2010 QCCQ 4449, 2010 QCCQ 4449

Désormeaux c. Weiss 2010 QCCQ 4449 JG 1496 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-22-011576-070 DATE : 6 mai 2010 SOUS LA PRÉSIDENCE DE : L’HONORABLE DIANE GIRARD, J.C.Q. JEAN-FRANÇOIS DÉSORMEAUX Demandeur c.

SANDRA WEISS Défenderesse JUGEMENT [ 1 ] Le demandeur, qui a acheté une maison de la défenderesse, réclame 52 651,24 $ en diminution du prix de vente alléguant différents vices cachés et 10 000 $ en dommages-intérêts vu la mauvaise foi du vendeur. [ 2 ] La défense nie la présence de vices cachés au moment de la vente, plaide l'incurie de l'acheteur et conteste sa connaissance des problèmes allégués.

I Les faits : [ 3 ] La défenderesse et son mari, monsieur Joseph Green, étaient propriétaires d'une maison construite vers 1976 et qu'ils utilisaient comme résidence secondaire pour leur famille élargie (enfants et beaux-parents). [ 4 ] En 2003, les enfants ne fréquentant plus le chalet, monsieur Green témoigne qu'ils ont mis la maison en vente.

À cette époque, l'immeuble est en vente à 449 000 $. [ 5 ] L'immeuble situé à Ste-Anne des Lacs ne s'est pas vendu avant 2006 alors que le prix demandé avait été réduit substantiellement. [ 6 ] Le demandeur, monsieur Jean-François Désormeaux, a acquis l'immeuble le 17 novembre 2006 au prix de 280 000 $.

Il a, préalablement à l'achat, fait inspecter l'immeuble et suite à cet examen le prix originairement fixé à 290 000 $ a été réduit, car plusieurs fenêtres étaient à changer. [ 7 ] Le vendeur a fourni une lettre de la Municipalité (pièce D-5) attestant que l'installation sanitaire datait de la construction et qu'aucune vérification n'avait été faite sur l'état de fonctionnement de cette installation.

Le document précise que le dossier ne permet pas d'attester de la conformité des installations faites 30 ans plus tôt avant l'entrée en vigueur du Règlement (Q-2.R-8) en vertu de la Loi sur la qualité de l'environnement. [ 8 ] Quant à l'alimentation en eau, l'immeuble était desservi pour un puits et un aqueduc privé appartenant au constructeur. Le demandeur a fait faire une analyse de l'eau et le tout était conforme. Début décembre, le demandeur et sa conjointe occupent l'immeuble.

Dès le 6 décembre 2006, il n'y a plus d'eau et l'entreprise de puisatiers, Raymond Boyer et fils, est dépêchée sur les lieux. [ 9 ] Il y avait du sable accumulé dans la plomberie et la robinetterie. Ils ont installé un appareil pour que lors des pannes d'eau, la pompe se réamorce automatiquement. De plus, ils ont mis un filtre à sable. Le tout a coûté 1 338,23 $ (pièce P-2). [ 10 ] Monsieur Charles Boyer a témoigné avoir avisé le demandeur qu'il y avait des risques de manque d'eau, car la région de Ste- Anne des Lacs est problématique en ce sens.

Il lui a recommandé de faire un test de pompage d'eau pour vérifier la quantité d'eau fournie par le puits et l'aqueduc privé (2 robinets différents). Monsieur Boyer a informé monsieur Désormeaux qu'il était venu changer un clapet antiretour peu de temps avant à la demande de monsieur Green qui avait aussi été privé d'eau. Après avoir ajouté une « check valve » l'eau était revenue. Le manque d'eau était dû à ce bris mécanique. [ 11 ] Le 20 décembre 2006, monsieur Boyer est allé faire le test de pompage d'eau. Messieurs Déosrmeaux et Green étaient présents.

Il n'y avait pas d'eau dans le puits sur une profondeur de 280 pieds et le puits avait un débit de 7.5 gallons d'eau à l'heure.

Selon monsieur Boyer, un minimum de 16.6 gallons d'eau à l'heure est requis. En avril 2007, monsieur Boyer est retourné pour vérifier la profondeur du puits. Il a constaté qu'il avait 392 pieds et qu'il n'y avait de l'eau qu'à 84 pieds (réserve de 100 gallons environ). [ 12 ] Selon une des dirigeantes de l'entreprise Raymond Boyer & fils inc., madame Christine Laverdure Boyer, dans le métier depuis 36 ans, il faut 65 gallons d'eau par jour par personne.

