2020 QCCA 1391, 2020 QCCA 1391

Gestion Tasa inc. c. Ville de Montréal 2020 QCCA 1391 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-027861-186 (500-17-080127-130) DATE : 29 octobre 2020 FORMATION : LES HONORABLES JACQUES DUFRESNE, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A. GESTION TASA INC. LA MAISON SAMI T.A. FRUITS INC. APPELANTES – défenderesses c.

VILLE DE MONTRÉAL INTIMÉE - demanderesse et PROCUREUR GÉNÉRAL DU QUÉBEC MIS EN CAUSE ARRÊT [ 1 ] Les appelantes se pourvoient contre un jugement rendu le 27 août 2018 par la Cour supérieure, division de Montréal (l’honorable Peter Kalichman) [1] , qui fait droit à la requête en cessation d’un usage et en injonction permanente de l’intimée, la Ville de Montréal (ci-après, la « Ville »), et leur a ordonné de se conformer au Règlement de zonage applicable à leur adresse d’affaires dans l’arrondissement Saint-Laurent de la Ville de Montréal et de limiter la vente au détail de fruits et légumes à 15 % de la superficie totale brute de plancher du premier étage de leur établissement.

Il leur est aussi ordonné de retirer, en façade, l’auvent en place au profit d’une marquise, conformément à la réglementation applicable à cet égard, mais cette dernière ordonnance n’est pas en jeu en appel. [ 2 ] Un bref rappel des faits et de la séquence des procédures permet de situer le débat. faits ET PROCÉDURES [ 3 ] L’appelante Gestion Tasa inc. acquiert en 2012 l’immeuble situé au 1320, boulevard Jules Poitras, dans l’arrondissement Saint- Laurent (ci-après, « l’Immeuble »). La Maison Sami T.A.

Fruits inc. (ci-après, « Sami Fruits »), société apparentée à la précédente, compte y exploiter un commerce de vente de fruits et légumes. [ 4 ] L’Immeuble fait plus particulièrement

partie de la zone industrielle 1-13-062 du plan de zonage du Règlement de zonage RCA08-08-000 (ci-après, « le Règlement »).

Le commerce de gros est un usage spécifiquement autorisé par le Règlement à l’adresse de l’Immeuble, le commerce de détail ne l’étant que par exception sur 15 % de la superficie du premier étage. [ 5 ] Les appelantes connaissent la teneur du Règlement et les restrictions concernant les usages autorisés au moment où Gestion Tasa fait l’acquisition, en 2012, de l’Immeuble. [ 6 ] Le 8 novembre 2012, la Ville délivre, à la demande des appelantes, un certificat d’usage pour l’Immeuble attestant que l’usage principal autorisé est la distribution de fruits et légumes et que la vente au détail y est permise de façon accessoire sur une surface qui n’excède pas 15 % de la superficie du premier étage. [ 7 ] À deux reprises par la suite, soit en 2012 et en 2013, la Ville refuse les demandes des appelantes visant à obtenir la modification du Règlement pour augmenter, dans le premier cas, la limite de la superficie pour la vente au détail et, dans le deuxième cas, pour obtenir l’élimination pure et simple de la restriction.

Le 26 novembre 2012, la Ville rejette la première de ces demandes, puis, elle en fait autant le 7 mai 2013, en refusant la demande de modification du Règlement pour que l’usage « vente au détail de fruits, légumes et noix » soit autorisé. [ 8 ] Les appelantes sont donc confrontées, au plus tard le 7 mai 2013, à l’incontournable : Sami-Fruits doit s’en tenir au commerce de détail de fruits et légumes dans 15 % de la superficie du premier étage de l’Immeuble. [ 9 ] Le 29 août 2013, la Ville approuve les plans architecturaux soumis par Sami Fruits. Ces plans prévoient notamment l’installation

