2020 QCCQ 8821, 2020 QCCQ 8821

Poulin c. Dallaire 2020 QCCQ 8821 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-703265-180 DATE : 9 décembre 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE MADAME LA JUGE HÉLÈNE CARRIER, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SYLVIE POULIN [...] Québec (Québec) [...] Demanderesse c.

MICHÈLE DALLAIRE [...] Québec (Québec) [...] Défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ L’APERÇU [ 1 ] À l’automne 2014, madame Sylvie Poulin est à la recherche d’une maison plain-pied qui comporte un logement au sous-sol, de style bigénérationnel, dans le but de cohabiter avec sa mère, récemment veuve, et ce, afin d’avoir chacune leurs quartiers. [ 2 ] Elle s’intéresse à la maison mise en vente par madame Michèle Dallaire, dont le prix demandé est 269 900 $.

La fiche descriptive précise qu’il s’agit d’une maison construite en 1963 qui compte six pièces et un sous-sol de 6 pieds et plus, partiellement aménagé avec une entrée indépendante (ci-après « Immeuble ») : DESCRIPTION Maison à vendre à Charlesbourg avec garage détaché de 12’x24’. Logement au sous-sol de style bi-génération à 500$/mois. Rénové au goût du jour, bien entretenu, 2 chambres au rez-de-chaussée. Situé près de tous les services. Prise de possession flexible.

À DÉCOUVRIR! [Reproduction conforme à l’original, pièce P-1.] [ 3 ] Les photographies qui accompagnent la fiche descriptive montrent un logement inoccupé qui comporte une entrée distincte qui donne sur l’extérieur, des installations sanitaires, une cuisinette et une pièce servant de salon/chambre à coucher [1] . [ 4 ] Dans le Formulaire obligatoire – Déclarations du vendeur sur l’immeuble (Déclarations du vendeur), complété par madame Dallaire, celle-ci indique la présence d’un petit logement au sous-sol non conforme, libre actuellement , qui, antérieurement, a déjà été loué et qui procure des revenus de 500 $ mensuellement [2] . [ 5 ] Au mois de décembre 2014, madame Poulin visite l’Immeuble.

Le 13 décembre 2014, ayant un véritable intérêt pour l’Immeuble, elle signe une promesse d’achat pour la somme de 245 000 $ conditionnelle à une inspection par un expert en bâtiment et avec prise de possession au plus tard le 15 mai 2015 [3] . [ 6 ] Après offres et contre-offres, les parties s’entendent sur un prix de 253 000 $. [ 7 ] Le 15 mai 2015, la vente est conclue pour le prix convenu et avec la garantie légale [4] . [ 8 ] Dans les jours suivants, madame Poulin prend possession de l’Immeuble. Elle procède à des travaux de rénovation du logement, là où loge sa mère.

[ 9 ] Particulièrement, elle modernise la plomberie et l’électricité, déplace la salle de bain, refait des murs, agrandit l’espace occupé par le logement sur toute la superficie du sous-sol, modifie des pièces et ferme le plafond par un plafond suspendu [5] . [ 10 ] Au mois de janvier 2016, une inspectrice du service de l’évaluation de la Ville de Québec (Ville) inspecte l’Immeuble. [ 11 ] Le 14 février 2018, madame Poulin reçoit un

Avis de correction de la part de la Division de la gestion du territoire –

section permis et inspection de la Ville. Cet avis soulève la non-conformité de l’Immeuble en raison qu’aucun permis n’ait été émis visant l’aménagement d’un logement au sous-sol [6] . [ 12 ] Madame Poulin est sidérée d’apprendre que le logement est illégal, puisque construit sans permis. [ 13 ] La Division de la gestion du territoire –

section permis et inspection de la Ville exige que madame Poulin apporte des correctifs avant le 14 mars 2018, à savoir : 1. Obtenir un permis pour l’ajout d’un logement conforme. Ou 2. Obtenir un certificat d’autorisation pour son démantèlement. [ 14 ] À cette fin, elle doit choisir l’une des options suivantes : 1. Démanteler la cuisine en retirant l’évier (les tuyaux doivent être dissimulés dans le mur de façon permanente); 2. Démanteler la salle de bain en retirant la toilette (les tuyaux doivent être dissimulés dans le mur de façon permanente); 3.

Pratiquer une ouverture entre les deux logements permettant un passage libre et sans porte entre les deux cuisines. Les portes et leur cadre doivent être retirés et les ouvertures prolongées sur toute la largeur du mur, du sol jusqu’au plafond.

