2017 QCCQ 744, 2017 QCCQ 744

Boulé c. Re/Max Unis inc. 2017 QCCQ 744 COUR DU QUÉBEC (Division de pratique) CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE JOLIETTE « Chambre civile » N°: 705-22-016156-166 DATE : 17 février 2017 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-F. KEABLE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LUCIE BOULÉ et PAUL ST-JEAN Demandeurs c. RE/MAX UNIS INC. et FRANCINE TAPP Défenderesses/demanderesses en intervention forcée c.

HÉLÈNE QUESSY et BENOÎT THRELFALL Défendeurs en intervention forcée ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR UN MOYEN D’IRRECEVABILITÉ (Article 168 al. 2 C.p.c. ) ______________________________________________________________________

INTRODUCTION [ 1 ] Conscient des règles de prudence pertinentes [1] , le Tribunal accueille un moyen d’irrecevabilité d’une demande en intervention forcée. [ 2 ] Dans un recours en diminution de prix découlant de la vente d’une résidence, la demande en intervention forcée des courtiers immobiliers (les « courtiers ») à l’égard de leurs anciens clients-vendeurs doit être rejetée, en l’absence de fondement juridique. Voici pourquoi.

LE MOYEN D’IRRECEVABILITÉ [ 3 ] Le 1 er février 2017, Hélène Quessy et Benoit Threlfall s’opposent à la demande en intervention forcée qui leur est signifiée par les courtiers Re/Max Unis inc. (« Re/Max ») et Francine Tapp, les 8 et 12 décembre 2016. [ 4 ] Le 31 janvier 2017, la veille de l’audition du moyen d’irrecevabilité, la demande introductive d’instance en intervention forcée est modifiée. [ 5 ] Pour les fins de ce jugement, le Tribunal considère que les faits allégués sont vrais.

De plus, le Tribunal examine les documents suivants : • L’acte de vente du 14 février 2014 [2] ; • La lettre du 6 mars 2013 des courtiers à leurs clients-vendeurs Quessy et Threlfall [3] ; • La fiche descriptive diffusée par les courtiers en 2013 [4] ; et • La fiche descriptive diffusée par les mêmes courtiers en 2010, avant l’achat de la résidence par Mme Quessy et M. Threlfall [5] . LA VENTE DU 14 FÉVRIER 2014 [ 6 ] Le 14 février 2014, Lucie Boulé et Paul St-Jean achètent une résidence de Mme Quessy et M. Threlfall pour 285 000 $ [6] . Re/Max et Francine Tapp agissent à

titre de courtiers immobiliers des vendeurs. [7] [ 7 ] La fiche descriptive diffusée par les courtiers indique que la résidence comprend un logement locatif indépendant situé au deuxième étage [8] . Une inscription de même nature – produite par les mêmes courtiers - se retrouve dans la fiche descriptive de la résidence en 2010 [9] , et ce, avant que Mme Quessy et M. Threlfall n’en fassent l’acquisition, le 26 mars 2010 [10] . LA DEMANDE EN JUSTICE DU 2 SEPTEMBRE 2016 [ 8 ] La demande introductive d’instance de Mme Boulé et M.

St-Jean reproche aux courtiers des vendeurs de les avoir induits en erreur quant à la conformité du logement du deuxième étage avec la réglementation municipale. [ 9 ] Selon les acheteurs, cette faute leur cause des dommages de 52 000 $ car ils affirment qu’ils n’auraient jamais payé 285 000 $ si les projections des revenus locatifs étaient inexistantes : 1. Le 14 février 2014, les demandeurs ont acquis de Hélène Quessy et Benoit Threlfall une résidence située au […] à Repentigny, tel qu’il appert de l’acte de vente du 14 février 2014, pièce P-1 ; 2.

