2019 QCCA 931, 2019 QCCA 931

Bélanger c. GPR Investissement inc. 2019 QCCA 931 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-009485-175 (200-17-022574-156) DATE : 31 mai 2019 CORAM : LES HONORABLES CLAUDINE ROY, J.C.A. SUZANNE GAGNÉ, J.C.A. STÉPHANE SANSFAÇON, J.C.A. FRANÇOIS BÉLANGER CATHERINE GENDRON APPELANTS – demandeurs c. GPR INVESTISSEMENT INC. LINE LAROUCHE CLAUDE MARTIN CONSTRUCTION ET RÉNOVATION CLAUDE MARTIN INC.

INTIMÉS – défendeurs et MUNICIPALITÉ DE SAINT-FERRÉOL-LES-NEIGES INTIMÉE – mise en cause ARRÊT [ 1 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement rendu le 24 février 2017 par la Cour supérieure, district de Québec (l’honorable Sandra Bouchard), lequel rejette la demande principale en démolition du bâtiment construit sur le terrain voisin ainsi que la demande subsidiaire en dommages-intérêts pour perte de valeur de leur immeuble. [ 2 ] Pour les motifs du juge Sansfaçon, auxquels souscrivent les juges Roy et Gagné, LA COUR : [ 3 ] REJETTE l’appel, avec les frais de justice. CLAUDINE ROY, J.C.A.

SUZANNE GAGNÉ, J.C.A. STÉPHANE SANSFAÇON, J.C.A. Catherine Gendron François Bélanger Non représentés Me Maxime-Arnaud Keable Fasken Martineau DuMoulin Pour les intimés GPR investissement inc. et al

Me Antoine La Rue Joli-Cœur Lacasse Pour l'intimée Municipalité de Saint-Ferréol-les-Neiges Date d’audience : Le 12 mars 2019 MOTIFS DU JUGE SANSFAÇON [ 4 ] Les appelants se pourvoient contre un jugement rendu le 24 février 2017 par la Cour supérieure, district de Québec (l’honorable Sandra Bouchard), lequel rejette la demande principale en démolition du bâtiment construit sur le terrain voisin ainsi que la demande subsidiaire en dommages-intérêts pour perte de valeur de leur immeuble. [ 5 ] Les appelants reprochent aux intimés d’avoir construit un bâtiment comptant six logements destinés à la location à court terme, en ne respectant pas les normes relatives aux usages permis dans la zone où il est situé et aux normes d’implantation, contrevenant ainsi au Règlement de zonage 88-184 (ci-après « le Règlement »).

Ils soutiennent que ces contraventions leur causent un grave trouble de voisinage découlant de la proximité du bâtiment et des nuisances causées par ses occupants. [ 6 ] L'appel soulève deux catégories de questions : 1. La juge de première instance a-t-elle erré en décidant que le bâtiment appartenant aux intimés respecte la réglementation de zonage de la municipalité à l'égard des points suivants :

a) l'usage autorisé dans la zone où le bâtiment est situé?

b) l'orientation du bâtiment?

c) le respect de la largeur minimale du mur avant?

d) le respect de la marge latérale?

e) le respect de la marge avant? 2. La juge de première instance a-t-elle erré en concluant à l'absence de faute :

a) de l'inspectrice lors de l'analyse du dossier et lors de la transmission des documents aux membres du Comité consultatif d’urbanisme (CCU) dans le cadre de l'analyse du Plan d’implantation et d’intégration architecturale (PIIA)?

b) des membres du conseil municipal lors de l'adoption de la résolution approuvant le projet?

c) des intimés GPR investissement inc., Line Larouche, Claude Martin et Construction et rénovation Claude Martin inc. pour troubles de voisinage? * * * 1.

La légalité de l’usage [ 7 ] Les appelants s’attaquent d’abord à la conclusion de la juge voulant que l'usage du bâtiment soit conforme aux usages autorisés par le Règlement dans la zone où il est situé, soit la zone CC-9, lequel y permet l’usage d’« habitations locatives multifamiliales ». [ 8 ] Les appelants soutiennent que si l'usage du bâtiment peut se qualifier d'« habitations locatives » au sens du Règlement, il n’est pas une « habitation multifamiliale » puisque cette expression y est définie comme « une habitation comprenant trois logements ou une habitation de quatre logements ou plus avec entrée principale commune », alors que le bâtiment en litige, qui compte six logements, possède six entrées privées et non une seule entrée commune.

