2014 QCCQ 727, 2014 QCCQ 727

Gestion 25 Vincent d'Indy inc. c. Bourokba 2014 QCCQ 727 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » « Division de pratique » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-027336-131 DATE : 7 février 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE DANIEL DORTÉLUS ______________________________________________________________________ GESTION 25 VINCENT D’INDY INC. Requérante c.

LAKHDAR BOUROKBA Intimé -et- RÉGIE DU LOGEMENT Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR REQUÊTE pour permission d'appeler d'une décision de la Régie du logement ______________________________________________________________________ [ 1 ] L’Intimé fait

partie d'un groupe de six locataires dont les demandes en diminution de loyer pour perte de jouissance des lieux loués, dommages-intérêts pour troubles et inconvénients, dommages punitifs, dommages moraux et frais de déménagement, ont été réunies et ont fait l'objet d'une preuve commune devant la Régie du logement (« la Régie »). [ 2 ] Le 25 novembre 2013, la Régie a rendu six décisions dans lesquelles, elle accueille en

partie la demande de chacun des locataires et leur accorde un montant forfaitaire à

titre de diminution de loyer, un montant forfaitaire à

titre de dommages pour troubles et inconvénients et des frais de déménagement. [ 3 ] La Requérante saisit le Tribunal de six requêtes pour permission d'appeler des décisions de la Régie. [ 4 ] Les six requêtes dans les causes portant les numéros: 500-80-027332-130, 500-80-027333-138, 500-80-027334-136, 500-80- 027335-133, 500-80-027336-131 et 500-80-027337-139 sont réunies et sont instruites en même temps. [ 5 ] L'analyse et les motifs retenus dans ce jugement s'appliquent aux six requêtes qui soulèvent les mêmes questions et font l'objet de représentations communes, hormis une question additionnelle dans les dossiers 500-80-027334-136 et 500-80-027333-138.

MOYENS D’APPEL [ 6 ] La Requérante allègue que la décision rendue par le Régisseur Forest est mal fondée en ce qu’elle comporte des erreurs de droit et une appréciation erronée et nettement déraisonnable des faits qui ont été mis en preuve. [ 7 ] Elle soulève que : • Le Régisseur Forest a accordé une somme forfaitaire pour diminution de loyer aux locataires pour la perte de jouissance d’une

partie de leur logement parce que les locataires, entre autres, « ont dû endurer, durant plusieurs mois, du bruit, de la poussière, un non- accès à leur stationnement, un seul ascenseur fonctionnel, l’inutilisation de leur balcon, l’impossibilité d’ouvrir leurs fenêtres en saison estivale, etc. » ; • Le Régisseur Forest a aussi accordé aux locataires un montant forfaitaire de 1 500 $ en dommages-intérêts pour les troubles et inconvénients que leur a causé « l’ensemble des travaux », y inclut le bruit.

[ 8 ] Elle reproche à la Régie d'avoir indemnisé deux fois les locataires pour les mêmes troubles et inconvénients en contradiction de l’

article 1865 C.c.Q. [1] . [ 9 ] Elle plaide que même si cette Cour décide qu’une somme forfaitaire devrait être accordée en dommages-intérêts pour troubles et inconvénients, la Régie a eu tort en ne pas justifiant le montant octroyé. [ 10 ] Elle souligne, malgré le fait que la jurisprudence permet à la Régie d’allouer une somme forfaitaire plutôt qu’un pourcentage de diminution de loyer, le Régisseur doit tout de même justifier la somme accordée, ce qu’il n’a pas fait. [ 11 ] Selon la Requérante, une telle omission constitue une faiblesse apparente et une erreur de droit, ce qui justifie l'intervention de la Cour du Québec.

