2011 QCCA 195, 2011 QCCA 195

Excavations Panthère inc. c. Maisons Zibeline inc. 2011 QCCA 195 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-018904-086 (540-17-002369-071) DATE : 1 er FÉVRIER 2011 CORAM : LES HONORABLES PIERRE J. DALPHOND, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. GUY COURNOYER, J.C.A.(AD HOC) LES EXCAVATIONS PANTHÈRE INC. APPELANTE – INTIMÉE INCIDENTE – Débitrice-défenderesse et RAYMOND CHABOT INC., ès qualités de syndic à la faillite de Les Maisons Zibeline Inc. Syndic et LES MAISONS ZIBELINE INC.

INTIMÉE – APPELANTE INCIDENTE - Demanderesse et AMY RAPOSO, ANDRÉ GAUTHIER, AUDREY ROUSSEAU FORTIN, BILLY JOE CAETANO, CAROLINE BOUCHER, CATHERINE CHILAKOS, CÉCILE THÉORET, CHILANDRE PATRY, DANIELLE DION, DENISE LACROIX, DUQUESNE VAL, ENTREPRISE VENISE PEINTRE INC, FRÉDÉRIC BENOÎT, GEORGE DOUNIAS, GERLANDO LA ROCCA, GESTION IMMOBILIÈRE SUBEC INC, GUILLAUME LEMIRE, GUYLAINE BOULANGER, HÉLÈNE MONTPETIT, HÉLÈNE RONDEAU, IGDALIA LOAIZA, JEAN-FRANÇOIS BEAUDOIN, JEAN-FRANÇOIS D’AMICO, JEAN-FRANÇOIS LÉVESQUE, JEAN-FRANÇOIS MORIN, JOCELYNE ST-PIERRE, LAMA JARKAS, LAURENCE ROY, LAURENCE SANCHEZ, LOUISE VEILLEUX, LUIS HERRERA, LYNE HARDY, LYNN SETTANO, MARIE RIOUX, MARIE-CLAUDE ST-HILAIRE, MARIE- KATHERYNE FERRON, MARTIAL DUVERSAINT, MARY ROMARD, MAXIME GOYETTE, MÉLANIE DESGROSEILLERS, MÉLISA COURSOL, MIA PALMIERI, MICHEL WILSEY, MURIELLE BROCHU, MYRIANE LEARD, NADA AOUN, NATHALIE BRISSETTE, NATHALIE-RUTH JOSAMA, NELSON NOBREGA, PEDRO ENRIQUE CORZO, PIERRE DAOU, RÉGENT HOULE, VALÉRIE JACQUES, VANA VANIAN, VÉRONIQUE GOYETTE, WASSIM MEKARI, DORIS LONCARIC, RUDOLPH MARTI, GEORGETTE MAKOUSHIAN, JEAN C.

CREVIER, DAVE PIMENTEL, CLAUDE PAQUET, NATHALIE ALLAIRE, MATHIEU FLEURANT, KIM ROBICHAUD, MÉLANIE TREMBLAY, PATRICE ROBILLARD INTIMÉS – APPELANTS INCIDENTS EN REPRISE D'INSTANCE – Mis en cause et SUZANNE MARTEL ET AL MIS EN CAUSE – Mis en cause et L’OFFICIER DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE LAVAL MIS EN CAUSE – Mis en cause ARRÊT [ 1 ] LA COUR ; -Statuant sur l’appel d’un jugement rendu le 23 juin 2008 par la Cour supérieure, district de Laval (l’honorable Jacques R.

Fournier), qui a ordonné la radiation d’une hypothèque légale publiée à l’encontre de plusieurs unités en copropriété divise, mais non à l’égard de toutes; [ 2 ] Pour les motifs du juge Dalphond, auxquels souscrivent les juges Kasirer et Cournoyer : [ 3 ] REJETTE l’appel avec dépens; [ 4 ] REJETTE l’appel incident, sans frais.

