2018 QCCA 1103, 2018 QCCA 1103

4370732 Canada inc. c. Re/Max Royal (Jordan) inc. 2018 QCCA 1103 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-026626-176 (500-17-091131-154) DATE : 4 juillet 2018 CORAM : LES HONORABLES MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. CLAUDINE ROY, J.C.A. SUZANNE GAGNÉ, J.C.A. 4370732 CANADA INC. APPELANTE - défenderesse c. RE/MAX ROYAL (JORDAN) INC. INTIMÉE - demanderesse ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 18 janvier 2017 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Wilbrod Claude Décarie), lequel accueille la requête introductive d’instance amendée et condamne l’appelante à payer 107 844,06 $ à l’intimée, à

titre de rétribution pour des services de courtage [1] . *** [ 2 ] L’appelante est une société de location de bâtiments et d’espaces de bureau présidée par M. Guy Barré. L’intimée est une agence de courtage immobilier présidée par Mme Salette. M. Parsons est un courtier immobilier qui agit pour le compte de l’intimée. [ 3 ] En 2013, M. Barré, pour l’appelante, indique à M. Parsons qu’il aura des bureaux à louer et l’invite à lui présenter des locataires potentiels. [ 4 ] Au début de l’année 2014, Mme Salette veut trouver un nouveau local pour son agence et elle demande à M.

Parsons d’entreprendre des recherches à cette fin. Sachant que M. Barré a des locaux disponibles, M. Parsons lui présente Mme Salette. [ 5 ] Le 2 mai 2014, l’appelante et l’intimée signent un bail [2] . [ 6 ] L’intimée réclame le paiement d’une rétribution pour les services de courtage immobilier de M. Parsons, s’appuyant sur l’article 27 du bail : 27 BROKERAGE COMMISSION 27.1 The Tenant warrants and declares to the Landlord to be represented for this present transaction of Lease by Mr.

Jim Parsons of Re/Max Royal (Jordan) Inc. , acting as real estate broker to whom the Landlord will pay a commission as per their agreement . 27.2 Any other brokerage commission with respect to this Lease or anything related to it shall be borne exclusively by the Tenant and the Tenant will indemnify and hold the Landlord harmless from any and all claims and costs, including legal fees on a solicitor and client basis, incurred by the Landlord with respect thereto. [soulignement ajouté] [ 7 ] L’appelante refuse. Le juge lui donne tort. *** [ 8 ] L’

article 23 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité [3] ( Règlement ) empêche un titulaire de permis de réclamer une rétribution lors qu’il devient locataire : 23. Un titulaire de permis ne peut réclamer ni recevoir de rétribution lorsqu’il devient locataire , obtient un prêt garanti par hypothèque immobilière ou acquiert un intérêt dans un immeuble ou une entreprise pour lui-même, pour une société ou une personne morale dont il a le contrôle ou lorsque son conjoint, avec lequel il est marié ou uni civilement ou avec lequel il vit en union de fait, ou une personne

morale ou une société contrôlée par ce dernier devient locataire, acquiert un intérêt dans l’immeuble ou l’entreprise ou obtient un prêt garanti par hypothèque immobilière. [soulignement ajouté] [ 9 ] Cette version du Règlement est entrée en vigueur le 21 octobre 2013 [4] . [ 10 ] Dans un premier temps, l’intimée prétend qu’il faut appliquer l’ancienne version du Règlement , version en vigueur au moment où l’appelante discute avec M. Parsons de locaux disponibles pour la location. L’ancienne version du Règlement n’interdisait pas la réclamation d’une rétribution en cas de location : 23.

Un titulaire de permis ne peut réclamer de rétribution lorsqu’il acquiert un intérêt dans un immeuble ou une entreprise pour lui- même, pour une société ou une personne morale dont il a le contrôle ou lorsque son conjoint, avec lequel il est marié ou uni civilement ou avec lequel il vit en union de fait, ou une personne morale ou une société contrôlée par ce dernier acquiert l’immeuble ou l’entreprise. [ 11 ] L’argument est mal fondé. Bien que M. Parsons et l’appelante discutent en 2013 de locaux à louer, aucun contrat de courtage n’est conclu à ce moment.