Des plans seront aussi requis démontrant l’ouverture entre les deux logements. [Reproduction conforme à l’original, pièce P-3] [ 15 ] Afin de rendre le logement conforme à la réglementation, et ce, peu importe l’option choisie, par madame Poulin, celle-ci doit effectuer des travaux de transformation et débourser des frais en conséquence. [ 16 ] Le 16 avril 2018, madame Poulin dénonce par écrit la situation à madame Dallaire, lui accorde un délai de dix jours pour visiter l’Immeuble avec ses experts et pour effectuer les travaux correctifs permettant de rendre le logement conforme.

À défaut, elle évaluera laquelle des deux options lui permettra de mieux mitiger ses dommages et la tiendra responsable des dommages-intérêts, y compris la perte de la valeur de l’Immeuble [7] . [ 17 ] Le 24 avril 2018, madame Dallaire visite l’Immeuble et le lendemain, elle décline toute responsabilité. Elle répond ceci : […] Nous avons alors constaté que des transformations majeures ont été apportées à la propriété. Celles-ci ont été effectuées sous l’entière responsabilité de la propriétaire actuelle, votre cliente, Madame Sylvie Poulin.

Je vous confirme que je me dégage formellement de toutes responsabilités découlant de ces transformations ainsi que de toutes conséquences de quelques natures que ce soit, actuelles ou futures pouvant en découler. [Reproduction conforme à l’original, pièce P-6.] [ 18 ] Conséquemment, après avoir obtenu des estimations du coût des travaux pour rendre le logement conforme à la règlementation, madame Poulin demande un certificat d’autorisation pour le démantèlement du logement. Elle retient les services de Construction Caron et Plante, entrepreneur général (C&

P) qui retire deux portes avec leur cadre sur toute la largeur du mur jusqu’au plafond, permettant ainsi un accès libre de circuler entre le rez-de-chaussée et le sous-sol [8] . Madame Poulin paie 1 063,52 $ pour ces travaux [9] . [ 19 ] Finalement, madame Poulin s’entend avec la Ville. Dorénavant, les installations situées au sous-sol ne doivent servir que pour une personne qui a un lien de parenté ou d’alliance avec elle. [ 20 ] Madame Poulin constate qu’après le départ de sa mère, elle ne pourra jamais louer le sous-sol à un étranger ni générer des revenus locatifs.

[ 21 ] Elle fait procéder à une évaluation par la firme Yvon Poulin et Associés inc.

Évaluateurs Agréés (Yvon Poulin inc.) qui conclut que sans logement, l’Immeuble qu’elle paie 253 000 $ a une valeur marchande de 242 000 $ à l’achat le 15 mai 2015 [10] . [ 22 ] De plus, elle demande à la firme Groupe BC2 (BC2) d’effectuer une analyse réglementaire et une recherche de droits acquis concernant l’obligation d’obtenir l’émission ou non d’un permis de construction concernant le logement [11] . [ 23 ] Après analyse des archives de la Ville, de la Ville de Charlesbourg et de la réglementation, BC2 conclut : Scénario 1 À la lumière des documents contenus à l’intérieur du dossier de propriété, il nous est impossible de conclure qu’une autorisation a été octroyée par les autorités municipales afin d’ajouter ou de reconnaître depuis l’origine le logement au sous-sol à

titre de composante de l’usage principal du bâtiment. Il a été possible de confirmer que le bâtiment principal a été construit en 1963, le permis de construction 4748 ayant été émis à cet effet. L’absence de plan de construction ne nous permet pas d’affirmer la présence d’un logement au sous-sol à l’origine. De plus, la description de la construction ne fait état d’aucun logement au sous-sol. Scénario 2 […] [U]ne disposition édictant la nécessité d’obtenir un permis est déjà présente avant même la construction de la résidence.

Il est mentionné à l’article 1 du règlement 8 de la Ville de Charlesbourg concernant la construction des bâtisses, entré en vigueur en avril 1951 : « Personne ne fera ou ne fera faire aucun travail d’érection, de réfection, de modification ou de transformation d’un édifice ou autre construction dans les limites de la municipalité sans en avoir obtenu la permission écrite du conseil municipal […] » […] Scénario 3 […] [U]n permis était requis à une modification du bâtiment à l’époque où le logement a été ajouté à la propriété.

Afin de conserver ce dernier, il faudra déposer une demande de permis en bonne et due forme, en plus de fournir les documents nécessaires à l’examen de son approbation. [Reproduction conforme à l’original, pièce P-10.] [ 24 ] Le 13 décembre 2018, madame Poulin dépose sa demande à la Division des petites créances. Elle soutient que madame Dallaire ne lui a pas livré un Immeuble qui comporte un logement résidentiel au sous-sol.