PIERRE J. DALPHOND, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. GUY COURNOYER, J.C.A.(AD HOC) Me André Morin Prévost Fortin D’Aoust Avocat de l’appelante Me Pierre-Olivier Baillargeon Deveau, Bourgeois, Gagné, Hébert & Associés Avocat des intimés - appelants incidents en reprise d'instance Date d’audience : 26 octobre 2010 MOTIFS DU JUGE DALPHOND [ 5 ] Quelle date faut-il retenir pour la conclusion du contrat entre le promoteur et l’entrepreneur?

Cette question, hautement factuelle, est au cœur du pourvoi puisque dépendamment de la date arrêtée, le contrat devait être dénoncé aux acheteurs d’unités dans le projet en copropriété divise pour donner lieu à une hypothèque légale valide. Quant au pourvoi incident, il requiert de la Cour de préciser ce que doit contenir, pour être valide, un avis de dénonciation d’hypothèque légale à l’égard de travaux bénéficiant à l’ensemble des unités en copropriété. CONTEXTE [ 6 ] Les Maisons Zibeline inc. est un promoteur immobilier.

En juillet 2005, elle entreprend la phase 1 d’un projet qui doit comprendre 74 logements répartis dans 10 bâtiments de 6 à 8 unités, sur un terrain acquis à Laval. Des déclarations de copropriété sont publiées entre le 21 juillet et le 25 octobre au fur et à mesure de la complétion des bâtiments. La preuve établit que des unités ont été vendues de septembre à décembre 2005, puis en 2006.

Au 12 septembre 2005, seulement sept ventes avaient été publiées, mais au 18 novembre 2005, ce nombre était passé à 61. [ 7 ] Le projet de Zibeline comprend l’aménagement du réseau d’aqueduc et d’égout devant desservir le projet, à être raccordé au réseau municipal. Ces infrastructures ne peuvent être construites avant l’émission par le ministère de l’Environnement d’un certificat et doivent être réalisées selon des plans et devis approuvés par la Ville de Laval.

Pour s’assurer de la conformité des travaux aux exigences municipales, la Ville a retenu une société d’ingénieurs, Jobin Courtemanche, qui a préparé les plans et devis, supervisé un processus d'appel d'offres et assumé la surveillance des travaux. Les honoraires de cette société sont payés par la Ville, mais assumés par Zibeline. [ 8 ] Afin de réaliser les travaux d’infrastructures, des entreprises suggérées par les ingénieurs ou désignées par Zibeline ont été invitées à soumissionner.

La soumission de Les Excavations Panthère inc., l’appelante, pour un montant de 592 592,92 $ est la plus basse, et ce, par 300 000 $ de toutes les autres reçues. Selon les documents d'appel d'offres, elle est valide pour 90 jours. Le 2 septembre 2005, Jobin Courtemanche avise Panthère qu’elle est la plus basse soumissionnaire. Le 6 ou le 7 septembre, on lui confirme que sa soumission est conforme.

On lui mentionne aussi que les travaux devraient débuter dès la réception du certificat d’autorisation du ministère de l’Environnement. [ 9 ] Dans une lettre datée du 12 septembre 2005 à l’attention de Zibeline, Jobin Courtemanche fait rapport du processus d’appel d’offres en résumant chacune des soumissions reçues. On peut lire à la page 2 : La compagnie des Excavations Panthère inc. a présenté la plus basse soumission conforme au montant de 515 186,20 $ (excluant les taxes) et nous vous en recommandons l’acceptation. La soumission des Excavations Panthère inc est accompagnée de tous les documents exigés par la

section intitulée « Directive aux soumissionnaires » des documents d’appel d’offres. Nous avons vérifié ces documents et ils sont conformes aux exigences (voir formulaire « rapport de vérification des soumissions »). Nous avons été mandatés pour la préparation des plans et devis de ces travaux par la résolution C A – 2005 3206, selon notre offre de service OS-ING 2005-009 datée du 21 mars 2005.

Le montant à prévoir pour les honoraires professionnels pour la préparation des documents d’appel d’offres est de 7 538,07 $ avant les taxes et répartis de la façon suivante : (...) Nous vous mentionnons, par la présente, que le montant à prévoir pour les honoraires professionnels pour les services à rendre au bureau et au chantier lors de la réalisation des travaux est de 45 228,42 $ avant les taxes et est établit de la façon suivante : (...) De plus, nous incluons une (1) copie de chaque soumission déposée.