Ce n’est qu’après l’entrée en vigueur de l’amendement que l’intimée donne mandat à M. Parsons de lui trouver des locaux à louer et le bail est signé en mai 2014. L’article 23 en vigueur au moment de la signature du bail trouve application. *** [ 12 ] Puis, le juge conclut que l’intimée réclame la commission non pas pour son bénéfice, mais pour celui de M. Parsons. Étant donné que celui-ci n’est pas le locataire et qu’il ne contrôle pas l’intimée, le juge décide que l’

article 23 du Règlement ne s’applique pas aux faits de la présente affaire [5] . [ 13 ] Sur cette question, le juge se méprend. D’abord, c’est bien l’intimée qui réclame la commission. [ 14 ] Ensuite, la rétribution payable pour des services de courtage est due à l’agence et non au courtier [6] . Dans Groupe Sutton-Royal inc. (Syndic de) [7] , la Cour analyse la relation contractuelle entre une agence et les courtiers et conclut que la rétribution appartient à l’agence et non au courtier. D’ailleurs, l’

article 35 du Règlement prévoit que le courtier qui agit pour une agence doit, lorsqu’il reçoit une rétribution, la verser sans délai à l’agence pour laquelle il exerce ses activités. Mme Salette le reconnaît : « aucun de mes courtiers n’a le droit de percevoir personnellement et directement en son nom propre aucune rétribution. La rétribution se doit d’être payable à l’agence ». Plus tard elle ajoute : « la facture se doit obligatoirement de venir par Re/Max Royal (Jordan) ». Le fait que l’intimée doive remettre une

partie de cette rétribution à M. Parsons aux termes d’une entente conclue avec lui ou encore que celui-ci, de l’avis de Mme Salette, « se [doive] d’être payé pour ses honoraires comme tout bon professionnel et [qu’] il les mérite » ne permet pas d’écarter l’application de l’

article 23 du Règlement. La législation sur le courtage immobilier est une législation d’ordre public [8] qui a préséance sur l’article 27 du bail. [ 15 ]

L'article 23 vise notamment à empêcher qu’un titulaire de permis soit rétribué pour des services de courtage non rendus. En effet, lorsque le titulaire de permis loue des locaux, il n'agit plus comme courtier ou agence de courtage, mais comme client. La Cour est d’accord avec l’auteur Me Alexandre Dumas qui explique : Il est clairement établi en droit, depuis fort longtemps, que lorsque le courtier est lui-même l'acheteur ou le locataire ou autrement

partie dans le cadre de l'exécution de son propre contrat de courtage, que son client lui a confié, il n'est pas en droit de recevoir une rétribution. Il n'aura pas droit à la rétribution prévue, car comme il devient lui-même le contractant avec son client pour la réalisation de l'opération immobilière, l'idée de représentation disparaît. Cet élément étant absent, on ne peut plus dire qu'il y a exécution d'une fonction de courtage. Autrement dit, le contrat de courtage s'éteint dans une telle situation. [ 16 ] L’intimée avance que le titulaire de permis visé par l’article 23 ne peut être que celui qui a réalisé l’opération de courtage, en l’occurrence M. Parsons. Comme il n’est pas lui-même

partie à cette opération, il serait en droit de recevoir une rétribution. [ 17 ] Le problème avec cet argument est que M. Parsons n’a pas agi pour son propre compte et il n’aurait pas pu le faire. L’

article 11 de la

Loi sur le courtage immobilier [9] prévoit que le courtier qui agit pour une agence – c’est le cas de M. Parsons - « ne peut, en même temps, agir pour une autre ou travailler à son propre compte ». De plus, l’article 27.1 du bail stipule expressément que M. Parsons agit pour l’intimée : « The Tenant warrants and declares to the Landlord to be represented for this present transaction of Lease by Mr. Jim Parsons of Re/Max Royal (Jordan) Inc. […] ». [ 18 ] Bref, M. Parsons a forcément agi pour le compte de l’intimée et celle-ci, selon l’

