2018 QCCQ 9142, 2018 QCCQ 9142

St-Laurent c. 9162-1714 Québec inc. 2018 QCCQ 9142 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MINGAN LOCALITÉ DE SEPT-ILES « Chambre civile » N° : 650-32-700105-187 DATE : 20 novembre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MADAME LA JUGE VICKY LAPIERRE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SIMON-LUC ST-LAURENT

Partie demanderesse c. 9162-1714 QUÉBEC INC.

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le 1 er octobre 2015 le demandeur se porte acquéreur d’un immeuble situé au [...] à Sept-Iles. [ 2 ] Préalablement à l’achat, le demandeur fait inspecter l’immeuble par monsieur Luc Devost, inspecteur résidentiel. [ 3 ] Moins d’un mois après s’être porté acquéreur de l’immeuble en question, le demandeur constate la présence d’eau au sous-sol dans le logement d’un locataire, monsieur Florent Lacombe.

Comme le logement où il y a présence d’eau est habité par un locataire, le demandeur fait effectuer certains travaux en urgence. [ 4 ] Le ou vers le 18 septembre 2016, le [...] est à nouveau affecté d’un problème d’infiltration d’eau, cette fois-ci dans un autre logement, soit l’appartement [...], situé complètement en haut, logement de monsieur Jacques Lavoie. [ 5 ] Le demandeur prétend qu’il ne se serait jamais porté acquéreur de l’immeuble pour 300 000 $ s’il avait connu l’ampleur des problèmes l’affectant. [ 6 ] Le représentant de la défenderesse nie l’existence du premier vice caché.

Il reconnaît l’existence du deuxième, mais considère la réclamation du demandeur exagérée. Questions en litige [ 7 ] L’immeuble situé au [...] est-il affecté de vices cachés en lien avec d’une

part l’infiltration d’eau au sous-sol? [ 8 ] Quel montant doit-on attribuer à l’acheteur à

titre de réduction du prix de vente de l’immeuble, dans l’éventualité où l’immeuble est affecté de deux vices cachés? Contexte [ 9 ] En début d’audience, le Tribunal accepte d’amender la demande du demandeur pour modifier l’identité de la

partie défenderesse. En effet, au départ, le demandeur poursuit Jacques Morin, qui est en fait le président de la société 9162-1714 Québec Inc.

C’est cette dernière qui a vendu l’immeuble situé au [...] au demandeur. [ 10 ] Le demandeur était confus quant à cet aspect puisque tout au long de la vente et des problèmes qui ont suivi, il a continuellement fait affaire avec monsieur Jacques Morin. [ 11 ] De l’ensemble de la preuve présentée, le Tribunal retient principalement ce qui suit. [ 12 ] Très peu de temps après s’être porté acquéreur de l’immeuble, soit le 26 octobre 2015, les problèmes ont débuté pour le demandeur. [ 13 ] Le 28 novembre 2015, il adresse une mise en demeure ( D-1 ) à Jacques Morin, dans laquelle il fait référence à une infiltration d’eau au sous-sol, soit dans le logement de monsieur Florent Lacombe.

Les détails de cette infiltration d’eau y sont indiqués de même que les travaux d’urgence nécessaires pour que le logement soit habitable. [ 14 ] Le demandeur fait également référence aux travaux qui devront être effectués pour remédier aux problèmes de façon plus

permanente. Une facture de l’entreprise Plomberie BL, datée du 18 novembre 2015, au montant de 670,92 $ est également produite ( D- 2 ). Cette facture découle des travaux de plomberie requis pour réparer la fuite d’eau au sous-sol. [ 15 ] La défenderesse, par l’entremise de son représentant, nie toute responsabilité à l’égard de cette infiltration d’eau. [ 16 ] En janvier 2016 le représentant de la défenderesse ainsi qu’un entrepreneur de son choix se rendent sur les lieux.

Niant l’existence d’un vice caché, le représentant de la défenderesse considère également que la soumission produite par le demandeur, pour cette infiltration d’eau ( D-6 ), est exagérée.

Par ailleurs, il considère que le demandeur est lié à l’entreprise soumissionnaire et que par conséquent, la soumission en question est biaisée. [ 17 ] Les coûts des travaux de réparation sont évalués à la somme de 4 329,08 $ plus taxes par le demandeur tandis qu’ils sont évalués à 1 840 $ plus taxes par la défenderesse ( D-8 ). [ 18 ] En date du 27 octobre 2016, par l’entremise de ses procureurs, le demandeur dénonce un deuxième vice caché, soit une infiltration d’eau dans l’appartement numéro [...], logement de monsieur Jacques Lavoie.