Si des informations supplémentaires s’avéraient nécessaires, nous vous invitons à communiquer avec le soussigné. [10] Rien n’indique que Zibeline n’était pas disposée à suivre la recommandation des consultants. Quelques jours après l’ouverturedes soumissions, le représentant de Panthère, André Durocher, reçoit un appel d’un dénommé Valmont Nadon qui affirme avoir fait destravaux pour Zibeline sur un autre projet dont il est toujours impayé. Durocher fait part de ses inquiétudes à Éric Martel de JobinCourtemanche et à Réjean Leclerc de Zibeline.

Il considère même se retirer, mais se ravise vu le cautionnement de 10 % accompagnantsa soumission. Des négociations ont lieu entre des représentants de Panthère et de Zibeline vers la fin octobre et début novembre quant àune demande de la première d’un versement de 100 000 $ et une demande de la deuxième de remplacer la rémunération au prix unitaireprévue aux documents d'appel d'offres par un montant forfaitaire. Cela donnera lieu à un document préparé par Panthère et signé par elleet Zibeline le 18 novembre 2005.

À cette date, le promoteur n'est toujours propriétaire que de 13 unités. [11] L’autorisation du ministère est obtenue le 30 novembre 2005. Une réunion de coordination se tient le 2 décembre et lestravaux débutent le 8 du même mois. La majorité des unités étant occupée au moment des travaux, leurs propriétaires en ont euconnaissance. La fin des travaux de Panthère aurait eu lieu en mars 2006 et celle de l'ensemble du projet au printemps 2007. [12] En 2006, Panthère fait une proposition en vertu de la

Loi sur la faillite et l'insolvabilité, qui sera acceptée par ses créanciers.En janvier 2007, elle réclame un solde de 152 652,19 $ de Zibeline. Impayée, elle fait publier le 13 février 2007 un avis d'hypothèquelégale contre 70 des 74 unités qui décrit chacune d'elle (immeubles grevés), le montant global réclamé par Panthère (352 652,19 $[1]),sans ventilation, et indique une plus-value d'autant « aux immeubles ». [13] Le 7 mars 2007, Zibeline demande la radiation de cette hypothèque d’où le jugement de première instance rendu le 23 juin2008.

En décembre 2008, Zibeline fait cession de biens et son recours est repris par les copropriétaires assisté du syndicat. JUGEMENT DE LA COUR SUPÉRIEURE [14] Après avoir résumé l’état du droit, notamment que l’hypothèque légale de construction existe sans qu’il soit nécessaire de lapublier et qu’elle naît à la date de la conclusion du contrat, le juge de première instance s’attaque à la question principale, soit ladétermination de la date du contrat d’entreprise, c’est-à-dire le moment où il y aurait eu accord de volonté entre l’entrepreneur et lepromoteur.

La ratio de son jugement tient dans les paragraphes suivants : [67] En l'instance, même si Zibeline avait fait entendre, dès le mois de septembre, à Panthère qu'elle obtiendrait le contrat, la conditiondu certificat en empêchait la formation puisque les prix pouvaient encore changer à l'expiration de 90 jours. [68] Le contrat d'entreprise n'est véritablement conclu que le 18 novembre alors que les parties s'entendent formellement. [69] De plus, même si le prix restait inchangé, des modifications sont intervenues alors que l'entente définitive est forfaitaire et que desacomptes ont été exigés et obtenus par Panthère. [70] Ce n'est donc que le 18 novembre 2005 que naît le droit à l'hypothèque.

À ce moment, la plupart des unités ont été vendues et nesont plus en conséquence la propriété de Zibeline. [71] Panthère n'a pas dénoncé son contrat aux propriétaires des unités déjà vendues avant d'entreprendre ses travaux. Elle n'a pas droit àl'hypothèque légale pour ces unités. [72] Par ailleurs, pour les unités dont Zibeline est toujours propriétaire le 18 novembre 2005, l'hypothèque est légalement publiée, mais àla hauteur de la plus-value donnée à l'unité seulement et en tenant compte de valeur attribuée à chaque unité de la manière prévue àl'article 1051 C.c.Q.

