2023 QCCQ 9989, 2023 QCCQ 9989

Pechadre c. Hadji 2023 QCCQ 9989 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-22-258153-199 DATE : 14 décembre 2023 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE JEAN-FRANÇOIS ROBERGE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ GAUTHIER PECHADRE et JULIEN PERRONEAU Parties demanderesses c. LINA HADJI

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] Monsieur Gauthier Pechadre et Monsieur Julien Perroneau ( Les Acheteurs ) achètent en mai 2019 un condominium de Madame Lina Hadji ( La Vendeuse ), et ils lui réclament aujourd’hui 29 198,73 $ pour la quote-part de la cotisation spéciale qu’ils ont dû verser au Syndicat de copropriété Bonsecours en août 2019 ( Le Syndicat ) pour la réfection complète de la toiture de l’immeuble situé dans le Vieux-Montréal. [ 2 ] Les Acheteurs allèguent que la Vendeuse n’a pas respecté son obligation de renseignement, et plus spécifiquement qu’elle a provoqué une erreur quant à l’état de la toiture de l’immeuble et la probabilité d’une cotisation spéciale résultant d’un dol par réticence.

Au moment de l’audience, ils ne sont plus propriétaires. [ 3 ] La Vendeuse allègue qu’elle a transmis aux Acheteurs toutes les informations dont elle avait connaissance quant à l’état de la toiture de l’immeuble pendant le processus de vente en avril et mai 2019. Aucune cotisation spéciale n’était envisagée à ce moment. Elle ajoute qu’elle n’a jamais eu l’intention de leur cacher de l’information. [ 4 ] Les faits suivants ne sont pas contestés. [ 5 ] Les Acheteurs font une promesse d’achat le 31 mars 2019 qui est suivi de contre-offres et l’acceptation finale a lieu le 2 avril 2019 [1] .

L’acte de vente est signé chez le notaire le 17 mai 2019 [2] . La Vendeuse est l’une des trois membres du conseil d’administration du Syndicat ( Le CA ) depuis 2015, et elle transmet sa lettre de démission à

titre de membre du CA le 7 mai 2019 [3] . [ 6 ] Auparavant, le Syndicat avait recueilli en septembre 2018 une cotisation spéciale d’environ 179 000 $ aux quinze copropriétaires pour faire la réfection de la

partie basse du toit qui comprend cinq corniches ou lucarnes, car il y avait un problème d’infiltration d’eau. Les Acheteurs sont au courant de cette situation qui a été déclarée dans la Déclaration de la Vendeuse [4] . Question En Litige [ 7 ] Afin de trancher le litige entre les parties, le Tribunal répond à la question suivante : « Les Acheteurs démontrent-ils de manière prépondérante [5] que la Vendeuse manque à son obligation de renseignement ou qu’elle a provoqué une erreur par le dol quant à l’état de la toiture de l’immeuble et la cotisation spéciale? »

Droit Applicable [ 8 ] En vertu du Code civil du Québec ( C.c.Q. ), les parties doivent respecter une éthique contractuelle qui comprend des obligations particulières notamment l’obligation de renseigner, et le devoir de se renseigner [6] . Ces obligations découlent de la bonne foi, et par conséquent elles font

partie du contenu obligationnel implicite du contrat découlant de sa nature, des usages ou de l’équité, et elles existent à tout moment au cours du contrat [7] .

[ 9 ] Selon la jurisprudence, une

partie a l’obligation de renseigner l’autre

partie si les trois conditions suivantes sont réunies : (1) si elle a une connaissance réelle ou présumée d’une information (2) qui est déterminante et (3) dont il est impossible pour l’autre

partie de prendre connaissance ou qu’elle accorde une confiance légitime qui justifie de ne pas chercher à s’informer [8] . L’intensité de l’obligation de renseigner s’évalue selon les circonstances, notamment l’expertise des parties [9] . Pour invoquer l’obligation de renseignement, la

partie doit démonter qu’elle se soit renseignée elle-même comme l’exige son obligation de prudence et de diligence minimale dans les circonstances [10] . [ 10 ] En matière contractuelle, l’erreur d’une

partie peut être provoquée par le dol c’est-à-dire un comportement fautif intentionnel répondant aux caractéristiques de la fraude [11] .

