2012 QCCA 970, 2012 QCCA 970

Jetté c. Alcindor 2012 QCCA 970 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-020697-108 (500-17-035569-071) (500-17-050080-095) DATE : 22 mai 2012 CORAM : LES HONORABLES BENOÎT MORIN, J.C.A. PIERRE J. DALPHOND, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. No : 500-17-035569-071 RONALD JETTÉ APPELANT- intervenant/défendeur en garantie c.

RAYMOND ALCINDOR INTIMÉ-demandeur et GAÉTAN BAZINET INTIMÉ-défendeur/demandeur en garantie et OFFICIER DU BUREAU DE LA PUBLICITÉ DES DROITS DE LA CIRCONSCRIPTION FONCIÈRE DE MONTRÉAL MIS EN CAUSE-mis en cause N o 500-17-050080-095 RONALD JETTÉ APPELANT/INTIMÉ INCIDENT-défendeur en garantie c. BOUCHARD PARENT ASSOCIÉS INC. INTIMÉE/APPELANTE INCIDENTE-demanderesse et GAÉTAN BAZINET INTIMÉ/INTIMÉ INCIDENT-défendeur et demandeur en garantie ARRÊT [ 1 ] L'appelant, Ronald Jetté, se pourvoit contre un jugement rendu le 27 avril 2010 par la Cour supérieure, district de Montréal (l'honorable Jean-François Buffoni).

Ce jugement concerne deux dossiers qui avaient été réunis (dossier 500-17-035569 -071 et dossier 500-17-050080-095). [ 2 ] Dans le premier dossier, le juge de première instance, en s'inspirant de l'arrêt Houlachi c. Bray [1] , a accueilli l'action en passation de

titre de l'intimé Raymond Alcindor, prononcé des ordonnances à cette fin et déclaré la vente intervenue entre l'appelant et l'intimé Gaétan Bazinet inopposable à l'intimé Alcindor, en plus de condamner l'appelant à payer à ce dernier une somme en remboursement des profits nets reçus par l'appelant à compter du 23 juillet 2007. [ 3 ] Dans le deuxième dossier, le juge de première instance a condamné solidairement l'appelant et l'intimé Bazinet au paiement de la commission réclamée par l'intimée Bouchard Parent Associés inc., qui se pourvoit, par ailleurs, au moyen d'un appel incident. les faits [ 4 ] En janvier 2007, Gaétan Bazinet est propriétaire d'un immeuble situé au 4655, avenue Jeanne d'Arc, à Montréal. [ 5 ] Vers la mi-janvier 2007, Joël Letendre, agent d'immeubles pour le courtier d'immeubles Bouchard Parent Associés inc. (ci- après: BPA), communique avec Bazinet qu'il tente de joindre depuis plusieurs mois à la suite d'une annonce parue dans le journal La

Presse en 2006. L'intimé Bazinet lui confirme que son immeuble est toujours en vente et l'informe qu'il n'acceptera de le rencontrer que s'il a une offre d'achat entre les mains. Il lui fournit les renseignements nécessaires pour que Letendre en discute avec l'acheteur qu'il croit intéressé. [ 6 ] L'acheteur que Letendre croyait intéressé n'est finalement pas en mesure d'acquérir l'immeuble, mais Stéphane Brien, un de ses collègues, l'informe qu'il a un client intéressé. [ 7 ] Le 30 janvier 2007, Raymond Alcindor, ledit client intéressé, signe la promesse d'achat PA 68726 [2] .

Il offre 1 150 000 $ à Bazinet pour l'immeuble. [ 8 ] Le 7 février 2007, Letendre, Brien et Bazinet se rencontrent. Letendre et Bazinet discutent d'un contrat de courtage. Ils signent alors le contrat de courtage exclusif CC 73318 [3] , qui lie Bazinet et l'intimée BPA. Le contrat est en vigueur jusqu'au 15 avril 2007. Brien présente ensuite l'offre d'achat de son client. [ 9 ] Le 12 février 2007, Bazinet répond à la promesse d'achat PA 68726 par la contre-proposition CP 02264 [4] . Il demande alors 1 205 000 $ pour la vente et ajoute diverses conditions, dont le versement d'un acompte de 50 000 $.

Cet acompte est à verser à BPA, en fidéicommis. [ 10 ] Le 14 février 2007, Alcindor accepte les termes de la contre-proposition. [ 11 ] Letendre en avise Bazinet et l'informe que l'acheteur fournira l'acompte dans un délai de 2 ou 3 jours ouvrables. [ 12 ] Le 19 février 2007, en mi-journée, l'appelant, Ronald Jetté, présente à Bazinet l'offre d'achat PA 22259 [5] . Cette offre n'est pas signée par l'appelant. [ 13 ] Le même jour, vers 18 h 00, Letendre avise Bazinet qu'il a la traite bancaire de 50 000 $ en sa possession.

Bazinet lui déclare alors qu'il a accepté une autre offre, car celle de Alcindor est expirée. [ 14 ] Le même jour, Letendre fait expédier un télégramme à Bazinet pour l'informer à nouveau de la disponibilité de l'acompte. À 19:29:20, Bazinet refuse la lecture du télégramme au préposé chargé de le lui acheminer [6] . [ 15 ] Après l'appel de Letendre, Bazinet communique avec Jetté afin de le rencontrer le plus rapidement possible. [ 16 ] Entre 19 h 50 et 19 h 55, Bazinet arrive chez Jetté.

