2023 QCCQ 7094, 2023 QCCQ 7094

Gimbe c. Riel 2023 QCCQ 7094 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » No : 500-02-260234-237 DATE : Le 5 octobre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE STÉPHANE DAVIGNON, J.C.Q. ______________________________________________________________________ VIKTORIA GIMBE Opposante (locataire) c.

SERGE RIEL Intimé (locateur) et NABIL SAFRAOU , huissier de justice Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR OPPOSITION À L’AVIS D’EXÉCUTION VISANT L’EXPULSION ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] Mme Viktoria Gimbe loue de M. Serge Riel un logement situé au [...], à Montréal, en contrepartie d’un loyer mensuel de 1 100 $ payable le premier jour de chaque mois. [ 2 ] En raison du retard de Mme Gimbe à lui payer son loyer, M.

Riel entreprend contre elle un recours en recouvrement de loyers impayés et pour faire résilier le bail devant le Tribunal administratif du logement (« TAL »). [ 3 ] Une audience se tient devant le TAL le 28 juillet 2023 et à l’issue de celle-ci, Me Charles Rochon-Hébert, qui préside, met l’affaire en délibéré et rend sa décision le 22 août 2023. Il conclut que Mme Gimbe est en défaut de payer à M. Riel un montant de 1 500 $, puis la condamne à lui payer ce montant, plus les intérêts et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») et les frais de justice au montant de 107 $. En conséquence de ce défaut, il résilie le bail liant les parties et ordonne l’expulsion de Mme Gimbe de son logement. [ 4 ] Le 22 septembre 2023, M. Riel fait préparer un avis d’exécution qui est par la suite signifié à Mme Gimbe le 25 septembre 2023 et qui l’avise ainsi de son expulsion du logement dans les cinq jours de sa réception. [ 5 ] Sur réception de cet avis d’exécution, Mme Gimbe entreprend un recours en opposition à l’avis d’expulsion.

Le 1 er octobre 2023, elle obtient d’urgence un sursis d’exécution pour valoir jusqu’à l’instruction de son opposition, qui est entendue le 4 octobre 2023 par le soussigné. [ 6 ] Pour les motifs qui suivent, le Tribunal rejette l’opposition de Mme Gimbe. ANALYSE [ 7 ] L’opposition de Mme Gimbe repose sur l’

article 1883 C.c.Q. qui dispose : 1883. Le locataire poursuivi en résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer peut éviter la résiliation en payant, avant jugement, outre le loyer dû et les frais, les intérêts au taux fixé en application de l’

article 28 de la

Loi sur l’administration fiscale (chapitre A-6.002 ) ou à un autre taux convenu avec le locateur si ce taux est moins élevé. [ 8 ] Mme Gimbe soutient avoir payé à M. Riel, avant la décision du 22 août 2023 du TAL, le montant de 1 500 $ qui y est mentionné à

titre d’arrérages de loyers impayés, de sorte qu’elle aurait ainsi fait échec à la résiliation de son bail, ce qui devrait justifier que son opposition soit accueillie. [ 9 ] Le Tribunal ne peut tirer cette conclusion à l’issue de l’enquête. [ 10 ] La preuve révèle effectivement que le 7 août 2023, soit avant la décision du TAL, Mme Gimbe remet à M. Riel un montant de 1 500 $. Le même jour, M. Riel lui donne un reçu pour cette même somme, sur lequel il précise cependant qu’un montant de 107 $ est manquant. Il s’agit en fait du montant correspondant aux frais de justice découlant du dépôt de la demande de M.

Riel auprès du TAL. [ 11 ] Mme Gimbe soutient que lors de l’audience du TAL qui se tient le 28 juillet 2023, le président, Me Charles Rochon-Hébert, l’aurait informée qu’elle pouvait éviter la résiliation du bail si elle payait au locateur la somme de 1 500 $ seulement et aucune autre somme. Elle soutient ainsi que c’est la raison pour laquelle elle a remis ce même montant à M. Riel le 7 août.

