2011 QCCQ 8218, 2011 QCCQ 8218

Capitale de l'île inc. c. Fortin 2011 QCCQ 8218 JD 2786 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LONGUEUIL « Chambre civile » N° : 505-32-026746-108 DATE : 11 juillet 2011 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. ______________________________________________________________________ LA CAPITALE DE L'ÎLE INC. Demanderesse c.

ANNIE FORTIN Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] La Capitale de l'Ile inc. ("La Capitale") [1] réclame de Annie Fortin ("Fortin") 1 998,92$ en recouvrement de redevances dues, aux termes d'une entente intervenue entre les parties en 2008. [ 2 ] Fortin ne conteste pas le montant de redevances réclamé, mais plaide qu'en raison de la vente de l'entreprise de La Capitale à Keynat Corporation ("Keynat"), elle n'a plus de lien de droit avec La Capitale. [ 3 ] Le procès dans le présent dossier a eu lieu à la même date que le procès opposant la demanderesse La Capitale de l'Ile inc. à un autre courtier immobilier, Jacques Laforge, dans le dossier 505-32-026745-100. [ 4 ] Les parties en l'instance ont accepté que la preuve faite dans ce dossier, soit versée dans le présent dossier.

Les faits [ 5 ] Le 9 mai 2008, une convention intervient entre La Capitale, alors courtier immobilier, inscrite en vertu de la

Loi sur le courtage , et Fortin, représentante autonome, ayant un certificat pour agir comme agente immobilière (Pièce D-3). [ 6 ] La Capitale s'engage alors à fournir à Fortin des services de courtage immobilier, des installations et de l'équipement nécessaire à ses opérations de courtage, ainsi que son expertise, le tout en contrepartie de redevances annuelles payables par Fortin. [ 7 ] Dans ce contrat, le paragraphe 11 traite des "Redevances et frais" et de leurs modalités, de la façon suivante: " 11. Redevance et frais

a) Le Représentant autonome s'engage à payer à la Corporation un pourcentage de son chiffre d'affaires, tel que déterminé à l 'annexe 1, à

titre de redevance pour les biens et services fournis par la Corporation. Cette redevance sera facturée par la Corporation au Représentant autonome dès qu'une commission ou une autre somme découlant d'une opération immobilière effectuée par le Représentant autonome sera encaissée et comptabilisée par la Corporation pour et à l'acquit du Représentant autonome. b) (…)

c) Le Représentant autonome autorise expressément la Corporation à déduire en tout temps ces frais, dépenses et redevances, des commissions ou autres sommes payables en vertu des dispositions de l'article 10 par la Corporation au Représentant autonome et ainsi opérer compensation. " [ 8 ] Selon l'annexe 1 de la convention, Fortin choisit le "Plan 5150"; par exemple, lorsqu'elle génère de 0 à 50 000,00$ de commission, elle doit en verser 20% à La Capitale, à

titre de redevances. [ 9 ] L'annexe comporte la mention suivante : " Nonobstant le contenu des présentes, le travailleur autonome s'engage à verser un minimum de 6 000,00$ de redevances annuelles. " [ 10 ] Advenant la résiliation du contrat, la convention prévoit ce qui suit : " 14. Des effets de la résiliation 14

E) Advenant que la convention prenne fin pour quelques raisons que ce soit : 14 E.1 Il (le Représentant autonome) devra payer sans délai toutes les sommes dues à la Corporation en vertu de la convention et de ses annexes.

