2012 QCCA 2218, 2012 QCCA 2218

Gestion et immeubles Orléans inc. c. Re/Max Capitale (1983) inc. 2012 QCCA 2218 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N o : 200-09-007290-114 (200-17-010591-089) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : 13 décembre 2012 CORAM : LES HONORABLES FRANCE THIBAULT, J.C.A. JULIE DUTIL, J.C.A. JEAN BOUCHARD, J.C.A.

PARTIE APPELANTE AVOCATE GESTION ET IMMEUBLES ORLÉANS INC. Me SOPHIE NOËL (Binet, Leclerc)

PARTIE INTIMÉE AVOCAT RE/MAX CAPITALE

(1983) INC. Me PAUL LANGEVIN (LPL Avocats)

PARTIE MISE EN CAUSE AVOCATE ASSOCIATION DES COURTIERS ET AGENTS IMMOBILIERS DU QUÉBEC Me RENÉE-MAUDE VACHON-THERRIEN (Langlois, Kronströ

m) En appel d'un jugement rendu le 14 janvier 2011 par l'honorable Suzanne Hardy-Lemieux de la Cour supérieure, district de Québec.

NATURE DE L'APPEL : Contrat – Dommages Greffière : Michèle Blanchette (TB3352) Salle : 4.33 AUDITION 10 h 41 Observations de la Cour; Observations de Me Noël; 10 h 42 Me Noël dépose un cahier d'extraits de notes sténographiques; 10 h 43 Elle poursuit; Intervention de Me Langevin; Discussion; 10 h 44 Me Noël poursuit; Observations de la Cour; 11 h 04 Suspension; 11 h 19 Observations de la Cour; Me Noël poursuit; 11 h 43 Observations de la Cour; Observations de Me Langevin; 12 h 10 Me Vachon-Therrien intervient pour dire qu'elle couvrira le point abordé par la Cour; Observations de la Cour; Me Langevin poursuit; 12 h 13 Discussion; Suspension; 12 h 30 Me Langevin poursuit; Observations de la Cour; 12 h 32 Observations de Me Vachon-Therrien; Observations de la Cour; 12 h 37 Réplique de Me Noël; Observations de la Cour; 12 h 38 Duplique de Me Langevin; Observations de la Cour; Suspension; 12 h 46 Arrêt. (

s) Greffière audiencière

PAR LA COUR ARRÊT [ 1 ] L'appelante se pourvoit contre un jugement rendu le 14 janvier 2011 par la Cour supérieure du district de Québec (honorable Suzanne Hardy-Lemieux), qui l'a condamnée à payer à l'intimée 95 943,74 $ plus les intérêts et l'indemnité additionnelle à

titre de commissions. [ 2 ] Il est acquis au débat que l'appelante a fait une offre d'achat de 1 700 000 $ pour un immeuble sur la foi des représentations d'un agent de l'intimée selon lesquelles le vendeur détenait des évaluations de l'ordre de 1 700 000 $ comme juste valeur marchande et d'une simulation réalisée par l'agent par chiffrier informatique qui établit la même valeur marchante (paragraphe 101 du jugement de première instance). [ 3 ] L'offre d'achat est conditionnelle à l'obtention d'un prêt de 1 190 000 $.

L'institution financière impliquée indique que le financement se limitera à 70% du moins élevé du coût d'acquisition ou de la juste valeur marchande et elle exige que l'appelante fournisse un rapport d'évaluation par une firme qu'elle a elle-même choisie. [ 4 ] Contre toute attente, le montant de l'évaluation de l'immeuble fourni à la suite de la demande de l'institution financière est de 1 350 000 $.

En conséquence, l'appelante n'obtient pas le prêt recherché et elle ne conclut pas la vente. [ 5 ] La juge de première instance condamne tout de même l'appelante à verser à l'intimée sa commission concluant que la vente ne s'est pas concrétisée en raison du refus de l'appelante de remplir ses obligations sans motifs sérieux. Elle applique la clause 11.1 de la promesse d'achat : «11.1 Rien dans ce qui est stipulé dans la présente promesse d'achat ne doit être interprété comme venant restreindre le droit du courtier immobilier d'obtenir, le cas échéant, le paiement de toutes sommes pouvant lui être dues à

titre de rétribution ou de dommages-intérêts selon les règles ordinaires du droit notamment, mais sans limiter la généralité de ce qui précède, dans le cas où la vente n'aurait pas lieu parce que c'est le vendeur ou l'acheteur qui y a volontairement fait obstacle ou qui a autrement volontairement empêché la conclusion de la vente.» [ 6 ] Elle retient d'abord que l'appelante a commis une faute en omettant de retenir les services d'un professionnel pour établir la valeur marchande de l'immeuble avant de faire son offre d'achat.