article 23 du Règlement , ne peut réclamer ni recevoir une rétribution lorsqu’elle devient locataire, ce que Mme Salette réalisait pleinement : RE/Max Royal (Jordan) ne pouvant pas agir ou collecter une commission en son propre nom, à son propre chef, a élu de faire affaire avec un courtier immobilier d’expérience, que je vais avouer qui a une plus grande expérience que moi dans du commercial (…) [ 19 ] De la même manière, l'intimée n'aurait pas pu réclamer ni recevoir de rétribution si M. Parsons, agissant pour elle, était devenu locataire ou avait acquis un intérêt dans un immeuble pour lui-même. Le titulaire de permis dont il est question à l'

article 23 du Règlement est aussi bien l'agence que le courtier agissant pour le compte de celle-ci. [ 20 ] Par ailleurs, l’

article 23 du Règlement est une disposition d’ordre public de protection. La nullité qui en résulte est donc relative et le contrat frappé de nullité, susceptible de confirmation ( art. 1419 et 1420 C.c.Q. ). [ 21 ] La confirmation implique toutefois une volonté, expresse ou tacite, de renoncer à invoquer la nullité du contrat et cette volonté doit être certaine et évidente ( art. 1423 C.c.Q. ). Les auteurs Jobin et Vézina s’expriment ainsi à ce sujet [10] : 396 – Confirmation expresse. Confirmation tacite – La confirmation d’un contrat frappé de nullité relative peut être tacite ou

expresse. Dans les deux cas, la confirmation requiert premièrement la connaissance acquise par la

partie de l’existence de la cause de nullité – c’est dire que le droit à la nullité doit être né, actuel et connu de la personne protégée –, et deuxièmement son intention certaine et évidente de renoncer à la demande en nullité en couvrant le défaut . Elle ne se présume pas, mais elle peut être tacite . Tous les moyens de preuve sont alors admis. La confirmation tacite fonctionne comme la présomption de fait.

Il y a une telle confirmation lorsque le contractant, connaissant bien le motif d’annulation, se comporte à l’égard du contrat comme si la cause de nullité n’existait pas (par exemple en exécutant volontairement ses obligations, en tout ou en partie, ou en utilisant l’objet qui est visé par le contrat), sans exprimer de réserves sur la validité du contrat. La confirmation est expresse lorsqu’il y a une déclaration formelle de l’intention de couvrir la cause de nullité. Le Code n’exige plus désormais une forme particulière, comme le faisait l’ancien

article 1214 du Code civil du Bas Canada . C’est dire qu’en vertu d’un corollaire du consensualisme, lorsque l’acte nul lui-même est soumis à une exigence de forme (sanctionnée par la nullité relative), la confirmation pourra revêtir une autre forme , paradoxalement. L’acte de confirmation se distingue de la transaction.

Étant un acte de disposition, seul le contractant ayant la capacité juridique peut valablement le conclure. [ 22 ] Ici, la preuve ne permet pas de conclure que l’appelante connaissait la cause de nullité de l’article 27.1 du bail, ni qu’elle a renoncé à son droit de l’invoquer. [ 23 ] Le premier moyen d’appel étant bien fondé, il n’y a pas lieu de statuer sur les autres moyens d’appel qui portent sur le quantum de la rétribution.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 24 ] ACCUEILLE l’appel; [ 25 ] INFIRME le jugement de première instance; [ 26 ] REJETTE la demande en justice; [ 27 ] Avec frais de justice tant en première instance qu’en appel. MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. CLAUDINE ROY, J.C.A. SUZANNE GAGNÉ, J.C.A. Me Marc Boudreau MARCEAU SOUCY BOUDREAU AVOCATS Pour l’appelante Me Martin Fortier FORTIER, D’AMOUR, GOYETTE Me Robert Pancer PHILLIPS FRIEDMAN KOTLER Pour l’intimée Date d’audience : 8 juin 2018