Selon eux, l’usage exercé dans le bâtiment en litige s’apparenterait plutôt à ceux du groupe Commerce III, soit aux auberges, hôtels et motels. [ 9 ] Les appelants ont tort. D’abord, l’usage qui est fait des six logements qui composent le bâtiment en litige n’en est pas un d’hôtel ni de motel. Le bâtiment possède six unités indépendantes les unes des autres, meublées et dotées des facilités de cuisson et autres, ce qui les fait correspondre à la définition de « logement » de l’article 2.3 du Règlement. [ 10 ] Ensuite, ces six logements sont loués pour des périodes de moins de 30 jours.

Cette spécificité locative de l’occupation est permise par l’article 4.12.1.2 du Règlement, qui autorise dans cette zone CC-9 les usages du « Groupe habitation XIV » tels que définis à l’article 2.4.1.4 : Sont de ce groupe les usages suivants de type résidentiel ou habitation qui sont loués ou offerts en location par quelque moyen; pour une ou des périodes de moins d’un mois : ▪ Habitation locative bifamiliale isolée, jumelée et en rangée;

▪ Habitation locative trifamiliale isolée, jumelée et en rangée; ▪ Habitation locative unifamiliale triplée et quadruplée; ▪ Habitation locative multifamiliale. [11] Cet usage a été précisé dans le Règlement lors des modifications apportées en 2012 par le Règlement no 12-633. Avant cetamendement, le Règlement autorisait la location résidentielle à court terme aux étages, mais non au rez-de-chaussée. C’est à la suite de lademande des intimés, qui souhaitaient étendre cet usage à tous les étages, que le Règlement fut amendé. [12] Les appelants rétorquent que l’usage que font les intimés ne cadre pas avec ceux prévus à cet

article 4.12.1.2 puisque, possédantautant d’entrées que de logements, le bâtiment ne correspond pas à la définition particulière d’« habitation multifamiliale » prévue auRèglement : Habitation multifamiliale : habitation comprenant trois logements, ou une habitation de quatre logements ou plus avec entrée principalecommune. [13] La juge de première instance n’aborde pas cette question. [14] Dans Cloutier c.

St-Sauveur (Ville de)[1], cette Cour a déjà expliqué que, lorsqu’un règlement de zonage ne traite passpécifiquement d’un usage particulier, l’interprétation par similitude peut être utilisée : L'interprétation par similitude est une technique reconnue par la jurisprudence. Notre Cour enseigne qu’il faut alors identifier ledénominateur commun ou la caractéristique dominante des usages compris dans le règlement : Immeubles Paroli, s.e.n.c. c. Québec(Ville de), [2010] R.J.Q. 10, 2009 QCCA 2376, par. 64-67, puis comparer avec la caractéristique de l’usage non décrit.

Lors de cetexercice, il faut appliquer le test de la personne raisonnable : Montréal c. Arcade Amusements inc., (CSC), [1985] 1R.C.S. 368, p. 401. [15] En l’espèce, le bâtiment en litige correspond en tous points aux caractéristiques dominantes des usages permis dans la zone où ilse situe, sauf quant au nombre d’entrées prévues à la définition d’« habitation multifamiliale » prévue au Règlement. [16] Par ailleurs, le Règlement prévoit ses propres règles de lecture, lesquelles s’apparentent à la technique d’interprétation parsimilitude traitée par la Cour dans Cloutier c. St-Sauveur (Ville de).

L’article 2.1.3 du Règlement indique qu’un usage spécifiquementmentionné comme autorisé dans une ou des zones est de ce fait prohibé dans toutes les autres zones où il n’est pas mentionné. L’articleprévoit aussi que, dans une zone donnée, seuls sont autorisés les usages énumérés pour cette zone.