" [ 11 ] La convention signée en 9 mai 2008, est en vigueur pour la période du 9 mai 2008 au 8 mai 2009. [ 12 ] Le 20 mars 2009, La Capitale vend à Keynat son entreprise de courtage immobilier, située au 40, Place du Commerce, Ile des Sœurs, à Montréal (Pièce P-5). [ 13 ] Les parties conviennent que les biens vendus incluent notamment ce qui suit : "2.1.4 : La liste des agents et clients de l'entreprise de même que tous les droits, titres et intérêts de l'entreprise dans les contrats et ententes intervenus avec ces agents et clients, le contrat de franchise, l'emploi de la marque de commerce LA CAPITALE L'ILE-DES- SŒURS et généralement tous autres éléments d'actif utilisés dans l'exploitation de l'entreprise;" [ 14 ] De la même manière, les parties conviennent que sont exclus notamment les biens suivants : "2.2.1 : Tous les droits, titres et intérêts du Vendeur dans les travaux en cours (soit les promesses d'achat acceptées à la date de clôture, avec ou sans condition y compris celles dont la seule condition est la signature de l'acte de vente), les comptes à recevoir, les ventes pré-notariées, et les comptes à recevoir considérés douteux ou mauvais aux livres comptables de la place d'affaires; 2.2.2.

Les comptes payables." [ 15 ] Le 3 juillet 2009, La Capitale émet un "Rapport des revenus par agent" au nom de Fortin (Pièce P-3) qui indique que cette dernière a produit des ventes générant des commissions totalisant 11 848,75$, pour la période du 25 juin 2008 au 24 juin 2009. [ 16 ] En conformité avec l'entente de 2008, La Capitale avait déjà prélevé, au fur et à mesure de l'entrée des commissions générées par Fortin, la somme de 2 369,75$ (11 848,75 X 20%). [ 17 ] La Capitale estime que Fortin lui doit toujours les redevances pour la période de mai 2008 à mai 2009. [ 18 ] Parce que le contrat entre Fortin et elle-même prend fin alors que neuf mois seulement de la convention ont couru, La Capitale réduit le montant de 6 000,00$ dû à

titre de redevances minimales, à la somme de 4 500,00$ (6 000,00$ X 9 ÷12 ), laissant un solde de 2 130,25$ (4 500,00$ -2 369,75$). [ 19 ] Le 2 février 2010, La Capitale adresse une mise en demeure à Fortin l'enjoignant de lui payer la somme de 1 998,92$, à laquelle est annexé le "Rapport des revenus par agent" (Pièce P-3). [ 20 ] À la même date, La Capitale émet un état de compte au nom de Fortin, concluant au solde dû de 1 998,92$ (Pièce P-1). Analyse et décision [ 21 ] Ce montant constitue-t-il un "compte recevable", exclu de la vente à Keynat? [ 22 ] Selon Fortin et Johanne Turenne, ("Turenne"), présidente de Keynat, il s'agit plutôt d'un "droit,

titre et intérêts" de La Capitale dans les contrats et ententes intervenus avec Fortin, agente immobilière, le tout aux termes de l'article 2.1.4 de l'acte de vente de l'entreprise (Pièce P-5); La Capitale n'a donc plus l'intérêt requis pour revendiquer cette somme de Fortin. [ 23 ] Le Tribunal ne peut retenir cette interprétation. [ 24 ] En effet, les redevances, telles que convenues par La Capitale et Fortin en 2008, constituent une contrepartie pour les services, les locaux et les biens fournis par La Capitale, tel qu'en a déjà décidé la Cour du Québec, dans l'affaire La Capitale Champlain inc. c.

Olivier [2] , pour la période du 9 mai 2008 au 8 mai 2009. [ 25 ] De l'avis du Tribunal, il s'agit d'un "compte à recevoir", exclu de la vente à Keynat, en raison de l'article 2.2.1 de l'acte de

vente. [ 26 ] La Capitale conservait donc, malgré la vente de son entreprise à Keynat, le droit de recouvrer de Fortin les sommes dues aux termes de la convention qui les liait, à

titre de redevance, le montant réclamé n'ayant pas fait l'objet de contestation de la part de Laforge. [ 27 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE l'action de la demanderesse La Capitale de l'Ile inc.; CONDAMNE la défenderesse Annie Fortin à payer à la demanderesse La Capitale de l'Ile inc., la somme de 1 998,92$, avec intérêts au taux de 5% l'an, plus l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 2 février 2010. CONDAMNE la défenderesse Annie Fortin à payer à la demanderesse La Capitale de l'Ile inc., les frais judiciaires de 146,00$. __________________________________ MONIQUE DUPUIS, J.C.Q. Date d’audience : 5 avril 2011