MOYENS D’APPEL [15] Appliquant les principes développés dans R. c. Ron Engeneering, (CSC), [1981] 1 R.C.S. 111, Panthèreplaide qu’en répondant à un appel d’offres, deux contrats distincts interviennent : le contrat « A » puis, si sa soumission est la plus basseconforme, le contrat « B ». Selon elle, le contrat B est intervenu le jour où elle a été avisée par Jobin Courtemanche que sa soumissionétait la plus basse, soit le 2 septembre 2005, sinon lorsqu’on lui a confirmé que sa soumission était la plus basse conforme, soit le 6 ou 7septembre 2005.

Par conséquent, elle n’avait pas à dénoncer son contrat aux acquéreurs d'unités, hormis les quelques-unes déjà vendues. [16] Par leur appel incident, le syndicat et les copropriétaires d’unités font valoir que non seulement le contrat B ne leur a pas étédénoncé, mais aussi que l’avis publié à l’encontre de leur unité est invalide en raison du défaut de ventilation de la réclamation à l'égardde chaque unité. ANALYSE I.

Date de conclusion du contrat B : [17] Le Code civil ne prévoit pas le moment de la naissance de l’hypothèque légale de la construction, mais édicte plusieursmesures de conservation telles la dénonciation au propriétaire, la publication d’un avis dans un délai, etc. Cependant, la jurisprudenceétablit que l’hypothèque légale naît au moment de la formation du contrat : Armor Ascenseur Québec Ltée c. Caisse de dépôt etplacement du Québec, (CSC), [1981] 1 R.C.S. 12.

Cette position a été endossée depuis par la doctrine : Me AndréCossette, « Privilège de constructeur – Date de naissance du privilège – Clause de dation en paiement – 2013 C.c. », (1980-81) 83 R. duN. 616; David H. Kaufman et Guy Gilain, The Construction Hypothec, Montréal, Wilson & Lafleur, 2007, par. 57-65, p. 26-30; JacquesDeslauriers, Les sûretés réelles au Québec, Montréal, Wilson & Lafleur, 2008, par. 501, p. 193; Louis Payette, Les sûretés réelles dans le Code civil, 4e éd., Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2010, par. 1457, p. 736-738.

[18] Il s'ensuit qu'ici la date du contrat B est déterminante. La conclusion du juge de première instance que ce contrat est intervenule 18 novembre 2005 découle de l’interprétation des contrats et de la preuve et constitue en réalité une question mixte. Notre Cour nepeut donc la modifier que sur démonstration par l’appelante qu’elle est entachée d’une erreur de droit ou d'une erreur manifeste etdominante de fait (P.L. c.

Benchetrit, 2010 QCCA 1505). [19] Force est de conclure que la conclusion du juge de première instance que le contrat B intervient le 18 novembre 2005 n’estpas entachée de telles erreurs. [20] En l'instance, il faut bien comprendre que le simple fait de présenter la plus basse soumission conforme ne résultait pasautomatiquement en la naissance du contrat B. En effet, les documents d'appel d'offres sont ceux utilisés pour des projets municipaux àLaval. Ils contiennent la clause de réserve suivante : 6. ACCEPTATION DES SOUMISSIONS La Ville n’est pas tenue d’accepter la plus basse ni aucune autre des soumissions.

Elle peut rejeter toutes les soumissions sans encourirquelque responsabilité pour dommages ou pertes de profit de qui que ce soit. […] En l'espèce, le donneur d'ouvrage est Zibeline et non la Ville, tel qu'il appert d'un des autres documents de l'appel d'offres.