QUESTIONS EN LITIGE [ 12 ] Dans chacune des requêtes, les deux principales questions que la Requérante désire soumettre à cette Cour sont formulées comme suit :

a) Le Tribunal a-t-il commis une erreur en octroyant une diminution de loyer et des dommages-intérêts pour les mêmes troubles et inconvénients?

b) Le Tribunal a-t-il commis une erreur en ne justifiant pas les montants forfaitaires accordés pour diminution de loyer et en dommages-intérêts pour troubles et inconvénients? LA DÉCISION DE LA RÉGIE [ 13 ] On retrouve dans chacune des décisions le résumé des faits communs pour l'ensemble des locataires : « [3] Le locateur de l’immeuble en a fait l’acquisition en 2009, et a transmis à chaque locataire un avis en ce sens, afin que les paiements soient maintenant faits à son nom. [4] Il s’agit d’un immeuble de 8 étages comprenant 142 logements.

L’immeuble a été construit il y a environ quarante ans. [5] La gestionnaire de l’immeuble, Mme Décary, n’avait pas son bureau dans l’immeuble durant les travaux. [6] Le bâtiment n’était pas muni d’un système d’air conditionné, seul un système de ventilation est fonctionnel dans l’immeuble. Et ce dernier n’aurait pas été en opération à l’été 2010. [7] Les locataires ont déposé plusieurs avis de travaux qu’ils ont reçus. Le locateur admet avoir transmis tous ces avis.

Les dates de ces avis sont : 1 er avril 2010, 19 aout 2010, 1 er octobre 2010, 15 octobre 2010, 15 novembre 2010, 6 décembre 2010, 21 avril 2011, 17 aout 2011, 22 aout 2011, 4 octobre 2011 et 6 octobre 2011. [8] Les travaux de rénovation ont débuté en avril 2010. Au début, les travaux avaient pour but de rénover les logements vacants. Plusieurs ont été complètement démolis et reconstruits. [9] Les tapis des corridors ont été enlevés.

Ces travaux ont duré un mois. [10] Le seuil de la porte de chaque logement a été retiré, ce qui permettait à la poussière de pénétrer dans chaque appartement. [11] À compter du mois de juillet au mois d’octobre 2010 et pour une période de quatre mois, les balcons ont été enlevés sur la façade avant de l’immeuble. [12] Afin d’enlever ces balcons, les ouvriers ont dû utiliser un marteau piqueur, ce qui a provoqué un bruit infernal. Ce bruit se produisait tous les jours, ainsi que beaucoup de poussières, dès 6:00 AM jusqu’à 16:00.

La vibration se faisait sentir dans l’ensemble de l’immeuble lorsque le marteau piqueur fonctionnait. [13] Dû aux travaux sur les balcons, ceux-ci n’étaient pas disponibles par les locataires. [14] Les fenêtres de ces balcons ont dû être fermées et barrées. [15] Les ouvriers devaient monter et descendre de façon régulière sur les monte-charges, ce qui leur donnait une vue à l’intérieur des appartements, ce qui empêchait les locataires d’avoir une vie privée. [16] Durant un an, les locataires ont dû se contenter que d’un seul ascenseur. [17] Ce seul ascenseur servait aussi aux ouvriers, ce qui laissait moins de disponibilité aux locataires. [18] Donc, il y avait des déménagements, des débris, etc. qui passaient par cet ascenseur. [19] En novembre 2010, les travaux au garage ont débuté. [20] Les locataires ont dû se stationner à l’extérieur, mais ils ont obtenu de la Ville de Montréal, une permission d’utiliser les rues avoisinantes à raison de 20 $ pour l’émission du permis temporaire valide pour deux mois.

Ce permis était renouvelable au besoin. [21] Un petit tracteur au gaz était utilisé pour casser le béton du garage, ce qui, encore une fois, produisait un bruit infernal et faisait de la vibration dans tout l’immeuble.

[22] Le taux de décibel a été enregistré en date du 1 er septembre 2010 de 80 à 82 DBA. Selon le règlement de la ville, le taux de décibel devrait normalement se situe aux alentours de 50 DBA. [23] Les émanations de gaz d’échappement de cette machine se retrouvaient sur les étages et dans les logements. Les locataires pouvaient les sentir. [24] Dû à la présence de ces gaz, les alarmes d’incendie se déclenchaient régulièrement. Les pompiers ont dû s’y présente de trois reprises. [25] Les gens ont fini par ne plus donner suite à ces alarmes. [26] Durant les travaux, certains problèmes de chauffage sont survenus.