d’une cloison à l’intérieur de l’Immeuble délimitant l’espace aménagé pour la vente au détail sur une superficie correspondant à l’usage accessoire permis de 15 %. [ 10 ] Le 22 novembre 2013, à la suite de l’ouverture du magasin Sami Fruits, les inspecteurs de la Ville constatent que, malgré la présence d’une cloison qui est conforme aux plans soumis, les clients de Sami Fruits circulent librement dans l’Immeuble et sont ainsi en mesure d’acheter, sans distinction, des fruits et légumes dans l’une ou l’autre des sections, y compris dans la

section réservée à la vente en gros. [ 11 ] La Ville avise Sami Fruits qu’elle contrevient au Règlement en exerçant le commerce de la vente au détail sur une surface excédant 15 % de la superficie du premier étage de l’Immeuble. [ 12 ] Le 5 décembre 2013, la Ville intente des procédures, recherchant notamment la cessation d’un usage non autorisé et l’octroi d’une injonction permanente.

Elle demande que les appelantes cessent l’usage accessoire de vente au détail sur une surface excédant 15 % de la superficie du magasin et qu’une ordonnance leur enjoigne de se conformer au Règlement. [ 13 ] Le 9 février 2015, les appelantes produisent leur défense, contestant ainsi le recours en cessation d’un usage et en injonction permanente intenté par l’intimée, dont elles demandent le rejet.

Elles y allèguent notamment que « l’arrondissement de St-Laurent tente par les présentes procédures d’imposer des restrictions illégales et préjudiciables à l’exploitation de son commerce », sans pour autant demander l’inopposabilité du Règlement dans les conclusions de leur procédure. [ 14 ] Le 8 mars 2018, elles modifient leur défense, à la veille de l’audition en première instance, sans ajouter à leurs conclusions. [ 15 ] Le 13 mars 2018, à la deuxième journée d’audience, soit après que la preuve de l’intimée fut close et qu’elles aient entamé leur preuve en défense, les appelantes demandent d’apporter une nouvelle modification à leur défense pour y inclure une conclusion demandant de déclarer le Règlement inopposable.

Cette demande d’amendement, d’abord mise en délibéré, fut autorisée dans le jugement entrepris. Le jugement entrepris [ 16 ] La preuve retenue par le juge de première instance établit que Sami Fruits n’effectue aucun contrôle dans le magasin pour distinguer la vente au détail de la vente en gros. Tous les clients sont libres de circuler dans l’une ou l’autre des sections et sont en mesure de procéder à des achats de fruits et légumes en petites quantités dans la

section réservée à la vente en gros. En appel, ce constat n’est pas réellement contesté. [ 17 ] Le juge statue dans un premier temps sur la demande des appelantes pour être autorisées à modifier les conclusions de leur défense pour demander l’inopposabilité à leur égard du Règlement. Dans un deuxième temps, il se prononce sur le fond du débat dont il est saisi. [ 18 ] Le juge reconnaît que la modification apportée aux procédures des appelantes n’est pas contraire aux intérêts de la justice, qu’elle complète la défense et est nécessaire pour résoudre le litige, d’autant que la Ville n’est pas prise par surprise.

Il conclut à cet égard qu’en l’absence d’un avis au procureur général selon l’article 76 C.p.c. , il ne peut se prononcer sur le moyen d’irrecevabilité soulevé. [ 19 ]

Malgré l’absence d’un tel avis, le juge poursuit néanmoins son analyse sur le moyen d’inopposabilité. [ 20 ] Il aborde alors la question du délai pris par Sami Fruits avant de rechercher une déclaration d’inopposabilité.

Il écarte un à un les arguments soulevés par cette dernière, dont celui voulant qu’elle ne fût pas tenue d’agir dans un délai raisonnable étant donné qu’elle ne sollicite pas une déclaration d’invalidité du Règlement, ajoutant que puisqu’elle est en défense, elle pouvait soulever ce moyen en tout temps. [ 21 ] Le juge écarte ces propositions et conclut que si Sami Fruits entendait attaquer la validité du Règlement, elle devait le faire dans un délai raisonnable, ce qui n’est pas le cas.

