2014 QCCQ 8748, 2014 QCCQ 8748

Gagné c. Leclerc 2014 QCCQ 8748 COUR DU QUÉBEC «Division des petites créances» CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE BAIE-COMEAU LOCALITÉ DE BAIE-COMEAU « Chambre civile » N° : 655-32-000962-146 DATE : 22 septembre 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE SONIA BÉRUBÉ, J.C.Q. ______________________________________________________________________ BRUNO GAGNÉ Demandeur c.

MONETTE LECLERC ET GAÉTAN DESBIENS Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le demandeur Bruno Gagné (Gagné) [1] a acheté une propriété des défendeurs Monette Leclerc et Gaétan Desbiens (Leclerc et Desbiens), le 1 er août 2013 avec prise de possession à la même date. Il s'agit d'une maison mobile de l'année 1974 que Gagné a payée 57 500$.

Leclerc et Desbiens étaient les propriétaires depuis l'année 2000 et l'avaient payée 32 000 $. [ 2 ] Préalablement à l'acte de vente notarié, une offre d'achat signée par Gagné et acceptée par Desbiens a été signée le 1 er juin 2013. Elle confirme le prix d'achat de 57 500 $, la date de passation du contrat pour le 1 er août 2013, les inclusions et les exclusions et la possibilité qu'une inspection préachat soit effectuée. [ 3 ] À la

section «Autres conditions», rien n'est indiqué et aucune déclaration des vendeurs n'a été mentionnée à ce document quant à l'état du bâtiment sauf les passages suivants : 2.8 Le vendeur déclare n'avoir connaissance d'aucun facteur se rapportant à l'immeuble susceptible, de façon significative, d'en diminuer la valeur ou d'en augmenter les dépenses et n'avoir reçu aucun avis d'autorité compétente que l'immeuble n'est pas conforme aux lois et règlements en vigueur. [ 4 ] Quant à l'acte notarié signé le 1 er août 2013, il prévoit que la vente est faite avec la garantie légale et rien de particulier n'est dénoncé quant à l'état du bâtiment.

À noter, qu'aucune inspection préachat n'a été effectuée par un expert en bâtiment. [ 5 ] Dès la prise de possession, Gagné débute certains travaux qu'il désirait effectuer et au fur et à mesure, il s'aperçoit de différents vices dont est affectée la résidence.

Pour cette raison, il poursuit Leclerc et Desbiens dans le cadre de la présente demande en réclamation d'une somme de 7 000 $ et soumet les éléments suivants : ▪ Il a pris possession de l'immeuble le 1 er août 2013; ▪ Dès la première journée, il constate que la prise de courant du comptoir de cuisine ne fonctionne pas et par la suite, d'autres prises de courant se sont avérées non fonctionnelles; ▪ Au cours du mois d'août, il constate que sous le plancher flottant du salon, près de la fenêtre avant, il y a de la moisissure au plancher, des traces d'infiltrations qui semblent avoir été corrigées par l'installation de mono et d'uréthane; ▪ Dans la salle de bain, il constate en voulant faire certains travaux que sous la laveuse et la sécheuse le plancher est pourri et qu'il y a une poche d'eau, que le plancher près de la toilette et sous le bain est également pourri et que la plomberie est à refaire en totalité;

▪ À la même époque, il réalise que le disjoncteur du réfrigérateur saute régulièrement, trop de fils électriques ont été branchés sur le même circuit et lorsqu'ils sont tous utilisés en même temps cela crée une surcharge; ▪ Le réservoir d'eau chaude doit être changé; ▪ Le recouvrement du plancher du hall d'entrée est en

partie inexistant ce qui ne pouvait être constaté lors des visites puisque des biens posés sur le plancher empêchaient de voir l'absence de revêtement en dessous; ▪ La hotte de cuisine est hors d'usage; ▪ Le plancher sous l'évier de la cuisine est noirci par la moisissure et doit être refait. ▪ Ces vices ne pouvaient être constatés lors de la visite parce qu'ils étaient cachés. [ 6 ] Constatant l'accumulation de différents vices, Gagné communique avec Desbiens et l'informe de la situation. Cependant, Desbiens le reçoit de façon impolie.

Gagné dit que Desbiens l'a envoyé promener et a refusé de collaborer pour la suite des évènements. Par conséquent, Gagné s'occupe lui-même des travaux d'urgence principalement ceux de la salle de bain et les travaux électriques. Le 8 novembre 2013, il signifie une mise en demeure aux défendeurs. [ 7 ] Pour la totalité des travaux qu'il a dû effectuer, Gagné réclame la somme de 5 505 $ pour laquelle il dépose une série de factures.

