2018 QCCA 810, 2018 QCCA 810

Young c. Banque Toronto-Dominion 2018 QCCA 810 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-025975-160 (550-17-006923-120) (550-17-006731-127) DATE : 17 mai 2018 FORMATION : LES HONORABLES MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. MANON SAVARD, J.C.A. BENOÎT EMERY, J.C.A. ( AD HOC ) HAROLD YOUNG ROBERT YOUNG APPELANTS – défendeurs-demandeurs c.

BANQUE TORONTO-DOMINION INTIMÉE – demanderesse-défenderesse ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement rendu le 19 février 2016 par la Cour supérieure, district de Gatineau (l'honorable Dominique Goulet), qui accueille l'action en délaissement forcé et prise en paiement intentée contre eux par l’intimée et, de ce fait, rejette implicitement l’action en radiation d’inscriptions au registre foncier qu’ils ont intentée de leur côté [1] . I – Faits [ 2 ] Le 14 septembre 2009, intervient un prêt de 306 000 $ entre l’intimée et Linda Macht (la débitrice).

En garantie, celle-ci consent une hypothèque de 1 er rang sur son immeuble du Chemin Eardley. [ 3 ] De façon concomitante, la débitrice contracte un prêt de 94 160 $ auprès des appelants, garanti par une hypothèque de second rang sur le même immeuble. [ 4 ] En octobre 2010, un « Mortgage Renewal Agreement » est conclu entre l’intimée et la débitrice. L’acte de prêt indique qu’il échoit le 1 er novembre 2015. L’intimée et la débitrice consentent à renouveler le prêt hypothécaire pour un terme fixe de 5 ans à un taux d’intérêt de 6,041 % par opposition au taux initialement convenu de 4,290 %.

Il s’agit d’une modalité particulière de financement permettant à l’emprunteur de dégager des liquidités. En échange d'un taux d’intérêt à la hausse, l’intimée accepte de remettre une certaine somme d’argent à l’emprunteur (« cash back amount »). La débitrice reçoit ainsi 15 231,27 $ lors de ce renouvellement. [ 5 ] La débitrice ayant fait défaut d’effectuer ses paiements aux appelants, ceux-ci publient un préavis d’exercice et instituent un recours en prise en paiement et en délaissement forcé.

Par jugement du 17 octobre 2011, les appelants deviennent propriétaires par prise en paiement de l’immeuble, celui-ci demeurant grevé de l’hypothèque de premier rang en faveur de l’intimée. La débitrice, bien sûr, demeure personnellement liée par sa dette envers cette dernière, sa situation à cet égard ne changeant pas. [ 6 ] Le 25 novembre 2011, vu le défaut de la débitrice aux termes de l’acte hypothécaire la liant à l’intimée, celle-ci lui fait signifier un préavis d’exercice de ses droits hypothécaires (préavis qui sera publié le 5 décembre 2011).

En février 2012, elle institue contre la débitrice une demande en délaissement forcé et prise en paiement. Afin de remédier au défaut de la débitrice envers l’intimée, les appelants versent sous protêt 42 954,65 $.

À la suite de ce paiement, l’intimée, le 21 mars 2012, se désiste de sa demande en justice. [ 7 ] La débitrice étant toujours en défaut, l’intimée signifie un nouveau préavis d'exercice, mais cette fois aux appelants seulement, préavis daté du 10 juillet 2012 et publié le 8 août suivant. [ 8 ] En août 2012, les appelants signifient à l’intimée une demande introductive d’instance (550-17-006731-127) visant à faire déclarer l’extinction de l’hypothèque qu’elle détient pour cause de novation et à obtenir sa radiation, ainsi qu’à réclamer le remboursement des sommes précédemment versées sous protêt. [ 9 ] En octobre 2012, l’intimée dépose une demande de délaissement forcé en vue d’une prise en paiement (550-17-006923-120).

L’intimée choisit de ne pas mettre en cause ni de poursuivre sa débitrice personnelle dans ce recours strictement hypothécaire. Elle ne lui signifie pas non plus l’action. En fait, l’intimée semble même ignorer où se trouve la débitrice qui aurait apparemment déménagé aux États-Unis. [ 10 ] En août 2013, les dossiers 550-17-006731-127 et 550-17-006923-120 sont réunis et leur instruction devant la Cour supérieure se déroule le 2 novembre 2015.