Elle confirme que Ste-Anne des Lacs est une région problématique pour l'approvisionnement en eau et elle en avise les clients qui lui en font la demande avant d'acheter une maison. [ 13 ] Elle témoigne que le demandeur devra faire creuser à plus de 400 pieds et possiblement jusqu'à 800 pieds pour avoir de l'eau.

Leur soumission (pièce P-13) à 12 040 $ est un minimum, sans garantie d'eau. [ 14 ] La construction de nouvelles maisons dans la région pose un problème d'approvisionnement en eau selon madame Boyer. [ 15 ] Le demandeur témoigne que pendant plusieurs mois, il a habité chez ses parents et a loué des condominiums vu la pénurie d'eau. De plus, la fosse septique était pleine et il y a eu refoulement des égouts au sous-sol.

Il a fait vider la fosse septique le 4 janvier 2007 et le 16 janvier elle était encore pleine, le champ d'épuration étant colmaté et le tout revenait dans la fosse (voir pièce P-10). [ 16 ] L'installation septique est à refaire et l'estimation des coûts est de 12 850 $ plus taxes (en septembre 2007, pièce P-11). [ 17 ] Peu de temps après son occupation, le demandeur a également constaté des problèmes avec les 3 salles de bain de la maison. [ 18 ] Le plancher de la salle de bain était pourri suite à de nombreuses infiltrations d'eau autour du bain.

Il fallait donc enlever le bain, les accessoires de plomberie et la céramique. Selon monsieur Denis Gaussiran, qui a fait les estimations et témoigné à la Cour, le coût de la réfection de cette salle de bain est de 3 500 $ plus taxes. Quant à la salle de bain du rez-de-chaussée, les photographies déposées démontrent que le contreplaqué est complètement noirci et il y a eu infiltration d'eau dans le plafond du sous-sol (pièce P-5).

Un montant de 5 300 $ plus taxes est prévu pour la remise en état de cette salle de bain. [ 19 ] Quant à celle du sous-sol, elle n'est pas dotée d'une valve anti-refoulement et le plancher de céramique devra être refait pour installer pareille valve. Un montant de 3 500 $ plus taxes est prévu à ce chef. [ 20 ] Quant au plafond du sous-sol, il devra être refait en entier afin d'obtenir la même couleur (5 075 $, soumission de monsieur Gaussiran, pièce P-9). [ 21 ] Le 22 janvier 2007, la défenderesse était mise en demeure (pièce P-8) d'aller constater les vices allégués. II Les questions en litige : [ 22 ] 1.

L'immeuble était-il affecté de vices cachés graves au moment de la vente? 2. L'acheteur a-t-il agi avec prudence et diligence? 3. S'il y a lieu, quel est le montant de la diminution du prix de vente et y a-t-il lieu à l'octroi de dommages-intérêts? 1. L'immeuble était-il affecté de vices cachés graves au moment de la vente et 2. L'acheteur a-t-il agi avec prudence et diligence? [ 23 ] Le demandeur a été prudent et diligent en mandatant un expert pour inspecter les lieux avant l'achat. L'avocat de la défense a plaidé qu'il aurait dû mandater un puisatier pour vérifier le débit d'eau.

Avec respect, le Tribunal ne partage pas cette affirmation. L'immeuble était doté de 2 sources d'approvisionnement en eau. L'eau analysée était de bonne qualité et aucune information du vendeur ne laissait présager une pénurie d'eau. Chose certaine, la preuve a révélé que l'immeuble n'était pas desservi correctement en eau et ceci constitue un vice caché grave que l'acheteur ne pouvait déceler. [ 24 ] Monsieur Green a témoigné que cette résidence leur servait de résidence secondaire. Il a affirmé que sa famille y passait l'été.

Il a également dit que plusieurs immeubles avaient été construits par la suite aux alentours. Comme en a témoigné madame Boyer, cela fait plus de personnes à partager la même source d'eau. De l'avis du Tribunal, cette baisse de débit d'eau ne pouvait être inconnue du vendeur, car dès l'occupation, l'immeuble manquait d'eau.