Toutefois, le législateur municipal,conscient qu’il ne peut énumérer spécifiquement tous les usages possibles, ajoute que dans cette zone, « les usages non énumérés mais demême nature et/ou s’inscrivant dans le cadre des normes établies » y sont aussi autorisés, et, à l’article 2.3, étend la définition du mot «usage » au bâtiment où l’activité est exercée : Usage : la fin pour laquelle un bâtiment, une construction, un local, un terrain ou une de leurs parties est utilisé, occupé ou destiné, oupour laquelle il peut être aménagé ou traité pour être utilisé ou occupé, il comprend également le bâtiment ou la construction même. [17] En l’espèce, tant l’usage exercé dans le bâtiment que le bâtiment lui-même, qu’il s’agisse du nombre de logements permis ou deleur utilisation à caractère commercial (location pour des périodes inférieures à 30 jours), cadrent, dans leurs éléments ou caractéristiquesdominantes, avec ceux des usages et bâtiments autorisés dans la zone CC-9. [18] Ainsi, par l’application de l’article 2.1.3, l’usage que font les intimés de leur bâtiment, par ailleurs non énuméré à l’égardd’aucune zone, est autorisé dans la zone CC-9 puisqu’il est « de même nature et/ou s’inscri[t] dans le cadre des normes établies » pourcette zone par le Règlement. 2.

L’orientation du bâtiment, la largeur minimale du mur avant et la marge latérale [19] Les appelants proposent que la lecture du Règlement mène nécessairement à la conclusion que la façade du bâtiment en litigedevrait être parallèle à la ligne de rue. [20] Aucune disposition du Règlement ne prescrit que la façade d'un immeuble doit être parallèle à la ligne de rue ou à la ligne de lotavant. Le Règlement définit l'expression « façade principale » comme étant la

partie du bâtiment qui fait face à la rue, sans y mentionnerd'orientation particulière. [21] Le Règlement définit aussi l'expression « mur avant » comme étant le « mur de bâtiment le plus rapproché de la ligne de lotavant ou ligne de rue et parallèle ou sensiblement parallèle à celle-ci, généralement synonyme de “façade” ».

Toutefois, le but de cettedéfinition n’est pas d’imposer une règle d’implantation à la façade d’un bâtiment, mais bien de rendre applicables aux façades les règlesprévues au Règlement, telles celles portant sur leur largeur minimale (article 4.12.5.5) et celles relatives aux marges minimales avant(articles 3.1.1 et 3.1.4). [22] Par ailleurs, l’article 4.1 du Règlement sur les plans d'implantation et d'intégration architecturale numéro 05-489 adopté parl’intimée[2] donne au conseil le pouvoir d'approuver ou de désapprouver l’implantation d’un nouveau bâtiment en fonction de critèresd'évaluation, dont celui de son orientation par rapport à la ligne de rue, suivant la réception de l'avis du CCU.

Or, en l'absence d'unepreuve de fraude, de mauvaise foi, d'abus de pouvoir ou d'exercice d'un pouvoir dans un but incorrect, les tribunaux supérieurs doivent segarder d'intervenir dans l'exercice de ce pouvoir discrétionnaire octroyé par le législateur provincial aux membres du conseilmunicipal[3]. [23] Cette conclusion à l’égard de l’orientation de la façade emporte également la conclusion que la juge de première instance n’apas erré à l’égard du respect de la largeur minimale du mur avant et de la marge latérale.

3. La marge de recul avant [ 24 ] Les appelants soutiennent que la juge de première instance a erré en refusant d’ordonner la démolition du coin nord-est du mur avant du bâtiment. Il n’est pas contesté que la marge de recul avant est de 6 m [4] ni qu’une

partie d’un des coins avant du bâtiment empiète dans cette marge de 0,76 m à son sommet le plus rapproché de la ligne de rue [5] . [ 25 ] La juge refuse d’ordonner la démolition de cet empiètement en ces termes : [74]

L'article 2.3 définit la marge de recul avant comme la distance minimale obligatoire, devant séparer une façade ou un mur avant de la ligne de rue (ligne de propriété cadastrée ou non, homologuée ou réservée). [75] La ligne de rue est définie comme étant la ligne de propriété marquant la limite de l'emprise d'une rue publique ou rue privée. [76] Le règlement définit aussi à l'article 2.3 un bâtiment comme étant une construction ayant une toiture supportée par des poteaux et/ou par des murs construits d'un ou plusieurs matériaux, quel que soit l'usage pour lequel il peut être occupé.