Il s'ensuit queZibeline n’avait pas l’obligation de choisir le plus bas soumissionnaire conforme en vertu de cette clause de réserve. [21] De plus, les documents d'appel d'offres précisent que le contrat B n'intervient que lors de l'adoption par la Ville d'unerésolution à cet effet (art. 1.3, définition de contrat[2]), ce qui signifie, avec les adaptations nécessaires ici, une décision de Zibeline. [22] Dans ces circonstances, il s'agit clairement d'un cas où compte tenu des termes de l'appel d'offres, la soumission conformedonne lieu au contrat A (contrat de soumission), alors que ce n'est que lors de l'acceptation de l'offre que naîtra le contrat B (contratd'entreprise) : Confédération des caisses populaires et d'économie Desjardins du Québec c.

Services informatiques Decisionone, (QC CA), J.E. 2004-172 (C.A.), par. 47-52. [23] Il s'ensuit que le contrat B ne pouvait exister qu’à la suite d’une décision de Zibeline d'accepter l'offre de Panthère (art. 1387C.c.Q.), sur rapport des ingénieurs qui avaient chapeauté le processus d'appel d'offres. [24] Or, les ingénieurs, professionnels qui portaient un double chapeau : représenter le promoteur face aux entrepreneurs etgarantir à la Ville l'exécution des travaux en conformité avec les exigences municipales, dont les plans et devis approuvés par elle, n'ontrecommandé de retenir l'offre de Panthère que le 12 septembre 2005.

Clairement, ils ne considéraient pas avoir l'autorité pour lierZibeline sans l'accord de cette dernière et rien ne permettait à Panthère de penser le contraire. [25] Dans les jours qui suivent, il n'existe aucun document de Zibeline confirmant la naissance du contrat B, telles une résolutionde son conseil d'administration ou une lettre d'engagement à l'attention de Panthère émanant d'elle ou des consultants.

Ne reste donc quela preuve testimoniale de laquelle on peut retenir qu'il y a eu des échanges entre des représentants de Panthère et de Zibeline enseptembre ou en octobre sur la disponibilité de l'entrepreneur et sur la nécessité d'obtenir un permis du ministère de l'Environnement.Les témoignages n’indiquent cependant pas qu’il y a alors eu une rencontre des volontés au sens de l'art. 1387 C.c.Q. entre cesreprésentants. [26] Durant son témoignage, le président de Panthère a affirmé qu'il a reçu en septembre 2005 un appel d’un dénommé ValmontNadon, qui l’informe avoir réalisé des travaux pour Zibeline pour lesquels il n’a pas été payé.

Il a alors songé à se retirer du contrat Apuisqu’il craignait que Zibeline n’ait pas la capacité de payer pour la réalisation des travaux : Q. Monsieur Réjean Leclerc était

partie à ces conversations-là? R. À deux (2) reprises. Q. Bon. R. Parce qu’on a voulu se désister, puis on a laissé sous-entendre que si jamais ça ne se faisait pas, qu’on pouvait se retirer du contrat,puis ça peut être confirmé par monsieur Sylvain Leclerc. Q. Donc vous étiez engagé, vous avez pensé à vous retirer? R. Oui, oui, oui.[3] Ensuite, il demande un acompte de 100 000 $, payable en deux versements de 50 000 $, afin de s’assurer de pouvoir payer, du moins enpartie, ses fournisseurs.

Cette préoccupation donnera lieu au seul document signé par le donneur d'ouvrage et l'entrepreneur, soit l'ententedu 18 novembre 2005 (contrat B). Dans ces circonstances, le juge pouvait conclure que ce document confirmait la conclusion du contratd’entreprise (contrat B), faute d’indices permettant de conclure qu’il constituait plutôt un amendement à un contrat concluantérieurement. II. Conditions pour rendre efficace l'hypothèque : [27] Pour qu'une hypothèque légale prenne effet à l’égard des 61 unités vendues par Zibeline au 18 novembre, Panthère devait

respecter les exigences de l’ art. 2728 C.c.Q ., soit dénoncer son contrat par écrit : 2728. L'hypothèque garantit la plus-value donnée à l'immeuble par les travaux, matériaux ou services fournis ou préparés pour ces travaux; mais, lorsque ceux en faveur de qui elle existe n'ont pas eux-mêmes contracté avec le propriétaire, elle est limitée aux travaux, matériaux ou services qui suivent la dénonciation écrite du contrat au propriétaire .

