2023 QCCQ 7136, 2023 QCCQ 7136

Leblanc-Dumont c. Deslauriers 2023 QCCQ 7136 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-703698-192 DATE : 18 octobre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL LÉVESQUE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MAXIME LEBLANC-DUMONT

Partie demanderesse c. MANON DESLAURIERS

Partie défenderesse et VIRGIL DONNAN

Partie défenderesse en garantie ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur soutient que l’immeuble qu’il a acquis de la défenderesse est affecté, à son insu, au moment de l’achat, de vices graves dont il ne détecte pas l’existence, malgré sa diligence. Invoquant la garantie de qualité prévue à l’

article 1726 du Code civil du Québec , il demande restitution partielle du prix de vente en proportion des réparations effectuées. [ 2 ] La défenderesse conteste la réclamation et demande que son propre vendeur, le défendeur en garantie, soit condamné à l’indemniser, si la demande devait être accueillie. Cadre juridique [ 3 ] Un rappel des principes de base afférent à la garantie de qualité s'impose pour la bonne compréhension de la situation juridique des parties. [ 4 ] La garantie de qualité prévue à l'

article 1726 du C.c.Q. existe de plein droit, sans qu'il soit nécessaire de la stipuler dans le contrat de vente.

Il s’agit d’une obligation légale inhérente au contrat de vente [1] . [ 5 ] Les conditions de la garantie pour vice caché sont bien connues: le vice doit être grave, caché, antérieur à la vente et inconnu de l'acheteur. [ 6 ] Un vice est considéré comme une défectuosité qui rend le bien impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminue tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix s'il l'avait connue [2] . [ 7 ] En concevant les règles de la garantie de qualité, l'objectif du législateur est d'assurer à l'acheteur la pleine utilité du bien vendu, son plein usage [3] .

La garantie de qualité d’un bien se préoccupe essentiellement d’assurer à l’acheteur que l’état physique du bien acheté soit acceptable.

Si une anomalie ou une défectuosité en perturbe l’utilisation, l’acheteur a un recours fondé sur la garantie de qualité qui exige que le bien soit exempt de vice caché [4] . [ 8 ] Il n'est ainsi pas nécessaire que le défaut empêche toute utilisation du bien, mais simplement qu'il la réduise de manière importante en regard des « attentes légitimes d'un acheteur prudent et diligent » [5] . [ 9 ] Par ailleurs, il est bien établi que la simple non-conformité aux normes techniques qui pourraient s’imposer à l’égard d’une caractéristique de l’immeuble ne constitue pas, en soi, un vice caché .

Ce n'est que si une réelle perte de fonctionnalité ou d'usage existe que la garantie de qualité peut être appliquée [6] . [ 10 ] Finalement, il faut rappeler que c’est le demandeur qui s’adresse au Tribunal, pour faire reconnaître un droit, qui a le fardeau de démontrer l'existence des conditions que la loi impose pour le succès de son recours. Celui qui veut faire valoir un droit doit, en effet,

prouver les faits qui soutiennent sa prétention [7] et ainsi que le bien-fondé de son droit et il doit en convaincre le Tribunal [8] . [ 11 ] La preuve doit être claire et convaincante [9] . Une preuve rendant l'existence d'un fait plus probable que son inexistence suffit [10] . Le plaideur doit démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable [11] . Analyse [ 12 ] Le demandeur a acheté de la défenderesse un immeuble construit en 195 5 pour un prix de 374 000 $.

L’immeuble comporte deux étages ainsi qu’un sous-sol habité dont les murs et plafonds sont recouverts de panneaux de gypse. [ 13 ] Avant l’achat, le demandeur avait prévu de procéder à des travaux importants au rez-de-chaussée consistant à démolir la cuisine existante et à en établir une nouvelle du côté opposé de la maison. [ 14 ] Ce projet supposait la réfection des réseaux électrique et de plomberie desservant cette pièce. La plomberie existante courant dans le plafond du sous-sol devait être démantelée et de nouvelles installations devaient être mises en place dans un autre secteur du plafond du sous-sol.

De même, le réseau de fil d’alimentation électrique desservant la cuisine qui courait aussi dans le plafond du sous- sol devait être retiré et remplacé. [ 15 ] Le demandeur avait aussi prévu déplacer certaines cloisons divisant le sous-sol.

Il ne produit pas de documents décrivant l’ampleur des modifications que cela entraînait de même que leur impact sur le maintien de l’intégrité de la finition de plafond. [ 16 ] Le demandeur affirme qu'une part de 40% des coûts qu’il a supportés pour la réalisation de ce projet doit être imputée au défendeur, car l’ensemble des installations électriques n’auraient pas été conformes aux normes pertinentes.

Les câbles électriques auraient été trop vieux et des boîtes métalliques contenant des raccordements devant être visibles et accessibles par le plafond étaient emmurées derrière le parement de gypse. [ 17 ] Les sommes réclamées représenteraient le coût du remplacement de l’ensemble du réseau électrique au sous-sol, la démolition complète du plafond au-delà des ouvertures limitées prévues de même que la réfection des finis. [ 18 ] Le demandeur reconnaît qu’il a déterminé seul le pourcentage qu’il attribue à la correction des vices allégués par rapport aux travaux qu’il avait prévu de réaliser.