Prouver le dol nécessite de démontrer de manière prépondérante les trois conditions cumulatives suivantes : (1) l’élément matériel qui consiste en une manœuvre, un mensonge ou un silence et (2) l’élément intentionnel qui consiste dans l’intention du cocontractant de provoquer l’erreur de la victime et (3) que l’élément matériel est déterminant c’est-à-dire que la victime n’aurait pas conclu le contrat ou l’aurait conclu à des conditions différentes [12] . [ 11 ] Pour qu’une preuve soit de qualité probante, le fait prouvé doit non seulement être possible, mais il doit être plus probable qu’improbable [13] .

La preuve doit être claire et convaincante pour conclure que le fait existe. Analyse [ 12 ] À la lumière de la preuve présentée et des arguments entendus, le Tribunal est d’avis que les Acheteurs ne démontrent pas de manière prépondérante [14] que la Vendeuse manque à son obligation de renseignement ou qu’elle a provoqué une erreur par le dol quant à l’état de la toiture de l’immeuble et la cotisation spéciale.

Voici pourquoi. [ 13 ] Premièrement, il est plus vraisemblable que la Vendeuse ne connaît pas l’existence du rapport de chantier de décembre 2018. [ 14 ] La preuve révèle que le rapport de chantier a été rédigé par la firme d’architecture Michel Lemaire Expert-Conseil inc. ( L’Architecte ) le 5 décembre 2018, et transmis au gestionnaire d’immeuble Sequoia inc. ( Le Gestionnaire ) dans les jours suivants. Ce rapport indique « (…) nous sommes convaincus que la toiture haute sera à refaire au complet dans les années à venir.

Toutefois, la mise en place de ces patchs peut significativement réduire les infiltrations constatées sous les garde-neige à moindre cout » [15] . À l’audience, la Vendeuse affirme qu’elle n’a jamais eu connaissance du rapport. [ 15 ] Aucune preuve directe par témoignage ou matérielle ne vient établir que la Vendeuse connaît l’existence du rapport au moment du processus de vente en avril-mai 2019.

Alors que les parties ont déposé en preuve plusieurs courriels témoignant des échanges en lien avec la toiture, il n’y a aucun écrit qui peut confirmer que le Gestionnaire a transmis le rapport aux membres du CA du Syndicat ou bien aux copropriétaires [16] .

Ajoutons que le procès-verbal de la réunion des copropriétaires tenue le 21 février 2019 ne mentionne pas l’existence de ce rapport ou qu’une discussion ait eu lieu sur un rapport [17] . [ 16 ] En définitive, avec la preuve soumise au dossier le Tribunal estime qu’il est plus vraisemblable que la Vendeuse n’a pas eu connaissance de ce rapport. [ 17 ] Deuxièmement, il est plus vraisemblable que la Vendeuse ne peut pas conclure que la toiture haute doit être refaite en entier à court terme, et qu’une cotisation spéciale en résultera. [ 18 ] À l’audience, la Vendeuse témoigne avoir reçu par courriel le rapport de chantier daté du 17 avril 2019 soumis par l’Architecte et transmis au Gestionnaire et aux membres du CA dans les jours suivants [18] .

Toutefois, elle affirme ne pas avoir ouvert la pièce jointe, car elle est en plein déménagement avec son conjoint et en préparatifs de son mariage. [ 19 ] Même si elle en avait pris connaissance, le rapport du 17 avril 2019 demeure imprécis par rapport au moment où il sera nécessaire d’exécuter la réfection complète de la toiture. Il est vrai que le rapport de chantier mentionne que « la seule façon de régler durablement les problèmes d’infiltration par les arrêts de neige est la réfection complète de la toiture haute afin d’installer une nouvelle membrane étanche et continue. [19] »

Toutefois, on peut aussi y lire que les patchs sont « une solution temporaire à moindre coût » et qu’elles « ont performé au-delà de nos espérances » [20] . Il est évident que toute toiture sera à refaire un jour ou l’autre avec l’usure pour n’importe quel immeuble, et le rapport ne donne pas d’information précise qui permet de savoir si l’échéance se compte en mois ou en années. [ 20 ] À l’audience, la Vendeuse témoigne qu’une rencontre tenue le 6 mai 2019 entre le CA, l’Architecte et le Gestionnaire ne permet pas davantage de conclure qu’une décision sur la réfection complète du toit doit être prise.