On comprend donc qu'un mur de bâtiment doit nécessairement soutenir la toiture de la construction au sens du règlement. [77] Les demandeurs suggèrent que la distance requise devrait se calculer à partir du « balcon » qui n'en serait pas un selon les définitions applicables. Le Tribunal ne partage pas ce point de vue et estime que l'empiètement est légitime puisque le balcon n'est pas une construction .

Il ne s'agit pas d'une aire habitable. [78] La distance entre le mur de bâtiment le plus rapproché et la ligne avant de lot étant de 6,51 mètres suivant D-3 (plan d'implantation), la marge avant minimale est conforme. [Soulignement ajouté] [ 26 ] Conclure que, parce que le Règlement définit le mot « bâtiment » comme étant « une construction ayant une toiture supportée par des poteaux et/ou par des murs construits d'un ou plusieurs matériaux », une

partie d’un bâtiment ne sera pas considérée être une « construction » à moins qu’elle ne soutienne la toiture du bâtiment, relève d’une logique à laquelle je ne peux adhérer. [ 27 ] L’article 3.1.1 du Règlement prévoit un espace obligatoire minimal appelé la « cour avant minimale » situé entre la ligne de rue et « la ligne de construction du mur avant d’un bâtiment ou toute

partie avant d’une construction », cour dans laquelle « toute construction est prohibée, sauf exceptions mentionnées ailleurs dans ce règlement ». L’article ajoute que la profondeur de cette cour avant minimale, aussi appelée « marge de recul », est « la distance obligatoire mesurée entre la ligne de rue et le point du mur avant le plus rapproché de celle-ci ». L’article 4.12.5.5 du Règlement prévoit que pour tout type de bâtiment principal se trouvant dans la zone CC-9, cette marge de recul avant minimale est de 6 m. Ainsi, la cour avant minimale, ou marge de recul avant, ici fixée à 6 m, est un espace qui doit être libre de toute construction, ce qui inclut donc toute

partie du bâtiment. [ 28 ] En l’espèce, un des coins avant du bâtiment empiète dans cette cour avant. Ce coin, illustré dans le plan préparé par l’arpenteur- géomètre Réjean Gendron dans son Rapport de vérification d’implantation du 6 août 2015 [6] , est une colonne de maçonnerie qui supporte deux des balcons et se rend jusqu’au toit. [ 29 ] L’article 3.1.4 du Règlement prévoit toutefois certaines exceptions à l’interdiction d’empiéter dans la cour avant : Nonobstant la règle générale qui prescrit qu'aucun usage n'est permis dans la cour avant, les usages complémentaires ou accessoires énumérés ci-après y sont autorisés, à

titre d'exceptions:

a) les perrons, les balcons , les galeries, les patios et les terrasses pourvu que l'empiètement n'excède pas deux (2) mètres dans la marge avant minimale, sans jamais excéder 3.6 mètres de profondeur totale […] [Soulignement ajouté] [ 30 ] Le Règlement définit le mot « balcon » : Balcon : plateforme disposée en saillie sur une façade, ordinairement entourée d’un garde-fou ; peut être synonyme de galerie ou véranda non fermée. [ 31 ] Ainsi, le Règlement permet que les balcons, galeries ou vérandas non fermés empiètent dans la marge avant, pourvu que l'empiétement n'excède pas deux mètres.

En l'espèce, bien que les balcons soient supportés par une colonne, ils demeurent « en saillie » par rapport à la façade du bâtiment. À mon avis, la définition large du mot « balcon » permet de les inclure, de sorte que l'empiétement de la colonne ne contrevient pas au Règlement. * * * [ 32 ] La deuxième catégorie de moyens soulevée par les appelants porte sur la responsabilité civile des intimés. [ 33 ] L’imputation d’une faute est une question mixte de fait et de droit [7] .