Ladite vente a été faite sans garantie légale et au risque et péril de l’acheteur pour un prix de 285 000 $; 3. La résidence faisant l’objet de la vente P-1 avait un logement distinct au deuxième étage, lequel constituait une source de revenus futurs pour les demandeurs et, par le fait même, une considération principale à l’achat de la résidence par les demandeurs pour une somme de 285 000 $; 4. Les défenderesses ont agi à

titre de courtier immobilier pour la vente de l’immeuble visé par l’acte P-1; 5. Les défenderesses savaient que la présence du logement au deuxième étage de la résidence constituait une considération importante de l’achat de l’immeuble par les demandeurs; 6. Dans le cadre de la vente P-1 et des étapes préliminaires l’ayant précédée, les demandeurs n’étaient pas représentés par un courtier immobilier; 7. La fiche descriptive de l’immeuble préparée par les défenderesses mentionnait notamment qu’un logement était aménagé au deuxième étage, tel qu’il appert de la fiche descriptive de 2013, pièce P-2 ; 8.

Les défenderesses ont remis ladite fiche descriptive de l’immeuble P-2 aux demandeurs, ainsi qu’une des fiches descriptives de l’immeuble utilisée lors d’une mise en vente du même immeuble en 2010 indiquant des revenus locatifs de 575 $ par mois, tel qu’il

appert de la fiche descriptive de 2010, pièce P-3 ; 9. Dans le cadre des discussions entre les demandeurs et les défenderesses ayant mené à l’acte de vente P-1, les demandeurs ont spécifiquement demandé aux défenderesses de s’assurer de la conformité du logement, notamment auprès de la municipalité; 10. Les défenderesses ont toujours rassuré les demandeurs à ce sujet, tel qu’il appert notamment des échanges courriels entre les parties datés du 12 et 13 novembre 2013, pièce P-4 ; 11.

Cependant, avant d’affirmer aux demandeurs que le logement était conforme, les défenderesses se sont fiées uniquement au compte de taxes municipales qui indiquait la présence de deux logements dans l’immeuble; 12. Après avoir acquis l’immeuble, et dans le cadre de leurs démarches visant à obtenir des permis de construction auprès de la Ville de Repentigny, les demandeurs ont appris que le logement du deuxième étage n’était pas conforme à la réglementation et qu’il n’était donc pas possible de le louer; 13.

Les défenderesses ont commis une faute en induisant les demandeurs en erreur, notamment à l’égard de la conformité du logement du deuxième étage en regard de la réglementation municipale; 14. D’ailleurs, lesdites fautes ont été admises par la défenderesse Francine Tapp lors d’une conversation téléphonique avec les demandeurs en date du 24 février 2014, tel qu’il sera démontré lors de l’audience; 15. Si les demandeurs avait su que l’immeuble n’avait aucun potentiel de générer des revenus de location du deuxième étage, ceux-ci n’auraient jamais offert de payer une somme de 285 000 $; 16.

Les demandeurs produiront au soutien de leur demande, une évaluation de la juste valeur marchande de l’immeuble en considérant cette nouvelle condition, tel qu’il appert du rapport de Philippe Richer, évaluateur agréé, daté du 4 juin 2014, pièce P-5 ; 17. Selon cette évaluation, la juste valeur marchande de l’immeuble était, au moment de la vente P-1, de 233 000 $, alors que les demandeurs ont payé une somme de 285 000 $; 18.

En conséquence, si les demandeurs avaient su qu’il n’était pas possible de générer des revenus locatifs en louant le logement du deuxième étage, ceux-ci n’auraient pas acheté l’immeuble ou l’auraient fait pour un montant moindre; 19. Les dommages causés aux demandeurs par la faute des défenderesses s’élèvent donc à 52 000 $; [ 10 ] Cette demande en justice ne contient aucun reproche à l’égard des vendeurs Quessy et Threlfall.

