2022 QCCA 1299, 2022 QCCA 1299

Azimut Promoteur immobilier inc. c. Gauthier 2022 QCCA 1299 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL No : 500-09-029471-216 ( 760-17-005830-206 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 23 septembre 2022 FORMATION : LES HONORABLES MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. BENOÎT MOORE, J.C.A.

PARTIE APPELANTE AVOCATS azimut promoteur immobilier inc. Me SAMUEL DELISLE ( BMA Avocats ) Par visioconférence Me bruno marcoux M e juliette lapointe ( BMA Avocats ) Absents PARTIES INTIMÉES AVOCAT raymond gauthier raynald bourbonnais Me jean-marcel pilon ( PME Avocats ) Absent

PARTIE MISE EN CAUSE officier de la publicité des droits de la circonscription foncière de vaudreuil ABSENT ET NON REPRÉSENTÉ En appel d’un jugement rendu le 12 mars 2021 par l’honorable Chantal Chatelain de la Cour supérieure , district de Beauharnois . NATURE DE L’APPEL : Vente – Offre, promesse et autres accords préalables – Passation de

titre – Procédure civile – Moyens préliminaires – Moyens de non-recevabilité.

Greffière-audiencière : Lesly Ramos Salle : Antonio-Lamer AUDITION 9 h 37 Début de l’audience. Continuation de l'audience du 19 septembre 2022. Les parties ont été dispensées d’être présentes à la Cour. PAR LA COUR : Arrêt unanime – voir page 3. 9 h 38 Fin de l’audience. Lesly Ramos, Greffière-audiencière ARRÊT [ 1 ] L’appelante se pourvoit contre un jugement de la Cour supérieure qui déclare son action en passation de

titre modifiée irrecevable de même qu’abusive et ordonne la radiation de l’avis de préinscription qu’elle a publié au registre foncier [1] . [ 2 ] Le 26 novembre 2019, les parties signaient une entente (P-3) par laquelle l’appelante s’engageait à acheter l’immeuble des intimés au plus tard le 1er mars 2020 au prix de 1 225 000 $ et versait un dépôt non remboursable de 100 000 $ à être déduit du prix de vente au moment de clore la transaction.

Le 19 février 2020, soit une semaine avant l’échéance du 1 er mars 2020, les parties signaient une seconde entente qu’il convient de reproduire, puisque son interprétation est au cœur du litige : ENTENTE ATTENDU QUE Azimut a signé une promesse d’achat avec Gauthier et Bourbonnais pour [l’Immeuble] en date du 26 novembre 2019; ATTENDU QUE Azimut a donné un dépôt de CENT MILLE DOLLARS ( 100 000,00$ ), à Gauthier et Bourbonnais en date du 26 novembre 2019; ATTENDU QUE le prix d’achat de [l’Immeuble] est de UN MILLION DEUX CENT VINGT CINQ MILLE DOLLARS ( 1 225 000,00$ ), pour une superficie de 147 714,10 mètres carrés; ATTENDU QUE Azimut avait jusqu’au 01 mars 2020 pour acheter [l’Immeuble] à Gauthier et Bourbonnais; ATTENDU QUE la balance dû par Azimut pour l’achat de l’immeuble à Gauthier et Bourbonnais est de UN MILLION CENT VING CINQ MILLE DOLLARS ( 1 125 000,00$ ) [sic]; LES PARTIES CONVIENNENT CE QUI SUIT : 1.

Le préambule fait

partie intégrante de la présente Transaction ; 2. Azimut remettra la somme de CENT MILLE DOLLARS ( 100 000,00$ ) à

titre de dépôt pour l’achat de l’immeuble à Gauthier et Bourbonnais; 3. Le dépôt de 100 000,00$ sera déduit du prix de vente au moment de la transaction entre Azimut, Gauthier et Bourbonnais; 4. Le dépôt est non-remboursable; 5. En contrepartie, la somme dû par Azimut à Gauthier et Bourbonnais sera de UN MILLION VINGT CINQ MILLE DOLLARS ( 1 025 000,00$ ) payable lors de la transaction de vente chez le notaire instrumentant; 6. Azimut s’engage à donner le dépôt à Gauthier et Bourbonnais, au plus tard, le 31 mars 2020 ;

7. En contrepartie, Azimut, Gauthier et Bourbonnais s’engagent à faire la transaction de vente pour l’immeuble 1 687 872 devant Me Stéphane Lévesque, au plus tard, 30 jours suivant le certificat d’autorisation de l’article 22 [de la

Loi sur la qualité de l’environnement [2] ] pour ledit terrain ; 8. Azimut pourra et ce sans pénalité, faire la transaction de vente avec Gauthier et Bourbonnais pour l’immeuble 1 687 872 avant l’autorisation de l’article 22 ; […] [Soulignements ajoutés] [ 3 ] L’appelante a fait défaut de verser la somme de 100 000 $ au 1 er mars 2020. Elle soutient que c’est « par inadvertance et en raison de la pandémie ».

