2021 QCCA 768, 2021 QCCA 768

Association des professionnels de la construction et de l'habitation du Québec (APCHQ) région du Montréal - métropolitain inc. c. Gestion immobilier Carrefour inc. 2021 QCCA 768 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL No : 500-09-028389-195 ( 500-17-092113-151 ) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 5 mai 2021 FORMATION : LES HONORABLES MARK SCHRAGER, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A. CHRISTINE BAUDOUIN, J.C.A.

PARTIE APPELANTE AVOCATS association des professionnels de la construction et de l'habitation du Québec (apchq) région du montréal – métropolitain inc. Me LUC BELLEMARE Me samia benlamara ( Gravel Bernier Vaillancourt ) Par visioconférence

PARTIE INTIMÉE AVOCATE gestion immobilier carrefour inc. Me Annie-claude trudeau ( BCF ) Par visioconférence En appel d’un jugement rendu le 13 mai 2019 par l’honorable Anne Jacob de la Cour supérieure , district de Montréal .

NATURE DE L’APPEL : Louage de choses – Bail commercial – Obligations du locataire – Loyer impayé. Requête de l’appelante modifiée pour permission de produire un mémoire amendé/corrigé déférée (Art. 377 C.p.c. ). Requête de l’intimée pour permission de produire un mémoire modifié (Art. 206 et s. C.p.c. ). Greffière-audiencière : Lesly Ramos Salle : Pierre-Basile-Mignault

AUDITION 12 h 17 Début de l’audience. 12 h 18 Me Bellemare présente sa requête pour amender le mémoire.

Argumentation de Me Bellemare. 12 h 27 Questions de la Cour et réponses de Me Bellemare. 12 h 38 Me Benlamara demande l’autorisation à la Cour afin d’apporter une précision à la réponse de son confrère. 12 h 41 Me Bellemare reprend ses représentations. 12 h 47 Questions de la Cour et réponses de Me Bellemare. 12 h 51 Me Bellemare reprend ses représentations. 13 h 02 Échanges entre la Cour et Me Trudeau quant à sa demande pour modifier les conclusions du mémoire de l’intimée advenant que la requête de Me Bellemare soit accordée. 13 h 03 Suspension de l’audience. 13 h 12 Reprise de l’audience.

La Cour indique à Me Trudeau qu’il ne sera pas nécessaire d’entendre ses représentations. PAR LA COUR : Arrêt unanime rendu séance tenante– voir page 3. Fin de l’audience.

Lesly Ramos, Greffière-audiencière ARRÊT [ 1 ] L’appelante (l’ACPHQ région du Montréal métropolitain) se pourvoit contre un jugement rendu le 13 mai 2019 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Anne Jacob, j.c.s.), lequel accorde la requête en injonction permanente de l’intimée (Gestion immobilier carrefour inc.) visant à forcer le paiement des loyers dus quant à la location par l’appelante de l’espace situé au 2 e étage du 5700 rue de Boucherville, Montréal (8 390,08 $/mois), de même que le paiement d’une somme de 6 277,64 $ pour des travaux réalisés, mais non remboursés [1] .

La demande reconventionnelle présentée par l’intimée est rejetée [2] . [ 2 ] La juge avait raison de conclure que les clauses du bail signé par les parties renversaient l’effet de l’article 1854 al. 2 C.c.q. : 3.1 La locataire devra utiliser les Lieux Loués uniquement comme bureaux administratifs, formation et pour aucune autre fin ("utilisation"). 3.2 La Locataire, à ses frais, et à l'exonération du Bailleur, devra obtenir tous les permis requis, incluant, mais non limité à, un certificat d'occupation, pour exercer ce type d'activité/utilisation.

Il est expressément reconnu que le présent bail n'est pas, en aucune façon, conditionnelle (sic) à l'obtention des permis par le locataire, et le présent bail demeura (sic) en pleine vigueur même si le locataire n'est pas capable de sécuriser les permis requis . 6.4 Le locataire s'oblige d'accepter les lieux loués dans leur état actuel, de n'en point exiger de plus ample désignation du bailleur, le locataire reconnaissant que les Lieux Loués est à sa satisfaction, et le locataire s'oblige et s'engage de les rendre à la fin du présent bail en aussi bonne condition sauf les détériorations causées par l'usage, les accidents ou les cas fortuits dont la locataire ne sera pas responsable.

Le Locataire déclare avoir examiné les Lieux Loués et s'en déclare entièrement satisfait et s'engage à prendre les Lieux Loués "tel quels" sans aucune garantie légale ou conventionnelle de la part du Bailleur . Nonobstant ce qui procède, le bailleur, à ses frais, dans un délai de douze (12) semaines de la date de signature des présentes, s'engage à compléter les travaux suivants : (sic)

[Soulignements ajoutés] [ 3 ] Surtout, l’appelante, la locataire, avait l’obligation d’obtenir un certificat d’occupation pour l’usage projeté des lieux. Même l’offre de location prévoyait un délai de cinq jours pour permettre à l’appelante de « vérifier les conditions pour obtenir son permis » et octroyait la possibilité d’annuler l’offre « advenant que ledit permis lui est refusé ». [ 4 ] En conséquence, l’appelante ne bénéficie pas de la garantie d’usage des lieux de la part de son bailleur (l’intimé

e) prévue à l’

article 1854 al. 2 C.c.Q. Cette disposition n’est pas d’ordre public permettant ainsi aux parties de convenir autrement [3] . [ 5 ] Si en l’instance, les locaux n’étaient pas aptes à servir comme salle de formation, l’appelante n’a qu’elle à blâmer de ne pas avoir fait les vérifications qui s’imposaient. La connaissance du bailleur de l’’usage prévu par le locataire et l’obligation du bailleur d’effectuer certains travaux énumérés dans le bail n’ont pas d’impact sur ceux-ci, vu l’entente des parties reflétée dans les clauses du bail citées ci-dessus.

En conséquence, les motifs de résiliation invoqués par l’appelante ne sont pas fondés en droit. [ 6 ] Pour les mêmes motifs, la locataire n’est pas justifiée de demander l’annulation du bail à cause du dol ou de l’erreur.

En l’espèce, il lui incombait de faire les vérifications qui s’imposaient, aucun comportement dolosif n’ayant d’ailleurs été constaté par la juge. [ 7 ] Le rejet par la juge de l’expertise présentée par l’appelante n’a aucun effet sur le sort du litige tel que proposé ci-avant. [ 8 ] L’allégation de partialité de la juge n’est pas non plus fondée. [ 9 ] Quant à la requête de l’appelante pour modifier les conclusions, celle-ci n’a plus d’objet vu le rejet de l’appel. [ 10 ] La requête de l’intimée pour permission de modifier son mémoire devra également être rejetée parce qu’elle est aussi sans objet vu le rejet de la requête de l’appelante.

POUR TOUS CES MOTIFS, LA COUR : [ 11 ] REJETTE la requête de l’appelante pour permission de produire un mémoire amendé-corrigé, sans les frais de justice; [ 12 ] REJETTE la requête de l’intimée pour permission de produire un mémoire modifié sans les frais de justice; [ 13 ] REJETTE l’appel, avec les frais de justice. MARK SCHRAGER, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A. CHRISTINE BAUDOUIN, J.C.A.