2020 QCCQ 7719, 2020 QCCQ 7719

Jeanson c. Forest 2020 QCCQ 7719 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE SAINT-FRANÇOIS LOCALITÉ DE SHERBROOKE « Chambre civile » N° : 450-32-020107-199 DATE : 10 novembre 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE LA JUGE SOPHIE LAPIERRE ______________________________________________________________________ Manon JEANSON , domiciliée et résidant au [...], Sherbrooke (Québec) [...]

Partie demanderesse c. David Jean FOREST et Christina PHILBRICK , domiciliés et résidant au [...], Melbourne (Québec) [...]

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Mme Manon Jeanson, une courtière immobilière, réclame la rétribution convenue au contrat de courtage intervenu avec Mme Christina Philbrick et M. David Forest. [ 2 ] Ces derniers refusent de payer parce qu’ils auraient signé ce contrat de courtage par erreur, sans s’en apercevoir. Ils reprochent à Mme Jeanson de ne pas les avoir informés adéquatement relativement à sa rétribution. [ 3 ] Ils plaident que le contrat est nul.

Ils ajoutent que Mme Jeanson aurait accepté d’annuler le contrat pour ensuite refuser de le faire. QUESTIONS EN LITIGE [ 4 ] Mme Philbrick et M. Forest ont-ils signé par erreur le contrat de courtage et si oui, cela les justifie-t-ils de ne pas payer la rétribution qui y est prévue? [ 5 ] Mme Jeanson a-t-elle contrevenu à son obligation d’informer adéquatement ses clients relativement à sa rétribution et si oui, cela les justifie-t-ils de ne pas la payer? CONTEXTE [ 6 ] Au cours du mois d’avril 2019, M. Forest et Mme Philbrick s’intéressent à une propriété résidentielle mise en vente par M.

Jean Rivest et Mme Hélène Dame. Ces derniers utilisent la bannière duProprio, donc sans courtier immobilier inscripteur. Ils affichent un prix demandé de 344 000 $. [ 7 ] Après avoir visité la propriété le 22 avril 2019, M. Forest et Mme Philbrick décident de présenter une offre d’achat sous réserve d’obtenir d’abord l’opinion de Mme Manon Jeanson, une courtière immobilière avec qui ils ont transigé déjà deux fois.

Ils la contactent et la mandatent pour visiter la propriété, identifier les problématiques le cas échéant, les conseiller et présenter leur offre d’achat. [ 8 ] Le 24 avril, Mme Jeanson visite la propriété sans la présence de M. Forest et Mme Philbrick. Elle note une série de problématiques, puis rencontre M. Forest et Mme Philbrick. Ensemble, ils conviennent des paramètres d’une offre d’achat. [ 9 ] M. Forest et Mme Philbrick questionnent Mme Jeanson sur la rétribution qu’elle touchera si la vente se conclut puisque les vendeurs utilisent duProprio.

En dépit du fait que les explications de Mme Jeanson ne sont pas claires, M. Forest et Mme Philbrick lui confirment son mandat de présenter l’offre d’achat, « sans savoir trop trop » ce qu’il adviendra de la rétribution. [ 10 ] Mme Jeanson prépare une offre d’achat à 318 000 $ et la transmet par courriel à M. Forest et Mme Philbrick avant de la présenter aux vendeurs. Mme Philbrick la signe électroniquement le même jour, 30 avril. M. Forest la signe électroniquement le lendemain matin, 1 er mai.

[ 11 ] L’offre d’achat comprend une

annexe R relative aux conditions. Seule la clause R2.5 est complétée. Elle est coiffée du

titre : « Rétribution à l’agence ou au courtier lié par contrat de courtage-achat – instructions au notaire ». [ 12 ] Par cette clause, acheteurs et vendeurs chargent le notaire de verser directement au courtier immobilier la somme de 2 % du prix de vente, à même les sommes qui seront payables aux vendeurs. Apparaissent à la dernière page de l’annexe, une rétribution calculée à 7 312 $ et une somme revenant aux vendeurs de 310 688 $. M.

Forest et Mme Philbrick apposent électroniquement leurs initiales au bas de cette page. [ 13 ] L’envoi par courriel contient également un contrat de courtage exclusif pour acheteurs. Il prévoit une rétribution de 2 % du prix de la promesse d’achat ou du prix de vente, et se termine le 1 er décembre 2019. M. Forest et Mme Philbrick le signent électroniquement en même temps que les autres documents. [ 14 ] Ils ne lisent pas l’annexe, ni le contrat de courtage. Ils affirment qu’ils ne les remarquent même pas alors qu’ils activent pourtant tous les blocs de signature électronique.