Or, six mois plus tard, dans une lettre datée du 15 septembre 2020, les intimés l’ont informé qu’ils considéraient la « promesse d’achat » (P-3) et l’entente (P-4) nulles et non avenues, étant donné son défaut de verser la somme dans le délai prévu. Le lendemain, l’appelante a transmis aux intimés deux chèques totalisant la somme de 100 000 $ que les intimés lui ont retournés en réitérant que la promesse d’achat et l’entente étaient nulles et non avenues.

Par lettre datée du 15 octobre 2020, l’appelante mettait les intimés en demeure de reconnaître la validité de ladite promesse d’achat et de l’entente, à défaut de quoi elle prendrait les mesures requises pour devenir propriétaire de l’immeuble. [ 4 ] Le 28 octobre 2020, l’appelante a introduit une demande en passation de

titre dont les conclusions initiales visaient à ordonner aux intimés de passer

titre après l’obtention du certificat d’autorisation en vertu de l’

article 22 de la

Loi sur la qualité de l’environnement mentionné au paragraphe 7 de l’entente (P-4). L’appelante a signifié sa procédure aux intimés le 23 novembre 2020 et inscrit, dans l’intervalle, un avis de préinscription au registre foncier.

Par la suite, elle a modifié sa procédure pour alléguer la mauvaise foi des intimés qui avaient accepté à leur insu une autre promesse d’achat provenant d’un tiers au mois d’août 2020. [ 5 ] Les intimés ont soulevé l’irrecevabilité de la demande et son caractère abusif, donnant lieu au jugement entrepris. [ 6 ] Lors de l’audience, l’appelante a modifié à nouveau sa demande avec l’autorisation du tribunal pour renoncer à la condition portant sur l’obtention du certificat d’autorisation, ce que lui permettait la clause 8 de l’entente (P-4). [ 7 ] Dans son jugement, la juge de première instance résume d’abord les principes en matière d’irrecevabilité et de rejet pour abus de procédure.

Elle aborde également les conditions préalables au recours en passation de titre, en soulignant au passage la souplesse qui doit prévaloir dans leur examen. Elle précise néanmoins que ce recours est tributaire de l’existence d’une promesse valide et exécutoire qu’elle juge non démontrée en l’espèce puisque l’appelante a fait défaut de verser le second dépôt de 100 000 $ à l’intérieur du délai prescrit alors qu’il s’agissait, à son avis, d’une condition essentielle à la survie de l’entente.

La juge rejette à cet égard la prétention de l’appelante voulant que le délai prévu dans l’entente ne soit pas un délai de rigueur.

Elle lui reproche de ne pas avoir allégué les faits lui permettant de soutenir une telle affirmation ou de prétendre que les intimés auraient agi de mauvaise foi. [ 8 ] Dans le cadre de son pourvoi, l’appelante plaide, d’une part, que la juge de première instance aurait commis une erreur de droit en concluant que la promesse d’achat est devenue caduque en raison du défaut de verser le dépôt dans le délai convenu et qu’elle aurait mal interprété la jurisprudence concernant la rigueur des délais dans un contexte de promesse d’achat. [ 9 ] D’autre part, elle aurait commis une erreur manifeste et déterminante dans l’analyse du fardeau de preuve applicable dans le cadre d’une demande d’irrecevabilité, en concluant que les allégations de la demande introductive d’instance ne permettaient pas d’étayer la conclusion selon laquelle le délai en litige pouvait être prolongé unilatéralement par l’appelante. [ 10 ] Comme l’énonce la juge de première instance, en citant à l’appui les arrêts de cette Cour dans Bohémier c.

Barreau du Québec [3] et plus récemment Droit de la famille-21216 [4] , le tribunal doit agir avec prudence lorsqu’il s’agit de faire droit à une demande en irrecevabilité.