Il ne propose pas de détails permettant de circonscrire autrement et d’une manière plus rigoureuse la portion pertinente de sa réclamation.

Il invite le Tribunal à considérer qu’il a renoncé à dénoncer et à formuler des réclamations pour des situations qu’il estime similaires au rez-de-chaussée et à l’étage de l’immeuble et pour cette raison, il l’invite aussi à se satisfaire de son calcul. [ 19 ] L’allégation du demandeur voulant que les installations électriques étaient inadéquates ne repose que sur son témoignage et que sur les factures de son électricien décrivant les matériaux utilisés et les heures de travail nécessaires, mais ne contenant pas de descriptions précises ni des déficiences alléguées ni des normes applicables. [ 20 ] La preuve ne permet pas de distinguer la part des travaux qui font l’objet de la réclamation de ceux qui étaient prévisibles ou de ceux qui pouvaient être envisagés dans le cadre d’une opération de réfection importante de plusieurs aspects d’un immeuble datant de 1955. [ 21 ] Même si elle devait être considérée comme contraire aux normes, le demandeur ne démontre pas non plus que la situation dont il se plaint entraîne un déficit d’usage.

Cette preuve est pourtant une condition essentielle du recours fondé sous la garantie de qualité. [ 22 ] La preuve ne permet pas d’identifier les normes applicables en temps utile. Elle ne démontre pas non plus que la situation nuisait au bon fonctionnement ou à la sécurité des installations. [ 23 ] La garanti e de qualité ne vise pas à indemniser l’acheteur de tout défaut qui pourrait affecter le bien vendu.

Le recours est réservé à des situations qui auraient entraîné si elles avaient connu en temps utile un contrat différent de celui qui a été conclu ou que les parties ne concluent la vente. [ 24 ] La loi ne garantit pas que le bien vendu sera en tout point conforme aux attentes de l’acheteur, mais elle lui fournit la garantie plus limitée qu’il sera « exempt de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus » [12] . [ 25 ] La demande en réduction de prix a pour effet, lorsqu’elle est accueillie, de « maintenir une vente pour un prix diff é rent de celui que la d é fenderesse avait accept é […], [d’]amender le contrat en for ç ant une des parties à accepter un prix moindre que celui qui a é t é convenu » [13] . [ 26 ] Pour que le Tribunal intervienne dans le délicat équilibre des avantages et des inconvénients que les parties attribuent à l’objet vendu qui les menant à convenir d’un prix, il faut que l’objet diverge de manière substantielle de ce qui était considéré au moment de la vente.

« Les tribunaux doivent être circonspects et prudents pour intervenir dans des contrats valablement consentis entre des cocontractants et c’est la raison pour laquelle le défaut reproché doit être suffisamment important, car la réduction du prix est une forme déguisée de modifier judiciairement les termes d’un contrat de vente; il répugne à la justice d’intervenir sur les conditions que les cocontractants se sont mutuellement et volontairement consenties […] [14] ».

[27] Même s’ils sont supérieurs aux attentes du demandeur, les coûts encourus pour les travaux effectués ne permettent pas non plusde croire que s’ils avaient été connus, cela leur aurait affecté le prix de vente. [28] En conséquence de son appréciation de l'ensemble de la preuve, le Tribunal conclut que le demandeur n’a pas satisfait aufardeau qui lui échoit de démontrer, par une preuve prépondérante, les conditions du recours dont il veut se prévaloir.

En l’absence dedémonstration d’un défaut de sécurité, d’un déficit d’usage, de l’identité des normes applicables, d’un impact sur la décision d’achat ousur le prix de l’immeuble et au regard de l’âge connu de l’immeuble, la réclamation doit être rejetée. [29] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [30] REJETTE la demande de la

partie demanderesse; [31] CONDAMNE le demandeur à payer à la défenderesse des frais de justice au montant de 190 $; [32] Constate et déclare que la demande en garantie est sans objet compte tenu du sort de la demande principale, le tout sans fraisde justice. __________________________________ DANIEL LÉVESQUE, J.C.Q. Date d’audition : 11 octobre 2023 [1]. Guérin c. St-James, 2016 QCCQ 3717. [2]. Code civil du Québec, art. 1726. [3]. Lebel c. Drisdell, 2019 QCCQ 5803; Lachance c. 9078-7995 Québec inc. (Québec Auto crédit), 2008 QCCQ 5903. [4]. Boulianne c. Honda Canada Inc., . [5]. 280. ABB Inc. c.

Domtar Inc., 2007 CSC 50, par. 52 et 89 ; St-Louis c. Charest Experts inc., 2009 QCCS 3300, EYB 2009-161745;Martin c. Pierre St-Cyr Auto caravanes ltée, 2010 QCCA 420. [7] Code civil du Québec, art. 2803. [8] Dubé c. Desjardins, 2010 QCCQ 2863. [9] F.H. c. McDougall, 2008 CSC 53. [10] Daunais c Farrugia, (QC CA). [11] Bell Canada c. Promutuel Lanaudière, société mutuelle d'assurances générales, 2015 QCCQ 3730.