En conséquence, elle invoque la garantie du droit de propriété et réclame à madame Dallaire 12 875,37 $ [12] en réduction du prix de vente et en dommages-intérêts. [ 25 ] Madame Dallaire conteste la demande. Elle affirme avoir appris la non-conformité de l’Immeuble par la dénonciation que lui a faite madame Poulin. Elle plaide son ignorance et sa bonne foi. [ 26 ] Elle soutient que madame Poulin avait le devoir de s’assurer que son projet de rénovation et d’agrandissement du logement respecte la loi et la réglementation en vigueur.

D’ailleurs, elle plaide que celle-ci s’est engagée par contrat [13] à vérifier la légalité de la destination qu’elle entendait donner à l’Immeuble, ce qu’elle a omis de faire. Conséquemment, elle n’a qu’à s’en prendre à elle-même. [ 27 ] Du même souffle, elle reproche à madame Poulin de ne pas avoir agi en acheteur prudent et diligent. LES QUESTIONS EN LITIGE

A) Madame Dallaire contrevient-elle à son obligation de garantie contre la limitation de droit public? [ 28 ] Le Tribunal conclut que oui.

B) Madame Dallaire peut-elle se prévaloir de la clause exonératoire prévue à l’acte de vente? [ 29 ] Le Tribunal conclut que non.

C) Madame Poulin a-t-elle agi avec prudence et diligence? [ 30 ] Le Tribunal conclut que oui.

D) Dans l’éventualité où madame Dallaire ne respecte pas son obligation de garantie envers madame Poulin, quelle indemnité

doit être accordée à madame Poulin? [ 31 ] Le Tribunal accorde à madame Poulin 12 231,32 $. L’ANALYSE

A) Madame Dallaire contrevient-elle à son obligation de garantie contre la limitation de droit public? [ 32 ] L’

article 1716 du Code civil du Québec ( C.c.Q. ) renvoie aux garanties du droit de propriété et de délivrance auxquelles le vendeur est tenu de plein droit [14] . [ 33 ] Ainsi, l’obligation de délivrance incombe au vendeur. La doctrine, tout comme la jurisprudence, reconnaît que cette obligation en est une de résultat [15] . [ 34 ] Madame Dallaire s’est engagée, selon la fiche descriptive, de livrer un immeuble conforme à la réglementation applicable, comprenant un logement qui rapporte des revenus de location. Ces représentations sont réitérées à madame Poulin lors de la visite des lieux.

L’Immeuble correspond aux attentes de cette dernière. [ 35 ] Conséquemment, le présent litige fait appel aux principes de la garantie légale du droit de propriété qui s’impose au vendeur d’un immeuble [16] et, plus particulièrement, de la garantie contre la violation d’une limitation de droit public prévue à l’

article 1725 C.c.Q. , qui énonce : 1725. Le vendeur d’un immeuble se porte garant envers l’acheteur de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent le bien et qui échappent au droit commun de la propriété.

Le vendeur n’est pas tenu à cette garantie lorsqu’il a dénoncé ces limitations à l’acheteur lors de la vente, lorsqu’un acheteur prudent et diligent aurait pu les découvrir par la nature, la situation et l’utilisation des lieux ou lorsqu’elles ont fait l’objet d’une inscription au bureau de la publicité des droits. [ 36 ] Ainsi, le vendeur a l’obligation de garantir à l’acheteur que son droit de propriété est exempt de toute violation antérieure à la vente. [ 37 ] Concernant cet article, il est mentionné aux commentaires du ministre de la Justice [17] : À

titre d’exemple de limitations de droit public, on peut mentionner l’existence d’un règlement de zonage, d’urbanisme ou de protection de l’environnement. [ 38 ] Il importe de s’assurer que les conditions préalables de la garantie légale du droit de propriété contre des violations aux limitations de droit public sont remplies. Les auteurs Pierre-Gabriel Jobin et Michelle Cumyn [18] , dans leur ouvrage La vente , énumèrent ces conditions de la manière suivante : 1. La violation réalisée à la limitation de droit public doit exister au moment de la vente; 2.

Il doit y avoir absence de dénonciation de la violation par le vendeur; 3. Il doit y avoir absence de publicité de la violation; 4. L’acheteur doit avoir agi avec prudence et diligence; 5. Le préavis doit être donné par l’acheteur au vendeur dans un délai raisonnable de la connaissance de cette violation. [19] [ 39 ] En l’espèce, la limitation de droit public en cause réside dans le règlement d’harmonisation sur l’urbanisme de la Ville de Québec (Règlement) [20] qui définit le mot logement et qui prévoit la nécessité d’obtenir préalablement un permis de construction: 1.

