2017 QCCQ 8244, 2017 QCCQ 8244

Gélinas c. Fortier 2017 QCCQ 8244 JD2786 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE RICHELIEU LOCALITÉ DE SOREL-TRACY « Chambre civile » N° : 765-32-004739-166 DATE : 29 juin 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ RAYMOND GÉLINAS Demandeur c. NANCY FORTIER Défenderesse ET NANCY FORTIER Demanderesse en garantie c. MARLÈNE LOVASI Défenderesse en garantie ET MARLÈNE LOVASI Demanderesse en arrière-garantie c. EMPLACEMENTS MONTÉRÉGIENS HCB INC. Défenderesse en arrière-garantie

______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Raymond Gélinas (« M. Gélinas ») réclame à Nancy Fortier (« Mme Fortier ») la somme de 8 808,55$ : il prétend que la maison achetée de cette dernière en 2003 est affectée de vices cachés.

La cheminée et le foyer ne sont pas construits en conformité avec les normes en vigueur au moment de la construction, il a dû cesser de l’utiliser à compter du 11 février 2014 et en refaire complètement l’installation. [ 2 ] Dans sa contestation écrite, Mme Fortier plaide qu’au moment où elle achète l’unité de logement de Marlène Lovasi (« Mme Lovasi ») en 1999, et au moment de la vente à M.

Gélinas, elle ignorait la nature des mesures d’isolation prises par le constructeur contre l’incendie relativement à la configuration des puits de cheminée. [ 3 ] Sans préjudice à sa défense, elle appelle Mme Lovasi et demande qu’elle la tienne indemne de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre elle dans le cadre de l’action principale. [ 4 ] Mme Lovasi conteste au motif qu’elle n’était pas au courant du vice de construction.

Elle ajoute qu’elle n’a pas été avisée dans un délai raisonnable de la présence de ce vice, ce qui l’a privée de son droit de protéger ses droits. [ 5 ] Elle appelle dans le présent son vendeur Emplacements Montérégiens HCB inc. (« Emplacements Montérégiens »), mais en vain car l’action ne lui est jamais transmise vu l’enveloppe revenue avec la mention « Déménagé ou inconnu ». [ 6 ] Au début de l’audience, Mme Lovasi déclare qu’elle ne veut pas se prévaloir de cet appel en garantie. Questions en litige [ 7 ] Les désordres allégués par le demandeur constituent-ils un vice caché, au sens de l'

article 1726 du Code civil du Québec (" C.c.Q. ")? [ 8 ] Dans l'affirmative, à quelle indemnité a-t-il droit? [ 9 ] L’appel en garantie de Mme Lovasi est-il fondé? Le contexte [ 10 ] La plupart des faits sont admis par les parties présentes au procès. [ 11 ] Par contrat notarié du 23 mai 2003, M.

Gélinas achète de Mme Fortier une unité de copropriété (le condo) situé dans un projet domiciliaire construit par Les Habitations Claude Bouchard inc., en 1993. [ 12 ] Cette copropriété est administrée par le Syndicat des copropriétaires du 266, 268 et 270 de la Futaie (" le Syndicat "). [ 13 ] Par lettre datée du 11 février 2014, le Service de Sécurité Incendie (" le S.S.I. ") de la ville de Varennes (« la Ville ») avise M.

Gélinas qu'il a raison de croire que l'installation de la cheminée du foyer de son condo présente un risque de propagation potentielle advenant un incendie. [ 14 ] Pour des raisons de sécurité, le S.S.I. l’enjoint de cesser d'utiliser immédiatement le foyer jusqu'à ce qu'une entreprise qualifiée en ait vérifié l'installation. [ 15 ] Le 18 février suivant, le Syndicat tient une réunion extraordinaire des copropriétaires dont M. Gélinas, pour faire suite à cette lettre. Les copropriétaires sont informés que André Malouf (« M.