À 21 h 05, la promesse d'achat PA 22259 est signée [7] . [ 17 ] Le 6 mars 2007, la Caisse populaire de Villeray avise Alcindor qu'elle accepte conditionnellement le financement hypothécaire de l'achat du 4655, avenue Jeanne d'Arc [8] . Les conditions sont l'acceptation de la Fédération des Caisses Desjardins et de la Société canadienne d'hypothèque et de logement (SCHL).

À ces conditions s'ajoute l'obligation de faire effectuer une évaluation environnementale, phase I, celle-ci étant obligatoire lorsqu'il est question de 7 logements et plus [9] . [ 18 ] Le 14 mars 2007, la requête introductive d'instance de l'intimé Alcindor est signifiée à Bazinet et à l'Officier de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal, mis en cause.

Celle-ci fait l'objet d'une préinscription au bureau de la publicité des droits. [ 19 ] Au cours de la même période, Jetté effectue aussi des démarches pour acquérir l'immeuble, à la suite de l'offre d'achat PA 22259. [ 20 ] Le 27 février 2007, Bazinet accuse réception de sa lettre l'informant de sa satisfaction quant à la visite des lieux et à la vérification des baux [10] . [ 21 ] Le 12 mars 2007, la Caisse populaire de Mercier-Rosemont avise Jetté de l'approbation de sa demande de financement hypothécaire pour l'acquisition du 4655, Jeanne d'Arc, à la condition d'obtenir un rapport d'évaluation environnementale de site (phase 1) dont les conclusions doivent être positives à l'entière satisfaction du prêteur hypothécaire [11] . [ 22 ] Ce même jour, Jetté signe l'entente PG-4 avec Bazinet.

Par cette entente, il s'engage entre autres à défrayer les coûts liés aux procédures judiciaires que pourrait instituer Alcindor à l'égard de Bazinet. [ 23 ] À partir du mois de mars 2007, de nombreux échanges ont lieu entre Me Catherine Cloutier, avocate de Alcindor, et Me Marc G. Gélinas, avocat de Bazinet. [ 24 ] Le 11 avril 2007, Me Gélinas écrit à Me Cloutier que son client Bazinet a bel et bien l'intention de vendre à Alcindor [12] .

L'inspection préachat et l'étude environnementale ont lieu le 17 avril 2007 [13] . [ 25 ] L'échange de lettres se poursuit et le 27 juin 2007, Me Gélinas envoie à Me Cloutier une clause d'indemnité que Alcindor doit signer s'il désire acquérir l'immeuble [14] . Cela est refusé et le 10 juillet 2007, Me Gélinas affirme que son client n'a plus aucune obligation envers Alcindor [15] . [ 26 ] Le 23 juillet 2007, l'acte de vente relatif à l'immeuble situé au 4655, avenue Jeanne d'Arc intervient entre Jetté et Bazinet devant le notaire Benoît Côté [16] .

Au même moment, ils signent aussi la convention PG-2, qui contient une clause d'indemnité de même nature que celle précédemment refusée par Alcindor. Il s'agit d'une convention similaire à celle signée le 12 mars précédent (pièce PG-4). [ 27 ] Le 20 septembre 2008, BPA signifie par voie de journaux une requête introductive d'instance à Gaétan Bazinet. jugement de la cour supérieure

[ 28 ] Le juge Buffoni commence par poser les questions en litige : M. Alcindor a-t-il accepté la contre-proposition AP-5 de M. Bazinet dans le délai imparti? Cette acceptation a-t-elle été dûment notifiée à M. Bazinet? L'entente du 19 février 2007 entre M. Bazinet et M. Jetté a-t-elle été conclue selon les exigences de la bonne foi, art. 6 , 7 et 1375 C.c.Q ? [ 29 ] Le juge de première instance répond par l'affirmative à la première question et conclut que : [16] Oui. Nul ne conteste véritablement que M. Alcindor a accepté la contre-proposition AP-5 de M.

Bazinet dans le délai imparti. [17] Il est constant que M. Alcindor a signé son acceptation dans l’auto de l'agent d'immeuble Brien le 14 février 2007, à 14h30, soit avant l’expiration de la contre-proposition qui était irrévocable jusqu’à 22 heures cette journée-là. [ 30 ] Il se demande ensuite si la notification verbale de l'acceptation était suffisante pour lier Bazinet. [ 31 ] Ses conclusions de faits sont les suivantes : 26.1. que M. Bazinet a bien reçu, le 14 février 2007, une confirmation verbale de l’acceptation par M. Alcindor de la contre- proposition AP-5 de M.

Bazinet, et ceci, à l’intérieur du délai imparti; 26.2. que M. Bazinet a bien dit à M. Letendre qu’il signerait l’accusé de réception de l’acceptation sans difficulté lorsque M. Letendre aura reçu le dépôt de 50 000 $. [ 32 ] Le juge Buffoni affirme que la notification verbale de l'acceptation de Alcindor était suffisante.