LA DEMANDE EN INTERVENTION FORCÉE [ 11 ] La demande introductive d’instance en intervention forcée des courtiers, signifiée en décembre 2016 et modifiée le 31 janvier 2017, attribue à leurs anciens clients-vendeurs Quessy et Threlfall une potentielle obligation d’assumer la responsabilité d’une condamnation éventuelle. Cette prétention s’appuie sur les paragraphes 4 à 9 de la demande : 4. Essentiellement, les demandeurs principaux prétendent avoir payé un prix trop élevé pour l’immeuble et réclament une somme de 52 000 $ à

titre de réduction du prix de vente; 5. Ainsi, dans l’éventualité où le Tribunal conclut effectivement que les demandeurs principaux ont payé dans les circonstances une somme trop élevée pour l’Immeuble en raison de sa non-conformité alléguée, ce qui par ailleurs nié, seuls les défendeurs en intervention forcée, à

titre de vendeurs, peuvent être tenus ultimement d’assumer le montant de cette condamnation; 6. En effet, seuls les défendeurs en intervention forcée, à

titre de vendeurs sont tenus à la garantie contre les violations de limitations de droit public et sont les débiteurs primaires de l’obligation d’indemniser l’acheteur de toute

partie du prix payé en trop, le cas échéant; ││││││││ │││││ 7. Ainsi, Tapp est en droit de faire intervenir les défendeurs en intervention forcée afin d’exercer contre eux un recours récursoire anticipé et faire valoir leur complète responsabilité tant à l’égard des demandeurs principaux qu’à l’égard des demanderesses en intervention forcée ; 8. En conséquence, si Tapp devait être condamnée à indemniser les demandeurs principaux, les défendeurs en intervention forcée doivent les indemniser de toute condamnation ayant trait à leur réduction du prix de vente, comme il l’est allégué dans la Demande introductive d’instance principale PG-1 ;

9. La présente Demande introductive d’instance en intervention forcée modifiée est bien fondée en faits et en droit; ANALYSE [ 12 ] Les allégations des courtiers, qui attribuent aux seuls vendeurs Quessy et Threlfall la responsabilité de la diffusion d’une fausse information quant à l’usage de l’immeuble (une limitation de droit public), sont inexactes en droit pour trois raisons : • Ces allégations contredisent leurs propres obligations légales et déontologiques selon la

Loi sur le courtage immobilier [11] et le Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité [12] (le « Règlement »); • Ces allégations ignorent l’exclusion de toute garantie légale contenue dans l’acte de vente du 14 février 2014; • Ces allégations ignorent les obligations des acheteurs Boulé et St-Jean inscrites à l’acte de vente du 14 février 2014. Les obligations légales et déontologiques [ 13 ] Le Règlement prévoit les conditions générales des opérations de courtage (art. 5) ainsi que les devoirs et obligations envers la

partie que représente le courtier et les parties à une transaction : 5. Le titulaire de permis doit vérifier, conformément aux usages et aux règles de l’art, les renseignements qu’il fournit au public ou à un autre titulaire de permis. Il doit toujours être en mesure de démontrer l’exactitude de ces renseignements. D. 299-2010, a. 5 . 83. Le courtier ou le dirigeant d’agence doit conseiller et informer avec objectivité la

partie qu’il, ou l’agence pour laquelle il agit, représente et toutes les parties à une transaction. Cette obligation porte sur l’ensemble des faits pertinents à la transaction ainsi que sur l’objet même de celle-ci et doit être remplie sans exagération, dissimulation ou fausse déclaration. S’il y a lieu, il doit les informer des produits et services relatifs à cette transaction concernant la protection du patrimoine visé. D. 299-2010, a. 83 . 84. Le courtier ou le dirigeant d’agence doit entreprendre les démarches pour découvrir, conformément aux usages et aux règles de l’art, les facteurs pouvant affecter défavorablement la

partie qu’il, ou l’agence pour laquelle il agit, représente ou les parties à une transaction ou l’objet même de cette transaction. D. 299-2010, a. 84 . 85. Le courtier ou le dirigeant d’agence doit informer la

partie qu’il représente et toutes les parties à une transaction de tout facteur dont il a connaissance qui peut affecter défavorablement les parties ou l’objet même de la transaction. D. 299-2010, a. 85 . [ 14 ] En deux mots, le courtier doit vérifier auprès des autorités compétentes les renseignements contenus dans la fiche descriptive et s’assurer de leur exactitude. En outre, il doit renseigner correctement toutes les parties à une transaction, quant à tout facteur pertinent à l’objet de la transaction. [ 15 ]