Malouf »), administrateur du Syndicat, a communiqué avec l’Association des professionnels du chauffage (« APC »), dont un ingénieur ferait l’inspection de chaque étage. Les copropriétaires seront informés de la teneur, des coûts et le suivi des travaux, le cas échéant. [ 16 ] Suite à une décision des copropriétaires, l’ingénieur Daniel Olivier (« M. Olivier ») de la firme d’Experts-conseils CEP inc. (« CEP ») effectue l’inspection des puits de cheminée. [ 17 ] Le 2 juin 2014, M.

Olivier remet son rapport d’inspection du 14 mai dans lequel il conclut que le puits de cheminée de la copropriété (vide technique vertical) n’est pas conforme aux normes en vigueur lors de sa construction. Il identifie les travaux correctifs à effectuer. [ 18 ] Par lettre du 25 juin 2014, M.

Gélinas avise Mme Fortier du vice caché affectant le condo acheté en 2003 et lui accorde un délai de 10 jours pour qu’elle lui fasse connaitre les mesures qu’elle entend prendre pour effectuer les correctifs qui s’imposent, à défaut de quoi il prendra les dispositions pour exécuter les travaux lui-même et lui en réclamer le remboursement. M.

Gélinas joint à cette lettre le rapport d’inspection de CEP. [ 19 ] Le 3 juillet, Mme Fortier l’informe par écrit qu’elle nie toute responsabilité notamment parce que les règlements de construction en vigueur au moment de la construction du condo ont changé, et qu’au moment de sa construction, le condo respectait les normes d’installation de foyers de cheminée.

[ 20 ] Le 25 juin 2014, les copropriétaires obtiennent l’émission d’un permis de la Ville pour les travaux correctifs et entreprennent des démarches pour obtenir des soumissions afin de réaliser ces travaux. [ 21 ] Ils confient ensuite à Rénovation Simax inc. (« Rénovation Simax ») les travaux correctifs pour lesquels ils paient un montant total de 5 461,31$. [ 22 ] Le coût total pour la réfection du puits de cheminée de la copropriété, incluant les frais d’expertise, est de 6 323,63$, dont M.

Gélinas assume un montant correspondant au pourcentage de sa contribution aux charges communes (28.6%), soit 1 808,55$. [ 23 ] Le 22 octobre 2014, la firme CEP par l’ingénieur M. Olivier émet un certificat de conformité attestant que les travaux relatifs aux cloisonnements au feu dans le bâtiment du 266, 268 et 270 de la Futaie à Varennes, sont conformes aux exigences de la Ville, permettant ainsi à M. Gélinas de recommencer à utiliser son foyer. [ 24 ] Par mise en demeure du 23 février 2015, M. Gélinas réclame à Mme Fortier ce montant. Mme Fortier refuse de payer ce montant, que M.

Gélinas réclame par la présente action. Droit applicable [ 25 ] L'

article 1726 C.c.Q. prévoit l'obligation de garantie de qualité du vendeur à l'égard du bien vendu : " Art. 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. " [ 26 ] Pour conclure à la mise en œuvre de cette garantie, le Tribunal considère quatre critères [1] : 1. Le vice doit être grave , c'est-à-dire qu'il doit causer des inconvénients sérieux à l'usage du bien; l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou donné si haut prix, s'il avait connu ce vice; 2. Le vice doit être inconnu de l'acheteur au moment de la vente.

La bonne foi se présumant, il appartient au vendeur de faire la preuve de la connaissance du vice par l'acheteur; 3. Le vice doit être caché ce qui suppose qu'il ne soit pas apparent, c'est-à-dire qu'il n'a pu être constaté par un acheteur prudent et diligent sans devoir recourir à un expert et qu'il n'ait pas été dénoncé ou révélé par le vendeur; l'expertise de l'acheteur sert à évaluer si le vice est caché ou apparent; plus l'acheteur connaît le bien qu'il acquiert, plus le vice est susceptible d'être considéré comme apparent; 4.