Elle conclut ensuite que l'appelante aurait pu obtenir les sommes nécessaires à l'achat de l'immeuble en cherchant du financement sur d'autres immeubles. [ 7 ] Avec égards, la juge de première instance a commis une erreur en affirmant que la vente n'a pas eu lieu en raison d'une faute de l'appelante. La vente n'a pas eu lieu en raison des agissements fautifs de l'agent de l'intimée.

En tant que représentant du vendeur, il a transmis à l'appelante des informations fausses quant à la valeur de l'immeuble et, en tant que courtier d'immeuble, il a non seulement omis de vérifier l'exactitude de ces données auprès du vendeur, mais, en plus, il a fourni une évaluation erronée au même montant ce qui confortait l'appelante dans l'idée que la valeur marchande de l'immeuble était celle représentée. [ 8 ] Ce faisant, l'agent de l'intimée a contrevenu aux obligations qui apparaissent aux articles 5 et 76 du Règlement sur les conditions d'exercice d'une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité [1] qui prévoient : 5.

Le titulaire de permis doit vérifier, conformément aux usages et aux règles de l’art, les renseignements qu'il fournit au public ou à un autre titulaire de permis. Il doit toujours être en mesure de démontrer l'exactitude de ces renseignements. […] 76.

Le courtier ou le dirigeant d'agence ne doit pas émettre une opinion quant à la valeur d'un immeuble ou d'une entreprise ou quant au coût d'un emprunt, à moins qu'elle ne soit fondée et motivée conformément aux usages et aux règles de l'art. [Nous soulignons.] [ 9 ] L'agent de l'intimée a commis une faute puisqu'il a contrevenu à une norme de conduite impérative fixée par le législateur.

À cet égard, les propos des auteurs Baudouin et Deslauriers [2] sont pertinents : 166 – Violation d'une obligation légale spécifique – La transgression d'une obligation spécifique imposée par la loi ou le règlement, surtout si elle est intentionnelle ou lourde, constitue en principe une faute civile, puisqu'il y a alors violation d'une norme de conduite impérativement fixée par le législateur. [ 10 ] L'appelante était bien fondée de refuser d'acheter un immeuble dont la valeur était substantiellement inférieure à celle qu'on lui a représentée. [ 11 ] De plus, et c'est là l'élément le plus important, l'appelante n'a pas obtenu le financement requis de son institution financière, un élément qui constituait une condition expresse de son offre d'achat.

L'institution financière a refusé le financement à la hauteur demandée en raison de la valeur de l'immeuble qui s'est avérée inférieure à celle anticipée. Rien dans la preuve ne permet de conclure que ce refus constituait un prétexte pour permettre à l'appelante de se soustraire à ses obligations. En se livrant à un exercice d'évaluation de la

capacité de financement de l'appelante (et de son actionnaire) la juge a transformé l'obligation de moyens de l'appelante de satisfaire aux conditions de son offre d'achat sur ce point en une obligation de résultat contrairement aux enseignements de la Cour dans Bordages c. Entreprises RDG. Beaulieu inc. [3] : [37] Le rôle de Mme Tanguay a toujours été secondaire et limité. La seule question en litige: Mme Bordage a-t-elle manqué à son obligation de faire le nécessaire pour obtenir le financement bancaire requis pour compléter l’acquisition?

Je rappelle que l’étendue de l'obligation de Mme Bordage en était une de moyens et non de résultat. [ 12 ] La demande reconventionnelle faite par l'appelante n'a aucun mérite. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 13 ] ACCUEILLE l'appel, avec dépens; [ 14 ] INFIRME le jugement de première instance; [ 15 ] REJETTE l'action, avec dépens; [ 16 ] REJETTE la demande reconventionnelle, sans frais. FRANCE THIBAULT, J.C.A. JULIE DUTIL, J.C.A. JEAN BOUCHARD, J.C.A.