Les paragraphes 1, 3, 7, 12, 13, 15, 18 et 19 de la demande en justice du 2 septembre 2016, cités au paragraphe 3 de la demande introductive d’instance (PG-1), démontrent les fautes déontologiques des courtiers. Les vendeurs Quessy et Threlfall ne font pas l’objet d’accusation de dol et ont eux-mêmes été victimes des manquements déontologiques des courtiers lors de l’achat de la même résidence, en mars 2010, comme cela est manifeste à la lecture de la fiche descriptive diffusée à l’époque. Les dispositions de l’acte de vente du 14 février 2014 [ 16 ] L’acte de vente du 14 février 2014 comporte les déclarations suivantes : GARANTIE

« Cette vente est faite sans aucune garantie et aux risques et périls de l’acheteur. » […] OBLIGATIONS « D’autre part, l’acheteur s’oblige à ce qui suit : 1. Prendre l’immeuble dans l’état où il se trouve, déclarant l’avoir vu et examiné à sa satisfaction et qu’il est de sa responsabilité de vérifier lui-même auprès des autorités compétentes que la destination qu’il entend donner à l’immeuble est conforme aux lois et règlements en vigueur. » […] [ 17 ] Une garantie relative aux limitations de droit public – ici, la conformité du logement du deuxième étage à des fins locatives avec le Règlement de zonage – fait

partie de la garantie légale de 1725 du Code civil du Québec (« C.c.Q. »). [ 18 ] Cette garantie « de conformité » peut être exclue de la garantie légale (1732 C.c.Q. ), surtout lorsque le vendeur n’est pas un professionnel. [ 19 ] Par analogie, le Tribunal fait sienne l’analyse du juge Gagnon dans un jugement du 4 septembre 2014 [13] .

La situation de l’acheteur Logis-Ma est identique à celle des acheteurs Boulé et St-Jean : ➢ Logis-Ma bénéficie-t-elle de la garantie relative aux limitations de droit public (art. 1725 C.c.Q.)? [68] Tout vendeur est tenu de garantir à son acheteur le droit de propriété et la qualité de l'immeuble vendu. En particulier, le vendeur d'un immeuble se porte garant envers l'acheteur de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété : 1725.

Le vendeur d'un immeuble se porte garant envers l'acheteur de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété. Le vendeur n'est pas tenu à cette garantie lorsqu'il a dénoncé ces limitations à l'acheteur lors de la vente, lorsqu'un acheteur prudent et diligent aurait pu les découvrir par la nature, la situation et l'utilisation des lieux ou lorsqu'elles ont fait l'objet d'une inscription au bureau de la publicité des droits. [69] Par contre, les parties peuvent, dans leur contrat, exclure entièrement une garantie légale : 1732.

Les parties peuvent, dans leur contrat, ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets, ou l'exclure entièrement, mais le vendeur ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels. [70] L'

article 1733 C.c.Q. précise : 1733. Le vendeur ne peut exclure ni limiter sa responsabilité s'il n'a pas révélé les vices qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien. Cette règle reçoit exception lorsque l'acheteur achète à ses risques et périls d'un vendeur non professionnel. [71] Logis-Ma allègue au paragraphe 13 de sa requête introductive d'instance : 13. Même si la vente a été faite sans garantie légale, il n'en demeure pas moins que l'

article 1725 C.c.Q. fait en sorte que la défenderesse s'est portée garante envers la demanderesse de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent l'immeuble. (reproduction intégrale) [72] Cette allégation est erronée en droit. En effet, les parties ont spécifiquement exclu toute garantie légale dans leur contrat de vente. Conséquemment, Car-Tel ne s’est pas portée garante envers Logis-Ma de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent l'immeuble. [73] Au surplus, la vente est faite aux risques et périls de Logis-Ma.