[ 12 ] Le Tribunal ne peut retenir cette prétention. [ 13 ] D’une part, le président du TAL ne pouvait exprimer pareils propos puisque l’

article 1883 C.c.Q. est sans équivoque. Il stipule que pour éviter la résiliation de son bail, le locataire poursuivit en recouvrement de loyers doit payer avant le jugement non seulement les arrérages de loyers, mais également les intérêts sur ces arrérages, ainsi que les frais de justice. D’ailleurs, c’est ce qu’écrit en toutes lettres Me Rochon-Hébert au paragraphe 6 de sa décision. Le Tribunal ne peut donc se résoudre à tirer une conclusion différente à celle qui correspond à l’état du droit et à ce qui est précisément écrit dans la décision du TAL. [ 14 ] En outre, le reçu remis par M.

Riel à Mme Gimbe le 7 août 2023 ne comporte pas davantage d’ambiguïtés. Il y est expressément mentionné qu’il manque toujours un montant de 107 $ à être payé au locateur malgré la somme de 1 500 $ qui lui est remise cette même journée. Il s’agit donc d’un fait bien connu avant que la décision du 22 août 2023 ne soit rendue et qui donnait tout le loisir à Mme Gimbe de s’assurer de se conformer aux dispositions de la loi pour éviter la résiliation de son bail. [ 15 ] Dans l’affaire Michaud c. Picotte [1] le juge Gagnon écrit ce qui suit relativement à la portée de l’

article 1883 C.c.Q. L'

article 1883 C.c.Q. est suffisamment clair: c'est le loyer dû, les intérêts et les frais qu'il faut payer avant jugement et non l'un ou l'autre si on veut éviter la résiliation du bail. Il s'agit d'une obligation indivisible qui n'est évidemment ni alternative ni facultative. [ 16 ] Le même raisonnement a par la suite été repris dans divers jugements de cette cour [2] . Ainsi, en n’acquittant pas les frais de justice de 107 $ avant la décision du TAL le 22 août 2023, Mme Gimbe ne peut faire échec à la résiliation de son bail et s’opposer aux mesures d’exécution qui s’en sont suivies.

Son opposition doit donc être rejetée. [ 17 ] Cela étant, l’huissier chargé de l’exécution ne pourra saisir les biens de Mme Gimbe pour une créance supérieure aux frais de justice impayés et aux frais découlant de l’exécution forcée de la décision du TAL, puisque Mme Gimbe a déjà payé à M. Riel la somme de 1 500 $ avant que la décision ne soit rendue. [ 18 ] Le Tribunal tient à préciser qu’en l’espèce, conformément à la mission qui est la sienne de tenter de favoriser un règlement des différends, il a essayé d’emmener Mme Gimbe à discuter avec M.

Riel afin de trouver une entente qui aurait permis d’éviter son éviction. [ 19 ] Cependant, il a été mis en preuve que depuis le 7 août 2023, Mme Gimbe n’a payé aucun loyer à M. Riel, de sorte qu’un montant de 3 300 $ lui était dû au moment de l’instruction, en plus des frais de justice de 107 $ qui n’avaient toujours pas été payés. En dépit de l’ouverture du locateur à trouver néanmoins une entente en contrepartie du paiement, du moins en

partie de ces loyers impayés, Mme Gimbe n’a pas voulu y donner suite, affirmant plutôt qu’elle souhaitait elle-même entreprendre d’autres recours devant le TAL contre M. Riel. Dans ces circonstances, aucune entente n’a pu être conclue et jugement devait être rendu. [ 20 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 21 ] REJETTE la demande d’opposition à l’avis d’exécution visant l’expulsion de Mme Viktoria Gimbe ; [ 22 ] LÈVE le sursis d’exécution décrété le 1 er octobre 2023 et qui a été renouvelé le 4 octobre 2023 ; [ 23 ] LE TOUT , avec frais de justice. __________________________________ STÉPHANE DAVIGNON, J.C.Q.

Mme Viktoria Gimbe Non représentée Opposante (locataire) Me Stéphane Poulin Avocat de l’Intimé Serge Riel (locateur) M. Nabil Safraou, huissier de justice Mis en cause Date d’audience : 4 octobre 2023