Peu de temps avant celle-ci, les appelants soulèvent un nouveau moyen, tant en défense à l’action entreprise contre eux qu’au soutien de l’action qu’ils ont intentée à l’intimée : la créance de cette dernière contre la débitrice serait désormais éteinte par prescription, ce qui entraîne l’extinction de l’hypothèque qui la garantit et doit également entraîner le rejet de l’action hypothécaire. [ 11 ] Le jugement dont appel est rendu le 19 février 2016. Le tribunal accueille le recours hypothécaire de l’intimée, déclare que celle-ci est désormais propriétaire de l’immeuble, qu’il ordonne aux appelants de délaisser.

Sur la question de la prescription, il constate que l’intimée a intenté son recours en temps utile, c’est-à-dire dans l’année du défaut de la débitrice, et que le fait de n’avoir pas signifié à celle-ci la procédure introductive d’instance « n’est pas fatal » (paragr. 91). [ 12 ] L’appel soulève essentiellement une question de droit : l’extinction, par prescription libératoire, de la créance garantie par une hypothèque immobilière empêche-t-elle le créancier d’intenter une action purement hypothécaire contre le tiers-acquéreur de l’immeuble grevé ou d’avoir gain de cause contre lui? [ 13 ] Il n'est pas contesté qu’au moment où l’intimée dépose sa demande pour prise en paiement et délaissement forcé contre les appelants en octobre 2012, la créance personnelle de la débitrice n’est pas prescrite.

II – Prétentions des parties [ 14 ] Les appelants plaident qu’au moment où le juge de première instance entend l’affaire, en novembre 2015, la créance personnelle de la débitrice est prescrite et ne peut pas servir d’assise au jugement rendu le 19 février 2016.

Puisque l’hypothèque n’est qu’un accessoire de la créance personnelle, ils soumettent que l’extinction de celle-ci par prescription rend le recours hypothécaire irrecevable, eux-mêmes n’étant pas personnellement responsables de la dette. [ 15 ] Les appelants soutiennent plus précisément que, l’action hypothécaire n’ayant jamais été signifiée à la débitrice, qui n’y a d’aucune façon été mise en cause, elle n’a pas eu d’effet interruptif contre cette dernière, de sorte que, au jour du jugement, sa dette personnelle était prescrite puisque, dans son préavis d'exercice du 10 juillet 2012, publié le 8 août 2012, l’intimée invoque la clause de déchéance du terme prévue à l’acte hypothécaire.

Cela étant, ils font valoir que la prescription de trois ans commence à courir contre la débitrice à compter du préavis d’exercice. [ 16 ] Outre cette question, les appelants ont soulevé en première instance la thèse de la novation ainsi que l’absence de signification du préavis d’exercice à la débitrice. Le juge a écarté ces arguments.

Les appelants ne soulèvent pas ces moyens en appel, si bien que la Cour n’en discutera pas. [ 17 ] Pour sa part, l’intimée plaide que la créance personnelle de la débitrice n'était pas prescrite puisque le prêt qualifié de « Mortgage Renewal Agreement » venait à échéance le 1 er novembre 2015 et que ce n’est qu’à cette date qu’elle pouvait réclamer la totalité de la dette à la débitrice.

Elle ajoute subsidiairement que, de toute façon, la créance ne se prescrit qu’au fur et à mesure que deviennent exigibles les paiements mensuels dus par la débitrice, de sorte qu’au moment du jugement, auraient été prescrites les mensualités échues depuis plus de trois ans, ce qui ne couvre pas la totalité de la créance. [ 18 ] Quant au préavis d'exercice, l’intimée soutient que la clause de déchéance du terme n'a été invoquée qu'à l'égard des débiteurs hypothécaires et que cela n'a aucun effet sur sa créance personnelle contre la débitrice. [ 19 ] Enfin, selon l’intimée, lors de l'institution du recours hypothécaire, la prescription fut interrompue non seulement à l’égard des débiteurs hypothécaires, mais aussi à l’égard de la débitrice personnelle, interruption qui demeure jusqu'à jugement final.

Elle ajoute du reste que ce jugement est de nature déclaratoire, que son effet rétroagit à la date de publication du préavis d'exercice ( art. 2783 C.c.Q. ) et, conséquemment, qu’il faut déterminer les effets de la prescription à cette date et non à celle du jugement. [ 20 ] L’intimée fait valoir qu'il serait onéreux et inutile d'imposer au créancier hypothécaire de poursuivre son débiteur principal dans le seul but d'interrompre la prescription énoncée aux articles 2892 et 2896 C.c.Q. III – Analyse [ 21 ] Rappelons d’abord que l'hypothèque n'est que l'accessoire de l'obligation qu'elle garantit.