Durant l’hiver, le chauffage était intermittent. » [ 14 ] L'intimé a saisi la Régie d’une demande en diminution de loyer de 50 % du 1 er mai 2010 au 30 novembre 2011 (3 535 $), de dommages-intérêts pour troubles et inconvénients de 10 000 $, dommages-intérêts punitifs de 10 000 $, de frais de déménagement de 1 000 $, dommages-intérêts de 1 050 $ et des dommages de 3 924 $ afin de rembourser la différence de loyer. [ 15 ] Dans la décision, le Régisseur résume les faits particuliers qu'il retient pour l’Intimé Bourokba : « [49] Le locataire habite l’immeuble depuis septembre 2009, avec sa conjointe et sa fille née en 2009.

Son loyer était de 1 020 $ lors de son arrivée dans l’immeuble. [50] Et maintenant, depuis son déménagement, il paie un loyer de 1 345 $ dans son nouveau logement, avec une différence de 325 $ par mois. Son nouveau bail a débuté en février 2011. [51] Il est ingénieur en télécommunication chez Ericsson . Il travaille de 9:00 à 17:00 du lundi au vendredi. [52]

Malgré que le locataire habite avec sa conjointe, le bail était uniquement à son nom. [53] Il a reçu les avis du propriétaire concernant les travaux qui ont été exécutés. [54] Il a contesté l’un des avis devant le tribunal de la Régie du logement mais comme il ne s’agissait pas d’un avis officiel, il n’a pas eu de décision favorable pour lui (dossier : 31 - 101008-146G). [55] Il a remarqué que lorsqu’un fusible sautait dans son logement, la lumière du corridor faiblissait.

Il s'est aperçu que la lumière du corridor était branchée sur son compte personnel. [56] Il a signalé ce problème au propriétaire, mais rien n’a été fait. [57] Comme le propriétaire faisait des travaux dans le corridor, cela avait de l’influence sur son appartement. [58] Dû au problème de chaleur, il avait installé un climatiseur dans son logement. [59] Ils se sont installés dans cet immeuble, car il y avait une garderie et l’Université est juste en face de l’immeuble et c’était pratique pour faire garder leur petite fille de 15 mois et pour Madame qui était inscrite au postdoctorat à l’Université. [60] Mais avec le bruit, il était impossible de garder l’enfant à l’appartement.

Madame devait quitter l’appartement avec l’enfant. [61] Il ne pouvait continuer de vivre ainsi dans son logement. [62] Il a tenté de voir avec l’administration pour savoir si une période de tranquillité pouvait se faire et c’était impossible. [63] Il a regardé s’il y avait possibilité d’obtenir un autre appartement, le temps des travaux et ce fut impossible.

Tout ce qu’il savait, c’est que les travaux devraient être terminés en octobre 2010. [64] L’administration n’a jamais été capable de lui dire le temps que prendraient les travaux. [65] Sa conjointe a dû quitter le logement durant le mois de septembre 2010, pour se rendre chez sa mère dans un autre pays avec son enfant, parce qu’elle n’était plus capable de vivre dans ces conditions. [66] Des gens habitant d’autres logements sont venus se plaindre chez lui à propos du bruit infernal. [67] Il n’avait pas de voiture au stationnement de l’immeuble, mais il avait quand même une clé pour pouvoir y avoir accès avec la poussette de sa fille. [68] Il a dû utiliser les escaliers à plusieurs occasions (environ 20 fois) pour monter à son logement situé au 5 e étage, puisque l’ascenseur ne fonctionnait pas. [69] De son appartement, il ne sentait pas les gaz émanant de l’appareil qui faisait les travaux au stationnement, mais dans le corridor, cette odeur était perceptible. [70] Comme les seuils de porte avaient été enlevés, il a calfeutré le sien, afin d’éviter que la poussière y pénètre.

Le locateur a installé les nouveaux seuils de porte un mois plus tard. [71] Le 19 aout 2010, le locataire transmet une lettre au locateur pour se plaindre du bruit.