Il croit que le témoignage de Jetté, qui a confirmé qu'une acceptation verbale est suffisante et qui possède une expérience de 30 ans en investissement immobilier et de 20 ans comme agent d'immeubles, démontre qu'il s'agit d'une pratique de longue date et conforme au droit. [ 33 ] Quant à la troisième question, le juge de première instance commence par analyser le comportement de Bazinet. Il ne retient pas la version des faits de ce dernier.

Il croit que Bazinet a bel et bien reçu l'appel de Télégramme Plus à 19 h 29, mais qu'il a tout de même procédé rapidement à la vente à Jetté, car il la jugeait plus avantageuse. Le juge Buffoni considère que Bazinet a agi de mauvaise foi en vendant l'immeuble à Jetté, tout en connaissant ses obligations contractuelles envers Alcindor. [ 34 ] Relativement au comportement de Jetté, le juge de première instance, après avoir souligné que Jetté avait toute la documentation et qu'il l'a commentée tant au moment de la signature du contrat que lors de l'audience, conclut que : [52] Le 19 février, M.

Jetté, agent d'immeuble chevronné et investisseur de longue date, ne peut pas ne pas savoir : 52.1. que M . Alcindor a accepté la contre-proposition de M. Bazinet; 52.2. que M. Bazinet en a été avisé; 52.3. que M. Alcindor a manifesté son intention de donner suite à la promesse d’achat vente; 52.4. que M. Bazinet n’est pas libre de vendre l’immeuble sans passer par la maison de courtage BPA. [ 35 ] Le juge Buffoni le considère comme un acteur de premier plan pour qui la fin justifie les moyens. Il conclut que « MM.

Bazinet et Jetté ont, l’un et l’autre et ensemble, agi sous l’empire de la plus entière mauvaise foi ». [ 36 ] Le juge de première instance passe ensuite aux remèdes appropriés. [ 37 ] Il commence par détailler ceux dans l'action principale 500-17-035569-071 de Alcindor en passation de titre. Il affirme que l'affaire se prête bien à une ordonnance de type Houlachi , en adaptant aux circonstances les ordonnances de ce modèle.

Il ordonne la radiation des inscriptions faites après la publication de la préinscription de l'action en passation de titre. [ 38 ] Le juge Buffoni rejette la demande de Alcindor en dommages pour troubles et inconvénients, car ce dernier n'a pas démontré que Jetté et Bazinet ont agi de mauvaise foi dans le processus judiciaire.

La demande de Alcindor de se voir octroyer des dommages punitifs est aussi rejetée. [ 39 ] Le juge de première instance accorde les pertes de revenus alléguées par Alcindor et y condamne solidairement Bazinet et Jetté, vu la convention d'indemnisation PG-2. [ 40 ] Comme Alcindor a reconnu qu'il n'y avait pas lieu d'accorder les frais accessoires, la passation de

titre étant prononcée, ils ne sont pas accordés. Le juge condamne solidairement aux dépens Jetté et Bazinet. [ 41 ] Relativement à l'intervention de Jetté dans l'action principale en passation de

titre (dossier : 500-17-035569-071), il rejette son intervention, mais sans frais afin d'éviter un doublage des dépens accordés sur l'action principale. [ 42 ] Quant à l'action principale de BPA sur contrat (dossier : 500-17-050080-095), le juge Buffoni affirme que la réclamation de BPA est fondée et lui accorde sa commission de 45 000 $. Une fois encore, la condamnation est solidaire en raison de la convention PG- 2.

La demande de condamnation pour la mauvaise foi et les abus de procédure est toutefois rejetée. [ 43 ] Finalement, relativement aux demandes en garantie de Bazinet contre Jetté, le juge de première instance note que Jetté ne conteste plus la validité ou l'application de la convention PG-2. Ce dernier doit donc supporter les dépens dans les deux demandes en

garantie. [ 44 ] L'appelant Jetté dépose une inscription en appel le 31 mai 2010. [ 45 ] BPA, pour sa part, produit une déclaration d'appel incident le 17 juin 2010. moyens d'appel [ 46 ] L'appelant Jetté formule huit moyens d'appel dans le cadre du pourvoi principal : 1.

Le juge de première instance a-t-il erré en droit en ne déclarant pas la promesse d'achat et la contre-proposition (pièces AP-4 et AP-5) intervenues entre l'intimé Alcindor et l'intimé Bazinet nulles et non avenues suite au défaut de l'intimé Alcindor de fournir la preuve de l'obtention de son financement à l'intérieur du délai prescrit à la clause A4.2? 2. Le juge de première instance a-t-il erré en faits et en droit en concluant que la preuve permettait à l'intimé Alcindor de demander l'émission d'une ordonnance de type Houlachi? 3.

Le juge de première instance a-t-il erré en faits et en droit en rejetant l'objection de l'appelant quant à la production des pièces AP-19 et AP-19A? 4. Le juge de première instance a-t-il erré en droit en accordant la requête de l'intimé Alcindor alors qu'il n'a fait aucunes offres réelles ni produit un acte de vente signé conforme aux avant-contrats AP-4 et AP-5? 5. Le juge de première instance a-t-il erré en droit en déclarant la vente intervenue le 23 juillet 2007 entre l'appelant et l'intimé Bazinet inopposable à l'intimé Alcindor? 6.

