2021 QCCQ 8538, 2021 QCCQ 8538

Syndicat des copropriétaires de Val Sutton II c. Paré 2021 QCCQ 8538 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BEDFORD LOCALITÉ DE GRANBY « Chambre civile » N° : 460-32-008467-200 DATE : 31 août 2021 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MARTIN TÉTREAULT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE VAL SUTTON II

Partie demanderesse c. DENIS PARÉ

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Suite aux modifications apportées à la demande introductive d’instance en juin 2020, le Syndicat des copropriétaires de Val Sutton II (« Syndicat ») réclame 14 551,29 $ de M. Paré en vertu d’une clause pénale votée à l’unanimité lors d’une assemblée générale tenue le 20 janvier 2019 [1] . [ 2 ] M. Paré conteste pour les motifs suivants : « Le conflit a été orchestré de toutes pièces par la

partie demanderesse. Cette dernière refuse de faire ses obligations envers Denis Paré. Son président, Jacques Gaudreault A.-G., en total conflit d’intérêts, se dégage de ses responsabilité en évitant la vérité. » [Reproduction intégrale] [ 3 ] Il dépose également une demande reconventionnelle au montant de 15 000 $ fondée sur le motif suivant : « La

partie demanderesse et Jacques Goudreault ne révèlent pas le motif du conflit devant la cour. A causée et causes encore des dommages irreparables a Denis Paré. A causé des frais, des depenses et des pertes de temps incommensurable a Denis Paré. » [Reproduction intégrale] [ 4 ] Par ailleurs, il demande l’intervention forcée de M.

Jacques Goudreault pour les motifs suivants : « N’a pas rempli ses obligations Cache les preuves Conflit d’intérets • Mensonges pour se protéger • » [Reproduction intégrale] [ 5 ] À la lumière de ce qui précède, le Tribunal doit déterminer si le Syndicat est justifié de réclamer la somme en vertu de la clause pénale et le bien-fondé des demandes reconventionnelles et d’intervention forcée. [ 6 ] Avant d’examiner ces questions, il convient de rappeler le contexte factuel et judiciaire entourant ce litige.

CONTEXTES FACTUEL ET JUDICIAIRE [ 7 ] Le Syndicat s’occupe de la gestion d’un immeuble situé sur le chemin Réal à Sutton. Les quinze unités qu’il comporte sont détenues en copropriétés divises par diverses personnes. [ 8 ] Du 30 décembre 2002 au 8 mai 2020, M. Paré était propriétaire de la

partie privative portant les numéros 202-207 de l’immeuble [2] .

[ 9 ] Le 15 mai 2019, le Syndicat fait publier un avis d’hypothèque légale à l’encontre de la propriété de M. Paré en raison du non- paiement de charges communes et de contributions au fonds de prévoyance [3] .

Cet avis mentionne des arrérages au 1 er mai 2019 s’élevant à 1 579,83 $, des « charges à échoir » pour la période allant jusqu’au 31 décembre 2021 s’élevant à 10 385 $ ainsi que des provisions pour frais/déboursés de l’hypothèque légale s’élevant à 1 000 $ pour un total de 12 964,83 $ sont dus [4] . [ 10 ] Le 24 juillet suivant, le Syndicat fait publier un préavis d’exercice d’une vente sous contrôle de justice au motif que M.

Paré serait en défaut de payer sa quote-part des charges communes et/ou sa contribution au fonds de prévoyance depuis plus de trente jours, pour une somme de 4 485,09 $ avec intérêts calculés au taux mensuel de 24% [5] . [ 11 ] Le 11 octobre, le Syndicat fait signifier une Demande en délaissement forcé et vente sous contrôle de justice de gré à gré à M. Paré. Selon le protocole de l’instance signé le 28 novembre suivant, la valeur de l’objet du litige est de 8 555,52 $. [ 12 ] Le 8 janvier 2020, les parties inscrivent ce dossier pour instruction et jugement par déclaration commune.

Une durée totale de deux heures est prévue pour l’instruction. [ 13 ] Le 8 février suivant, les parties conviennent que l’instruction aura lieu le 30 avril 2020. [ 14 ] Le 6 avril, l’instruction est annulée en raison de la pandémie de Covid-19. [ 15 ] Au début du mois de mai 2020, des discussions sont entreprises entre les parties afin d’en arriver à une entente pour faire radier l’Avis d’hypothèque légale et le Préavis puisque M. Paré désire vendre son unité [6] . [ 16 ] Le 7 mai, M.

Paré accepte que les charges communes et les cotisations spéciales au montant de 8 133,08 $ soient payées à même le produit de la vente de son unité et qu’une somme de 14 551,29 $ soit conservée en fidéicommis par son avocat afin de poursuivre le litige sur les intérêts, pénalités et frais judiciaires et extrajudiciaires [7] . [ 17 ] Le 8 mai, l’unité de M. Paré est vendue à un tiers [8] . Le prix de vente est de 165 000 $. On y précise que l’acquéreur n’exige aucun certificat de localisation de M. Paré étant donné son conflit avec le Syndicat [9] . [ 18 ] Le 28 mai, l’avocat de M.

