2015 QCCA 1453, 2015 QCCA 1453

Cohen c. Banque Toronto Dominion 2015 QCCA 1453 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL No: 500-09-025541-152 (455-17-001046-150) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 4 septembre 2015 L’HONORABLE GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. APPELANT AVOCAT RAPHAËL COHEN Personnellement ABSENT INTIMÉE AVOCAT LA BANQUE TORONTO DOMINION Me Claude Savoie, Ad. E. ( Savoie & Savoie ) ABSENT MISE EN CAUSE AVOCAT 9119-5610 QUÉBEC INC. ABSENT DESCRIPTION : Requête pour permission d’appeler (Articles 26 et 494 C.p.c.)

Greffière d’audience : Shirley Thomas SALLE : RC-18 AUDITION 9 h 30 Suite de la séance du 3 septembre 2015. Les parties ont été dispensées de se présenter à la Cour ce matin. Jugement de la Juge – Voir page 3.

SHIRLEY THOMAS Greffière d’audience PAR LA JUGE JUGEMENT [ 1 ] Je dois trancher une requête pour permission d’appeler d’un jugement de la Cour supérieure, district de Bedford (l’honorable Paul-Marcel Bellavance) rendu le 16 juillet 2015, qui accueille une requête en délaissement forcée aux fins d’autoriser la vente d’un immeuble sous contrôle de justice. [ 2 ] Le requérant est le propriétaire de l’immeuble visé par le jugement en délaissement.

Bien qu’il ne conteste pas les conclusions du jugement en ce qui concerne le délaissement et la vente judiciaire ordonnée, il soutient que le juge a erré dans la détermination du prix de vente minimum, qu’il a fixé à 627,000 $.

Il soutient que ce prix aurait dû être plus élevé et que le juge a omis de considérer certains facteurs qui l’auraient mené à conclure que les deux évaluations déposées en preuve, à savoir l’évaluation municipale apparaissant aux rôles d’évaluation foncière pour les exercices financiers 2014, 2015 et 2016) et l’évaluation de la valeur marchande préparée à la demande du requérant par la firme d’évaluateurs agréés Raymond, Joyal, Cadieux, Paquette datée du 24 avril 2013, et déposée par le requérant lui-même comme pièce D - 8, ne représentaient pas « la vraie valeur du terrain sur lequel la bâtisse est érigée ». [ 3 ] Au-delà de l’argument soulevé à l’égard de la polarisation du débat devant le juge de première instance, qui aurait mené l’avocate du requérant à se concentrer davantage sur l’identification des lots visés par l’hypothèque que sur le prix de vente minimal, le requérant soutient que le juge aurait erré en ne considérant pas qu’il y avait sous-évaluation de la longueur du bord de lac de près de 20% affectant négativement toutes les évaluations et que l’évaluation municipale avait été faite avant qu’un certain nombre d’améliorations ne soit apportées au terrain.

Le juge ne pouvait par ailleurs, selon lui, considérer une réduction de prix de 20% en fonction de l’absence de

garantie légale lors de la vente. Il admet par contre qu’il n’a pas soumis de nouvelles évaluations au juge pour lui permettre de conclure comme il l’aurait souhaité et signale à l’audience les particularités de l’immeuble qu’il n’hésite pas à qualifier d’ « éléphant blanc » puisque sa valeur surpasse celle des propriétés avoisinantes et que sa forme irrégulière ajoute à la difficulté d’une vente rapide. [ 4 ] Le requérant souhaite donc que la Cour d’appel se prononce à son tour sur le prix minimum de vente initial de la propriété défini par le jugement, de même que son évolution dans le temps.

Il se dit par ailleurs prêt à offrir des options de ventes additionnelles en sus de la définition de la propriété visée par le jugement qu’il souhaiterait voir examiner par la Cour d’appel, tout comme le remboursement de ses frais d’avocats découlant des « demandes illicites des procureurs de l’intimée ». [ 5 ] La requête pour permission d’appeler obéit en l’espèce à l’article 26, al. 2 C.p.c. [ 6 ] Comme l'écrit mon collègue, le juge Pierre Dalphond, au sujet de cet

article : « [c]et

article a fait l'objet de plusieurs décisions » et « [l]e principe qui s'en dégage est clair : il ne s'agit pas d'une procédure permettant de corriger une erreur de droit ou de fait commise par un juge de la Cour du Québec, mais plutôt d'un moyen pour la Cour d'intervenir lorsque le requérant démontre qu'il s'agit d'une question d'intérêt général qu'elle devrait trancher » [1] . [ 7 ] Puisque le législateur a choisi d'assujettir l'appel à une permission et qu'il a prévu dans quelles circonstances elle pouvait être accordée (« lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour d'appel » ) , elle ne peut l'être chaque fois qu'elle est demandée « ce qui dénaturerait la volonté du législateur, qui a voulu, dans un souci d'efficacité et de proportionnalité, limiter les pourvois » [2] . [ 8 ] Ainsi, le fardeau de me convaincre que l'affaire doit être soumise à la Cour repose sur le requérant qui, pour s'en décharger, doit établir que sa requête soulève une question de principe, une question nouvelle, une question de droit faisant l'objet d'une jurisprudence contradictoire, une question de portée générale ou une situation nécessitant la correction d'une injustice intolérable [3] . [ 9 ] En l’espèce, le juge de première instance a déterminé le prix de vente minimal de l’immeuble en se fondant sur la preuve qui lui était présentée, dont le rapport d’évaluation déposée par le requérant lui-même.

Il a prix soin d’indiquer que le montant de 627 000 $ fixé représente 80 % de l’évaluation préparée deux ans plus tôt pour le défendeur au montant de 784 000 $, qu’il a jugé « à première vue généreuse ». Après avoir mentionné que le prix minimal de 627 000 $ excédait l’évaluation municipale, il ajoute : [25] […] Il faut une mise à prix pour attirer des acheteurs dans un contexte d’une vente sans garantie et non un prix élevé d’un marché libre sans contraintes.

Rien n’empêchait le défendeur de vendre dans les derniers mois sa propriété à un prix qui couvrait les garanties hypothécaires et lui laissait un reliquat. [ 10 ] Rien n’indique qu’il se soit écarté des dispositions du Code de procédure civile qui sont applicables à l’égard de la mise à prix, dont l’article 902 C.p.c. , ni des principes établis par la jurisprudence.

Le requérant ne fait pas voir de question de principe, de question nouvelle, de question de droit faisant l'objet d'une jurisprudence contradictoire, ni de question de portée générale non plus qu’une situation nécessitant la correction d'une injustice intolérable. [ 11 ] En ce qui concerne la négociation d’alternatives et l’octroi du remboursement de frais d’avocats, le jugement de première instance n’en traite pas et l’appel proposé n’est pas le cadre approprié pour en disposer. POUR CES MOTIFS, LA SOUSSIGNÉE : [ 12 ] REJETTE la requête pour permission d'en appeler, avec dépens. GENEVIÈVE MARCOTTE , J.C.A.