2021 QCCA 1035, 2021 QCCA 1035

9355-4392 Québec inc. c. Le 2021 QCCA 1035 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-029535-218 (500-22-266469-215) DATE : 17 juin 2021 DEVANT L'HONORABLE MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. 9355-4392 QUÉBEC INC. REQUÉRANTE – défenderesse c. THAI AN LE THI XUAN VIEN LE PEIQIONG CHEN 9220-4213 QUÉBEC INC. LALMUHON DAS GESTION JEAN SAYEGH INC. DUY-VIET LE SAMSTONE DEVELOPMENTS INC. 10166570 CANADA INC. LIETTE MASSÉ 9368-2896 QUÉBEC INC. LIANG MA DAN ZHU ZHIDONG ZANG LINGMEI JIN GESTION LGP INC. AMINE YAHIAOUI CONSTRUCTION J.R.M. CHAMPAGNE INC.

JÉRÔME MASSON-ROY YANG LU AMIR BARNEA TAMAR PEREG-BARNEA INTIMÉS – demandeurs JUGEMENT [ 1 ] Le 20 avril 2021, le juge Henri Richard de la Cour du Québec, du district de Montréal, a prononcé une ordonnance de

sauvegarde en faveur des intimés pour valoir jusqu'au jugement final et qui ordonne à la requérante de payer aux intimés les loyers à compter du 1 er juin 2021. Il en ordonne l'exécution provisoire nonobstant appel et il ajoute qu’à défaut pour la requérante de s’y conformer, les intimées pourraient lui demander de la déclarer forclose de plaider. * [ 2 ] La requérante 9355-4392 Québec inc. (9355) opère l’Hôtel Griffintown, composé de 126 copropriétés divises.

Les intimés sont les copropriétaires de vingt-sept de ces unités et ils les louent à 9355 aux fins de location à court terme dans un complexe hôtelier, une sorte d’appartements-hôtels. [ 3 ] La requérante 9355 s’est engagée par contrat à payer un loyer à chacun des copropriétaires et à s’occuper de tous les autres coûts et services pour la location. Le loyer serait garanti et transférable.

Pour ces raisons, les intimés allèguent avoir payé au promoteur, lié à 9355, un prix d'achat substantiel pour de petites unités d’habitation. [ 4 ] La situation sanitaire que connaît la planète depuis mars 2020 aurait durement éprouvé 9355. Au début de la pandémie, des ententes pour reporter les loyers sont proposées par 9355 et signées. Manifestement, 9355 reconnaîtrait alors que le contexte sanitaire n’éteignait pas son obligation.

Néanmoins, 9355 a pris la décision unilatérale de cesser les paiements et de les reporter au 30 avril 2021. [ 5 ] Les copropriétaires ont donc déposé une demande en justice pour récupérer les arrérages des loyers et obtenir l'émission d'une ordonnance de sauvegarde pour ceux à venir pendant l’instance. Ils ont eu gain de cause sur ce second volet. [ 6 ] La requérante 9355 veut obtenir la permission d’appeler de l’ordonnance de sauvegarde, une décision discrétionnaire rendue en cours d’instance.

Une permission peut être accordée si les critères de l’article 31 C.p.c . sont satisfaits. [ 7 ] La déclaration d’appel avance quatre moyens, dont trois ont trait à l’ordonnance de sauvegarde et le quatrième vise une erreur dans l’ordonnance d’exécution provisoire. Sur l’ordonnance de sauvegarde, 9355 plaide d’abord le juge réintroduirait l'emprisonnement pour dette puisqu’elle serait alors coupable d’outrage. Le juge aurait erré en concluant que les conditions relatives au préjudice irréparable et à l'urgence étaient démontrées.

Il aurait également erré en omettant de tenir compte de ses moyens de défense sérieux et dans la recherche de l'équilibre entre les parties. Enfin, le juge ne pouvait pas ordonner l’exécution provisoire. [ 8 ] Les intimés répondent que le juge ne fait pas revivre l’emprisonnement pour dette, la sanction prévue étant plutôt la possible forclusion. Le juge a bien appliqué la jurisprudence et l’ordonnance ne vise que les loyers à venir et non les loyers échus et réclamés par les intimés.