[72] Le 27 aout 2010, il reçoit une réponse de l’administration du locateur qui refuse de donner suite à sa demande, mais lui offre dequitter et de résilier son bail, sans aucune indemnité. [73] Comme il a reçu un autre avis daté du 1er octobre 2010, il s’est dit qu’il était impossible pour lui et sa famille de continuer devivre dans ce bruit et ces travaux encore plus longtemps et c’est pour cela qu’il a décidé de quitter. [74] Il s’est trouvé un autre appartement plus tranquille, afin que sa femme puisse reprendre ses études qu’elle avait abandonnées dûau bruit. [75] Il a eu un accord verbal entre les parties pour résilier son bail.

Le bail fut résilié à la fin du mois de novembre 2010. Il adéménagé le 3 décembre 2010. [76] Lorsqu’il a quitté, il n’a pas pu se rendre à son casier au sous-sol dû aux travaux dans le garage.

Le concierge lui a dit derevenir après les fêtes. [77] À son retour, il n’y avait plus de biens, puisque les casiers étaient complètement disparus. [78] La seule facture qu’il peut montrer au tribunal pour la perte de ses biens, c’est une facture électronique de 428,91 $, pourl’achat d’un air conditionné. [79] Pour son déménagement, il produit une facture de 533,33 $, une facture de changement d’adresse de 45,15 $, et sans facture, ildit avoir payé 50 $ pour le câble. [80] Il termine son témoignage en disant qu’effectivement, des travaux se devaient être exécutés dû à l’état de l’immeuble, maisqu’il n’avait pas à subir les inconvénients de ceux-ci. » [16] Aucun montant n'est accordé pour dommages moraux et dommages punitifs.

Dans la décision, on retrouve le raisonnementsuivi par la Régie pour l'octroi d'un montant forfaitaire à

titre de diminution de loyer et à

titre de dommages-intérêts pour troubles etinconvénients et des frais de déménagement : « Diminution de loyer [81] Le locataire demande une diminution de loyer de 50 % du 1er mai 2010 au 30 novembre 2010 (3 535 $). […] [98] Selon la preuve entendue, le tribunal constate que les locataires n’ont pas eu la pleine jouissance de leur logement durant lapériode des travaux. [99] Ils ont dû endurer, durant plusieurs mois, du bruit, de la poussière, un non-accès à leur stationnement, un seul ascenseurfonctionnel, l’inutilisation de leur balcon, l’impossibilité d’ouvrir leurs fenêtres en saison estivale, etc. [100] Ces évènements ont surement affecté les locataires dans la jouissance de leur logement et le tribunal accordera une diminutionde loyer. [101] Comme les travaux ont duré plusieurs mois, dont certains ont affecté plus la jouissance des logements que d’autres, et à diversdegrés, il est impossible d’accorder un pourcentage de diminution de loyer. [102] Le tribunal optera plus pour un montant forfaitaire comme la jurisprudence le lui permet. [103] Dans le présent dossier, il est demandé au tribunal d’accorder une diminution de loyer, mais dans les circonstances, le tribunalsubstitue la diminution de loyer en un montant forfaitaire.

Cette façon est permise telle que l’a confirmée l’honorable juge Julie Veilleuxdans le dossier Clark c. Dike (C.Q., 2011 QCCQ 11500 , 500-80-019760-116, 28 septembre 2011) : « [16] Au surplus, bien que la requérante réfère à des courants jurisprudentiels en regard des questions en litige soulevées, elle n’a faitaucune démonstration de telle controverse.

Au contraire, l’extrait de doctrine soumis par la requérante réfère expressément à lapossibilité d’allouer une somme forfaitaire plutôt qu’un montant mensuel à la suite d’une demande de diminution de loyer » [104] Le tribunal octroie au locataire la somme forfaitaire de 2 500 $.