Car-Tel est un vendeur non professionnel de sorte qu’elle peut exclure sa responsabilité relative aux vices qu’elle connaissait, en particulier la contamination qui affecte l’immeuble. […] [79] Bref, l'exclusion de la garantie relative aux limitations de droit public est tout à fait valable.

L'entente des parties est claire et, en conséquence, Logis-Ma doit, malheureusement pour elle, assumer les risques de son entreprise. (références omises) [ 20 ] En outre, les fiches descriptives diffusées par les courtiers en 2013 et 2010 démontrent que le logement du deuxième étage de la résidence existait avant l’achat de l’immeuble par Mme Quessy et M. Threlfall, le 26 mars 2010. [ 21 ] L’existence d’un logement au deuxième étage de l’immeuble, avant le 26 mars 2010, prouve qu’il ne peut s’agir d’un fait personnel des vendeurs Quessy et Threlfall.

[ 22 ] Encore une fois, le Tribunal reprend l’analyse du juge Gagnon dans Logis-Ma en y substituant [14] la question suivante : La découverte de la non-conformité au règlement de zonage découle-t-elle du fait personnel des vendeurs Quessy et Threlfall (1732 C.c.Q. ) : [80] L'

article 1732 C.c.Q. édicte : Les parties peuvent, dans leur contrat, ajouter aux obligations de la garantie légale, en diminuer les effets, ou l'exclure entièrement, mais le vendeur ne peut, en aucun cas, se dégager de ses faits personnels. [81] La jurisprudence et la doctrine majoritaire reconnaissent qu'un vendeur non professionnel peut diminuer ou exclure la garantie légale, et ce, même à l'égard des vices qu'il connaît ou est présumé connaître.

Par contre, il ne peut jamais se dégager de ses faits personnels. [82] Dans l'affaire Gestion Paradigme inc. , la Cour supérieure définit le fait personnel dont le vendeur ne peut se dégager : [253] Ainsi, selon la jurisprudence et la doctrine, la vente sans garantie légale et « aux risques et périls de l'acheteur » ne souffre que d'une seule exception, le fait personnel du vendeur. [254] Mais, en quoi consiste le fait personnel dont le vendeur ne peut être dégagé et que l'

article 1732 C.c.Q. ne précise ni ne définit? [255] De façon générale , la jurisprudence et les auteurs assimilent le fait personnel du vendeur à un droit, empiètement ou fait qui lui est personnellement attribuable, qui constitue un vice du

titre de propriété vendue ou qui affecte l'exercice du droit de propriété de l'acheteur, et que le vendeur a omis de divulguer. [256] Voici comment le professeur Deslauriers s'exprime sur cette question : […] La garantie du fait personnel du vendeur est fondée sur le vieux brocard selon lequel « celui qui doit garantie ne peut évincer ». Le transfert du droit de propriété est l'un des effets essentiels produits par la vente. Le législateur a donc maintenu le principe selon lequel le vendeur ne peut exclure sa garantie pour ses faits personnels, qu'il s'agisse d'un vice du

titre ou d'un empiétement ( art. 1732 C.c.Q. ). Plus précisément, la règle vise l'empiétement attribuable au vendeur, et l'exercice, par un tiers contre l'acheteur, d'un droit réel qu'a consenti le vendeur . Par exemple, le vendeur aurait vendu deux fois le même bien. Il en est ainsi de l'exercice d'un droit réel par le vendeur lui- même contre l'acheteur, par exemple, une servitude en faveur d'un autre immeuble dont le vendeur est demeuré propriétaire. Il n'existe qu'une façon pour le vendeur d'échapper à la garantie de son fait personnel : c'est de déclarer l'empiétement, le droit ou le vice du

titre lors de la vente, de préférence dans l'acte de vente lui-même . La moralité juridique ne permet pas au vendeur de troubler l'acheteur, directement ou indirectement, à moins que la convention ne lui en ait réservé le droit expressément et clairement ( art. 1723 C.c.Q. ). Le caractère fondamental de la garantie du fait personnel du vendeur est illustré par le fait que la garantie subsiste malgré la stipulation de certaines clauses qui, dans un autre contexte, peuvent produire des effets juridiques. Ainsi, à moins évidemment que le vice du