L'ouvrier n'est pas tenu de dénoncer son contrat. [je souligne] [ 28 ] Le juge de première instance était donc bien fondé à ordonner la radiation de l’hypothèque publiée à l’égard de ces 61 unités, faute d'une dénonciation écrite en novembre ou début décembre 2005. [ 29 ] Quant aux 13 autres unités, une dénonciation du contrat n’était pas nécessaire puisque ces unités appartenaient au donneur d'ouvrage au moment pertinent. III.

Conditions de conservation : [ 30 ] Un avis d’hypothèque légale devait être inscrit contre chacun des 13 immeubles pouvant être grevé indiquant le montant de la réclamation dans les trente jours suivant la fin des travaux et un préavis d'exercice d'un recours hypothécaire inscrit, ou une action publiée, dans les six mois ( art. 2727 C.c.Q .).

Il n’est pas allégué devant nous que ces délais n'ont pas été respectés. [ 31 ] L'avis publié à l'encontre des 70 unités décrit chacune d'elle (immeubles grevés), le montant global réclamé par Panthère, 352 652,19 $, sans ventilation, et indique une plus-value d'autant « aux immeubles ». Les intimés plaident qu'il est invalide, faute d'une ventilation; l'appelante rétorque que la ventilation n'était pas nécessaire vu l' art. 1051 C.c.Q. :

Malgré les articles 2650 et 2662, l'hypothèque, les sûretés additionnelles qui s'y greffent ou les priorités existantes sur l'ensemble de l'immeuble détenu en copropriété, lors de l'inscription de la déclaration de copropriété , se divisent entre les fractions suivant la valeur relative de chacune d'elles ou suivant toute autre proportion prévue. [je souligne] [ 32 ] Or, cette disposition est inapplicable puisqu'elle a pour effet de diviser de plein droit l'hypothèque légale grevant un immeuble qui devient subséquemment détenu en copropriété.

Elle est ainsi commentée par Christine Gagnon, La copropriété divise , 2 e éd., Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2007, aux p. 124 et 125 : 146. Division des hypothèques antérieures à la publication de la déclaration de copropriété. Une importante question est abordée par le nouvel

article 1051 C.c.Q. Il précise que la division d'hypothèque ou de priorité ne s'opère que pour l'hypothèque ou la priorité qui existait lors de la publication de la déclaration de copropriété . Pour les hypothèques ou priorités postérieures, la règle générale s'applique et il n'y a pas division d'hypothèque ou de priorité . L'hypothèque consentie sur l'ensemble de l'immeuble par le propriétaire de toutes les fractions après la publication de la déclaration tout comme l'hypothèque légale résultant de travaux commandés par le syndicat de copropriété sur les parties communes ne sont donc pas visées par l'

article 1051 . Il importe de souligner que l'hypothèque légale de la construction peut être existante lors de l'inscription de la déclaration même si elle n'est pas publiée. Dans ce cas, la publication de la déclaration de copropriété divise cette hypothèque à la condition que la déclaration soit opposable au créancier, c'est-à-dire qu'il ait signé la déclaration de copropriété.

Il semble toutefois maintenant admis que le créancier d'une hypothèque légale de la construction qui n'a pas signé la déclaration de copropriété, mais qui l'a reconnue implicitement, notamment en publiant son hypothèque sur certaines fractions seulement, est lié par celle-ci et voit donc son hypothèque divisée conformément à l'article 1051. [je souligne] [ 33 ] Dans le même sens, Jacques Deslauriers, précité, écrit à la page 158 : 430.