Dans le présent règlement, à moins que le contexte n’indique un ses différent, on entend par : […] « logement » Une ou plusieurs pièces destinées à la résidence d’une personne ou de plusieurs personnes qui vivent en commun et qui comporte des installations sanitaires et des installations pour préparer et consommer des repas et pour dormir ainsi qu’une entrée distincte qui donne sur l’extérieur ou sur un hall commun. […] 1203.

Un projet de construction, d’implantation, de transformation, d’agrandissement ou d’addition d’un bâtiment est interdit sans l’obtention préalable d’un permis de construction. [ 40 ] Aussi, selon l’étude de BC2 [21] , avant même la construction de l’Immeuble, l’article 1, du règlement 8 de la Ville de Charlesbourg concernant la construction des bâtisses, entré en vigueur en avril 1951, prévoyait : Personne ne fera ou ne fera faire aucun travail d’érection, de réfection, de modification ou de transformation d’un édifice ou autre

construction dans les limites de la municipalité sans en avoir obtenu l’autorisation écrite du conseil municipal. [ 41 ] Bien que le mot transformation ne soit pas défini dans le Règlement, le Tribunal conclut que des rénovations permettant l’ajout d’un logement au sous-sol sont incluses dans cette catégorie de travaux. [ 42 ] La jurisprudence soutient l’idée que le vendeur est présumé connaître l’ensemble des charges qui concernent l’utilisation de son immeuble et cette connaissance présumée comporte l’obligation de les déclarer à l’acheteur. [ 43 ] En somme, le vendeur doit garantir à l’acheteur qu’aucune violation aux limitations de droit public ne grève l’immeuble au moment de la vente notamment, si la réglementation fait échec au régime normal de la propriété et que l’état des lieux ne permet pas d’en déceler l’existence [22] . [ 44 ] À ce sujet, nous pouvons référer à l’arrêt Vézina c.

Lamoureux [23] de la Cour d’appel du Québec. Dans cette affaire, les vendeurs mettent en vente une maison bigénération. Souhaitant rénover leur maison, les acheteurs se présentent à la Ville pour demander un permis de construction. Ils essuient un refus au motif que l’aménagement d’un espace résidentiel en

annexe au logement principal est prohibé, car il ne respecte pas les prescriptions applicables à une habitation bigénération dont l’implantation n’a d’ailleurs jamais été autorisée par les autorités. Ainsi, aucune demande de permis n’avait été présentée pour convertir l’immeuble unifamilial en maison bigénérationnelle. Monsieur le juge Guy Gagnon, j.c.a., écrit : [41] Avec beaucoup d’égards pour la juge de première instance, je suis d’avis que les intimés n’ont pas respecté les garanties auxquelles ils sont tenus et que leur responsabilité est en conséquence engagée. Je m’explique.

i) Les représentations des intimés [42] La juge écrit que « les défendeurs [les intimés] ne pouvaient ignorer la manière dont l’immeuble avait été décrit dans la fiche de propriété rédigée par les courtiers » et que « […] cette information était susceptible d’induire en erreur les acheteurs [les appelants] ». [43] Je suis d’accord avec ces déterminations. [44] L’annonce parue dans un journal de quartier à l’initiative des courtiers mentionne clairement qu’il s’agit d’une « [m]aison bi- génération».

De plus, la fiche descriptive de l’immeuble préparée par ces mêmes courtiers contient la mention suivante : « bi-génération ou bachelor ». [45] À l’occasion de l’une de leurs visites, les appelants ont pu constater que la fille de l’intimée, son conjoint et un enfant occupaient un espace résidentiel situé en

annexe de la maison. Les appelants ont été rassurés par cet usage et ont considéré être en présence d’une habitation bigénération. Selon l’appelante, ils ont également été informés que la mère de l’intimée avait auparavant occupé les mêmes appartements. [46] Ce faisceau de preuve donnait une image réaliste de la situation matérielle et juridique de l’immeuble.

Toujours selon l’appelante, il coïncidait avec les caractéristiques d’une habitation bigénération recherchées par les acheteurs. [47] Comme je l’ai mentionné précédemment, la juge a aussi reconnu que les intimés « connaissaient les intentions des demandeurs [appelants] » au moment de l’achat. [48] Bref, l’immeuble vendu correspondait aux caractéristiques annoncées dans la publicité des courtiers et répondait aux attentes véritables des appelants.