Les articles 2661 C.c.Q. et 2797 C.c.Q. l’énoncent sans équivoque : 2661 . L'hypothèque n'est qu'un accessoire et ne vaut qu'autant que l'obligation dont elle garantit l'exécution subsiste. 2661. A hypothec is merely an accessory right, and is valid only as long as the obligation whose performance it secures subsists. 2797. L’hypothèque s’éteint par l’ex- tinction de l’obligation dont elle garantit l’exécution.

Cependant, dans le cas d’une ouverture de crédit et dans tout autre cas où le débiteur s’oblige à nouveau en vertu d’une stipulation dans l’acte constitutif d’hypothèque, celle-ci subsiste malgré l’extinction de l’obli-gation, à moins qu’elle n’ait été radiée. 2797. A hypothec is extinguished by the extinction of the obligation whose performance it secures. In the case of a line of credit or in any other case where the debtor obligates himself again under a provision of the act constituting the hypothec, the hypothec, unless cancelled, subsists notwithstanding the extinction of the obligation.

[ 22 ] Conséquemment, l’obligation que garantit l’hypothèque ne doit pas être éteinte au moment où le créancier entreprend son action hypothécaire, que celle-ci soit intentée contre le débiteur ou contre la personne qui, sans être personnellement redevable du paiement de l’obligation, détient l’immeuble grevé de l’hypothèque qui vise à en assurer l’exécution [2] . L’ art. 2748 , 2 e al. C.c.Q. confirme le caractère accessoire de l’hypothèque en subordonnant l’exercice des droits hypothécaires (et donc les actions hypothécaires) à l’existence d’une créance non seulement liquide, mais exigible.

Or, inutile de le dire, l’obligation éteinte par prescription n’est plus exigible au sens de cette disposition. [ 23 ] Dans son ouvrage sur les sûretés, M e Louis Payette explique ainsi que : 337. L’article 2661 C.c. formule la règle familière suivant laquelle l’hypothèque n’est qu’un accessoire et vaut dans la mesure seulement où l’obligation dont elle garantit l’exécution subsiste. Il s’agit d’un principe fondamental. Le Code civil en souligne certaines applications, au niveau de la transmission de l’obligation principale ou de son extinction.

Le caractère accessoire de l’hypothèque interdit de faire valoir une hypothèque une fois la dette garantie éteinte; […] 338. Si l’obligation dont l’hypothèque garantit le paiement s’éteint, l’hypothèque prend fin (art. 2797 C.c.). Ainsi, le paiement – y compris le paiement sous protêt – éteint la dette et, accessoirement, l’hypothèque; les offres réelles et la consignation n’éteignent cependant pas l’hypothèque avant le moment où elles valent paiement. La prescription (art. 2921 C.c.) éteint la dette et simultanément éteint l'hypothèque.

Ici, les tribunaux ont souvent fait un rappel : l'accessoire suit le principal et non l'inverse. Ainsi, une hypothèque immobilière confère un droit réel immobilier et l'action pour faire valoir ce droit se prescrit après l'écoulement de dix ans ( art. 2923 C.c.Q. ); elle s'éteindra cependant avant l'écoulement de ce délai si la prescription extinctive de trois ans éteint la créance garantie, que le régime de prescription propre à l'hypothèque ne peut faire survivre . […] [3] [Tous renvois omis; soulignement ajouté] [ 24 ] Dans Nguyen c.

Haber [4] , la Cour précise ceci : [5] Avec égard pour le juge de la Cour supérieure, il erre en affirmant que la prescription applicable à une action hypothécaire découlant d'un prêt est décennale.

En cas de défaut de remboursement d'un prêt à son échéance, le prêteur peut poursuivre l'emprunteur personnellement ou hypothécairement. Dans les deux cas, son action doit être intentée dans les trois ans ( art. 2925 C.c.Q. ). [6] En effet, s'il choisit un recours personnel, il fait valoir un droit personnel au sens de l' art. 2925 C.c.Q. et non un droit réel. Par contre, lorsqu'il choisit un recours hypothécaire, il fait valoir un accessoire de sa créance qui ne vaut qu'autant que l'obligation dont elle garantit l'exécution subsiste ( art. 2661 C.c.Q. ).

