2024 QCCQ 38, 2024 QCCQ 38

Villeneuve Construx inc. c. Matus-Vincent 2024 QCCQ 38 COUR DU QUÉBEC Chambre civile CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL N° : 500-22-280370-233 DATE : Le 12 janvier 2024 _____________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE LUC HUPPÉ, J.C.Q. _____________________________________________________________________ villeneuve construx inc.

Demanderesse c. leticia matus-vincent Défenderesse et l’officier du bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de montréal Mis en cause _____________________________________________________________________ JUGEMENT SUR UNE DEMANDE DE SUBSTITUTION ET DE RADIATION DE SÛRETÉ _____________________________________________________________________ [ 1 ] Villeneuve Construx inc. dépose en novembre 2023 une demande introductive d’instance par laquelle elle réclame à Mme Leticia Matus-Vincent une somme en capital de 29 004,70 $.

Cette réclamation fait suite à des travaux qui auraient été réalisés en mai 2023 par la demanderesse dans un immeuble appartenant à la défenderesse, situé rue Saint-Donat à Montréal. À la suite de la transmission de sa facture, la demanderesse a fait publier sur cet immeuble un avis d’hypothèque légale pour une somme de 28 759,78 $.

Dans ses procédures, elle demande aussi au tribunal de déclarer l’immeuble de la défenderesse grevé de cette hypothèque légale. [ 2 ] Après avoir déposé une réponse dans laquelle elle indique son intention de contester la demande, la défenderesse présente au tribunal une demande en substitution de cette hypothèque légale par une autre sûreté, ainsi que la radiation de l’avis d’hypothèque légale publié sur son immeuble. Cette demande, contestée par la demanderesse, est fondée sur l’

article 2731 du Code civil du Québec , qui prévoit ce qui suit : 2731.

À moins que l’hypothèque légale ne soit celle de l’État ou d’une personne morale de droit public, le tribunal peut, à la demande du propriétaire du bien grevé d’une hypothèque légale, déterminer le bien que l’hypothèque pourra grever, réduire le nombre de ces biens ou permettre au requérant de substituer à cette hypothèque une autre sûreté suffisante pour garantir le paiement ; il peut alors ordonner la radiation de l’inscription de l’hypothèque légale. (Soulignement ajouté) [ 3 ] La défenderesse allègue qu’il est urgent pour elle d’obtenir la substitution et la radiation de cette hypothèque.

Elle produit au soutien de sa demande une documentation montrant son acceptation, au cours de l’automne 2023, d’une promesse d’achat relativement à l’immeuble sur lequel porte l’avis d’hypothèque légale. Selon cette documentation, l’acte de vente doit être signé au plus tard le 28 février 2024 et le prix de vente convenu est de 600 000 $. Ce telles circonstances, dans lesquelles le propriétaire d’un immeuble souhaite fournir un

titre clair à un acquéreur, justifient la substitution d’une hypothèque légale par une autre sûreté [1] . La défenderesse a donc établi son droit à cette substitution. [ 4 ] Dans une déclaration sous serment produite au soutien de la demande de substitution et de radiation de sûreté, la défenderesse indique avoir donné instructions à ses avocats de consigner et de conserver une somme de 34 511,74 $ dans leur compte en fidéicommis, et ce, jusqu’à jugement final passé en force de chose jugée ou selon une entente finale à intervenir entre les parties.

La demande explique que cette somme de 34 511,74 $ correspond au montant de l’hypothèque légale, soit 28 759,78 $, plus 20 %.

La défenderesse estime que la détention en fidéicommis de cette somme par ses avocats constitue une sûreté suffisante pour être substituée à l’hypothèque légale publiée par la demanderesse. [ 5 ] La demanderesse oppose deux moyens à cette prétention de la défenderesse : • d’une part, la détention de cette somme dans le compte en fidéicommis des avocats de la défenderesse ne lui offre pas une protection suffisante, qui serait comparable à son hypothèque légale; • d’autre part, le montant détenu en fidéicommis est insuffisant pour couvrir sa créance.

[ 6 ] La Cour d’appel a établi que la sûreté offerte en remplacement de l’hypothèque légale doit placer le créancier dans une situation de sécurité équivalente à celle dans laquelle il se trouve avant la substitution [2] .