Si la preuve n’a pas révélé que les intimés leur avaient expressément mentionné que la maison était une habitation bigénération conforme, il reste que leurs représentations, à défaut d’être expresses, n’en étaient pas moins explicites et appuyaient sans détour cette conclusion. [49] Je suis donc d’avis que les intimés se sont engagés à livrer aux appelants une habitation bi-génération et que cet engagement était assorti de la garantie que cet usage était autorisé par la réglementation applicable. […] [65] En somme, un acheteur consciencieux placé dans la même situation que les appelants auraient vraisemblablement cru qu’il s’agissait là d’une véritable habitation bigénération. [ 45 ] Madame Dallaire explique avoir acquis l’Immeuble en 2009 dans des circonstances assez semblables à celles de madame Poulin puisqu’elle recherchait une maison de style bigénérationnelle comportant un logement au sous-sol afin que ses parents puissent y habiter.

C’est d’ailleurs ce qui avait motivé son choix. Malheureusement, ce projet n’a pas vu le jour, son père étant décédé et sa mère placée en résidence pour aînés, et ce, avant l’expiration du bail de logement en vigueur au moment de l’achat. [ 46 ] À l’époque où madame Dallaire acquiert l’Immeuble, le logement est loué pour une période supplémentaire minimale d’un an.

Elle ne fait pas de vérification ni de demande auprès de la Ville concernant le logement. [ 47 ] De plus, pendant tout le temps où elle est propriétaire, elle ne reçoit aucun avis de la Ville à ce sujet. [ 48 ] D’ailleurs, en 2012, elle obtient de la Ville l’autorisation de démolir le garage et d’en reconstruire un nouveau. Elle témoigne qu’après l’exécution des travaux, elle reçoit la visite d’un inspecteur de la Ville eu égard à la conformité des travaux exécutés et pour évaluer la valeur de l’Immeuble. Lors de l’inspection, on lui confirme que le logement est conforme.

À preuve, après l’inspection, elle n’a jamais reçu d’avis de non-conformité pour le logement dans sa configuration qui était la même au moment de la vente de l’Immeuble à madame Poulin, le 15 mai 2015. [ 49 ] La preuve documentaire révèle que le 7 juin 2013, un rapport d’inspection est déposé, lequel atteste que les travaux pour la construction du garage sont terminés et qu’ils sont conformes. Il n’y a aucune référence quant à l’Immeuble ni au logement [24] .

[ 50 ] Madame Dallaire rapporte les paroles d’un inspecteur. Or, comme mentionné à l’audience, pour établir la véracité de ce qui a été dit, il aurait fallu assigner la personne qui l’a dit ou déposer un rapport de la Ville en ce sens.

Autrement, c’est du ouï-dire et cette preuve est inadmissible, dénuée de toute force probante et ne peut être considérée [25] . [ 51 ] Ainsi, ce n’est qu’à la réception de l’avis de dénonciation transmis par madame Poulin que madame Dallaire est informée de la non-conformité du logement. [ 52 ] Cette dernière reconnaît que pour madame Poulin la présence d’un logement au sous-sol est une condition essentielle à l’achat. [ 53 ] Elle se défend qu’au moment de la vente, le logement, qu’elle appelle bachelor , n’a rien à voir avec les transformations majeures effectuées par madame Poulin. [ 54 ] Selon elle, le bachelor date environ de l’origine de l’Immeuble.

Il occupe la moitié de la superficie du sous-sol, il comporte une salle de bain, une cuisinette et une pièce qui sert de salon/chambre à coucher, alors que l’autre moitié du sous-sol comporte des pièces à l’usage exclusif du propriétaire, dont une salle de lavage, une chambre à coucher, un mini atelier avec rangement et une

annexe de chauffage à l’huile. [ 55 ] Or, à la suite des travaux effectués par madame Poulin, le logement occupe la totalité du sous-sol.

La salle de bain est déplacée, il y a une chambre à coucher de 12’x8’’, un grand salon, cuisinette et salle à manger, ainsi qu’une salle de lavage commune [26] . [ 56 ] Madame Dallaire soutient que madame Poulin a modifié le sous-sol en le transformant en un logement complet sans avoir, au préalable, obtenu un permis de construction de la Ville, c’est pourquoi elle a reçu l’avis de correction daté du 14 février 2018 [27] . [ 57 ] Bien que le bachelor n’occupait, au moment de la vente, que la moitié du sous-sol, il n’en demeure pas moins vrai qu’il correspondait à la définition du mot logement prévu à l’article 1 du Règlement d’harmonisation sur l’urbanisme de la Ville, [28] car il comportait une salle de bain, une cuisinette, un salon/chambre à coucher et une sortie extérieure.