Il n'a tenu compte d'aucune plus value apportée à l'immeuble le cas échéant. [ 8 ] Il réclame également la somme de 1 000 $ pour des travaux qui demeurent à être effectués soit 250 $ pour le hall d'entrée, 250 $ pour le revêtement extérieur au-dessus de la fenêtre avant, 500 $ pour compléter les travaux électriques. [ 9 ] Finalement, il réclame une somme de 500 $ pour troubles, dommages et inconvénients. [ 10 ] En défense, Leclerc est absente, Desbiens est présent et conteste tous les points de réclamation.

Ses moyens de défense sont essentiellement ceux-ci : ▪ Il n'est propriétaire que depuis l'année 2000 alors qu'il a acheté cette maison mobile au coût de 32 000 $; ▪ Pour le plancher du salon, il nie qu'il y ait présence de moisissure au plancher et témoigne n'avoir jamais été témoin que la fenêtre avait subi quelque infiltration que ce soit. Cependant, il admet avoir comblé certaines ouvertures autour de la fenêtre avec du mono; ▪ Quant aux problèmes électriques, il dit avoir informé Gagné que la prise du comptoir de cuisine était non fonctionnelle mais il n'a jamais eu connaissance que le disjoncteur sautait.

Par contre, il a avisé Gagné avant la vente qu'un fil avait été coupé près de la porte arrière ce qui le rendait non fonctionnel; ▪ Quant à la salle de bain, il dit n'être au courant de rien sauf qu'il admet qu'en 2011, il a installé une feuille de contreplaqué sous la laveuse et la sécheuse et que par manque d'argent, il l'a seulement peinturé. Quant à la plomberie de la salle de bain, il prétend que celle- ci a été refaite en 2002; ▪ En ce qui concerne le revêtement de plancher du hall d'entrée, il dit en avoir avisé Gagné préalablement à l'achat. Analyse et décision [ 11 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec (C.c.Q.) circonscrit la notion de vice caché. Cet

article prévoit que le vendeur est tenu de garantir l'acheteur contre le vice rendant le bien impropre à l'usage auquel on le destine ou contre le vice qui en diminue l'utilité au point où celui-ci n'aurait pas été acheté si le vice avait été connu ou qu'il aurait tout de même été acheté mais à moindre coût. [ 12 ] L'acheteur a le fardeau de démontrer que les conditions d'application de la garantie contre les vices cachés sont rencontrées.

Ces conditions sont les suivantes : le vice doit être caché ; il doit être suffisamment grave de sorte qu'il rend le bien impropre à l'usage auquel on le destine ou qu'il en diminue son utilité; il doit être présent au moment de la vente et finalement, il doit être inconnu de l'acheteur . [ 13 ] Suivant l'

article 1739 C.c.Q. , l'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit par écrit le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Il a cependant été reconnu à maintes reprises par les tribunaux que la dénonciation n'est pas nécessaire lorsqu'il y a urgence à effectuer les travaux. Par contre, la dénonciation devra suivre dans un délai raisonnable.

Le Tribunal jouit d'un large pouvoir d'appréciation pour décider dans chaque cas d'espèce ce qui constitue un délai raisonnable. [ 14 ] À cet effet, il est important de rappeler que la dénonciation des vices cachés dans un délai raisonnable vise à permettre aux vendeurs de pouvoir constater eux-mêmes la situation, de choisir de réparer à leurs frais s'ils le désirent, de se ménager une preuve ou de procéder à une expertise, le cas échéant. [ 15 ] Qu'en est-il de la dénonciation verbale dans le présent cas ? [ 16 ] Le Tribunal est d'avis que bien que la mise en demeure soit quelque peu postérieure à la découverte graduelle des vices au cours du mois d'août 2013, c'est l'accumulation de ceux-ci qui a décidé Gagné à dénoncer la situation.