Le juge de première instance a-t-il erré en droit en condamnant l'appelant à verser des dommages à l'intimé Alcindor? 7. Le juge de première instance a-t-il erré en droit en concluant que l'intimée Bouchard Parent Associés inc. était en droit de réclamer sa rétribution sans égard au fait que la vente à l'intimé Alcindor se finalise ou non? 8. Le juge de première instance a-t-il erré en droit en condamnant l'appelant à verser la rétribution à l'intimée Bouchard Parent Associés inc. alors qu'il n'était pas

partie au contrat de courtage (BP-2) et qu'il n'était pas poursuivi par cette dernière? [ 47 ] L'appelante incidente invoque, pour sa part, un seul moyen d'appel par son pourvoi incident : 1.

L'honorable juge de première instance a-t-il erré en droit en refusant d'accueillir la requête de l'appelante incidente en rejet de la défense et en déclaration de procédures abusives selon ses conclusions? analyse [ 48 ] La Cour est d'avis qu'aucun de ces moyens d'appel ne mérite son intervention, sous réserve de ce qui suit. [ 49 ] Dans le dispositif du jugement, au paragraphe 110, le juge écrit : [110] ACCORDE un délai de 5 jours à Raymond Alcindor pour amender le projet d’acte de vente selon les modifications convenues lors de l’audience du 27 avril 2010; [ 50 ] Une telle disposition n'a pas de caractère exécutoire contrairement à ce qu'exige l'art. 469 C.p.c.

D'une part, rien dans le jugement ne permet de savoir quelles sont « les modifications convenues lors de l'audience du 27 avril 2010 ». D'autre part, le juge de première instance n'est plus en mesure de vérifier si l'acte de vente à être signé respecte les conditions requises pour la passation de titre. [ 51 ] Cela va à l'encontre des règles énoncées par le juge Doyon dans l'arrêt Lafantaisie c. Deslauriers ( 2008 QCCA 2252 ) : [74]

L'article 292 C.p.c. permet sûrement de signaler aux parties l'existence d'une lacune dans la preuve des conditions préalables à une action en passation de

titre et de leur permettre de les combler, mais j'estime, et ce, en toute déférence pour la juge de première instance, que l'article ne peut permettre d'ordonner de passer un acte que le tribunal n'a pas été en mesure de vérifier. Si cela était, tel que je l'ai mentionné précédemment, cette ordonnance ne pourrait être que source d'un nouveau litige. [75] Le jugement qui ordonne la passation de

titre doit être exécutoire; d'ailleurs, à défaut pour les parties de s'exécuter, il équivaudra à titre. Il est donc essentiel d'identifier l'acte qui devra être signé. [ 52 ] Le juge aurait dû ajourner l'audience pour permettre à l'intimé Alcindor de produire un acte de vente amendé que le juge aurait pu alors vérifier et, le cas échéant, entériner par son jugement. Ce n'est malheureusement pas ce qu'il a fait, en rendant de façon prématurée son jugement du 27 avril 2010. [ 53 ] La Cour, cependant, a pu bénéficier de la production, après le 27 avril 2010, de l'acte de vente amendé.

En effet, l'intimé Alcindor a annexé à son mémoire d'appel la pièce AP-11A, soit l'acte de vente incorporant les modifications convenues lors de l'audience du 27 avril 2010. [ 54 ] Dans les circonstances, la Cour juge approprié de remplacer le paragraphe 110 par une déclaration que la passation de

titre devra être effectuée selon les termes et conditions du projet d'acte de vente amendé préparé par la notaire Véronique Blain (pièce AP- 11A). [ 55 ] Cette pièce sera ajoutée, par ailleurs, comme

annexe au jugement de première instance, de sorte qu'elle soit clairement

identifiée. [ 56 ] Par ailleurs, au paragraphe 113 du jugement, on trouve l'ordonnance suivante : [113] ORDONNE la remise des sommes en fidéicommis à Gaétan Bazinet sur signature de l’acte de vente ou, subsidiairement, sur publication du présent jugement par l’Officier de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal; [ 57 ] Or, cette conclusion ne tient pas compte de ce qu'on lit aux paragraphes 124 et 125 du jugement : [124] CONDAMNE Gaétan Bazinet et Ronald Jetté solidairement à payer à Bouchard Parent Associés Inc. la somme de 45 000 $, taxes incluses, avec intérêt au taux légal ainsi que l’indemnité additionnelle prévue à l’article 1619 CCQ depuis l’assignation; [125] AUTORISE le notaire chargé d’instrumenter la vente prévue ci-dessus à payer cette somme de 45 000 $ plus l’intérêt et l’indemnité additionnelle à même le prix de vente; [ 58 ] À l'audience devant la Cour, les parties ont convenu que si le paiement de cette somme était maintenu, le mode de paiement prévu au paragraphe 125 du jugement devrait être celui utilisé. [ 59 ] Par ailleurs, il y a lieu de souligner que, dans les déclarations du vendeur énoncées à l'acte de vente amendé (pièce AP-11A), on lit : 1.