Or, un permis était requis à l’époque où le logement a été ajouté à l’Immeuble, ce qui, de toute évidence, n’a jamais été obtenu. [ 58 ] Ainsi, la preuve établit qu’il n’est pas plus légal de louer un bachelor , puisque les propriétaires depuis la construction de l’Immeuble n’ont jamais eu de permis pour cet usage. Conséquemment, au moment de la vente de l’Immeuble entre mesdames Poulin et Dallaire, celui-ci contrevient à la réglementation, partant, il y a violation d’une limite de droit public au sens de l’

article 1725 C.c.Q. [ 59 ] Madame Dallaire soutient qu’elle n’est pas responsable parce qu’elle ignorait tout de cette non-conformité, ce que la preuve démontre clairement. Ainsi, elle a toujours été persuadée avoir le droit d’utiliser un tel logement au sous-sol.

Or, l’ignorance par le vendeur de l’existence d’une violation à une limitation de droit public ne constitue toutefois pas un moyen d’exonération aux termes de la garantie [29] . [ 60 ] Tous les éléments portés à la connaissance de madame Poulin pouvaient laisser croire que l’état des lieux, la présence d’un logement et l’utilisation de l’Immeuble sont conformes. [ 61 ] En effet, il est incontestable que madame Dallaire fait valoir à madame Poulin qu’elle achète un immeuble avec un logement au sous-sol pouvant rapporter 500 $ par mois, ce qui n’est pas le cas. [ 62 ] Ainsi, ni madame Poulin ni madame Dallaire, ni les autres propriétaires n’avaient le droit d’utiliser une

partie du sous-sol comme logement. [ 63 ] Le Tribunal conclut qu’il y a, au moment de la vente entre mesdames Dallaire et Poulin, une violation d’une limitation de droit public échappant au droit commun de la propriété. Cette violation donne ouverture à la garantie de droit de propriété en faveur de madame Poulin.

B) Madame Dallaire peut-elle se prévaloir de la clause exonératoire prévue à l’acte de vente? [ 64 ] Madame Dallaire avance qu’elle ne peut être responsable pour ne pas avoir dénoncé une situation de non-conformité que madame Poulin devait vérifier. [ 65 ] Ainsi, elle reproche à madame Poulin d’avoir souscrit, dans l’acte de vente notarié, à une obligation contractuelle de vérifier la conformité de l’Immeuble, ce qu’elle a omis de faire. Cette clause se lit de la manière suivante : OBLIGATIONS D’autre part, l’acquéreur s’oblige à ce qui suit : 1.

Prendre l’immeuble dans l’état où il se trouve, déclarant l’avoir vu et examiné à sa satisfaction et avoir vérifié lui-même auprès des autorités compétentes que la destination qu’il entend donner à l’immeuble est conforme aux lois et règlements en vigueur. [Reproduction conforme à l’original, pièce P-2] [Le Tribunal souligne] [ 66 ] L’

article 1732 C.c.Q. permet aux parties de diminuer les effets de la garantie légale ou de l’exclure entièrement dans leur contrat [30] .

[ 67 ] La clause contractuelle sur laquelle repose la prétention de madame Dallaire est identique à celle dont traite la Cour d’appel du Québec dans l’arrêt Vézina c. Lamoureux précité [31] . À cet effet, le Tribunal reproduit les paragraphes déterminants : [75] Cela dit, les appelants avaient le droit de présumer que l’immeuble acheté par eux était réglementaire.

Ils pouvaient aussi raisonnablement supposer que la destination donnée à cette habitation par leur auteur et son usage au moment de la vente étaient conformes à la réglementation en vigueur. [76] Il était en l’espèce manifeste que la maison était utilisée aux fins d’une habitation bigénération.

Un aménagement typique à ce genre d’espace résidentiel, son occupation par les membres de la famille des intimés et la nature de la publicité en vue de promouvoir la vente de l’immeuble constituaient un ensemble de facteurs convergents allant en ce sens. [77] Or, la preuve ne fait pas voir que les appelants entendaient donner une destination différente de celle déjà existante pour cet immeuble. Au contraire, ils souhaitaient tout simplement maintenir le même usage que celui initié par les intimés, la raison même de leur acquisition.

La destination demeurant inchangée, la clause concernée ne peut donc jouer en faveur des intimés. [78] Dans ce contexte, la présomption établie par la jurisprudence et reconnue par la doctrine selon laquelle « l'acheteur a le droit de présumer que l'immeuble, tel que construit et comme occupé au moment où il l'achète, est conforme à tous les règlements en vigueur » trouve ici application. [Le Tribunal souligne.] [ 68 ] Cette clause exonératoire n’a d’application que dans le cas où l’acquéreur d’un immeuble décide de lui donner un usage autre que celui déjà connu et existant.