titre n'ait été déclaré lors de la vente, une clause de vente aux risques et périls de l'acheteur ne protégera pas le vendeur contre son fait personnel. Il en sera de même d'une clause suivant laquelle « l'acheteur acquiert l'immeuble avec toutes ses servitudes actives et passives, apparentes et non apparentes. […] [257] Les commentaires du professeur Pierre-Gabriel Jobin, dans son ouvrage La vente , sont au même effet : 140 - Clause exonératoire. Vente aux risques et périls de l'acquéreur - Dans la réforme du Code civil , le législateur a maintenu le principe que le vendeur ne peut exclure sa garantie pour ses faits personnels; la règle vaut autant pour un vice de

titre que pour un empiètement. Ainsi subsiste ce concept, bien connu dans le droit du Code civil du Bas Canada , de la garantie du fait personnel du vendeur.

Elle embrasse l'empiètement attribuable au vendeur , l'exercice, par un tiers contre l'acheteur, d'un droit réel qu'avait consenti le vendeur (par exemple une servitude), ainsi que l'exercice d'un droit réel par le vendeur lui-même contre l'acheteur (telle une servitude en faveur d'un autre fonds dont le vendeur est demeuré propriétaire) - sauf si ce risque précis d'éviction a été dénoncé lors de la vente puisqu'alors de toute façon, il n'existe pas de garantie.

Un concept élargi, qui protège les intérêts de l'acheteur. […] La garantie du fait personnel est si capitale que, comme il a été décidé dans le droit du Code civil du Bas Canada, elle n'est pas écartée par une vente aux risques et périls de l'acheteur ni par une clause suivant laquelle « l'acheteur acquiert l'immeuble avec toutes les servitudes actives et passives, apparentes ou non-apparentes ».Le texte de l'

article 1733 sur l'achat aux risques et périls de l'acheteur ne paraît pas s'opposer à ce que cette interprétation continue de prévaloir.

Une exclusion particulière et spécifique est tolérée à condition que le droit ou l'empiètement soit clairement dénoncé par le vendeur dans l'acte de vente ou qu'il fasse l'objet d'une stipulation équivalente (autorisation donnée par l'acheteur au vendeur de faire un empiètement déterminé, servitude consentie par l'acheteur au vendeur). [258] Dans tous les cas, il doit s'agir d'une atteinte « attribuable » au vendeur lui-même. [259] Bien que la doctrine et la jurisprudence ne le mentionnent pas, le Tribunal ajoute que l'obligation du vendeur de divulguer tout droit, charge, hypothèque, empiètement qu'il a lui-même consenti ou tout vice de

titre qui lui est personnellement attribuable devrait également emporter celle de dénoncer toute violation aux limitations de droit public qui découle de ses propres faits et gestes. [260] En effet, l'omission d'un vendeur de divulguer une violation aux limitations de droit public qui lui est personnellement attribuable,

qu'elle soit volontaire ou non, engage sa responsabilité. [83] Il ressort de cette analyse que l'atteinte doit être attribuable au vendeur lui-même, que la limitation de droit public doit découler des faits et gestes du vendeur et que le vendeur doit omettre de la divulguer à son acheteur. (références omises) [ 23 ] Bref, les vendeurs Quessy et Threlfall ne sont pas des professionnels.

La garantie relative aux limitations de droit public (le « zonage ») est exclue de la garantie légale, d’autant plus que l’existence d’un logement au deuxième étage de la résidence ne découle pas d’une action ou démarche des vendeurs. [ 24 ] La vente sans garantie et aux risques et périls de l’acheteur signifie ici que les acheteurs Boulé et St-Jean doivent assumer seuls les inconvénients de la découverte des interdictions de la réglementation municipale. [ 25 ] Enfin, les acheteurs ont choisi librement d’accepter de vérifier eux-mêmes, auprès des autorités compétentes, si la destination de l’immeuble était conforme aux lois et règlements.