Ils le font rapidement, se sentant pressés par Mme Jeanson. [ 15 ] Mme Jeanson rencontre les vendeurs et leur présente l’offre d’achat. Ils la refusent. Elle les accompagne ensuite dans la rédaction d’une contre-offre. Les vendeurs veulent obtenir 330 000 $ « dans leurs poches ». [ 16 ] La contre-offre que Mme Jeanson présente ensuite à M. Forest et Mme Philbrick est faite au prix de 330 000 $. La contre-offre précise que le calcul de la rétribution indiquée à l’annexe R sera ajusté selon le prix de la vente et que 330 000 $ sera la somme distribuée aux vendeurs par le notaire. M.

Forest et Mme Philbrick refusent la contre-offre. [ 17 ] Le même jour, M. Forest et Mme Philbrick se rendent à la propriété des vendeurs et les y rencontrent. Ils expliquent qu’ils n’avaient pas réalisé que leur offre comprenait la rétribution de Mme Jeanson qui serait déduite du prix offert. Ils conviennent avec les vendeurs de poursuivre leurs pourparlers sans l’intervention de Mme Jeanson. [ 18 ] À l’audience, M. Forest explique qu’ils mettent fin au mandat de Mme Jeanson lorsqu’ils comprennent que la rétribution « va sortir de leurs poches ».

Ils lui disent que la rétribution est un obstacle et qu’ils vont tenter de s’entendre directement avec les vendeurs. Mme Jeanson ne leur explique pas qu’ils risquent de demeurer tenus de payer sa rétribution si la vente se conclut avant l’expiration du contrat de courtage exclusif. [ 19 ] Plus tard au printemps, Mme Jeanson contacte M. Forest et Mme Philbrick pour leur offrir ses services pour vendre leur résidence. Ils déclinent son offre. Mme Jeanson ignore à ce moment que M. Forest et Mme Philbrick se sont entendus avec les vendeurs. En effet, la vente est conclue pour 330 000 $. [ 20 ] Vers la fin de juin, M.

Forest demande à Mme Jeanson d’annuler le contrat de courtage. Mme Jeanson est disposée à en discuter. Puis, Mme Louise Gagnon, propriétaire du cabinet de courtage, prend le relais dans les discussions avec le couple. M. Forest et Mme Philbrick veulent annuler le contrat de courtage pour vice de consentement parce qu’ils l’ont signé sans s’en rendre compte. Mme Gagnon explique qu’il est possible de mettre fin au contrat pour l’avenir mais non de l’annuler comme s’il n’avait jamais existé. En fin de compte, les parties ne s’entendent pas. [ 21 ] Mme Jeanson apprend plus tard l’achat de la propriété par M.

Forest et Mme Philbrick et elle transmet l’état de sa rétribution à la notaire qui doit instrumenter la vente. Cette dernière reçoit instruction de refuser de retenir la rétribution sur le prix de vente. La vente est notariée le 1 er août 2019 sans que Mme Jeanson ne reçoive sa rétribution.

ANALYSE [ 22 ] Le contrat de courtage et l’annexe à la promesse d’achat sont clairs : l’acheteur s’engage à verser une rétribution de 2 % du prix de la promesse d’achat plus taxes, rétribution que l’acheteur et le vendeur chargent le notaire de verser directement au courtier à même le prix de vente, dans l’éventualité d’un achat avant expiration du contrat. Dans certaines situations spécifiques que le contrat énumère, aucune rétribution n’est payable. Aucune de ces situations ne s’est produite en l’espèce. [ 23 ] Ainsi, en principe, Mme Philbrick et M.

Forest sont tenus de payer la rétribution due à Mme Jeanson. [ 24 ] Cependant, Mme Philbrick et M. Forest prétendent que le contrat est nul puisqu’ils l’ont signé par erreur, sans s’en apercevoir. [ 25 ] Il est utile de comprendre d’abord les règles de droit qui s’appliquent à la nullité des contrats pour cause d’erreur. [ 26 ] Pour qu’un contrat soit valide, le consentement des parties doit être libre et éclairé. Il arrive que ce consentement soit vicié par l’erreur [1] .

Pour qu’elle vicie le consentement, l’erreur doit porter sur la nature du contrat, sur l’objet de la prestation ou sur tout élément essentiel qui a déterminé le consentement. Il arrive que l’erreur soit provoquée par le cocontractant mais cela n’est pas une condition pour qu’elle vicie le consentement [2] . [ 27 ] Le courtier immobilier a l’obligation de fournir à ses clients les explications utiles à leur compréhension de ses services et de sa rétribution [3] .

Cette obligation ne dispense pas les clients de s’informer et de s’assurer de comprendre leur engagement [4] . [ 28 ] Finalement, l’erreur inexcusable ne constitue pas un vice de consentement [5] . S’engager sans comprendre et sans lire le contrat que l’on signe peut constituer une erreur inexcusable. Tout est affaire de circonstances et de preuve [6] . [ 29 ] Appliquées aux faits mis en preuve, le Tribunal conclut que le contrat de courtage est valide. Voici pourquoi. [ 30 ] Dans un premier temps, même s’ils ne sont pas néophytes en matière de transactions immobilières, Mme Philbrick et M. Forest

sont étonnamment convaincus que le vendeur est toujours celui qui paie la rétribution aux courtiers immobiliers. L’acheteur ne la paierait jamais, même lorsque le courtier le représente. [ 31 ] Ils ont tort. Manifestement, ils confondent l’identité du payeur et la façon de verser le paiement. Ce n’est pas parce que le montant est versé à même le prix de vente remis au notaire que le payeur est nécessairement le vendeur. [ 32 ] Mme Jeanson ne réussit pas à les détromper.