C’est d’ailleurs en ce sens qu’il faut interpréter les termes et avoir vérifié lui-même auprès des autorités compétentes que la destination qu’il entend donner à l’immeuble est conforme aux lois et règlements en vigueur [32] . [ 69 ] Ainsi, l’utilisation projetée de l’Immeuble par madame Poulin n’est pas différente de ce que l’annonce de madame Dallaire projette ni même de celle qu’elle en a faite elle-même. Madame Poulin n’entend donc pas donner à l’Immeuble, pris dans son ensemble, une destination différente de celle qu’il avait avant l’achat.

Conséquemment, la destination de l’Immeuble demeurant inchangée à l’époque de l’achat, la clause exonératoire ne peut jouer en faveur de madame Dallaire. Cette clause ne fait donc pas échec au recours de madame Poulin.

C) Madame Poulin a-t-elle agi avec prudence et diligence? [ 70 ] Madame Dallaire soutient que madame Poulin n’a pas agi en acheteur prudent et diligent en ne vérifiant pas la faisabilité de son projet d’agrandir le logement afin d’y occuper toute la superficie du sous-sol. [ 71 ] Tout d’abord, il importe de préciser que madame Dallaire, dans l’acte de vente notarié, déclare n’avoir reçu aucun avis d’une autorité compétente voulant que l’Immeuble ne soit pas conforme aux règlements et lois en vigueur [33] . [ 72 ] À l’acte de vente, on indique que les parties confirment la survie des ententes de l’avant-contrat, c’est-à-dire, la promesse de vente et ses amendements [34] .

Or, la clause 10.3 de la promesse d’achat prévoit : 10.3 […] Le VENDEUR se porte garant envers l’ACHETEUR de toute violation aux limitations de droit public qui grèvent l’IMMEUBLE et qui échappent au droit commun de la propriété. [Reproduction conforme à l’original, pièce D-3.] [ 73 ] De plus, dans le formulaire obligatoire Déclarations du vendeur [35] , madame Dallaire coche la case réponse non à la question D2.6

b) L’immeuble fait-il l’objet de limitations de droit public échappant au droit commun (ex. : […] règlements municipaux de zonage et de lotissement […]) [36] . [ 74 ] De toute évidence, par l’état des lieux, madame Poulin est rassurée et considère être en présence d’un Immeuble qui offre les caractéristiques annoncées dans la fiche descriptive et qui répond à ses attentes. [ 75 ] À première vue, rien ne révélait que l’utilisation du logement n’était pas permise. madame Poulin avait donc le droit de présumer que l’Immeuble, tel que constitué, était conforme aux règlements en vigueur. [ 76 ] Il importe de préciser que les carences techniques (comme la dimension des fenêtres) qui rendent le logement non conforme ne sautent pas à la vue, même d’une personne avisée comme l’inspecteur préachat [37] . [ 77 ] En l’espèce, le rapport de l’inspecteur préachat ne contient aucune recommandation ni mention relative à la conformité du logement ni même aux vérifications à faire à cet effet [38] . [ 78 ] Un acheteur consciencieux placé dans la même situation que madame Poulin aurait vraisemblablement cru qu’il s’agit là d’une véritable habitation qui compte un logement bachelor au sous-sol.

[ 79 ] Madame Dallaire argue que la mention un petit logement au sous-sol non conforme inscrite au formulaire Déclarations du vendeur aurait dû sonner l’alarme chez madame Poulin et qu’elle aurait dû vérifier l’usage auprès de la Ville, d’où la négligence alléguée de sa part. [ 80 ] Or, la preuve révèle que cette mention ne saurait se qualifier comme une dénonciation de la limitation de droit public, car elle ne réfère nullement à la construction sans permis du logement au sous-sol, qui est la source du problème.

D’ailleurs, madame Dallaire l’admet d’emblée qu’elle ignorait l’existence d’une limitation de droit public. [ 81 ] La preuve non contestée révèle que cette mention non conforme réfère aux caractéristiques du logement dont, notamment, un plafond non fermé, des fenêtres trop étroites et l’absence d’une adresse distincte. [ 82 ] Ainsi, il ne s’agit pas d’un indice permettant à madame Poulin de remettre en question les représentations de madame Dallaire que l’Immeuble comporte un logement. [ 83 ] Or, contrairement aux arguments de madame Dallaire, cette mention ne lui est d’aucun secours. [ 84 ] Enfin, il est assez cocasse de constater que madame Dallaire reproche à madame Poulin de ne pas avoir agi en acheteur prudent et diligent contrairement à ce qui est prévu au deuxième paragraphe de l’

article 1725 C.c.Q. , puisque par une simple vérification de sa part auprès des autorités de la Ville, elle aurait découvert cette limitation de droit de propriété soit, l’absence de permis, ainsi qu’un logement non conforme alors qu’elle-même, à

titre de propriétaire pendant quatre ans, n’a pas connu de problème ni ne l’aurait détecté.