L'immeuble est libre de toute hypothèque, redevance, priorité ou charge quelconque, compte tenu du fait qu'à même le prix de vente est acquitté aux frais du vendeur la seule dette hypothécaire grevant l'immeuble, savoir :

a) Avis de préinscription par Me Catherine CLOUTIER, aux termes d'un acte publié au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal , sous le numéro 14 045 130 ;

b) Avis de préinscription par Ronald JETTÉ, aux termes d'un acte publié au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal, sous le numéro 14 251 880 ;

c) Une hypothèque en faveur de CAISSE DESJARDINS MERCIER-ROSEMONT, due aux termes d'un acte publié au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal , sous le numéro 14 248 763 ;

d) Une hypothèque en faveur de VILLE DE MONTRÉAL, due aux termes d'un acte publié au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal , sous le numéro 4 659 262 ;

e) Une déclaration par Gaétan BAZINET (Subvention de la Ville de Montréal), due aux termes d'un acte publié au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal , sous le numéro 4 657 611 . [ 60 ] Enfin, on peut constater, comme l'a souligné l'appelant Jetté, que l'intimé Bazinet se trouverait à bénéficier d'un double paiement (par Jetté et par Alcindor), s'il était donné suite à l'ordonnance prévue au paragraphe 113 du jugement de première instance. [ 61 ] En s'inspirant de ce qui a été fait dans l'arrêt Théberge c.

Durette ( 2007 QCCA 42 ), la Cour est d'avis qu'il y a lieu, en cas de désaccord entre les parties quant à la façon de distribuer la somme de 1 205 000 $ déposée en fidéicommis chez la notaire Véronique Blain, de retourner le dossier en Cour supérieure pour qu'elle tranche cette question selon toute preuve jugée utile. [ 62 ] Finalement, au paragraphe 120 de son jugement, le juge de première instance s'exprime de la façon suivante : [120] CONDAMNE Ronald Jetté à payer à Raymond Alcindor la somme de 150 062,72 $ à

titre de remboursement des profits nets perçus du 23 juillet 2007 au 12 avril 2010 et, après cette date, un per diem de 137,12 $, le tout avec intérêts au taux légal ainsi que l'indemnité additionnelle prévue à l'article 1619 du C.C.Q. et ce, à compter du 5 mars 2007, date de l'assignation. [ 63 ] Or, il n'y a pas de raison justifiant d'imposer le paiement des intérêts et de l'indemnité additionnelle à compter du 5 mars 2007, alors que le remboursement vise les profits nets perçus à compter du 23 juillet 2007. POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 64 ] ACCUEILLE l'appel principal, sans frais, vu le résultat mitigé de l'appel, à la seule fin :

a) de remplacer le paragraphe 110 du jugement de première instance par le suivant : [110] DÉCLARE que la passation de

titre devra être faite selon les termes et conditions du projet d'acte de vente amendé préparé par la notaire Véronique Blain (pièce AP-11A);

b) de remplacer le paragraphe 113 du jugement de première instance par le suivant : [113] ORDONNE à M e Véronique Blain de ne distribuer le solde de la somme de 1 205 000 $ déposée chez elle en fidéicommis, après paiement du montant revenant à Bouchard Parent Associés inc. conformément au paragraphe 125 ci-dessous, que sur instructions conjointes des parties, étant entendu qu'à défaut d'entente, l'une ou l'autre des parties pourra saisir la Cour supérieure pour qu'elle tranche cette question selon toute preuve jugée utile;

c) de remplacer « 5 mars » au paragraphe 120 du jugement de première instance par « 23 juillet »;

d) d'ajouter comme

annexe au jugement de première instance la pièce AP-11A qui est ci-jointe :

VENTE L'AN DEUX MILLE DIX, ce (2010- DEVANT, Me Véronique BLAIN , notaire exerçant à Montréal (Montréal-Nord), province de Québec, Canada. COMPARAISSENT : Gaétan BAZINET , résidant au 47/17 Pradipat Soi, 23, 10400, Paphan Kwai, Bangkok, Thaïlande. Ci-après nommé : LE VENDEUR : ET Raymond ALCINDOR , homme d'affaires, résidant au 43, Croissant Louis-Arthur, Laval (Québec), H7G 3Z8. Avis d'adresse étant inscrit au Bureau de la publicité foncière de Montréal sous le numéro 6 331 448.

Ci-après nommé : L' ACHETEUR : LESQUELS conviennent : OBJET DU CONTRAT Le vendeur vend à l'acheteur l'immeuble (ci-après appelé « l'immeuble ») dont la désignation suit : DÉSIGNATION DU BIEN Un immeuble connu et désigné comme étant le lot numéro UN MILLION HUIT CENT SOIXANTE-DIX-NEUF MILLE TROIS CENT QUATORZE (1 879 314) du CADASTRE DU QUÉBEC, dans la circonscription foncière de Montréal. Adresse: 4655 Jeanne d'Arc, Montréal, Québec, H1X 2E4. Tel que le tout se trouve présentement avec ses circonstances et dépendances et sans exception ni réserve de la part du vendeur. SERVITUDE

Le vendeur déclare que l'immeuble est l'objet de toutes les servitudes actives et passives, apparentes ou occultes inhérentes audit immeuble et notamment sujet aux servitudes suivantes :

a) une servitude de vue, telle qu'établie aux termes de l'acte publié au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal sous le numéro 3 902 981 ;

