2011 QCCQ 922, 2011 QCCQ 922

Codebecq c. Vachon 2011 QCCQ 922 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEDFORD LOCALITÉ DE COWANSVILLE « Chambre civile » N° : 455-32-003145-108 DATE : 3 février 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SERGE CHAMPOUX, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MARIE CODEBECQ Demanderesse c.

GUY VACHON -et- NICOLE CHOUINARD Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Marie Codebecq poursuit Guy Vachon et Nicole Chouinard, leur réclamant 6 674,85$, alléguant que l'immeuble qu'elle a acheté d'eux était atteint de vices cachés. [ 2 ] Ceux-ci refusent de payer, invoquant que c'est volontairement que la demanderesse a acheté sans faire inspecter l'immeuble, ce qui serait imprudent d'une part, mais que d'autre part, eux-mêmes n'ont connu aucun problème tel qu'allégué par Marie Codebecq du temps où ils ont été propriétaires de l'immeuble. [ 3 ] Le 11 janvier 2010, Marie Codebecq achète avec garantie légale la résidence des défendeurs Vachon et Chouinard.

Le prix convenu est de 175 000$. Elle prend possession de l'immeuble le 14 janvier 2010. [ 4 ] Elle commence quelques semaines plus tard des travaux de rénovation et est informée par son entrepreneur d'une déficience au niveau de la toiture. Cette déficience a conduit à l'affaissement d'une

section de la toiture. [ 5 ] Elle dénonce d'abord verbalement puis par écrit cette situation aux vendeurs qui lui disent qu'elle n'a qu'à s'en prendre à elle- même de ne pas avoir fait inspecter l'immeuble avant l'achat. [ 6 ] Si elle n'a pas fait inspecter l'immeuble, dit-elle, c'est qu'elle l'a visité avec son agent d'immeuble et qu'ils ont fait une visite complète au terme de laquelle l'agent lui aurait indiqué que l'inspection "professionnelle" ne lui semblait pas nécessaire. [ 7 ] Par ailleurs, en rapport avec la toiture, elle témoigne s'être informée et avoir reçu l'assurance du vendeur Vachon qu'elle était récente. [ 8 ] Celui-ci prétend le contraire, affirmant plutôt avoir mentionné que celle-ci devait être refaite dans deux ou trois ans. [ 9 ] Il est à noter qu'à la suite de l'offre d'achat de Marie Codebecq, son prêteur hypothécaire a fait expertiser l'immeuble avant d'accorder le financement.

L'expert de l'institution financière a produit un rapport décrivant comme "bonne" la condition de la toiture et émet le commentaire suivant: "au cours des dernières années, il y a environ 10 ans, la toiture a été changée" (Pièce P-3). [ 10 ] Avant la vente, le 23 décembre 2009, à l'occasion d'une visite de la demanderesse, le défendeur Vachon l'avise qu'il est prudent de déneiger la toiture puisque lui-même, environ cinq années avant, avait négligé de le faire et avait subi une infiltration d'eau. [ 11 ] Il aurait toutefois rajouté l'avoir fait réparer et ne plus jamais avoir subi de problèmes par la suite. [ 12 ] La demanderesse Codebecq affirme avoir été surprise de cette déclaration, rien de tel n'ayant été annoncé auparavant, même

verbalement, ni dans la déclaration du vendeur sur la qualité de l'immeuble qui lui avait été remise. [ 13 ] La preuve révèle clairement et sans l'ombre d'un doute que les vices découverts étaient fort importants et se situaient au niveau de la structure du toit. Les photos déposées sont très éloquentes à ce sujet.

Le témoignage de l'expert Grondin est aussi clair sur ce point. [ 14 ] Enfin, un témoin, le ramoneur Guy Poulin affirme avoir constaté une déformation de la structure du toit à l'occasion de l'exécution de son travail, mais invisible du sol, et en avoir informé le défendeur Vachon l'année précédent la vente. [ 15 ] Tous les témoins affirment parallèlement que du sol, il était impossible de voir les problèmes de la toiture, en raison de sa configuration. [ 16 ] Enfin, les défendeurs Vachon et Chouinard soutiennent que le montant réclamé est exagéré, notamment en ce qu'à ce prix, la demanderesse a une toiture neuve, alors qu'elle savait qu'elle achetait tout de même une maison avec une toiture âgée.

ANALYSE [ 17 ] Le Code civil du Québec énonce comme suit le contenu de la garantie de qualité: 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. 1991, c. 64, a. 1726. [ 18 ] Il est indéniable que la demanderesse Codebecq n'a pas fait procéder à une expertise de la résidence qu'elle s'apprêtait à acheter. [ 19 ] La nécessité de recourir à un expert avant d'acheter n'est pas une exigence sine qua non , pour avoir gain de cause en semblable matière, comme le dit d'ailleurs clairement le Code civil du Québec .

Dans le cas présent, une visite avec l'agent a eu lieu, des propos rassurants du vendeur ont été prononcés, aucun signe extérieur ne permettait de suspecter le problème et, comme le prouve l'expertise faite par le prêteur hypothécaire, même un expert n'aurait possiblement pas observé le vice. [ 20 ] Ce vice était donc caché. [ 21 ] La connaissance de ce vice de la part du défendeur Vachon est plus troublante. Le Tribunal retient le témoignage du ramoneur, témoignage que Guy Vachon ne nie d'ailleurs pas véritablement. Guy Vachon affirme d'ailleurs être entré lui-même dans l'entretoit.

Si tel est le cas, on peut difficilement concevoir qu'il n'ait pas constaté les graves problèmes de structures qui affligeaient le bâtiment. [ 22 ] À quel montant la demanderesse Codebecq a-t-elle droit? [ 23 ] Le coût des travaux (6 674,85$) est le montant qu'elle réclame. L'expert Grondin estime ce montant très modeste. Par contre, il est incontestable que ces travaux ont permis de faire bénéficier la demanderesse d'une toiture neuve. Le Tribunal mitigera donc le montant accordé en conséquence afin d'éviter que la demanderesse ne s'enrichisse injustement. La somme de 5 000$ paraît appropriée.

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 24 ] ACCUEILLE en

partie le recours de la demanderesse. [ 25 ] CONDAMNE les défendeurs à payer à la demanderesse la somme de 5 000$ avec intérêts au taux légal ainsi que l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 8 mars 2010, avec frais. __________________________________ Serge Champoux, J.C.Q. Date d'audience: 31 janvier 2011