Il s'ensuit que le recours hypothécaire s'éteint dès que l'obligation garantie devient prescrite ( art. 2797 C.c.Q. ). [ 25 ] L’arrêt Équipement P. Lacroix c. Laurier Lavoie inc. [5] va dans le même sens : [16] […] Laurier Lavoie inc. tente d’exercer un droit réel immobilier accessoire à son droit personnel découlant du prêt. Or, son droit personnel ne doit pas être prescrit pour qu'elle puisse faire valoir sa garantie hypothécaire ( art. 2661 C.c.Q. ). Sous le Code civil du Québec , le délai de prescription applicable dans le cas d'un droit personnel est de trois ans ( art. 2925 C.c.Q.).

C'est donc cette disposition qui trouve application pour déterminer le temps dont bénéficiait Laurier Lavoie inc. pour agir. [ 26 ] Résumant l’état du droit sur la question, M e Édith Lambert écrit que : Selon l’

article 2875 C.c.Q. , la prescription extinctive est un moyen « de se libérer par l’écoulement du temps et aux conditions déterminées par la loi » [voir aussi les art. 2921 et s.

C.c.Q.] Le Code civil prévoit des délais de prescription extinctive différents pour : - L’action qui vise à faire valoir un droit réel immobilier, laquelle se prescrit généralement par 10 ans [ art. 2923 C.c.Q. ]; et - L’action qui tend à faire valoir un droit personnel (par ex. une créance) ou un droit réel mobilier principal, laquelle se prescrit par trois ans, sauf si le délai de prescription est autrement fixé par la loi [ art. 2925 C.c.Q. ]. La prescription constitue un moyen permettant d’éteindre l’hypothèque de façon accessoire.

En effet, le créancier a trois ans pour invoquer sa créance personnelle, laquelle peut être garantie ou non par une hypothèque. Lorsque ce délai est expiré, son droit d’action est alors prescrit et si sa créance était garantie par hypothèque, cette dernière est, incidemment, éteinte, et ce, même si le délai de péremption propre à l’hypothèque n’est pas expiré. Rappelons que l’hypothèque ne « vaut qu’autant que l’obligation dont elle garantit l’exécution subsiste [ art. 2661 C.c.Q. ].

Toutefois, comme le signale Louis Payette, l’inverse n’est pas vrai, puisque l’extinction de l’accessoire (l’hypothèque) n’entraîne pas l’extinction du principal (l’obligation). En ce qui concerne le calcul du délai de prescription extinctive d’un droit personnel, le point de départ de ce délai « est le premier moment où le titulaire du droit aurait pu prendre action pour le faire valoir » [voir aussi les art. 2879 et 2880 C.c.Q. ]. Il s’agit d’une

question de fait laissée à l’appréciation du tribunal. Ainsi, en matière de prêt (obligation personnelle), le délai se calcule à compter de l’exigibilité de la dette ou de la créance. À ce sujet, la Cour d’appel précise ce qui suit : Le point de départ de la prescription coïncide avec la date d’exigibilité de la créance. Selon les termes du contrat intervenu, l’exigibilité de la créance est subordonnée à la décision du créancier de recourir à la clause de déchéance du terme.

Une telle clause ne constitue pas une renonciation à la prescription par ce que, tel que convenu, l’exigibilité de la dette dépendait d’une condition, c’est-à-dire la décision du créancier d’en exiger le remboursement, ce qui ne va pas à l’encontre de l’ art. 2884 du Code civil du Québec . [Tous renvois omis] [6] [ 27 ] Or, si ces propos sont vrais lorsque le créancier intente une action hypothécaire contre son débiteur (ce qui était le cas dans les deux arrêts précités) [7] , ils ne le sont pas moins lorsque, se fondant sur les art. 2660 et 2751 C.c.Q. , il intente son action contre celui qui n’est pas son débiteur, mais entre les mains duquel se trouve l’immeuble hypothéqué : l’obligation ne doit bien sûr pas être éteinte au moment de l’introduction de l’action. [ 28 ] La situation de l’espèce, cependant, n’est pas tout à fait celle-là, puisque, à la date à laquelle l’action hypothécaire est entreprise contre les appelants, la créance qui fonde l’action de l’intimée n’est pas prescrite.