Paré confirme avoir reçu les sommes en fidéicommis [10] . [ 19 ] Le 9 juin, lors d’une conférence de gestion afin de fixer une nouvelle date d’audition, les procureurs avisent le Tribunal qu’un règlement partiel est intervenu et que la demande introductive d’instance sera modifiée afin de transférer le dossier à la division des petites créances. [ 20 ] Le 26 juin, une Demande introductive d’instance modifiée en dommages et intérêts est produite au dossier de la cour.

On y a retiré les conclusions de vente sous contrôle de justice pour les remplacer par une condamnation au montant de 14 551,29 $. [ 21 ] Le 7 juillet, à la requête du Syndicat, le dossier est transféré à la division des petites créances. [ 22 ] Le 29 décembre, M. Paré dépose ses contestations, demande reconventionnelle et demande d’intervention forcée d’un tiers. [ 23 ] Le 8 février 2021, M. Goudreault dépose sa contestation à l’encontre de la demande d’intervention forcée. ANALYSE A.

RÉCLAMATION DU SYNDICAT [ 24 ] La somme de 14 551,29 $ réclamée par le Syndicat correspond essentiellement à des honoraires extrajudiciaires payés en lien avec le litige l’opposant à M. Paré (10 692,97 $) [11] , des pénalités et de l’intérêt réclamé en vertu de la clause pénale [12] . Celle-ci a été adoptée lors d’une assemblée générale annuelle tenue le 20 janvier 2019 [13] . [ 25 ] M. Paré ne conteste ni la validité de cette clause ni la quotité des montants réclamés. [ 26 ] Comme ce type de clause n’est pas en soi illégal [14] et que le témoignage de M.

Patrick Daigle confirme le contenu des pièces produites, il y a lieu de conclure que la réclamation du Syndicat est bien fondée pour la totalité du montant réclamé. [ 27 ] Comme il n’y a aucune conclusion à l’effet que la somme détenue en fidéicommis par le procureur de M. Paré doit être remise au Syndicat, le Tribunal ne peut rendre d’ordonnance en ce sens. Toutefois, il s’en remet à la bonne foi des parties pour régler cette question. B. DEMANDE RECONVENTIONNELLE DE M. PARÉ [ 28 ] M. Paré prétend que le Syndicat et son ancien président, M.

Goudreault, lui ont causé des dommages « irréparables » qu’il évalue à 15 000 $. [ 29 ] À l’audience, M. Paré explique qu’il requiert depuis 2003 qu’un certificat de localisation de l’immeuble lui soit remis par le Syndicat. Il aurait fait plusieurs demandes à ce sujet à M. Goudreault qui a été président du syndicat en 2018 et 2019. Il faut savoir que M. Goudreault est arpenteur-géomètre de profession. M. Paré accuse le Syndicat et ses administrateurs de malhonnêteté à son endroit. [ 30 ] Le montant réclamé correspondrait à la perte subie par M. Paré lors de la vente de son unité, perte due au fait qu’il n’a pu

fournir de certificat de localisation. [ 31 ] Pour avoir gain de cause, M. Paré devait démontrer, de façon probable, que le Syndicat et/ou son administrateur ont contrevenu à leurs devoirs et causé, par ces agissements fautifs, un préjudice à son endroit [15] . [ 32 ] Or, M. Paré n’a apporté aucune preuve du préjudice qu’il prétend avoir subi en raison de la non-fourniture d’un certificat de localisation lors de la vente de son unité.

Au contraire, l’Acte de vente prévoit spécifiquement que l’acquéreur renonce à obtenir un tel certificat de localisation. [ 33 ] En l’absence de preuve de cet élément essentiel, la demande reconventionnelle de M. Paré doit être rejetée sans qu’il soit nécessaire d’examiner les fautes reprochées au Syndicat et à M. Goudreault. [ 34 ] Le Tribunal souligne cependant que M. Paré n’a présenté aucune preuve pour étayer les reproches adressés à ces derniers. [ 35 ] Vu cette conclusion, la demande d’intervention forcée de M.

Goudreault doit également être rejetée. [ 36 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 37 ] ACCUEILLE la Demande introductive d’instance modifiée en dommages et intérêts ; [ 38 ] CONDAMNE le défendeur à payer au demandeur la somme de 14 551,29 $ avec intérêts au taux légal majoré de l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 C.c.Q. à compter du 26 juin 2020, date du dépôt de ladite demande. [ 39 ] REJETTE la Demande reconventionnelle ; [ 40 ] AVEC LES FRAIS DE JUSTICE en faveur du demandeur; [ 41 ] REJETTE la Demande d’intervention forcée d’un tiers ; [ 42 ] AVEC LES FRAIS DE JUSTICE en faveur de M. Jacques Goudreault. __________________________________ Martin Tétreault, J.C.Q.