CONCLUSION [ 26 ] L’examen des allégations tenues pour avérées et des pièces pertinentes (P-1, P-2 et P-3) met en évidence l’absence de fondement juridique des prétentions des courtiers. Ceux-ci doivent assumer les conséquences de leurs manquements déontologiques et répondre de leur conduite, comme le demandent les acheteurs Boulé et St-Jean dans leur demande en justice du 2 septembre 2016.

L’intérêt des vendeurs Quessy et Threlfall dans ce litige ne repose sur aucun fondement juridique. [ 27 ] Subsidiairement, le Tribunal note que la demande introductive d’instance en intervention forcée ne contient aucune allégation de dol, comme c’était le cas dans l’affaire Logis-Ma , déjà citée : [43] Logis-Ma affirme donc au paragraphe [16] de sa requête introductive d'instance : 16.

L'importance des fausses représentations de la défenderesse avant l'achat de l'immeuble eu égard aux normes environnementales en vigueur justifie la demanderesse de demander l'annulation de la vente et d'être remboursée du prix payé. [44] Logis-Ma invoque ainsi l'erreur qui vicie son consentement, provoquée par le dol de Car-Tel. Elle fonde sa demande sur l’

article 1401 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») : 1401 . L'erreur d'une partie, provoquée par le dol de l'autre

partie ou à la connaissance de celle-ci, vicie le consentement dans tous les cas où, sans cela, la

partie n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions différentes.

Le dol peut résulter du silence ou d'une réticence. [45] En principe, un acheteur peut demander la nullité de la vente en raison d'une erreur provoquée par le dol ( art. 1401 C.c.Q. ), même s'il achète à ses risques et périls d'un vendeur non professionnel ( art. 1733 C.c.Q.), en raison de la règle qui veut que l'exclusion de garantie est sans valeur s'il y a faute intentionnelle ou lourde ( art. 1474 C.c.Q.). [46] Pour réussir dans sa demande fondée sur le dol alors qu’il a acheté à ses risques et périls, l'acheteur doit démontrer que le vendeur non professionnel a omis de lui dénoncer une réalité qu'il connaît, ce qui a provoqué chez l’acheteur une erreur déterminante.

En outre, l'acheteur doit également avoir « exercé toute la diligence raisonnable dans les circonstances et n'avoir donc pas contribué à s'induire lui-même en erreur, pour ainsi dire, par exemple en se fermant les yeux ou en agissant de façon négligente ou téméraire ». (références omises) [ 28 ] Et même s’il y avait eu des allégations de dol, ou même un véritable dol, les obligations de vérification des acheteurs Boulé et St-Jean et les obligations déontologiques des courtiers ne rendraient même pas utile l’intervention des vendeurs Quessy et Threlfall en application des principes rappelés par le juge Émond, alors à la Cour supérieure, dans un jugement du 20 juillet 2012 [15] : L'acte de vente peut -il être annulé pour cause d'erreur provoquée par le dol? [223] À la lumière de la jurisprudence, il semble maintenant acquis qu'une vente faite sans garantie légale et aux risques et périls de l'acquéreur puisse être annulée pour cause d'erreur provoquée par le dol lorsque le vendeur omet sciemment de dénoncer un vice qu'il connaît. [224] Dans l'arrêt Garage Robert inc. de la Cour d'appel , les juges majoritaires ont en effet émis l'opinion qu'un acheteur pouvait obtenir l'annulation d'un contrat de vente intervenu avec un vendeur non professionnel, malgré l'existence d'une clause d'exclusion de garantie comportant une mention à l'effet que la vente est faite « aux risques et périls de l'acheteur ».