Dans un courriel daté du 7 mai 2019, la Vendeuse résume la rencontre de la manière suivante qui démontre que la CA est dans une phase de recherche d’information : « Suite à la réunion, nous voulons avoir les prix ventilés suite aux inspections à venir en ce qui a trait au : 1) Travail prévu, soit : finir le travail sur les lucarnes / mansardes cette année 2) Travail imprévu, soit : prix pour la réfection du toit haut et toit arrière : Option A : si nous le faisons cette année.

Option B : Si nous attendons à dans quelques années. » [21] [ 21 ] En définitive, avec la preuve soumise au dossier le Tribunal estime que la situation de la toiture continue d’être un sujet de discussion en évolution, mais qu’il n’y a pas de conclusions tirées par les membres du CA en avril-mai 2019 quant à la nécessité de refaire la toiture en entier à court terme, et par conséquent d’envisager une cotisation spéciale. [ 22 ] Troisièmement, la décision de refaire la toiture en entier résulte de la décision du nouveau CA prise en juillet 2019 et dont l’Acheteur Pechadre fait partie, alors que la Vendeuse ne fait plus

partie du CA. [ 23 ] En effet, les rapports de chantier de décembre 2018 et avril 2019 ne démontrent aucune urgence ou nécessité à court terme de refaire la toiture [22] . Les démarches pour envisager la réfection complète du toit ont débuté le 27 mai 2019 lors d’une réunion du CA survenue après la vente, et une première estimation approximative non ventilée des coûts nécessaires pour la réfection complète du toit a été transmise aux copropriétaires vers le 7 juin [23] . Une assemblée générale spéciale a été convoquée le 18 juin pour discuter de la

situation et l’Acheteur Pechadre devient membre du CA lors de cette réunion. [ 24 ] Les échanges de courriel entre les membres du CA qui suivent la réunion du 18 juin démontrent que trois scénarios sont toujours à l’étude et que l’un d’eux est la réfection complète du toit. Les membres du CA sont d’accord « à ce stade pour ne rien signer » [24] et demandent une réunion le 9 juillet 2019 avec l’Architecte, le Gestionnaire et l’entrepreneur général Tomico inc. ( L’Entrepreneur ) pour faire un choix éclairé.

D’ailleurs, un courriel de l’Architecte daté du 19 juin et résumant les options offertes aux copropriétaires à la réunion du 18 juin confirme qu’il n’y pas d’urgence à faire la réfection complète du toit : « Je peux les comprendre, c’est cher et ce n’est pas urgent, il n’y a pas péril en la demeure, c’est mal isolé… [25] » [ 25 ] D’ailleurs, les échanges de courriels des 23 et 24 juin 2019 entre les membres du CA rendent vraisemblables que le scénario prévalent en mai est celui de la réfection de la

partie basse payée avec la cotisation spéciale de septembre 2018, et l’utilisation de patchs à la

partie haute du toit. En effet, on peut lire dans le courriel de l’un des membres du CA que l’un des trois choix est le suivant : « 2) Effectuer les réparations des mansardes/lucarnes + patcher la

partie haute du toit comme prévu initialement. [26] » [ 26 ] Au surplus, les échanges de courriels des 23 et 24 juin 2019 démontrent que plusieurs informations cruciales sont manquantes pour prendre une décision éclairée par rapport aux trois scénarios, notamment quant aux plans précis et à l’estimation réelle des coûts des travaux. Les membres du CA ont plusieurs questions à poser aux professionnels quant aux travaux et au processus de décision tel que le démontrent les extraits suivants de leurs échanges courriels : « De plus, nous souhaiterions obtenir un estimé des travaux suivants : 1.

Travaux complets de la toiture, mais sans les cheminées », « peut-on faire une AGE où les copropriétaires voteraient entre les 3 options et le CA serait dégagé de toute responsabilité », « nous souhaiterions faire prendre la décision aux copropriétaires lors de cette réunion en leur exposant toutes les solutions » [27] . [ 27 ] En définitive, avec la preuve soumise au dossier le Tribunal estime que les choix de refaire le toit en entier et d’imposer une cotisation spéciale ne sont pas faits avant la signature de l’acte de vente chez le notaire le 17 mai.