Sous réserve également des droits potentiels d'Hydro-Québec d'occuper une

partie de la propriété gratuitement et sans obligation d'obtenir l'autorisation des propriétaires, pour fins d'installation des circuits, poteaux et équipements nécessaires aux branchements et aux réseaux, le tout conformément au règlement portant le numéro 634 relatif aux conditions de fourniture d'électricité adopté en vertu de l'article 22.1 de la «

Loi sur Hydro Québec ». ORIGINE DU DROIT DE PROPRIÉTÉ Le vendeur est propriétaire de l'immeuble pour l'avoir acquis de Kilan ULSANOV, aux termes d'un acte de vente reçu devant Me Jean Thomas DOSTALER, notaire, le trente et un janvier mil neuf cent soixante-dix-sept (1977) et dont copie a été publiée au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal, sous le numéro 2 848 453 . GARANTIE Cette vente est faite avec la garantie légale.

DOSSIER DE TITRES Le vendeur s'engage à remettre à l'acheteur tous les titres en sa possession ainsi qu'un certificat de localisation décrivant l'état actuel de l'immeuble. POSSESSION L'acheteur devient propriétaire de l'immeuble à compter de ce jour, avec possession juridique immédiate et occupation physique selon les baux. DÉCLARATIONS DU VENDEUR Le vendeur fait les déclarations suivantes et s'en porte garant : 1.

L'immeuble est libre de toute hypothèque, redevance, priorité ou charge quelconque, compte tenu du fait qu'à même le prix de vente est acquitté aux frais du vendeur la seule dette hypothécaire grevant l'immeuble, savoir :

a) Avis de préinscription par Me Catherine CLOUTIER, aux termes d'un acte publié au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal , sous le numéro 14 045 130 ;

b) Avis de préinscription par Ronald JETTÉ, aux termes d'un acte publié au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal, sous le numéro 14 251 880 ;

c) Une hypothèque en faveur de CAISSE DESJARDINS MERCIER-ROSEMONT, due aux termes d'un acte publié au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal , sous le numéro 14 248 763 ;

d) Une hypothèque en faveur de VILLE DE MONTRÉAL, due aux termes d'un acte publié au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal , sous le numéro 4 659 262 ;

e) Une déclaration par Gaétan BAZINET (Subvention de la Ville de Montréal), due aux termes d'un acte publié au bureau de la publicité des droits de la circonscription foncière de Montréal , sous le numéro 4 657 611 . 1.1 Le vendeur ne se porte cependant pas garant des actes

b) et

c) ci haut stipulés et ce, considérant la déclaration d'inopposabilité de ces actes en vertu du jugement de l'Honorable Jean-François Buffoni, J.C.S., du 27 avril 2010 dans le dossier CSM : 500-17-035569-071 . 2. Tous les impôts fonciers échus incluant les droits sur les mutations immobilières ont été payés sans subrogation jusqu'au 31 décembre 2007 et il se tient responsable des arrérages. 3.

Les loyers bruts des baux en vigueur au 23 juillet 2007 s'élèvent à la somme de dix mille cent dix neuf dollars (10 119,00 $) par mois; aucun loyer n'a été reçu par le vendeur d'avance et dans le cas où l'immeuble est une unité d'habitation résidentielle aucune instance n'est en cours devant la Régie du logement. De plus, le vendeur déclare qu'aucune entente n'est intervenue entre des locataires autres que ceux mentionnés aux baux soumis à l'acheteur aux présentes. 4.

Au 23 juillet 2007, l'immeuble n'est pas assujetti à une clause d'option ou de préférence d'achat dans tout bail ou autre document et à laquelle l'acheteur pourrait être personnellement tenu. 5. Au 23 juillet 2007, il n'a reçu aucun avis d'un locataire ou du conjoint d'un locataire déclarant qu'un logement sert de résidence familiale, à l'exception des appartements numéros 6.

Le certificat de localisation préparé par Guy MICHAUD, arpenteur-géomètre, en date du dix-neuf mars deux mille sept (2007), sous le numéro 6553 des minutes de son répertoire, décrit l'état actuel de l'immeuble et aucune modification n'a été apportée à l'immeuble depuis cette date ayant pour conséquences d'en modifier les conclusions. De plus l'acheteur déclare avoir pris connaissance de ce certificat de localisation, lequel démontre que l'appartenance des clôtures entourant la propriété est à déterminer et qu'une

partie du pavage d'asphalte empiète sur la propriété voisine vers le Nord-Ouest (Lot 1 879 313). Également l'arpenteur-géomètre dénote les éléments suivants : « Qu'il y a concordance entre les mesures selon le

titre de propriété, le cadastre et l'occupation sur le terrain, sauf ce qui suit : - La limite Nord-Est mesure vingt-deux mètres et quatre-vingt-neuf centièmes de mètre (22,89

m) selon l'occupation et le cadastre et vingt et un mètres et cinquante-six centièmes de mètre (21,56

m) selon le

titre de propriété. - La limite Sud-Ouest mesure vingt-deux mètres et quatre-vingt-seize centièmes de mètre (22,96

m) selon l'occupation et le cadastre et vingt et un mètres et cinquante-six centièmes de mètre (21,56

m) selon le

titre de propriété. - Le lot 1 879 314 contient en superficie huit cent trente-huit mètres carrés et quatre dixième de mètre carré (838,4 m.c.) selon l'occupation et le cadastre et sept cent quatre-vingt-huit mètres carrés et sept dixième de mètre carré (788,7 m.c.) selon le

titre de propriété. » Toutefois, la loi spécifie que : La description contenue dans le

titre d'acquisition du propriétaire et dans les actes constatant des charges, priorités, hypothèques ou autres droits qui ont été publiés avant le dépôt du plan cadastral de rénovation au bureau de la circonscription foncière, est présumée concorder avec celle du lot montré sur le plan cadastral de rénovation.