Selon ces juges, une telle clause demeure sujette aux règles générales des contrats et peut être annulée pour cause d'erreur provoquée par le dol, lorsque le vendeur bénéficiant de l'exclusion de la garantie omet de dénoncer les vices qu'il connaissait. [225] Voici comment le juge Rochon s'exprime sur cette question : «Le second alinéa de l'

article 1733 C.c.Q. pose une règle surprenante. À première vue, il autorise un vendeur non professionnel à exclure ou limiter sa responsabilité pour des vices qu'il connaît. Cette limitation ou exclusion demeure toutefois assujettie à la règle énoncée à l'

article 1474 alinéa (1) C.c.Q. À moins que le vendeur non professionnel n'ait dénoncé le vice qu'il connaissait, son cocontractant pourrait certes demander la nullité de la vente en raison d'une erreur provoquée par le dol. ( art. 1401 C.c.Q.). En effet, la clause d'exclusion demeure soumise aux règles générales des contrats. Ceci dit, je ne peux me convaincre que la portée de ce second alinéa serait de priver le vendeur professionnel d'un droit clair énoncé au premier alinéa de l'article 1733 C.c.Q. si certaines conditions étaient

remplies.» [Références omises] [226] Sa position est partagée par le juge Chamberland qui écrit : «Je partage l'avis de mon collègue le juge Rochon quant à la portée de l'

article 1733 C.c.Q. Le vendeur ne peut pas exclure, ou limiter, sa responsabilité s'il n'a pas révélé à l'acheteur les vices qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien vendu (article 1733, premier alinéa C.c.Q. ). Il y a toutefois une exception à cette règle: le vendeur non professionnel qui fait la vente aux risques et périls de l'acheteur peut exclure ou limiter sa responsabilité même s'il ne révèle pas les vices qu'il connaissait ou ne pouvait ignorer et qui affectent le droit de propriété ou la qualité du bien vendu, sous réserve toutefois, comme le souligne à juste

titre le juge Rochon, de l'

article 1474 C.c.Q. et des règles générales des contrats (

article 1733 , deuxième alinéa, C.c.Q.).» [227] Dans un arrêt subséquent la Cour d'appel [les juges Rochon, Chamberland et Bich] s'est à nouveau prononcée sur cette question. Elle y réitère la proposition selon laquelle un acheteur pourrait, en cas d'erreur provoquée par le dol, demander et obtenir l'annulation d'un contrat de vente malgré une clause indiquant que la vente est faite sans garantie légale et aux risques de l'acquéreur.

Toutefois, la Cour prend soin d'ajouter qu'une telle erreur doit être déterminante et que l'acheteur devrait, en pareils cas, démontrer qu'il a exercé toute la diligence raisonnable et qu'il n'a pas contribué à s'induire lui-même en erreur: « […] Au contraire du vendeur professionnel, le vendeur non professionnel, ce qui est le cas de l'intimée, peut exclure sa responsabilité même s'il n'a pas révélé ou ne pouvait ignorer les vices affectant la qualité du bien.

Bien sûr, cela n'empêche pas les règles contractuelles ordinaires de s'appliquer et l'on peut penser que l'acheteur d'un bien pourrait , si le vendeur non professionnel lui a délibérément caché l'existence d'un vice important, invoquer l'erreur, erreur provoquée par le dol de l'autre

partie ( articles 1399 - 1401 C.c.Q. ), et obtenir l'annulation de la clause (ou celle de la vente) pour ce motif.

Encore faudrait-il que l'erreur soit déterminante et que l'acheteur ait par ailleurs exercé toute la diligence raisonnable dans les circonstances et n'ait donc pas contribué à s'induire lui-même en erreur, pour ainsi dire, par exemple en se fermant les yeux ou en agissant de façon négligente ou téméraire . […] » (références omises) POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE le moyen d’irrecevabilité; REJETTE la demande introductive d’instance en intervention forcée modifiée; LE TOUT avec frais de justice. __________________________________ JEAN-F. KEABLE, J.C.Q.

Me Julien Meunier Gilbert, Simard, Tremblay Avocat des défenderesses/demanderesses en intervention forcée Me Jacques Renaud Renaud, Brodeur Avocat des défendeurs en intervention forcée Date d’audience : 1 er février 2017