Dommages-intérêts pour troubles et inconvénients [105] Le locataire demande un montant de 10 000 $ pour troubles et inconvénients. [106] Il est bien évident que l’ensemble des travaux a causé au locataire certains troubles et inconvénients. [107] Durant les travaux, le locataire a dû s’absenter régulièrement de son logement pour ne pas subir le bruit. Le locataire n’a pas purecevoir des amis, a été empêché de dormir convenablement. Sa vie personnelle en a été affectée [108] Pour l’ensemble des troubles et inconvénients dont a été victime le locataire, le tribunal lui accordera un montant forfaitaire de1 500 $.

Frais de déménagement [123] Finalement, le locataire demande 1 000 $.

[124] À cet effet, il dépose des factures totalisant la somme de 628,48 $. [125] Le locataire a-t-il le droit de recevoir le remboursement de ses frais de déménagement ? [126] Il est en preuve que le locataire n’aurait pas déménagé s’il n’y aurait pas eu de travaux dans l’immeuble.

Les travaux sont la cause directe de son déménagement. [127] Le tribunal lui accordera donc un montant de 628,48 $. » prétentions des parties [ 17 ] Selon la Requérante, la décision est entachée d'erreurs en raison de : • La non-justification du montant forfaitaire de diminution de loyer qui varie d'un locataire à un autre, qui est selon elle, accordé de manière aléatoire par le Régisseur; • L'absence de justification pour l'octroi des dommages pour troubles et inconvénients; • L'octroi de diminution de loyer et de dommages-intérêts pour les mêmes troubles et inconvénients. [ 18 ] Elle reproche au Régisseur de ne pas avoir procédé à une analyse individuelle pour chacun des locataires. [ 19 ] Selon l’Intimé, ce que la Requérante recherche, c'est un réexamen de la preuve qui a été présentée devant la Régie, ce qui n'est pas du ressort de la Cour du Québec siégeant en appel. [ 20 ] Selon l’Intimé, les décisions de la Régie qui doivent être prises dans leur ensemble sont suffisamment motivées et qu'il n'y a pas lieu pour la Cour du Québec d'intervenir. [ 21 ] Selon l’Intimé, la règle de la proportionnalité milite en faveur du rejet des requêtes pour permission d'appeler. analyse et motifs [ 22 ] L’

article 91 de la

Loi sur la Régie du logement [2] (« L.R. ») énonce : « 91 . Les décisions de la Régie du logement peuvent faire l'objet d'un appel sur permission d'un juge de la Cour du Québec, lorsque la question en jeu en est une qui devrait être soumise à la Cour du Québec. […] [ 23 ] Selon les critères dégagés par la jurisprudence pour l’application de l’

article 91 de la L.R. , il n'appartient pas à la Cour du Québec, au stade de la requête pour permission d'appeler, d'entrer dans le mérite des questions soulevées [3] , ni de se prononcer sur le fond.

Il appartient plutôt à cette Cour de déterminer si les questions que la Requérante veut soumettre à cette Cour sont controversées [4] , sérieuses, nouvelles, d'intérêt général [5] ou que la décision de la Régie souffre d'une faiblesse apparente entraînant des conséquences préjudiciables [6] . [ 24 ] Le critère d’une faiblesse apparente inclut le concept de l'erreur en droit ou une erreur manifeste dans l'appréciation des faits mis en preuve. [ 25 ] Le Tribunal constate, en ce qui concerne la première question qui porte sur une double compensation pour les mêmes faits, que la Requérante invite la Cour du Québec à réexaminer la preuve afin de déterminer si les faits retenus pour la diminution de loyer sont les mêmes faits retenus par le Régisseur pour l'octroi des dommages pour troubles et inconvénients. [ 26 ] Quant à la question portant sur l'absence de justification et l’absence de cohérence dans les décisions, elle est assimilable à une question d'insuffisance ou d'absence de motivation des décisions de la Régie. [ 27 ] Au sujet de la méthode retenue et appliquée par le Régisseur d’exprimer en montant forfaitaire la diminution de loyer à accorder à l’Intimé, il appert de la décision que le décideur de première instance a effectué une évaluation globale de la situation de l’Intimé afin de déterminer le montant forfaitaire accordé à

titre de diminution de loyer. [ 28 ] Suivant les principes dégagés par la doctrine et la jurisprudence [7] , la somme forfaitaire accordée à

titre de diminution de loyer vise à dédommager le locataire durant la période qu'il n’a plus la pleine et entière jouissance des lieux loués. Le loyer doit être réduit en proportion de la diminution subie, alors il ne s’agit pas d’une compensation pour des dommages ou des inconvénients que la situation peut causer.