Ce nouveau problème affectant l’immeuble permet au demandeur de découvrir que l’immeuble de la défenderesse n’en n’est pas à sa première infiltration d’eau à cet endroit. [ 19 ] En effet, dans "l’entretoit" situé au haut de l’appartement [...], le demandeur découvre un contenant de plastique où il est indiqué : Monique – Personnel – Ne touchez pas.

Ce contenant de plastique contient de l’eau souillée qui de toute évidence provient d’une infiltration ou accumulation d’eau dans "l’entretoit" de l’immeuble. [ 20 ] Le représentant de la défenderesse admet que Monique est sa conjointe et que c’est à sa connaissance que ce contenant de plastique a été placé dans "l’entretoit" lors d’une infiltration d’eau précédente. [ 21 ] La prétention du demandeur est à l’effet que d’importants travaux devront être exécutés pour enrayer ce problème d’infiltration d’eau dans l’appartement numéro [...]. [ 22 ] Pour le moment, le demandeur estime le coût de réparation du deuxième vice à une somme équivalente à 17 850 $ plus taxes.

Il précise que pour l’instant il ne peut fournir que cette estimation, puisque les travaux n’ont pas débuté et qu’on découvrira, possiblement, des dégâts plus importants. Dégâts qui nécessiteraient des travaux supplémentaires. [ 23 ] Jason Chapados, copropriétaire de l’entreprise de construction Rénovation C.B. et ami du demandeur, témoigne quant à l’étendue des travaux nécessaires pour la réparation de ce deuxième vice. [ 24 ] Il fournit une soumission

sommaire qui exprime, selon lui, la quantité des heures de travaux requis. Il ne peut présentement se commettre sur les montants nécessaires pour les matériaux puisqu’il ne connaît pas, à ce stade-ci, l’ampleur des dégâts. [ 25 ] Il prétend que sa soumission ne contient que des heures de travail. Or, les taux qui apparaissent à la soumission en question sont différents dépendamment des travaux à être effectués.

À cet égard, la soumission en question contient certaines imprécisions. [ 26 ] Dans les documents produits par la défenderesse, il est également question d’un problème au niveau du système de chauffage qui aurait affecté le [...].

Questionné à ce sujet, le demandeur indique qu’il ne formule aucune réclamation à cet égard, puisque de toute façon, l’ensemble de ses réclamations est bien au-delà du plafond de 15 000 $ fixé pour la division des petites créances. [ 27 ] Pour le demandeur une chose est certaine, s’il avait connu l’ampleur et la nature des vices qui affectent l’immeuble en question, il ne s’en serait jamais porté acquéreur pour un prix de 300 000 $. [ 28 ] Par ailleurs, il indique qu’au départ le prix négocié était de 350 000 $. Il a tenté d’obtenir du financement pour ce montant, ce qui lui a été refusé.

La banque fixant le plafond du financement en question à 300 000 $. Informé de la situation, le représentant de la défenderesse a rapidement accepté cette diminution de prix de vente et la vente s’est conclue à 300 000 $. De son côté, le représentant de la défenderesse prétend qu’au départ, le prix de l’immeuble était de 320 000 $. [ 29 ] Des travaux à la toiture ont été effectués en 2008. Cinq ans plus tard, soit en 2013, le représentant de la défenderesse a été aux prises avec un problème d’infiltration d’eau dans l’appartement numéro [...].

C’est alors qu’il aurait installé le contenant de plastique dans "l’entretoit". [ 30 ] Suite à cette infiltration, des travaux effectués par l’entreprise les Toitures B.L.P. enr. ont été requis en août 2013 où on a notamment soudé des joints sur le toit et on a placé un nouveau drain. En fait, le représentant de la défenderesse admet que le problème qui existait en 2013 est le même qui se poursuit aujourd’hui dans l’appartement numéro [...].

Il reconnaît qu’il encourt une certaine responsabilité à l’égard de ce deuxième vice caché qui affecte l’immeuble, mais considère la réclamation du demandeur comme exagérée. [ 31 ] À partir de 2013, il croyait le problème réglé et il l’a dénoncé ( D-9 ). [ 32 ] Quant au locataire de l’appartement numéro [...], monsieur Jacques Lavoie, il témoigne relativement aux dégâts vécus dans son appartement et aux conséquences qui en découlent. Analyse [ 33 ] La garantie de qualité s’énonce comme suit à l’

article 1726 du Code civil du Québec :

« Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Exception : Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 34 ] Dans le cas qui nous occupe, préalablement à l’achat de l’immeuble, il est en preuve que le demandeur a eu recours aux services d’un expert, soit un inspecteur en bâtiment. [ 35 ] La première infiltration qui se produit au sous-sol a lieu dans les jours qui suivent l’acquisition par le demandeur de l’immeuble. [ 36 ] Comme l’ouverture des murs du sous-sol révèle la présence de moisissure et de pourriture, il est clair que cette situation existait au moment de la vente.