La même règle doit-elle néanmoins s’appliquer en pareil cas, alors que la prescription de l’obligation est acquise au cours de l’instance hypothécaire? En raison des circonstances de l’espèce, il convient de répondre à cette question par l’affirmative. [ 29 ] Le 11 octobre 2012, l’intimée intente son action (purement hypothécaire) contre les appelants (et les appelants seulement), qui ne sont pas personnellement liés par l’obligation que garantit l’hypothèque [8] . À cette date, la créance dont la débitrice est redevable envers l’intimée n'est pas encore prescrite.

Toutefois, tant le 2 novembre 2015, lorsque débute l’audience devant la Cour supérieure, que le 19 février 2016, lorsque le tribunal s’apprête à prononcer le jugement accueillant l’action, la créance de l’intimée contre la débitrice s’est éteinte par l’effet de la prescription triennale ( art. 1671 et 2925 C.c.Q. ), et ce, depuis juillet 2015 (voir infra ), aucune interruption n’étant survenue qui aurait pu en arrêter le cours [9] . [ 30 ] Les causes usuelles d’interruption sont en effet à écarter : la débitrice n’a fait aucun paiement après 2011; elle n’a jamais été poursuivie en justice par l’intimée après le désistement, en mars 2012, de l’action intentée le mois précédent (désistement qui a lui-même suivi le paiement sous protêt, par les appelants, du montant réclamé à la débitrice); la preuve ne révèle pas qu’elle ait de quelqu’autre façon reconnu sa dette ou renoncé au bénéfice du temps écoulé ( art. 2898 C.c.Q. ).

Elle n’a pas non plus renoncé à la prescription acquise (art. 2883 et s. C.c.Q. ). [ 31 ] Mais qu’en est-il de l’action hypothécaire contre les appelants : aurait-elle interrompu la prescription à l'égard de la débitrice? [ 32 ] Les articles 2892 et 2896 C.c.Q. répondent à la question : 2892. Le dépôt d'une demande en justice, avant l'expiration du délai de prescription, forme une interruption civile, pourvu que cette demande soit signifiée à celui qu'on veut empêcher de prescrire , au plus tard dans les 60 jours qui suivent l'expiration du délai de prescription. 2892.

The filing of a judicial application before the expiry of the prescriptive period constitutes a civil interruption, provided the demand is served on the person to be prevented from prescribing not later than 60 days following the expiry of the prescriptive period. La demande reconventionnelle, l’intervention, la saisie et l’opposition sont considérées comme des demandes en justice. Il en est de même de l’avis exprimant l’intention d’une

partie de soumettre un différend à l’arbitrage, pourvu que cet avis expose l’objet du différend qui y sera soumis et qu’il soit notifié suivant les règles et dans les délais applicables à la demande en justice. Cross demands, interventions, seizures and oppositions are considered to be judicial applications. The notice expressing the intention by one party to submit a dispute to arbitration is also considered to be a judicial application, provided it describes the subject matter of the dispute to be submitted and is notified in accordance with the rules and time limits applicable to judicial applications. 2896.

L'interruption résultant d'une demande en justice se continue jusqu'au jugement passé en force de chose jugée ou, le cas échéant, jusqu'à la transaction intervenue entre les parties. 2896. An interruption resulting from a judicial application continues until the judgment has become final or, as the case may be, until a transaction has intervened between the parties. Elle a son effet, à l'égard de toutes les parties, pour tout droit découlant de la même source .

The interruption has effect with regard to all the parties with respect to any right arising from the same source . [Soulignements ajoutés] [ 33 ] Conformément à ces dispositions, l'interruption de la prescription ne vaut qu'à l'égard des parties à la demande en justice. En l’espèce, la débitrice n'était pas

partie à l'action hypothécaire, en quelque qualité que ce soit, et l’intimée ne lui a jamais signifié la demande, pas plus qu’il ne l’a poursuivie personnellement au moyen d’une action distincte. L'interruption ne valait donc ici qu'à l'égard des appelants, et non de la débitrice, et elle ne pouvait empêcher la prescription – et donc l’extinction – de la créance due par celle-ci personnellement. [ 34 ] Autrement dit, l’institution de l’action hypothécaire contre celui qui détient l’immeuble ( art. 2660 et 2751 C.c.Q. ), mais qui n’est pas le débiteur de l’obligation (c.-à-d. n’en est pas personnellement responsable), n’interrompt pas la prescription de celle-ci,