Rappelons qu’une hypothèque légale n’a pas à être inscrite avant l’expiration du délai de 30 jours avant la fin des travaux; elle peut naître avant l’inscription de la déclaration de copropriété. L’hypothèque légale grevant l’ensemble de l’unité d’exploitation reste valable, même si une déclaration de copropriété a été publiée sur cette même unité après l’hypothèque légale. Toutefois, l’hypothèque légale qui naît après l’inscription de la déclaration de copropriété ne se divisera pas selon l’

article 1051 C.c.Q. et les bénéficiaires devront inscrire un avis ventilant les plus values apportées à chaque unité . Un entrepreneur ne doit pas faire l’erreur inscrire uniquement sur certaines unités et pas sur les autres, s’il entend bénéficier d’une hypothèque globale. Chaque unité ne peut être grevée qu’en fonction de sa valeur relative par rapport à l’ensemble de la plus value que les travaux ont apporté à chaque unité. [je souligne] [ 34 ] Louis Payette, précité , p. 730 et 731, me semble lui aussi reconnaître ce principe :

d) Immeubles détenus en copropriété divise 1452. Lors de la construction d'une bâtisse destinée à une détention en copropriétés divises, la division du lot d'origine en quotes-parts divises et l'inscription de la déclaration de copropriété surviennent seulement une fois la construction terminée. Dans ce contexte, l'entrepreneur aura conclu le contrat d'entreprise avec le propriétaire du lot d'origine non divisé et les hypothèques légales du domaine de la construction auront pris naissance sur un immeuble unique.

Une fois la subdivision en parties privatives effectuée , le candidat à l'hypothèque légale n'a guère le choix : il doit inscrire l'hypothèque contre chaque nouveau lot et il peut le faire pour le tout, sans lui- même diviser sa créance, contre chacune des fractions.

Néanmoins, l'article 1051 C.c. fait alors échec à l'indivisibilité de l'hypothèque et divise les hypothèques légales entre les fractions ; toutefois, cette division ne devrait pas survenir si la déclaration de copropriété n'est pas opposable aux titulaires de l'hypothèque légale; or elle ne leur est pas opposable s'ils ne l'ont pas signée comme le demande l'article 1059 C.c. et les hypothèques légales (nées lors de la conclusion du contrat avec l'entrepreneur ou les sous-traitants) devraient s'asseoir sur chacune des fractions pour la totalité de la plus- value. [je souligne]

[ 35 ] En résumé, le principe de l’indivisibilité de l’hypothèque est consacré à l’ art. 2662 C.c.Q . et il faut retenir que l’ art. 1051 C.c.Q . en constitue une exception, applicable uniquement dans le cas de sûretés existantes avant la déclaration de copropriété. En l'espèce, les déclarations de copropriété ont été inscrites bien avant la conclusion du contrat, en fait avant même l'appel d'offres.

L'hypothèque légale de Panthère n'existant qu'à compter de la signature du contrat en novembre 2005, l'art. 1051 C.c.Q. est inapplicable. [ 36 ] Puisque l' art. 1051 ne s'applique pas, l'avis publié contre les 13 unités pouvant être grevées devait-il ventiler la réclamation globale? Si oui, quelle est la conséquence du défaut de l'avoir fait? [ 37 ] David H. Kaufman et Guy Gilain, précités, écrivent à la p. 68 : 137.

Where a construction creditor receives a single construction contract of work, services or supplies to be provided to the units or a condominium after registration of the declaration of co-ownership creating the condominium, a separate construction hypothec would have to be registered against each individual unit for the appropriate portion of the registrant’s total claim . [ je souligne] C'est aussi ce qu'enseigne Me Deslauriers, dans la citation précitée : « les bénéficiaires devront inscrire un avis ventilant les plus-values apportées à chaque unité ». [ 38 ] Ces commentaires sont bien fondés puisque chaque copropriétaire n'est tenu qu'à hauteur de la plus-value donnée à son unité par les travaux ( art. 2728 C.c.Q. ), ce qu'une ventilation aurait rendu manifeste.

En l'espèce, cela n'a pas été fait. L'avis est-il alors invalide? À mon avis, non.