Une compensation pour de tels dommages peut aussi être accordée si la preuve démontre à la satisfaction du Régisseur, que le locataire a subi des troubles et inconvénients qui résultent de la situation dans laquelle il se retrouve à cause du manquement du locateur de remplir son obligation en vertu du bail. [ 29 ] Il appert de la lecture de la décision qu'elle ne s'écarte pas des règles de droit applicable et qu'elle est bien dirigée en droit. [ 30 ] La lecture de l’ensemble de la décision permet de situer la date à laquelle la diminution du loyer débute et prend fin, ainsi que l’étendue de la perte de services qui occasionne une perte de jouissance et justifie le montant forfaitaire accordé à

titre de diminution de loyer. [ 31 ] Les motifs exprimés dans la décision de la Régie pour l’octroi des dommages pour troubles et inconvénients trouvent assise dans la trame factuelle qui supporte l’existence de faits qui donnent ouverture à l’octroi de diminution de loyer ainsi que l'existence d'autres faits distincts qui donnent ouverture à l’octroi des dommages pour troubles et inconvénients. [ 32 ] Il n’appartient pas à la Cour du Québec de réexaminer les faits à la place de la Régie, ce tant au stade de la requête pour

permission d'appeler qu'au stade de l'audition de l'appel au fond.

Faut-il rappeler qu'il n'appartient pas au Tribunal de révision de se livrer à sa propre analyse des faits, car même dans le cas où le Tribunal de révision conclurait que la réponse donnée par le Tribunal inférieur n'est pas la meilleure, il doit refuser d'intervenir [8] . [ 33 ] Selon les principes bien établis par la jurisprudence, lorsque les éléments de fait et de droit mentionnés dans une décision rendent celle-ci intelligible et permettent de comprendre son fondement, on ne peut pas conclure en une absence de motivation ou de justification [9] . [ 34 ] En ce qui concerne la question portant sur l'absence de justification ou insuffisance des motifs de la décision de la Régie, le Tribunal constate à la lecture de la décision, bien que les motifs soient succincts et que le Régisseur reprend une même formulation dans les motifs des décisions, les éléments de faits particuliers retenus dans chacune des décisions qui doivent être lus avec les motifs de la décision rendent celle-ci intelligible et permet de comprendre son fondement.

On ne peut pas conclure en une absence de motivation qui constituerait une atteinte aux règles de justice naturelle [10] , ce qui n'est pas le cas ici. [ 35 ] Prise dans son ensemble, la décision de la Régie ne paraît pas à première vue présenter une absence de justification pour les montants accordés à

titre de diminution de loyer et de dommages pour troubles et inconvénients. [ 36 ] La requête pour permission d’appeler et la lecture de la décision qui est bien étoffée et suffisamment motivée ne font pas voir ce en quoi la décision de la Régie, à première vue, présente soit; une faiblesse apparente, une absence de justification ou insuffisance de motivation ou une erreur manifeste dans l'appréciation des faits par la Régie. [ 37 ] VU que la Requérante n'a pas réussi à démontrer qu'un des critères pour l'application de l'

article 91 de la

Loi sur la Régie du logement [11] est rencontré, en conséquence, l’autorisation d’en appeler de la décision ne peut pas être accordée. [ 38 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 39 ] Rejette la requête pour permission d’appeler. __________________________________ DANIEL DORTÉLUS, J.C.Q. Me Marie-Noël Rochon Étude légale : Heenan Blaikie Avocats Avocate de la Requérante Me Kamel Balti Étude légale : Kamel Balti Avocat Avocat de l’Intimé Date de l’audience : 5 février 2014