Bien que la jurisprudence ne soit pas constante à ce sujet, le tribunal est d’avis que le dépôt d’une somme dans le compte en fidéicommis d’un avocat ou d’un notaire ne constitue pas une sûreté équivalente à l’hypothèque légale, et ce, en raison des risques afférents à ce mécanisme [3] . [ 7 ] Le mécanisme proposé par la défenderesse est donc insuffisant pour assurer une protection adéquate des droits de la demanderesse, tel qu’ils découlent de son hypothèque légale.

Avec égard pour la position contraire, il n’appartient pas au tribunal de déterminer lui-même la forme de la sûreté que pourrait fournir la défenderesse pour être substituée à cette hypothèque légale. L’avocat de la demanderesse a indiqué à l’audience que sa cliente se satisferait d’un dépôt auprès d’une société de fiducie [4] .

Le tribunal retient cette proposition, et ce, afin de donner suite aux observations présentées par l’avocate de la défenderesse, soit qu’il est urgent d’agir et qu’il serait inapproprié de retarder le dénouement du différend à ce sujet. [ 8 ] En ce qui concerne le montant de la sûreté de substitution, l’avocat de la demanderesse a indiqué à l’audience qu’elle devrait être d’un montant de 62 000 $. Avec égard, cette position ne trouve pas de fondement dans le dossier tel que constitué.

La jurisprudence établit que le montant de la sûreté proposée en substitution d’une hypothèque légale doit couvrir la créance en capital, ainsi que les intérêts et une indemnité additionnelle pour une période adéquate eu égard à la nature du dossier, de même que les frais de justice [5] . [ 9 ] La demande introductive d’instance allègue que la facture et la soumission de la demanderesse prévoient des frais d’administration de 3 % par mois et de 36 % par année pour tout montant impayé [6] .

Cependant, aucune des pièces déposées par la demanderesse ne permet de constater que la défenderesse aurait accepté cette modalité de paiement et qu’il y aurait eu entente entre les parties à ce sujet. [ 10 ] En outre, l’avis d’hypothèque légale fait état d’une créance de 28 759,78 $, à laquelle devront être ajoutés « les intérêts au taux légal majoré de l’indemnité additionnelle, ainsi que tous les frais engagés quant à la rédaction, la signification et la publication du présent avis ».

La demande introductive d’instance allègue plutôt que cet avis d’hypothèque légale est d’un montant de 28 759,78 $ « en plus des frais d’administration de 3 % et de l’intérêt au taux légal et l’indemnité additionnelle » [7] . Cette allégation est donc inexacte.

Elle ne peut servir à établir le montant de la sûreté de substitution. [ 11 ] À ce stade du dossier, et sans préjuger du fond du litige, le tribunal considère qu’il n’y a pas lieu de calculer le montant de la sûreté de substitution en incluant ce que la demanderesse qualifie elle-même de « frais d’administration » et non d’intérêts, d’autant plus qu’elle réclame en surplus l’intérêt au taux légal. Le tribunal est d’avis que le montant proposé par la défenderesse apparaît suffisant pour satisfaire aux exigences posées par la jurisprudence.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : ACCUEILLE partiellement le demande; PERMET à la défenderesse Leticia Matus-Vincent de substituer l’hypothèque légale publiée sous le numéro 28 073 697 par la demanderesse Villeneuve Construx inc. par le dépôt d’une somme de 34 511,74 $ auprès d’une société de fiducie respectant les exigences de l’

article 216 du Code de procédure civile et qui s’engage par écrit à conserver ce montant jusqu’à ce qu’un jugement final passé en force de chose jugée soit rendu en l’instance ou jusqu’à ce qu’un règlement intervienne entre les parties; ORDONNE à l’Officier de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal, sur paiement des droits prescrits et sur présentation d’une preuve d’un tel dépôt, de radier l’avis d’hypothèque légale de la construction publié le 9 juin 2023 sous le numéro d’inscription 28 073 697 sur l’immeuble connu et désigné sous le numéro [...] ([...]) du cadastre du Québec, circonscription foncière de Montréal, sis au [...], Montréal, [...]; ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement et ORDONNE à l’Officier de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal de radier cet avis d’hypothèque légale sans le dépôt d’un certificat de non-appel; LE TOUT , frais de justice à suivre le sort de l’instance.

LUC HUPPÉ, J.C.Q. Me Hugo Villemure CHARRON AVOCATS Avocat de la demanderesse Mme Manar Choukair et Me Eve-Lyne Morin LAVERY, DE BILLY, S.E.N.C.R.L. Stagiaire et avocate de la défenderesse Date d’audience : 5 janvier 2024