En effet, il contient toutes les informations requises sous l' art. 2727 C.c.Q. : une description des immeubles grevés, une créance, sa nature et sa quotité, et une plus-value. [ 39 ] J’adhère ainsi à l'approche adoptée sous l'ancien code dans l'arrêt H/B Sports Enterprises Inc. c. 99785 Canada Inc ., [1990] R.D.I. 30 (C.A) , où mon ex-collègue le juge Rothman écrit à la p. 34, à propos d'un privilège enregistré contre uniquement 4 des 19 lots détenus en copropriété divise, et ce, pour le total de la créance due, ce que le juge de la Cour supérieure avait déclaré être insuffisant pour conserver le privilège : In this case, the privilege was not registered against all of the lots in the condominium but there is no reason why it should not be valid as regards those lots where it was conserved by registration, not for the full amount of the claim, but, proportionally, to the extent of the percentage shares of the owners of the four lots in the common portions and the percentage in which their owners are required , under the Deed of Co-ownership, to contribute to the common expenses .

Since the tennis courts constitute common portions for the benefit of all of the houses in the condominium project, appellant cannot charge the full cost of construction against the four lots.

The additional value was given proportionally to all 19 lots . lf appellant chose to register its privilege against only 4 of the 19 lots, the privilege should be limited to those lots and only to the extent of their percentage interest in the common portions and their proportion of liability for the common expenses. (p.33) […] I would therefore limit the privilege on the four lots against which appellant's privilege was registered to 1/18 proportion of the balance of 19 000 $. This would allocate to each of the four lots a proportion of the cost equal to 1 055,55 $.

The total value of the privilege on all four lots would then be 4,222.22 $. [ je souligne] [ 40 ] En d'autres mots, le privilège publié est valide, car il décrit le créancier, la nature et le montant de sa réclamation et la description cadastrale de l'immeuble grevé, soit les exigences de l'art. 2103 C.c.B.-C ., disposition alors applicable, aujourd'hui remplacée par l' art. 2727 C.c.Q ., mais limitée par l'effet de l' art. 2728 C.c.Q. à la quote-part. [ 41 ] Ici une plus-value est indéniable.

En effet, la construction des canalisations pour l'eau et les égouts ne peut que rendre plus attrayantes les unités reliées au réseau municipal jusque-là par des installations temporaires. Je reconnais qu'il est difficile d'identifier l'étendue de cette plus-value par unité. En l'espèce, si les travaux ont donné, globalement, au moins une plus-value de 350 000 $ à l'ensemble du projet, il est alors équitable de répartir celle-ci selon la quote-part détenue par chaque copropriétaire dans les parties communes, incluant les installations d'aqueduc et d'égouts.

C'est d'ailleurs ce même principe qu'énonce l' art. 1051 C.c.Q. non applicable ici. [ 42 ] Se rangeant à cette position, l'appelante déclare devant nous que, si l'avis est valide, chacun des 13 copropriétaires n'est tenu qu'au montant indiqué aux pages 42 à 46 du mémoire des intimés/appelants incidents, variant de 4 689,32 $ à 4 910,44 $.

L'avis publié est donc incomplet quant à la valeur de la créance garantie par unité, mais cela n'est pas fatal ( H/B Sports Enterprises , précité). [ 43 ] Une telle omission n'est cependant pas sans conséquence. [ 44 ] Ainsi, si l’on avait indiqué dans l'avis les montants réclamés de chacun (ventilation), la cour alors compétente pour statuer sur la requête en radiation aurait été la Cour du Québec et non la Cour supérieure ( Couvre-planchers SLM inc. c.

Développements Cartier avenue inc. & al. , 2011 QCCA 57 ). [ 45 ] De même, la réception d'un avis où l’on vous réclame plus que la valeur de votre unité peut facilement devenir une cause de

stress. Elle force aussi à consulter des conseillers juridiques pour saisir l'étendue de son obligation. La bonne foi dans l'exercice des droits hypothécaires ne requiert-elle pas du bénéficiaire de ventiler sa réclamation en pareils cas, afin que les débiteurs tenus uniquement hypothécairement soient en mesure d'agir en pleine connaissance de cause? DISPOSITIF [ 46 ] Pour ces motifs, je propose de rejeter l'appel avec dépens et de rejeter l'appel incident, sans frais. PIERRE J. DALPHOND, J.C.A.