Lorsqu’ils lui demandent ce qu’il advient de la rétribution lorsque le vendeur procède par duProprio, les explications reçues de Mme Jeanson ne sont pas claires. Le Tribunal a été à même de constater que cette dernière s’exprime de façon confuse, mélange les concepts et les termes, comme par exemple lorsqu’elle est invitée par le Tribunal à préciser les liens juridiques entre le cabinet pour lequel elle travaille, sa propre compagnie et elle-même. Ses explications sont aussi confuses sur ce qu’elle a dit ses clients concernant le paiement de sa rétribution.

Son manque de clarté ne s’explique pas entièrement par sa nervosité devant la Cour. [ 33 ] Mme Philbrick et M. Forest se contentent d’une explication qu’ils ne comprennent pas. En plus, ils signent ce que Mme Jeanson leur envoie sans lire les documents. [ 34 ] S’ils avaient lu leur promesse d’achat avant de la signer, ils auraient compris, ou auraient dû comprendre, que le prix qu’ils offraient incluait la rétribution de Mme Jeanson.

Ils auraient aussi compris que même si la rétribution est acquittée à même le prix de vente, elle l’est pour et à l’acquis de l’acheteur , comme clairement prévu à la clause de rétribution contenue à l’annexe de la promesse d’achat. [ 35 ] S’ils avaient examiné, ne serait-ce que minimalement, ce qu’ils signaient, ils auraient vu qu’ils signaient un contrat de courtage- achat exclusif par lequel ils s’engageaient à payer la rétribution au courtier. [ 36 ] S’engager en ne sachant « pas trop trop », constitue une erreur inexcusable dans les circonstances. Ils se sont engagés les yeux fermés.

Leur erreur n’est pas provoquée par Mme Jeanson [7] . Mme Philbrick et M.

Forest ne peuvent se retrancher derrière leur insouciance pour se soustraire à leur engagement. [ 37 ] Le contrat de courtage n’est pas nul et il lie les parties. [ 38 ] Mais cela ne règle pas entièrement la question du paiement de la rétribution. [ 39 ] Le contrat de courtage comporte les obligations qui y sont énoncées, mais aussi celles qui découlent de la loi [8] , dont celle faite à Mme Jeanson de fournir à ses clients les explications utiles à leur compréhension de sa rétribution, et à leur compréhension des documents qu’elle leur demande de signer.

Mme Jeanson ne s’est pas acquittée correctement de ces obligations [9] . [ 40 ] Le Tribunal retient que Mme Jeanson sait que ses clients se questionnent vu l’utilisation de la bannière duProprio par le vendeur. Elle ne prend pas la peine de s’assurer qu’ils comprennent ses explications et leur envoie un contrat de courtage exclusif sans un mot dans ce contexte particulier.

Elle aurait dû au moins attirer leur attention sur le contrat et les avait invités à bien le lire. [ 41 ] Cette faute contractuelle de Mme Jeanson a contribué à la confusion entourant la conclusion du contrat de courtage et, par conséquent, à l’obligation de Mme Philbrick et M. Forest de payer la rétribution. Ce manquement doit être sanctionné. Le Tribunal considère que la sanction appropriée est la réduction de l’obligation de payer la rétribution [10] . Usant de sa discrétion, le Tribunal réduit de moitié la rétribution due. [ 42 ] Mme Philbrick et M.

Forest sont donc tenus de payer 3 300 $ plus taxes, pour un total de 3 794,18 $. De cette façon, la négligence des uns et le manquement de l’autre sont sanctionnés adéquatement. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 43 ] ACCUEILLE partiellement la demande introductive d’instance; [ 44 ] CONDAMNE solidairement Mme Kristina Philbrick et M. David Jean Forest à payer à Mme Manon Jeanson, la somme de TROIS MILLE SEPT CENT QUATRE-VINGT-QUATORZE DOLLARS ET DIX-HUIT CENTS (3 794,18 $), en plus de l’intérêt légal et de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter du 28 août 2019, date de la mise en demeure; [ 45 ] CONDAMNE solidairement Mme Kristina Philbrick et M. David Jean Forest aux frais de justice de 190 $. __________________________________ SOPHIE LAPIERRE, J.C.Q. Date d’audience: 13 octobre 2020

N.B. – Un an après la date du présent jugement, les pièces produites au dossier seront détruites à moins que les parties n'en reprennent possession avant cette échéance.