En cas de discordance, la description n'a pas à être corrigée par l'obtention d'un jugement ou autrement, ( Loi favorisant la réforme du cadastre québécois) , L.R.G. c. R-3.1, a. 19.2). Après avoir reçu les explications d'usage quant aux conséquences possibles de ces constatations, l'acheteur déclare accepter les clôtures et le pavage dans leur état actuel. 7.

Au 23 juillet 2007, l'immeuble n'a subi aucune réparation, amélioration, embellissement, transformation ou construction dont le coût (ouvriers, fournisseurs de matériaux, constructeurs, architectes et sous-entrepreneurs) n'ait été payé en entier et s'il existe de tels contrats non complétés à la date des présentes, ils seront entièrement acquittés par le vendeur à ses frais. 8.

Au 23 juillet 2007, il n'a reçu aucun avis d'une autorité compétente à l'effet que l'immeuble n'est pas conforme aux règlements et lois en vigueur ni aucun avis d'un assureur à la suite duquel il n'aurait remédié de façon complète au défaut y étant dénoncé. 9. Au 23 juillet 2007, il n'a connaissance d'aucun facteur se rapportant à l'immeuble susceptible, de façon significative, d'en diminuer la valeur ou les revenus ou d'en augmenter les dépenses. 10. Au 23 juillet 2007, il n'a reçu aucun avis à l'effet que l'immeuble n'est pas conforme aux lois et règlements relatifs à la protection de l'environnement. 11.

L'immeuble n'est pas situé dans un ensemble immobilier au sens de la

Loi sur la Régie du logement . 12. Au 23 juillet 2007, aucune somme n'est due en vertu de la

Loi sur le mode de paiement des services d'électricité et de gaz dans certains immeubles (L.R.Q., c. M.37) pour tous les locaux dont au moins un local serait occupé par un locataire résidentiel en vertu d'un bail où le prix du service d'électricité ou de gaz serait inclus dans le montant payable au locateur. 13. L'immeuble n'est pas un bien culturel classé ou reconnu et n'est pas situé dans un arrondissement historique ou naturel, dans un site historique classé, ni dans une aire de protection selon la

Loi sur les biens culturels, la

Loi sur la conservation du patrimoine culturel et autres lois semblables. Entre autres, l'immeuble n'est pas un monument historique cité par la municipalité ou situé dans un site du patrimoine. 14. Au 23 juillet 2007, aucune déclaration de résidence familiale n'affecte l'immeuble.

15. Il est un non-résident canadien au sens de la Loi de l'impôt sur le revenu et de la

Loi sur les impôts et il s'engage à se conformer aux dispositions de l'article 116 de la Loi de l'impôt sur le revenu et des articles 1097 et suivants de la

Loi sur les impôts , en produisant à l'acheteur le certificat des autorités concernées. 16. Au 23 juillet 2007, les articles ci-après énumérés tels qu'installés lui appartiennent à

titre de propriétaire absolu, sont libre de toutes dettes et sont compris dans le prix de la présente vente, à savoir :

a) tous les appareils d'éclairage et de contrôle d'électricité fixés de façon permanente;

b) toutes les installations permanentes de chauffage; OBLIGATIONS D'autre part, l'acheteur s'oblige à ce qui suit : 1. Prendre l'immeuble dans l'état où il se trouve, déclarant l'avoir vu et examiné à sa satisfaction et avoir vérifié lui-même auprès des autorités compétentes que la destination qu'il entend donner à l'immeuble est conforme aux lois et règlements en vigueur. 2. Payer toutes les taxes, cotisations et répartitions foncières, échues et à échoir, y compris la proportion de celles-ci pour l'année courante, à compter de la date des répartitions. 3.

Payer les frais et honoraires des présentes, de leur publication, des copies pour toutes les parties et l'examen des titres. 4. Ne pas exiger du vendeur d'autres titres ou certificat de localisation que ceux qu'il s'est engagé à lui remettre aux termes des présentes et que l'acheteur reconnaît avoir reçus, dont quittance pour autant. 5. Respecter les baux en vigueur avec droit d'en percevoir les loyers à compter des présentes, le vendeur subrogeant l'acheteur dans tous ses droits lui résultant desdits baux. 6.

L'acheteur déclare connaître les dispositions relatives à la reprise de possession d'un logement édictées aux termes des articles 1957 à 1970 du Code civil du Québec et particulièrement la disposition relative à l'avis de six (6) mois à donner avant l'expiration du bail d'un locataire dont le bail est d'une durée de plus de six (6) mois.