prescription qui continue de courir pendant l’instance. Si, au jour du jugement qui doit être prononcé, l’obligation du débiteur est éteinte par prescription ( art. 1671 et 2925 C.c.Q. ), tout comme elle pourrait l’être par une autre cause d’extinction (art. 1671 C.c.Q. ), l’hypothèque s’éteint du même coup ( art. 2661 et 2797 C.c.Q. ). Et si l’hypothèque s’éteint ainsi, l’action hypothécaire, privée de l’assise d’une créance exigible ( art. 2748 , 2 e al. C.c.Q. ), doit être rejetée. [ 35 ] En l’occurrence, le tribunal aurait dû rejeter l’action hypothécaire dirigée contre les appelants.

Au 19 février 2016, même si cette action, en tant que telle, n’était pas prescrite ( art. 2923 C.c.Q. ), la créance, elle, l’était et l’intimée ne pouvait plus en réclamer le paiement à la débitrice. L'accessoire doit suivre le principal, si bien qu'à cette date, l’obligation que garantit l’hypothèque étant éteinte ( art. 1671 et 2925 C.c.Q. ), l’action hypothécaire était irrecevable. Le juge de première instance, conformément à l’

article 2748 , 2 e al.

C.c.Q. , ne pouvait en effet faire droit à l’action qu’après avoir constaté que la créance garantie était exigible : or ce constat était ici impossible, le droit de réclamer le paiement de la créance étant éteint par prescription et la créance n’étant par conséquent plus exigible au sens de cette disposition. [ 36 ] Dans la meilleure des hypothèses pour l’intimée, le délai de prescription de trois ans quant à la créance personnelle commençait à courir le 10 juillet 2012, soit au moment où elle opte pour la clause de déchéance du terme dans son préavis d'exercice, comme le lui permet l’acte hypothécaire [10] , et signifie celui-ci [11] .

La créance personnelle était donc prescrite tant au moment où s'est tenue l'instruction du recours hypothécaire le 2 novembre 2015 qu'au moment où le juge rend son jugement le 19 février 2016. [ 37 ] L’intimée voudrait cependant que l’on fasse abstraction de la déchéance du terme initialement accordé à la débitrice par l’acte hypothécaire et que ce ne soit qu'à l'échéance originale du prêt, le 1 er novembre 2015, que devrait en conséquence être fixé le point de départ de la prescription de sa créance.

Cet argument ne peut être retenu. [ 38 ] Le préavis d’exercice de juillet 2012 indique que les appelants sont en défaut de payer la totalité du solde du prêt contracté par la débitrice [12] , défaut auquel il ne pourra être remédié qu’en payant entièrement ce montant (sans parler des intérêts et des frais exigibles).

Ainsi, on peut lire ceci dans le préavis en question : The Debtors are hereby called upon to pay the full amount of the capital, interest, accessories and costs that are due and exigible to the Creditor in virtue of Sections 3.02(a), 6.01 and 8.01 of the Loan Agreement namely the sum of $327,661.90 . [Soulignements ajoutés] [ 39 ] Cette demande prend appui sur la clause de déchéance du terme qui figure dans le contrat hypothécaire unissant l’intimée et la débitrice et qui rend la créance entièrement et immédiatement exigible en certaines circonstances qui y sont précisées.

Or, en l’espèce, cette déchéance relève non seulement du fait que la débitrice n’a pas payé ses mensualités, mais aussi du fait qu’elle a, contrairement à la clause 6.01 de l’acte hypothécaire, consenti à un tiers (en l’occurrence les appelants) un intérêt dans l’immeuble (à savoir un intérêt hypothécaire), et ce, sans que ce tiers assume personnellement la dette et sans le consentement préalable de l’intimée, pavant ainsi la voie à la prise en paiement de l’immeuble par les appelants.

Ceci constitue une cause de déchéance à laquelle il n’aurait pas été possible de remédier en recourant à l’ art. 2761 C.c.Q. [13] et qui a son effet malgré cette disposition [14] . [ 40 ] En invoquant la clause de déchéance du terme dans le préavis d'exercice du 10 juillet 2012 contre les appelants, l’intimée, comme elle pouvait le faire, a opté pour ce défaut afin de justifier son action hypothécaire. La Cour est d'opinion que l'option du créancier vaut tant à l’égard du débiteur que des personnes qui détiennent l’immeuble hypothéqué et sont ou peuvent être poursuivis en vertu des art. 2660 et 2751 C.c.Q.