Ceux-ci estiment que le jugement est exempt d’erreur permettant l’intervention de la Cour. ** [ 9 ] La permission d’appeler d’une ordonnance de sauvegarde n’est accordée qu’exceptionnellement, lorsque les critères prévus à l’article 31 C.p.c . sont satisfaits, c’est-à-dire que le jugement décide en

partie du litige ou cause un préjudice irréparable à l’une des parties, en plus de respecter l‘intérêt de la justice et le principe de proportionnalité (articles 9 et 18 C.p.c .) : Cineplex inc. c. Canadian Forum Investment inc. , 2021 QCCA 467 (j. Sansfaçon); 9219-7607 Québec inc. c. FCHT Holdings (Québec) Corporation inc. , 2020 QCCA 1533 (j. Fournier); Levasseur c. Roland , 2020 QCCA 1028 (j. Marcotte). L’appel ne sera autorisé « que dans des circonstances exceptionnelles.

Règle générale, la permission ne sera accordée que devant une faiblesse prima facie du jugement attaqué et l’urgence d’éviter un préjudice important . Étant donné le caractère discrétionnaire de l’ordonnance rendue par la juge, l’intervention de la Cour se limite à vérifier si l’exercice a été effectué judiciairement, sans erreur manifeste et déterminante: Lavoie c. Maltais , 2018 QCCA 777 , par. 17 (soulignement dans le texte). [ 10 ] Je constate que l’ordonnance de sauvegarde ne décide en rien du litige et elle ne cause aucun préjudice irréparable à la requérante au sens de la jurisprudence.

Il n’est évidemment pas question ici de préjudice économique général, mais du préjudice à l’instance elle- même, comme le soulignait la Cour dans Elitis Pharma inc. c. RX Job inc. , 2012 QCCA 1348 . Le jugement attaqué doit avoir « un caractère définitif sur l’instance elle-même ou cause un préjudice auquel le jugement final ne pourra remédier » : Compagnie d'assurance Travelers du Canada c. Gervais Dubé inc ., 2021 QCCA 875 , par. 8 (j.

Gagné). [ 11 ] Notre Cour reconnaît depuis longtemps que le recours à l’ordonnance de sauvegarde « dans un contexte de relations d’affaires continues où l’une des parties unilatéralement suspend tout paiement tout en continuant à profiter de la prestation de l’autre, [un juge peut] user de sa discrétion pour accorder une mesure de sauvegarde en vue de rétablir un certain équilibre contractuel entre les parties et inciter ces dernières à régler par adjudication ou autrement leur litige commercial » : Sanimal c.

Produits de viande Levinoff ltée , 2005 QCCA 265 , par. 44 . [ 12 ] La requérante insiste sur le fait que la relation contractuelle n’est pas parfaitement celle de la relation usuelle locataire-locateur en raison du plan d’affaires particulier dans lequel évoluent les ententes. De plus, 9355 n’occuperait pas les lieux au sens de la jurisprudence puisque les unités sont vacantes et ne génèrent aucun revenu.

Rien n’empêche, selon elle, les intimés de louer leurs unités. [ 13 ] Ces arguments, pour certains, sont intéressants, mais à ce stade, il appartenait au juge d’instance de soupeser les circonstances et le dossier ne démontre aucune erreur. Le juge explique que l’exploitation d’un hôtel en temps de pandémie est sans doute très difficile, mais pas impossible et que 9355 peut utiliser les lieux. De plus, les ententes de reports des loyers démontrent une reconnaissance de l’obligation de 9355.

La dette de 9355 envers les intimés croit avec le temps et leur cause donc un préjudice sérieux. [ 14 ] Il ne fait pas de doute que le droit apparent des intimés est ici très sérieux. Il n’y a aucune faiblesse apparente dans le jugement attaqué, même si on pouvait lui reprocher son économie de motivation à l’égard de certains aspects. Cependant, même en retournant à la lecture du dossier et plus particulièrement à la déclaration assermentée du représentant de la requérante, rien n’ébranle le caractère raisonnable des conclusions du juge qui exerçait, faut-il le rappeler, sa discrétion judiciaire. ***

[ 15 ] Avec égards, je conclus que la requérante ne satisfait pas les critères requis pour obtenir la permission d’appeler du jugement prononçant une ordonnance de sauvegarde. POUR CES MOTIFS, LE SOUSSIGNÉ : [ 16 ] REJETTE la requête pour permission d’appeler avec les frais de justice. MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. Me Charlotte Reid Me Valérie Savard GRAVEL BERNIER VAILLANCOURT Pour la requérante Me Rachid Benmokrane Me Ilias Hmimas GOWLING WLG CANADA Pour les intimés Date d’audience : 15 juin 2021