Le vice doit être antérieur à la vente . [ 27 ] Le vendeur est responsable du vice caché qui affecte le bien vendu même s'il en ignorait l'existence. [ 28 ] La diminution de prix peut être évaluée en prenant comme base de calcul le coût des réparations nécessaires pour remédier aux vices, et ce coût peut être réduit selon les circonstances en fonction de la plus-value que les travaux apportent au bien compte tenu de son âge, puisque l'acheteur ne doit pas s'enrichir à l'occasion des réparations [2] . [ 29 ] L'

article 1739 C.c.Q. oblige l'acheteur qui constate que le bien acheté est affecté d'un tel vice à le dénoncer par écrit à son vendeur, dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Le Tribunal jouit d'un large pouvoir d'appréciation pour décider, dans chaque espèce, ce qui constitue un délai raisonnable [3] . [ 30 ] Enfin, l'

article 1595 C.c.Q. pose le principe qu'une mise en demeure est requise et qu'elle doit, règle générale, être envoyée au vendeur du bien par l'acheteur avant que celui-ci ne procède à la réparation du vice. [ 31 ] Cette dénonciation est due à tous les vendeurs qui peuvent faire l'objet d'une poursuite selon la chaîne de vente. L'absence de dénonciation écrite et de mise en demeure préalable à l'exécution des travaux peut être fatale au recours de l'acheteur, dans la mesure où la preuve révèle que l'absence de dénonciation et de mise en demeure a causé un préjudice au vendeur [4] .

Analyse et décision [ 32 ] Au soutien de ses prétentions à l'effet que les déficiences affectant le foyer et la cheminée sont des vices cachés, au sens de l'

article 1726 C.c.Q. , M. Gélinas produit le rapport d’expertise de l’ingénieur M. Olivier, qui témoigne à la Cour. [ 33 ] Son témoignage n’est pas contredit et permet au Tribunal de conclure que le foyer et la cheminée de l'unité de copropriété de M.

Gélinas ne répond pas aux normes de construction et de sécurité en vigueur au moment de la construction de l'unité, en 1993, et que cette installation présente un danger sérieux d'incendie. [ 34 ] Ce vice existe au moment des achats successifs de la résidence par Mme Fortier et par Mme Lovasi, puisqu’il s'agit d'un vice de construction. [ 35 ] Aucun des acheteurs successif n’a connaissance des déficiences affectant le foyer et la cheminée de leur unité. [ 36 ] Il s'agit d'un vice grave, vu le danger potentiel d'incendie relevé par l'ingénieur M. Olivier.

[ 37 ] Il s'agit d'un vice caché, qu'il n'était pas possible ni pour M. Gélinas, ni pour Mme Fortier ou Mme Lovasi de constater lors de leur achat respectif. En effet, il a fallu que l'ingénieur M. Olivier défasse les composantes du foyer et les revêtements autour du foyer de la cheminée, pour constater les déficiences. Aucun indice ne permettait aux acheteurs successifs de soupçonner leur existence. [ 38 ] Mme Fortier ne conteste pas que M.

Gélinas a dû encourir les dépenses dont il réclame maintenant le remboursement, d’abord pour identifier les déficiences affectant le foyer et la cheminée, ensuite pour faire dresser des plans et devis afin que les travaux correctifs soient apportés conformément aux exigences du S.S.I. et de la Ville, et enfin pour effectuer les travaux correctifs et obtenir l'attestation de conformité nécessaire pour pouvoir en retrouver l'usage. [ 39 ] Par conséquent, Mme Fortier est tenue de payer à M. Gélinas la somme de 1 808,55$ . [ 40 ] Ce dernier réclame les honoraires payés à M.

Olivier pour sa présence à la Cour à l’audience, soit 1 509,05$ taxes incluses. [ 41 ] Le témoignage de M. Olivier a certes été utile à la Cour, mais selon l’article 293 du Code de procédure civile (« C.p.c. »), en vigueur depuis le 1 er janvier 2016, son rapport écrit tient lieu de son témoignage, évitant ainsi ce déplacement : 293. Le rapport de l’expert tient lieu de son témoignage. Pour être recevable, il doit avoir été communiqué aux parties et versé au dossier dans les délais prescrits pour la communication et la production de la preuve.