Elle marque également le point de départ de la prescription de la créance de l’intimée à l’endroit de la débitrice. [ 41 ] Dans un autre ordre d’idées, le fait que le jugement soit de nature déclaratoire avec effet rétroactif ( art. 2783 C.c.Q. ) n'est d'aucun secours pour l’intimée puisque son droit était éteint au moment de rendre le jugement. L’action hypothécaire étant irrecevable le 19 février 2016, le jugement ne peut donc pas avoir d'effet rétroactif puisque le juge d'instance ne pouvait l’accueillir. [ 42 ] Notons enfin que l’arrêt prononcé par la Cour dans Poulin-Sansoucy c.

Services Immobiliers Simmco D.P. inc. [15] ne peut faire échec à l’appel. Cet arrêt, qui s’appuie sur le droit transitoire relatif aux transports de créances à

titre de sûreté, vise une cession de créances hypothécaires entre les mains d’un cessionnaire qui, aux termes du contrat de cession, est entièrement subrogé à l’ensemble des droits du cédant contre les débiteurs. En vertu des art. 133 et 134, 1 er al, paragr. 1 de la

Loi sur l’application de la réforme du Code civil [16] , dans la mesure où l’exécution d’une telle sûreté n’a pas été entreprise avant l’entrée en vigueur du Code civil du Québec , elle devient une hypothèque sur créance, créance dont l’ art. 2713 C.c.Q. , jumelé à l’ art. 2743 C.c.Q. (qui permet au créancier de percevoir le capital échu durant l’existence de l’hypothèque), autorise le recouvrement direct par le créancier hypothécaire (autrefois cessionnaire) au moyen d’un recours contre le débiteur de la créance cédée. C’est le recours qu’avait choisi la créancière dans cette affaire.

Le présent appel se distingue donc par un contexte différent de celui de l’affaire Poulin-Sansoucy , les appelants n’ayant par ailleurs jamais assumé la dette de la débitrice et n’étant pas personnellement responsables de celle-ci envers l’intimée, rien ne pouvant autrement conférer à l’intimée un droit personnel contre eux. Pour ces motifs, la Cour : [ 43 ] ACCUEILLE l'appel; [ 44 ] INFIRME le jugement de première instance; [ 45 ] REJETTE l’action hypothécaire de l’intimée (dossier 550-17-006923-120); [ 46 ] ACCUEILLE en

partie la demande introductive d’instance de Harold Young et Robert Young (dossier 550-17-006731-127); [ 47 ] ORDONNE la radiation de :

- l’acte d’hypothèque consenti par Linda Macht en faveur de la Banque Toronto-Dominion reçu devant le notaire Daniel Lebel le 14 septembre 2009 et enregistré au registre de la publicité des droits de la circonscription de Gatineau sous le numéro 16 543 051; - le préavis d’exercice du droit hypothécaire en délaissement forcé et prise en paiement de la Banque Toronto-Dominion du 15 novembre 2011 enregistré au registre de la publicité des droits de la circonscription foncière de Gatineau sous le numéro 18 686 979; - le préavis d’exercice du droit hypothécaire en délaissement forcé et prise en paiement de la Banque Toronto-Dominion du 10 juillet 2012 enregistré au registre de la publicité des droits de la circonscription foncière de Gatineau sous le numéro 19 322 525; lesquels actes sont enregistrés contre l’immeuble connu et désigné comme : DÉSIGNATION Le lot numéro TROIS MILLIONS DEUX CENT QUATRE-VINGT-SIX MILLE ET SIX CENT UN (3 286 601) de la circonscription foncière de Gatineau au cadastre du Québec; Avec immeubles dessus érigés et portant le numéro civique 118 Chemin Eardley, Gatineau (J9H 7G3), province de Québec. [ 48 ] LE TOUT , avec frais de justice en faveur des appelants tant en première instance qu’en appel.

MARIE-FRANCE BICH, J.C.A. MANON SAVARD, J.C.A. BENOÎT EMERY, J.C.A. (AD HOC) M e Nicolas Lallier CARRIÈRE BERTHIAUME Pour les appelants M e Claude Savoie SAVOIE & SAVOIE Pour l’intimée Date d’audience : 18 mai 2017