La décision de refaire le toit en entier est vraisemblablement prise à la réunion du 9 juillet 2019, malgré la réticence de certains copropriétaires, notamment dans le but de pouvoir retenir les services de l’Architecte qui se tournera vers d’autres clients si le contrat n’est pas signé, et dans une perspective de rationalisation des coûts étant donné que des travaux sont déjà en cours sur la

partie basse du toit et que les échafaudages sont en place [28] . D’ailleurs, la preuve démontre que les avis de cotisation spéciale ont été transmis aux copropriétaires à partir de la mi- juillet 2019 [29] . [ 28 ] Quatrièmement, il est plus vraisemblable que la Vendeuse ne cherche pas à cacher de l’information aux Vendeurs. [ 29 ] En effet, la Vendeuse répond par courriel le 10 avril 2019 de manière détaillée aux nombreuses questions des Acheteurs, notamment quant à toute nouvelle cotisation spéciale [30] . La Vendeuse leur répond « je ne peux pas vous garantir qu’il n’y en aura pas d’autres à venir » [31] .

Elle réfère les Acheteurs à une personne identifiée chez le Gestionnaire pour confirmer l’information quant à la cotisation spéciale. Tout au long du processus de vente, elle transmet toute la documentation pertinente dont elle dispose, et dans un courriel daté du 11 avril 2019 elle offre aux Acheteurs de leur donner un accès à tous les documents pertinents conservés dans le système informatique du Syndicat [32] . [ 30 ] Notons que le questionnaire transmis par le Gestionnaire au notaire le 11 mai 2019 ne mentionne aucune cotisation spéciale à venir [33] .

Ajoutons que la Vendeuse et les Acheteurs planifient ensemble de prendre un café informel à la suite de la signature de l’acte de vente chez le notaire dans le but de discuter de tous les sujets souhaités notamment l’historique de l’immeuble, la gestion du syndicat, le voisinage, etc.. [ 31 ] En définitive, avec la preuve soumise le Tribunal estime que la Vendeuse n’est pas engagée dans une discussion avec les autres membres du CA quant à l’imposition d’une cotisation spéciale pour la réfection complète du toit. Elle ne cache donc pas intentionnellement une information qu’elle ne connaît d’ailleurs même pas.

La situation du toit est sous contrôle en avril et mai 2019, car il n’y a aucune nécessité temporelle précise de le réparer en entier, et que la solution temporaire des patchs pour la

partie haute du toit est satisfaisante. La Vendeuse répond au mieux de ses connaissances quant aux travaux prévus, et elle donne plein accès aux documents dont elle dispose.

Les Acheteurs sont conscients que des interrogations se posent quant au toit, et il est normal que la situation évolue et soit réévaluée au fil du temps et des évènements. [ 32 ] En résumé, le Tribunal conclut qu’il est plus probable que la Vendeuse ne sait pas que la toiture doit être refaite en entier, car elle ne connaît pas l’existence du rapport de 2018, et que l’échéance du rapport d’avril 2019 pour refaire les travaux est trop imprécise pour justifier une décision du CA en mai quant à une cotisation spéciale, alors que la Vendeuse en est toujours membre.

De plus, la preuve révèle davantage une collaboration de la Vendeuse pour donner toute l’information aux Acheteurs qui posent plusieurs questions. [ 33 ] Après l’analyse des faits, le Tribunal conclut que ni l’élément matériel du dol par manœuvre ou silence, ni l’élément intentionnel de provoquer une erreur ne sont présents dans les circonstances. Par conséquent, les Acheteurs ne respectent pas leur fardeau de preuve de démontrer que la Vendeuse a manqué à son obligation de renseignement ou qu’elle a provoqué une erreur par dol, et c’est pourquoi leur recours n’est pas accueilli.

PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE la demande des parties demanderesses; LE TOUT , avec les frais de justice. _______________________________ JEAN-FRANÇOIS ROBERGE, J.C.Q.

Me Emmanuel Préville-Ratelle Ratelle, Ratelle et associés, SENCRL Avocat des parties demanderesses Me Alix Casgrain Langlois Avocats Avocate de la

partie défenderesse Date d’audience : Le 23 novembre 2023