Or, Desbiens a été verbalement avisé par Gagné avant qu'il ne corrige les vices mais a volontairement refusé d'en prendre considération. Vu l'urgence de certains travaux, la mise en demeure formelle et écrite du 8 novembre 2013 a été transmise dans un délai raisonnable. [ 17 ] Qu'en est-il maintenant de l'application des critères de vices cachés pour chacun des postes de réclamation ? [ 18 ] En général, la défense de Desbiens est soit à l'effet qu'il a dénoncé le vice de sorte qu'il admet l'existence du vice en question

mais conteste que celui-ci ait été inconnu de l'acheteur ou bien il nie tout simplement que le vice était présent. [ 19 ] Or, à l'appui de sa réclamation les photos déposées par Gagné sont en grande

partie très éloquentes particulièrement en ce qui concerne la salle de bain, les infiltrations de la fenêtre du salon et le hall d'entrée. Quant aux prises électriques, la preuve est contradictoire. Par contre, Desbiens admet qu'un fil était coupé empêchant l'utilisation de certaines prises de courant mais dit en avoir avisé Gagné avant l'achat. [ 20 ] Pour ce qui est de la hotte de cuisine, il y a absence de contestation quant à cette réclamation tout comme pour le réservoir d'eau chaude. [ 21 ] Le témoignage de Desbiens est loin d'être convaincant.

Il se contente généralement de nier le bien fondé de la réclamation et soumet plus souvent qu'autrement que Gagné était informé des vices en question.

Or, si c'est le cas, pourquoi Desbiens ne s'est-il pas prémuni d'un document quelconque avant l'acte de vente ou à tout le moins chez le notaire confirmant tous les vices qu'il dénonçait à Gagné pour ainsi se protéger contre une éventuelle réclamation à cet effet ? [ 22 ] Comment expliquer la présence de mono ajouté autour de la fenêtre près des traces d'infiltration autrement que parce qu'il y a eu infiltration ? [ 23 ] Desbiens était certainement au courant car il admet avoir posé ce mono.

Il en est de même de la pourriture à la salle de bain puisque Desbiens avait commencé à réparer par la pose d'un contreplaqué. [ 24 ] Le témoignage de Gagné est précis, détaillé, semble sincère et honnête sans exagération. Celui-ci a le fardeau de démontrer par preuve prépondérante tous les éléments de sa réclamation conformément à l'

article 2803 C.c.Q. . Il est en

partie corroboré par les photos déposées.

Par conséquent, chacun des postes de réclamation constitue un vice caché au sens du Code civil du Québec puisque le Tribunal est d'avis que les vices ne lui ont pas été dénoncés. [ 25 ] Vu le court délai entre la prise de possession et la découverte des vices et considérant l'ampleur de la majorité de ceux-ci, il y a présomption à l'effet que ceux-ci étaient présents en date de la vente. [ 26 ] Également, il s'agit de vices suffisamment graves qui font en sorte que s'ils avaient été connus de l'acheteur, celui-ci aurait soit refusé d'acheteur ou aurait négocié une réduction du prix de vente. [ 27 ] Par contre, quant à la réclamation du demandeur, le Tribunal ne peut lui faire droit en totalité puisque certaines réparations apportent une plus value à l'immeuble.

Gagné a acheté une maison mobile de 1974 au prix de 57 500 $. Il devait s'attendre à ce que la plomberie, les planchers et l'état général de la résidence ne soit pas celle d'une résidence neuve. [ 28 ] Les travaux à la plomberie de la salle de bain apportent une plus value tout comme le changement de revêtement de plancher du hall d'entrée.

Par contre, en ce qui concerne les autres travaux, le Tribunal conclut que ces travaux n'apportent aucune plus value. [ 29 ] En conséquence, le Tribunal accorde les montants suivants tenant compte du détail de la réclamation déposée sous P-3 et de la plus value accordée à l'immeuble, le cas échéant : ▪ Réparations du hall d'entrée : 150,00 $ ▪ Réparations du revêtement extérieur au-dessus de la fenêtre avant : 250,00 $ ▪ Réparations à venir pour les travaux électriques à compléter : 500,00 $ ▪ Réparations pour la salle de bain : 2 500,00 $ ▪ Le réservoir d'eau chaude : 422,52 $ ▪ La hotte de cuisine : 100,00 $ ▪ Les troubles et inconvénients : 250,00 $ [ 30 ] Le tout pour un total de 4 172,52 $ POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE partiellement la demande; CONDAMNE les défendeurs solidairement à payer au demandeur la somme de 4 172,52 $ avec intérêt au taux légal et l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec depuis l'assignation; LE TOUT avec dépens.

__________________________________ SONIA BÉRUBÉ, J.C.Q. Date d’audience : 9 juin 2014