RÉPARTITIONS Les parties reconnaissent avoir fait entre elles, en date des présentes, les répartitions requises concernant notamment les taxes municipales et scolaires, foncières et de service publics et de loyers produit par l'immeuble, s'il y a lieu, et elles s'en donnent réciproquement quittance générale et finale.

DÉCLARATION RELATIVE À L'AVANT-CONTRAT Cette vente est faite en exécution de l'avant-contrat finalisé entre les parties le quatorze février deux mille sept (2007) (PA 68726 et ses annexes et modifications, le cas échéant) et du jugement de l'Honorable Jean-François Buffoni, J.C.S., du 27 avril 2010 dans le dossier CSM : 500-17-035569-071. Sauf incompatibilité, les parties confirment les ententes qui y sont contenues mais non reproduites aux présentes.

PRIX Cette vente est faite pour le prix de UN MILLION DEUX CENT CINQ MILLE DOLLARS (1 205 000,00 $) payé par l'acheteur, dont QUITTANCE TOTALE ET FINALE DE LA PART DU VENDEUR. DÉCLARATION DU VENDEUR RELATIVE AUX LOIS CONCERNANT LA TAXE SUR LES PRODUITS ET SERVICES ET LA TAXE DE VENTE DU QUÉBEC Le vendeur déclare que l'immeuble faisant l'objet de la présente vente est un immeuble d'habitation non neuf (usagé), qu'il n'est pas un constructeur au sens de ladite législation, qu'il n'a pas lui-même construit ledit immeuble, que l'immeuble est occupé principalement à

titre résidentiel, qu'il n'a effectué aucune rénovation majeure et ne réclamera pas de crédit de taxe sur les intrants relativement à l'acquisition ou à des améliorations apportées à l'immeuble, et que, en conséquence, la présente vente constitue une fourniture exonérée suivant les dispositions de ces lois. Le vendeur fait cette déclaration de bonne foi et avec la même force et le même effet que si elle était faite sous serment au sens de la Loi sur la Preuve au Canada et il se porte garant du paiement de toute taxe qui pourrait être exigible du fait que la présente déclaration serait fausse ou erronée.

ÉTAT CIVIL ET RÉGIME MATRIMONIAL Gaétan BAZINET déclare que lorsqu'il a acquis l'immeuble, il était célibataire majeur pour ne s'être jamais marié ni uni civilement et que son état demeure inchangé en date des présentes. Raymond ALCINDOR déclare être célibataire majeur pour ne s'être jamais marié ni uni civilement. CLAUSE INTERPRÉTATIVE Chaque fois que le contexte l'exige, tout mot écrit au singulier comprend aussi le pluriel, et vice versa et tout mot écrit au genre masculin comprend aussi le genre féminin.

Spécialement le mot "immeuble", employé sans autre indication dans le présent acte, signifie tous et chacun des immeubles décrits au

chapitre « DÉSIGNATION » qu'il y en ait un ou plusieurs. Le mot "acheteur" et/ou "vendeur" peuvent signifier une ou plusieurs personne(

s) de sexe féminin ou masculin ainsi qu'une ou plusieurs personne(

s) morale(

s) ou physique(s). MENTIONS EXIGÉES EN VERTU DE L'ARTICLE 9 DE LA LOI CONCERNANT LES DROITS SUR LES MUTATIONS IMMOBILIÈRES ( L.R.Q., c.

D-15.1 ) Les Vendeurs et Acheteurs aux présentes, dans le but de se conformer aux prescriptions de la Loi ci-dessus relatée, établissent et reconnaissent les faits et mentions suivants : 1) Les noms et domiciles des Vendeurs et Acheteurs sont ceux mentionnés dans la comparution. 2) La municipalité sur le territoire de laquelle est situé l'immeuble est Montréal. 3) La valeur de la contrepartie est de UN MILLION DEUX CENT CINQ MILLE DOLLARS (1 205 000,00 $). 4) Le montant de la base d'imposition est de UN MILLION DEUX CENT CINQ MILLE DOLLARS (1 205 000,00 $). 5) Le montant du droit de mutation payable est de SEIZE MILLE CINQ CENT SOIXANTE-QUINZE DOLLARS (16 575,00 $). 6) Il n'y a pas d'exonération. 7) Il n'y a pas de transfert à la fois d'un immeuble corporel et de meubles visés à l'article 1.0.1 de la Loi concernant les droits sur les mutations immobilières.

DONT ACTE à Montréal, sous le numéro ( ) des minutes du notaire soussigné. LECTURE FAITE , les parties signent en présence du notaire soussigné. _________________________________ Gaétan BAZINET _________________________________ Raymond ALCINDOR _________________________________ Véronique BLAIN, notaire COPIE CONFORME DE LA MINUTE DEMEURÉE EN MON ÉTUDE

[ 65 ] REJETTE l'appel incident, avec dépens. BENOÎT MORIN, J.C.A. PIERRE J. DALPHOND, J.C.A. NICHOLAS KASIRER, J.C.A. Me Françoise Roy Janson, Larente, Roy Pour l'appelant Me Catherine Cloutier Cloutier Cabanes Pour l'intimé Raymond Alcindor Me Marc G. Gélinas Martin, Camirand, Pelletier Pour l'intimé Gaétan Bazinet Me Guy R. Sirois Pour l'intimée Bouchard Parent Associés inc. Date d’audience : 29 février 2012