En cas de doute, il ne doit pas mettre fin prématurément à une instance, mais plutôt laisser à la

partie visée par la demande de rejet l’opportunité d’être entendue sur le fond. [ 11 ] Or, avec égards, en l’espèce, la situation juridique n’est pas « claire et sans ambiguïté » [5] . La question de savoir si une promesse comportait une obligation conditionnelle « soulève des questions mixtes de fait et de droit, car il s’agit d’en appliquer les principes aux termes figurant dans le contrat écrit, à la lumière du fondement factuel » [6] . Aussi, l’allégation contenue au paragraphe 12 de la Demande en passation de

titre modifiée, voulant que l’Entente ne précise pas expressément que le délai en est un de rigueur ou que le défaut de verser le dépôt dans le délai rendrait la promesse d’achat caduque [7] , relève de l’administration des faits et non de la seule qualification juridique, contrairement à ce qu’a conclu la juge de première instance.

Tenus pour avérés comme il se doit au stade de l’irrecevabilité, les faits allégués dans le paragraphe 12 de la procédure étaient susceptibles de donner ouverture à la conclusion qu’il existait une promesse valide et exécutoire au moment d’introduire la Demande en passation de titre. [ 12 ] De plus, en l’espèce, l’entente (P-4) ne contient pas de stipulations claires à propos d’un délai de rigueur alors que les jugements sur lesquels la juge s’appuie pour conclure que l’entente est devenue caduque reposaient sur des dispositions contractuelles claires et non équivoques. Notamment, l’affaire Cytrynbaum c.

Delouya [8] , la promesse d’achat prévoyait à l’article 6.3 : « Where the SELLER does not avail himself of the provisions of paragraph (

a) or (

b) above within the specified time period, this promise to purchase shall become null and void ». Par ailleurs, dans l’arrêt Penterman c. Ferme brune des Alpes inc. , la promesse stipulait : « Cette promesse de vente est valable jusqu’au 23 Sept. 1998 à minuit. Après cette date l’offre tombe nulle et non valide » [9] . Finalement, dans l’affaire Giuffrida c. Farley , la Cour supérieure reprend les propos de la Cour d’appel afin de souligner que le délai n’est de rigueur que dans la mesure où la rédaction de la clause est claire et sans équivoque à cet égard.

Le juge Pierre Isabelle écrit [10] : [71] La Cour d'appel dans l'affaire Dubord Construction Inc. c. Elkman Development Corp . a conclu qu'un délai est de rigueur uniquement lorsque la rédaction de la clause indique clairement la volonté des parties de faire de ce délai un délai de rigueur . [72] Monsieur le juge Baudouin écrit:

«En second lieu, et de surcroît, je ne peux me rendre à la logique des intimés qui voudraient qu'en tout état de cause le délai de 60 jours soit un délai de rigueur, constitue une considération principale de l'engagement et que sa simple expiration ait donc pour effet de résoudre automatiquement l'entente. En effet, notre jurisprudence sur le sujet est claire: pour donner un tel effet juridique à ce type de clause, il est indispensable que la rédaction de celle-ci indique clairement que la volonté des parties était de faire du délai un délai de rigueur .

La rédaction de la clause A du contrat intervenu entre les parties ne peut servir à soutenir une telle prétention.» [73] Dans l'arrêt Margaret Bareil-Stea c. Iole Plasentier , la Cour d'appel a réitéré son enseignement à l'effet qu'un délai prévu à une offre d'achat n'est pas de rigueur à moins que le texte de la convention n'indique clairement l'intention des parties de mettre fin à leur entente advenant le non-respect du délai .

La Cour d'appel s'exprime ainsi: « Le délai n'est pas de rigueur à moins qu'il ne soit stipulé de rigueur ou encore que le texte de la convention n'indique clairement l'intention des parties de mettre fin à leur entente advenant le non-respect du délai . Il faut ajouter que le comportement des parties est d'un grand secours pour déterminer l'intention véritable des contractants . Appliquant ces principes à l'instance, il faut conclure que le juge de première instance n'a pas commis d'erreur en considérant, en l'espèce, le délai comme n'étant pas de rigueur.