Selon les enseignements de la Cour suprême, repris par cette Cour [8] : Une fois les faits établis sans erreur manifeste et dominante, cette question doit généralement être révisée suivant la norme de la décision correcte puisque la norme de diligence est normative et constitue une question de droit qui relève de la compétence habituelle des tribunaux de première instance et d’appel. [ 34 ] En premier lieu, les appelants proposent que la juge a erré en refusant de reconnaître que la directrice de l’urbanisme a émis illégalement le permis de construction du bâtiment en litige.

Seul l’empiètement de la colonne d’un des coins à l’avant pose problème ici.

Les appelants n’ont pas fait la démonstration que cette faute de la directrice, qui a résulté en la pose d’une colonne dans la cour avant, leur a causé préjudice, cette colonne étant située à l’extrémité du mur avant le plus éloigné de leur terrain.

Leur réclamation en dommages-intérêts découlant de cette faute est donc rejetée. [ 35 ] Ensuite, les appelants soutiennent que la directrice de l’urbanisme a omis de transmettre certains documents pertinents au CCU de la municipalité avant qu’il ne formule sa recommandation au conseil municipal et donc que les membres du comité n’ont pas considéré l’intégration du bâtiment avec les habitations limitrophes. Cette faute aurait comme conséquence que cette résolution, et le permis de construction qui en a résulté, seraient nuls.

Or, aucune demande en annulation de cette recommandation ni de la résolution l’entérinant adoptée ultérieurement par le conseil municipal, n’a été formulée. Ce moyen doit donc être rejeté. [ 36 ] Il en va de même de l’argument que le conseil municipal aurait ratifié la recommandation du CCU sans examen suffisant lors de l’assemblée durant laquelle le conseil a adopté la résolution approuvant les plans d’implantation et d’intégration architecturale du projet des intimés.

D’abord, tous les membres du conseil avaient bien reçu une copie de tous les documents pertinents quelques jours avant l’assemblée, et la preuve qu’ils ne les ont pas regardés n’a pas été apportée. [ 37 ] Ensuite, et contrairement à ce que proposent les appelants, le peu de temps pris par les membres du conseil municipal lors de l’assemblée publique afin de voter la résolution approuvant les plans n’est pas une indication qu’ils n’ont pas exercé adéquatement leur discrétion.

Les assemblées des conseils municipaux ne sont que l’étape lors de laquelle les décisions sont prises publiquement, alors que le travail est généralement fait en amont par chaque membre individuellement ou lors de réunions de travail. La rapidité avec laquelle une résolution est adoptée, comme ce fut ici le cas, n’est pas indicative de l’absence de sérieux dans la démarche faite par les élus municipaux préalablement à l’assemblée. [ 38 ] À cela s’ajoute le fait qu’aucune demande en nullité de cette résolution n’a été formulée par les appelants.

Ce moyen est également mal fondé. [ 39 ] Enfin, les appelants soutiennent que la juge de première instance a erré en refusant de reconnaître la responsabilité des intimés GPR investissement inc., Line Larouche et Claude Martin, pour troubles de voisinage. [ 40 ] D’abord, les appelants proposent que ces derniers ont été fautifs en coupant, sans leur autorisation ni celle de la Cour supérieure [9] , les branches d’un de leurs arbres qui s’étendaient au-dessus de leur terrain. [ 41 ] La juge a reconnu que la coupe de branches sans l’autorisation des appelants était un acte fautif.

Toutefois, je ne vois aucune erreur manifeste et déterminante dans la conclusion de la juge de première instance selon laquelle les appelants n’ont subi aucun préjudice à la suite de cette coupe, étant donné que les appelants eux-mêmes ont reconnu que les branches empiétaient sur le terrain de leurs voisins et les empêchaient de procéder à la construction de certaines portions de leur immeuble. Ceci explique la conclusion de la juge qu’une autorisation judiciaire en vertu de l’

article 985 C.c.Q . aurait vraisemblablement été obtenue en raison de l’empiètement et donc, aurait entraîné le même résultat. [ 42 ] Ensuite, les appelants reprochent à la juge d’avoir ignoré leurs droits en oubliant que le droit de propriété des intimés doit s’exercer dans le respect du droit de propriété des appelants.