Il est pour ainsi insolite que madame Poulin soit tenue à plus que madame Dallaire. [ 85 ] Quoiqu’il en soit, le Tribunal conclut que madame Poulin n’a pas fait montre d’insouciance ni manqué de diligence lors de l’achat de l’Immeuble et qu’à ce chapitre, aucun reproche ne peut lui être fait. [ 86 ] La preuve démontre donc que toutes les conditions d’application de la garantie légale de droit de propriété sont remplies : ➢ La violation de droit public existe au moment de la vente; ➢ Il y a absence de dénonciation de la violation par madame Dallaire parce qu’elle en ignore l’existence; ➢ Il n’y a aucune publicité de la violation; ➢ Madame Poulin s’est comportée en acheteur prudent et diligent; ➢ Madame Poulin a donné à madame Dallaire un préavis dans un délai raisonnable. [ 87 ] En conséquence, la responsabilité de madame Dallaire est retenue.

Elle ne s’est pas conformée à son obligation de garantie du droit de propriété.

D) Quelle indemnité doit être accordée à madame Poulin? [ 88 ] Aucune sanction spécifique n’est prévue au cas de violation de l’obligation de garantie énoncée à l’

article 1725 C.c.Q. , de sorte que les tribunaux ont établi que les règles de la responsabilité civile générale, en cas de faute contractuelle, sont applicables [39] . [ 89 ] Le créancier de l’obligation, en l’instance madame Poulin, peut ainsi obtenir réparation en réclamant soit la résiliation du contrat de vente, soit la réduction du prix de vente et l’octroi de dommages et intérêts en raison d’un préjudice subi qui constitue une suite immédiate et directe de la faute contractuelle commise [40] . [ 90 ] Madame Poulin plaide qu’elle n’aurait pas accepté de payer le même prix si elle avait su qu’elle ne pourrait pas jouir d’un logement locatif au sous-sol. [ 91 ] Yvon Poulin inc. évalue, au 15 mai 2015, la valeur marchande de l’Immeuble à 242 000 $ pour un logement et à 253 000 $ pour deux logements [41] . [ 92 ] Si madame Poulin eût su à l’époque qu’elle devait obtenir un permis de construction pour le logement et qu’elle devait effectuer des travaux pour le rendre conforme aux normes, le prix offert aurait définitivement été moindre.

La réclamation de 11 000 $ en réduction du prix de vente est donc bien fondée. [ 93 ] Le Tribunal accorde à madame Poulin 1 063,52 $, qui représente le remboursement des travaux effectués à l’Immeuble pour le rendre conforme au Règlement.

Ce montant est en lien direct avec le défaut de garantie de madame Dallaire. [ 94 ] À cela s’ajoutent les frais de 122 $ pour le certificat d’autorisation des travaux de démantèlement et 45,80 $ pour les frais de signification. [ 95 ] Quant aux demandes de remboursement de 287,84 $ pour la recherche de l’adresse de madame Dallaire et de 402,41 $ pour la soumission d’Alouette Construction inc., ces réclamations ne sont pas justifiées et aucune preuve de paiement n’est produite au dossier.

Par ailleurs, la soumission d’Alouette Construction inc. est faite en date du 17 octobre 2018, alors que les travaux de démantèlement ont eu lieu le 9 juin 2018 [42] . Rien ne justifie de payer pour une soumission alors qu’il est connu que les travaux n’auront jamais lieu. [ 96 ] Finalement, le Tribunal juge que les opinions émises par les experts Yvon Poulin et BC2 lui ont été utiles [43] et il octroie donc les frais de 919,80 $ et de 3 483,74 $ réclamés [44] .

POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE en

partie la demande; CONDAMNE madame Michelle Dallaire à payer à madame Sylvie Poulin 12 231,32 $ plus les intérêts calculés au taux légal de 5 % l’an et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter de la date de la demeure, soit le 30 avril 2018. CONDAMNE madame Michelle Dallaire à payer à madame Sylvie Poulin 4 605,54 $ à

titre de frais de justice comprenant les honoraires d’expertises de 4 403,54 $ et les frais de justice de la demande d’un montant de 202 $. __________________________________ HÉLÈNE CARRIER, J.C.Q. Date d’audience : 27 octobre 2020