Il n'était pas stipulé comme tel et l'offre était, à la connaissance de l'appelante, conditionnelle au zonage. L'intimée a fait diligence pour obtenir les permis requis et l'appelante a pris avantage des délais administratifs, non pas pour refuser de vendre, mais bien pour demander une augmentation de prix.» [Soulignements ajoutés; renvois omis] [ 13 ] Ajoutons que, dans 9324-0422 Québec inc. c.

Gestion Paul Daigle inc. , la Cour est intervenue pour rejeter une demande en irrecevabilité dans un contexte similaire au présent dossier, en soulignant la nécessité d’examiner le comportement des parties à la lumière de la preuve administrée sur le fond de l’affaire pour les fins de déterminer si le délai prévu dans l’offre d’achat pour le versement du dépôt était de rigueur [11] : [6] En l’espèce, l’offre d’achat ne mentionne pas que le délai pour déposer la somme de 100 000 $ est de rigueur .

La requête introductive d’instance fait état : 1) qu’il y aurait eu entente pour que le dépôt s’effectue le 22 juin plutôt que le 18; 2) que le courtier devait s’occuper de transmettre le dépôt au notaire; et 3) qu’il y aurait eu absence de collaboration de la part du courtier pour recevoir ledit dépôt le 22 juin 2015; et 4) que le dépôt a été transmis au notaire, dès le lendemain matin, par huissier. [7] Partant, il est bien possible que le juge du fond ait à examiner l’entente entre les parties et leur comportement au moment des événements . [8] Il lui appartiendra, après avoir entendu les témoins, de décider si, dans les circonstances de l’affaire, le dépôt a été fait tardivement et a rendu l’offre caduque.

Il lui appartiendra aussi de décider des moyens de défense des intimés , dont le fait que Paul Daigle aurait accepté l’offre après avoir été trompé sur un de ses éléments essentiels.

Tout cela relève du fond de l’affaire . [Soulignements ajoutés; renvoi omis] [ 14 ] En l’espèce, le comportement des parties et, plus particulièrement, l’inaction ou le silence des intimés pendant près de six mois suivant l’expiration du délai, tel qu’allégué au paragraphe 17 de la demande introductive d’instance [12] , est susceptible d’être considéré pour déterminer si le délai stipulé dans l’entente P-4 était ou non un délai de rigueur. [ 15 ] Dans la mesure où la juge conclut qu’outre la question de la démonstration d’une promesse valide et exécutoire, les autres conditions préalables au recours en passation de

titre étaient satisfaites [13] , elle ne pouvait accueillir le moyen d’irrecevabilité. Elle devait tenir les faits allégués pour avérés et permettre aux parties de faire le débat au fond sur la caducité de l’offre en fonction du délai stipulé à l’entente plutôt que de se livrer à un exercice d’interprétation sans avoir le bénéfice de la preuve [14] . [ 16 ] Quant à l’argument des intimés voulant que la promesse d’achat n’ait pas été valide et exécutoire au moment d’intenter l’action puisqu’elle était conditionnelle à l’obtention d’un certificat d’autorisation, il doit échouer.

L’appelante a renoncé à cette condition par la modification apportée à sa procédure. Puisque l’appelante pouvait renoncer unilatéralement à l’obtention du certificat d’autorisation à n’importe quel moment, ce qu’elle a effectivement fait le jour de l’audience, il serait contraire aux principes de souplesse reconnus à l’égard des conditions procédurales de l’action en passation de titre, tels qu’évoqués notamment dans l’affaire Penterman c.

Ferme brune des Alpes inc. [15] , de rejeter l’action sur ce fondement. [ 17 ] Puisque la Cour estime que le recours de l’appelante est recevable et que les intimés n’ont pas démontré à ce stade le caractère manifestement mal fondé ou l’absence de toute chance raisonnable de succès de celui-ci, il y a lieu de réformer le jugement de première instance afin de rejeter tant le moyen d’irrecevabilité soulevé que la demande de rejet pour abus.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 18 ] ACCUEILLE l’appel; [ 19 ] INFIRME le jugement de première instance et, procédant à rendre le jugement qui aurait dû être rendu par la Cour supérieure : [ 20 ] REJETTE le « moyen d’irrecevabilité pour absence de fondement juridique et lien de droit et abus »; [ 21 ] AVEC frais de justice dans les deux instances.

MARTIN VAUCLAIR, J.C.A. GENEVIÈVE MARCOTTE, J.C.A. BENOÎT MOORE, J.C.A.