Plus particulièrement, ils lui reprochent de ne pas avoir pris en compte le fait que leur immeuble est utilisé à des fins résidentielles et qu’ils ont droit à leur vie privée, alors qu’ils doivent désormais supporter un flot important de touristes nouveaux de semaine en semaine qui les regardent par les nombreuses ouvertures qui donnent sur leur cour arrière, où ils ont installé un spa, et qui leur adressent la parole.

Selon eux, il s’agit là d’inconvénients intolérables pour toute personne raisonnable placée dans les mêmes circonstances. [ 43 ] Les intimés répondent que la juge n’a commis aucune erreur et que la Cour doit déférence à ses conclusions.

Ils plaident que les appelants auraient dû vérifier la nature du zonage et des constructions autorisées dans la zone contiguë à la leur, ce qu’ils n’ont pas fait avant d’acheter leur immeuble, d’autant plus que des activités de location d’appartements pour des périodes de moins de trente jours se déroulaient déjà dans des bâtiments non loin du leur. [ 44 ] En matière de troubles de voisinage, la Cour doit prendre en compte le fait que la juge jouit d’un large pouvoir d’appréciation de la preuve et elle n’interviendra qu’en présence d’une erreur manifeste et déterminante [10] . [ 45 ] La preuve présentée doit être analysée à la lumière des critères énoncés à l’

article 976 C.c.Q . : 976. Les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n’excèdent pas les limites de la tolérance qu’ils se doivent, suivant la nature ou la situation de leurs fonds, ou suivant les usages locaux. [ 46 ] Le caractère anormal des troubles de voisinage s’apprécie selon la norme de la personne raisonnable, en fonction de deux critères principaux : la gravité et la récurrence [11] . De plus, les critères d’analyse prévus à l’

article 976 C.c.Q . , soit la nature ou la situation du fonds ainsi que les usages locaux, permettent au tribunal de prendre en compte plusieurs éléments de contexte tels que « le zonage, la configuration de l’immeuble […] ou encore le type de milieu ou de quartier (industriel, urbain, résidentiel, banlieue…) » [12] .

Enfin, il faut rappeler qu’en cette matière, la légalité de l’usage du fonds appartenant à l’auteur présumé des inconvénients ne constitue pas un moyen de défense valable [13] . [ 47 ] En première instance, le principal reproche qu’adressaient les appelants aux intimés était la grande proximité de leur bâtiment de leur ligne de propriété, situation exacerbée du fait que celui-ci en est un de trois étages et que ses ouvertures surplombent leur cour arrière.

La juge de première instance reconnaît que les appelants subissent un dommage dû à cette proximité, et pose la bonne question, à savoir si les inconvénients qu’ils subissent sont normaux en fonction du devoir de tolérance des voisins, lequel doit s’apprécier en regard de la nature des fonds, leur situation et les usages locaux. Elle conclut à cet égard que les inconvénients subis par les appelants n’atteignent pas un niveau de gravité suffisant pour justifier des dommages. [ 48 ] La juge a analysé la preuve et s’est même rendue sur les lieux afin d’apprécier les prétentions respectives des parties.

Elle écrit que, tenant compte de la nature des inconvénients subis, du secteur où l’immeuble en litige a été construit dans lequel l’usage de location

résidentielle à court terme est autorisé, des normes réglementaires qui autorisaient le type de construction en question et du fait que les appelants étaient tous deux avocats, dont un spécialisé en droit municipal, et qu’ils n’ont pas vérifié la teneur du règlement de zonage avant d’acheter leur immeuble, ils ne pouvaient validement faire appel à l’

article 976 C.c.Q . Cette conclusion de la juge, qui s’appuie sur les faits mis en preuve, n’est entachée d’aucune erreur manifeste et déterminante et mérite déférence. [ 49 ] Pour ces motifs, je rejetterais l’appel, avec les frais de justice. STÉPHANE SANSFAÇON, J.C.A.