Le vendeur a une obligation de transparence et il se devait d'informer l'acheteur de la problématique d'approvisionnement d'eau avant la vente. [ 25 ] Le peu de débit d'eau existait en décembre 2006 et constitue une présomption de fait que le problème était contemporain lors de la vente et ne pouvait être ignoré du vendeur. [ 26 ] Il en est toutefois différemment quant au système septique. L'installation avait déjà 30 ans lors de l'achat et était donc en fin de vie selon le témoigne de monsieur Mario Lacasse.

La lettre de la Municipalité, attestant du manque de renseignements quant à la composition du système et quant à l'impossibilité d'en attester de la conformité, était non équivoque et l'état du système septique ne peut donc être qualifié de vice caché, mais plutôt d'usure normale.

Cet item et les vidanges de la fosse ne sont pas de la responsabilité de la défenderesse. [ 27 ] Quant à l'état de dégradation des planchers des salles de bain et de la non-conformité de celle du sous-sol, il n'a pas fait l'objet de preuve contraire par la défense, qui n'a produit aucune expertise, ni estimation des coûts de réfection. [ 28 ] Le rapport d'inspection (pièce D-3) ne comporte aucune mention quant à la non-existence du clapet anti-refoulement et la preuve n'a pas été faite que la question eût été posée quant à son existence ou sa relocalisation.

Monsieur Gaussiran a toutefois pu constater l'absence de ce clapet, ce qui aurait vraisemblablement pu être détecté par l'expert du demandeur. [ 29 ] Quant au plafond du sous-sol, la preuve est inexistante quant à la présence de coulisses au plafond lors de l'inspection, mais

les pièces (P-5) (photographies) démontrent l'existence d'infiltration d'eau. [ 30 ] Le Tribunal conclut que l'immeuble vendu par la défenderesse était affecté des vices cachés suivants: 1. Pénurie d'eau. 2. Pourriture des composantes des salles de bain du rez-de-chaussée et du 2 ième étage. 3.

L'infiltration d'eau dans le plafond du sous-sol. 3- L'évaluation de la diminution du prix de vente: [ 31 ] Quant à l'approvisionnement en eau, le Tribunal accorde la somme de 12 040 $ tel qu'évalué par le puisatier (P-13), ainsi que les factures payées (P-2, 1 338,23 $ et P-12, 1 223.79 $). [ 32 ] Quant à la réfection des 2 salles de bain, force est de constater que ces installations dataient de 30 ans. Le demandeur a témoigné avoir refait lui-même la salle de bain du 2 ième étage et que cela lui a coûté plus cher que l'estimation de monsieur Gaussiran.

Il n'a pas produit de factures et a affirmé s'en remettre à l'évaluation de monsieur Gaussiran. [ 33 ] Le Tribunal doit dans son évaluation tenir compte que la rénovation des salles de bain et du plafond du sous-sol donnera une plus value à l'immeuble que la défenderesse n'a pas à assumer.

Aussi le Tribunal accorde la moitié des sommes prévues dans l'estimation de monsieur Gaussiran (pièce P-9) pour les 2 salles de bain et le plafond du sous-sol soit 1 750 $ plus taxes (1 750 $ + TPS de 6%, 105 $ + TVQ de 7.5%, 139,12 $ pour un total de 1 994,12 $), 2 650 $ plus taxes (2 650 $ + TPS de 6%, 159 $ + TVQ de 7.5%, 210,67 $ pour un total de 3 019.67 $) et 2 538 $ plus les taxes d'aujourd'hui (2 538 $ + TPS de 5% 126,90 $ + TVQ de 7.5%, 199,86 $ pour un total de 2 864,76 $) et le remboursement de la location du prix du conteneur (478,59 $). [ 34 ] Quant aux dommages-intérêts, le Tribunal accorde une somme de 3 000 $ qu'il relie à l'insuffisance d'eau qui ne pouvait être inconnue du vendeur. [ 35 ] Pour ces motifs, le Tribunal: [ 36 ] ACCUEILLE la demande en partie; [ 37 ] CONDAMNE la défenderesse à payer au demandeur la somme de 25 959,16 $ avec les intérêts au taux légal ainsi que l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1617 C.c.Q. à compter du 22 janvier 2007; [ 38 ] LE TOUT avec dépens. __________________________________ L'Honorable Diane Girard, j.C.Q. Date d’audience : 13 et 14 avril 2010