Autrement, il ne peut être reçu que s’il a été mis à la disposition des parties par un autre moyen en temps opportun pour permettre à celles-ci de réagir et de vérifier si la présence du témoin serait utile. Il peut toutefois être reçu hors ces délais avec la permission du tribunal. [ 42 ] Certes, les frais de justice incluent les frais d’expertise (art. 339 C.p.c.). Le Tribunal doit néanmoins tenir compte du principe de la proportionnalité auquel les parties sont tenues selon l’article 18 al.1 C.p.c. : 18 .

Les parties à une instance doivent respecter le principe de proportionnalité et s’assurer que leurs démarches, les actes de procédure, y compris le choix de contester oralement ou par écrit, et les moyens de preuve choisis sont, eu égard aux coûts et au temps exigé, proportionnés à la nature et à la complexité de l’affaire et à la finalité de la demande. [ 43 ] De l’avis du Tribunal, puisque le rapport de M.

Olivier pouvait tenir lieu de son témoignage à la Cour, il lui apparait disproportionné d’accorder des honoraires de 1 509,05$ en regard d’une réclamation de 1 808,55$. [ 44 ] Tenant compte de ce qui précède et usant de sa discrétion, le Tribunal accorde au demandeur la moitié des honoraires de M. Olivier, soit 754,53$ , inclus dans les frais de justice.

Appels en garantie [ 45 ] Mme Fortier appelle en garantie sa vendeuse Mme Lovasi, puisqu’elle a acheté ce condo avec garantie légale par contrat notarié du 19 août 1999. [ 46 ] Il n’est pas contesté que Mme Lovasi n’a pas reçu de dénonciation écrite des prétentions de M.

Gélinas quant aux vices cachés allégués, en juin 2014 alors que Mme Fortier avait reçu cette dénonciation peu après l’envoi de la lettre du 25 juin 2014. [ 47 ] Or, selon les principes de droit énoncés plus haut, elle a droit à cette dénonciation écrite avant que les travaux ne soient exécutés, à défaut de quoi l’action en garantie peut être rejetée. [ 48 ] Au procès, Mme Fortier déclare qu’elle n’a pu rejoindre Mme Lovasi n’ayant pas son adresse alors que le dernier contact avec celle-ci remonte à la vente en 1999. [ 49 ] Certes, il était peut-être difficile d’obtenir cette adresse mais Mme Fortier a réussi à l’avoir en faisant des recherches sur Facebook, pour les fins de l’appel en garantie. [ 50 ] Il lui aurait été possible de faire cette démarche après la réception de la mise en demeure de M.

Gélinas, le 25 juin 2014. [ 51 ] Puisque les travaux correctifs n’ont été réalisés qu’en octobre suivant, Mme Fortier aurait alors disposé d’un délai suffisant pour rejoindre et aviser Mme Lovasi des vices cachés dénoncés par M. Gélinas. [ 52 ] Pour cette raison, l’appel en garantie de Mme Lovasi est rejeté, tout comme celui dirigé contre Emplacements Montérégiens. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 53 ] CONDAMNE la défenderesse à payer au demandeur la somme de 1 808,55$ avec intérêts au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code Civil du Québec à compter du 23 février 2015, date de la mise en demeure; [ 54 ] CONDAMNE la défenderesse à payer au demandeur les frais de justice soit les droits de greffe de 100,00$ et les frais de l’expert Daniel Olivier au montant de 754,53$; [ 55 ] REJETTE les appels en garantie à l’égard de Marlène Lovasi et de Emplacements Montérégiens HCB inc., sans frais. __________________________________

MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. [3] Pierre-Gabriel JOBIN, La vente , 3e éd., Cowansville, Éditions Yvon Blais, 2007, p. 226; Di Lella c. Laforce , 2009 QCCS 116 ; Weiss c. Raschella , 2009 QCCA 2186 ; Aviva cie d'assurance c. Nissan Canada inc. , 2010 QCCA 1639 .