Cette situation a par ailleurs été dénoncée par mise en demeure datée du 28 novembre 2015 et reçue le 9 décembre 2015. [ 37 ] En janvier 2016 le représentant de la défenderesse, de même qu’un entrepreneur de son choix, ont eu l’occasion de se présenter sur les lieux pour évaluer la teneur et l’ampleur des travaux. [ 38 ] La défenderesse produit une soumission qui décrit les différents travaux à effectuer, les chiffrant à la somme de 1 840 $ plus les taxes. La soumission ne précise pas si le montant des matériaux est inclus dans la somme de 1 840 $ plus les taxes.

L’auteur du document n’était pas présent et n’a pas témoigné à l’audience quant à cet aspect. [ 39 ] Pour ces mêmes travaux, le demandeur fournit une soumission au montant de 4 329,08 $ plus les taxes (2 e montant de D-6 ).

Il appert que cette soumission est produite par le biais d’une entreprise dans laquelle il avait et a toujours un intérêt. [ 40 ] Le Tribunal conclut qu’il s’agit d’un vice caché puisqu’il était inconnu du demandeur, qu’il existait au moment de la vente et qu’il était grave [1] . [ 41 ] Le Tribunal arbitre le coût de la réparation de ce vice à la somme de 3 084,54 $ plus taxes, soit 3 546,45 $, laquelle se situe entre les deux soumissions.

À ce montant de 3 084,54 $ plus taxes, il ajoute la somme 670,92 $ (taxes incluses) laquelle représente le coût des travaux de plomberie chez Plomberie BL ( D-2 ), réalisés en urgence. [ 42 ] En ce qui a trait au vice allégué au plafond situé dans l’appartement [...], la preuve révèle qu’il s’agit également d’un vice caché.

Cette fois-ci, le représentant de la défenderesse en reconnaît l’existence, c’est-à-dire qu’il reconnaît que le problème détecté le 18 septembre 2016 est la continuation du même problème qui existait en 2013 lorsqu’il a fait effectuer les dernières réparations au toit. [ 43 ] Le représentant de la défenderesse reconnaît par ailleurs sa responsabilité quant à ce vice.

La seule question qui demeure est celle de l’étendue du coût des travaux de réparations du vice en question. [ 44 ] La soumission produite par Rénovation C.B., par l’intermédiaire de Jason Chapados ( P-2 ), comporte plusieurs imprécisions. [ 45 ] À l’audience, Jason Chapados témoigne à l’effet que cette soumission ne comporte aucun matériau et qu’elle n’est composée, à l’item quantité, que d’heures de travaux qui sont requises pour effectuer les réparations du vice. [ 46 ] Bien que les travaux en question soient suffisamment décrits, les imprécisions demeurent quant à l’inclusion ou non de matériaux à la soumission en question et aux différents tarifs horaires qu’on y retrouve. [ 47 ] En effet, la pièce P-2 fait état de matériaux alors que Jason Chapados témoigne à l’effet contraire. [ 48 ] En fonction du témoignage de monsieur Jason Chapados et de la soumission déposée, le Tribunal arbitre le coût des travaux de réparation du deuxième vice à l’équivalent de 8 300 $ en main d’œuvre et 3 000 $ en matériaux, pour un total du coût estimé de réparation du deuxième vice de 11 300 $ plus taxes, soit 12 992,18 $. [ 49 ] Le grand total du coût des travaux en fonction des documents déposés et de la preuve prépondérante présentée est de 17 209,55 $ incluant les taxes. [ 50 ] Évidemment la juridiction du tribunal à la chambre civile, division des petites créances, se limite à la somme de 15 000 $ et ne pourra en aucun temps excéder ce montant. [ 51 ] En présentant sa demande à la division des petites créances, le demandeur consent à diminuer sa réclamation.

Il l’a d’ailleurs mentionné explicitement. [ 52 ] En fonction des vices cachés affectant l’immeuble, le Tribunal réduit le montant du prix de la vente de l’équivalent du coût de réparation des vices et par conséquent, condamne la défenderesse à verser au demandeur la somme de 15 000 $ avec les intérêts depuis le 27 octobre 2016, soit la date de signification d’une mise en demeure par huissier. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL :

[ 53 ] ACCUEILLE la demande du demandeur; [ 54 ] CONDAMNE la défenderesse à verser au demandeur la somme de 15 000 $ à

titre de réduction du prix de vente, avec intérêts au taux légal, depuis le 27 octobre 2016; [ 55 ] Le tout, avec les frais de justice. __________________________________ Vicky Lapierre, j.c.Q. Date d’audience : 15 octobre 2018