobre 2011, tous les copropriétaires reçoivent du conseil d’administration un tableau des faits, analyse et décisions du rapport de l’APCHQ sur les parties communes [9] ; • Au printemps 2012 et au printemps 2013, les acheteurs occupant de l’unité de condo 312 se plaignent de l’apparition d’égouttement d’eau [10] ; • Le 29 octobre 2013, les acheteurs assistent à l’assemblée générale annuelle. La présentation du rapport d’activité du conseil d’administration fait le point sur les déficiences.

La présentation du budget 2013-2014 et des cotisations spéciales soulèvent bien des inquiétudes quant à une cotisation spéciale de 15 258,04 $ destinée à rembourser le déficit du fonds d’administration.

Il en est de même de la cotisation spéciale de 75 000 $. [ 28 ] Le préjudice matériel des acheteurs s’actualise lors de l’assemblée générale annuelle du 29 octobre 2013 par l’importance des cotisations spéciales, toutes liées aux déficiences de l’immeuble et au recours entrepris par le Syndicat contre Platinum, en octobre 2012 (CSQ no 200-17-017260-126). [ 29 ] Toutefois, déjà les acheteurs avaient été sensibilisés aux déficiences de l’immeuble lors de l’assemblée générale spéciale du 27 avril 2011 et de l’assemblée générale annuelle du 19 octobre 2013.

Une cotisation spéciale de 8 873 $ avait alors été exigée. [ 30 ] Le préjudice matériel des acheteurs s’est amplifié entre 2011 et 2013. Cependant, le 27 avril 2011 et le 19 octobre 2011, ce préjudice s’était déjà manifesté de façon claire. [ 31 ] La demande en justice entreprise le 19 février 2015 est donc tardive car plus de trois ans se sont écoulés depuis le 27 avril 2011 ou le 19 octobre 2011.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande de Bruno Laflamme et Chantal Fournier, ainsi que la demande reconventionnelle de Jacques Ratté et Élisabeth Boulet; REJETTE les appels en garantie d’Élisabeth Boulet et Jacques Ratté contre Le Groupe Platinum Construction (2001) inc. et le Syndicat

des copropriétaires Le Maréchal Joffre; CHAQUE

PARTIE assumant ses frais de justice, le cas échéant. __________________________________ Jean-F. Keable, J.C.Q. Date d’audience : 8 juin 2017