En l’absence de justification expliquant le délai, le juge conclut que la demande d’inopposabilité du Règlement n’a pas été intentée avec diligence. [ 22 ] Le juge n’arrête toutefois pas là son analyse et répond par la négative à la question de savoir si le Règlement est inopposable à Sami Fruits. [ 23 ] Il décrit dans un premier temps le contexte réglementaire s’appliquant à l’immeuble où fait affaire Sami Fruits. Il retient qu’en apportant une distinction entre la vente en gros et celle au détail, la Ville réglemente une activité commerciale dans la zone où se situe l'Immeuble.

Il considère que les restrictions imposées par le Règlement sont directement liées à la gestion du territoire, et est d’avis par ailleurs que le Règlement vise un but légitime dans l’exercice du pouvoir réglementaire de la Ville en matière de zonage. Il conclut en conséquence que le Règlement est valide et opposable à Sami Fruits et fait droit aux ordonnances recherchées par la Ville. [ 24 ] Par ailleurs, il refuse la demande de Sami-Fruits d’exercer la discrétion que lui confère l’article 227 de la la

Loi sur l’aménagement et l’urbanisme [2] (« LAU »), moyen qui n’est pas repris en appel. Moyens d’appel [ 25 ] Les appelantes soulèvent trois questions dans leur mémoire. Deux d’entre elles ont trait à la modification apportée en cours d’instance à leur contestation pour rechercher dorénavant une conclusion selon laquelle le Règlement leur est inopposable (à la fois en ce qui a trait à l’absence d’avis au procureur général et à la tardiveté d’invoquer ce moyen). L’autre question soulevée porte sur le caractère qu’elles qualifient de lacunaire des définitions des expressions « vente en gros » et « vente au détail » dans le Règlement, au point d’être imprécises et inapplicables. Analyse

L’avis au procureur général [ 26 ] L’absence d’avis au procureur général est en quelque sorte secondaire en appel, puisque le juge ne s’est pas arrêté à ce moyen et a analysé les arguments plaidés à l’encontre du Règlement, d’autant qu’en appel, l’avis fut donné conformément à l’article 76 C.p.c. , sans susciter l’intervention du procureur général au dossier.

Il n’y a donc pas lieu de s’y arrêter. [ 27 ] À l’audience en appel, les appelantes mettent l’accent sur le délai qu’elles jugent raisonnable, au contraire du jugement entrepris, pour rechercher l’inopposabilité du Règlement et sur le caractère lacunaire des dispositions réglementaires applicables. Elles soutiennent que le Règlement crée une distinction arbitraire et discriminatoire entre la vente en gros et la vente au détail. Le délai est-il raisonnable? [ 28 ] La demande d’inopposabilité du Règlement emporte, quel que soit son fondement, l’exercice d’un pouvoir discrétionnaire.

Il est acquis qu’une cour supérieure peut, pour des raisons rattachées au délai d’agir, refuser d’exercer un tel pouvoir discrétionnaire [3] . [ 29 ] Le juge a conclu que l’appelante Sami Fruits n’a pas fait preuve de diligence raisonnable pour demander l’inopposabilité du Règlement. Il se prononce néanmoins sur l’argument de l’inopposabilité du Règlement. [ 30 ] Les appelantes relèvent ce qu’elles considèrent être une erreur du juge dans la computation du délai lorsqu'il l’estime à 24 mois.

Elles soutiennent qu’il est tout au plus de 15 mois, en prenant comme point de départ du calcul la date du recours en cessation d’un usage et en injonction permanente intenté par l’intimée, le 5 décembre 2013, et celle de la production de leur défense, le 9 février 2015, dans laquelle elles allèguent l’illégalité des restrictions réglementaires qui leur sont opposées par la Ville.

Elles ne demandent toutefois pas une déclaration en inopposabilité du Règlement dans les conclusions de leur procédure. [ 31 ] Qu’il se soit glissé ou non une erreur de calcul de quelques mois dans la computation du délai par le juge de première instance (14 ou 15 mois plutôt que 24 mois, selon les appelantes) n’a que peu d’incidence en appel, dans la mesure où le juge s’est prononcé de toute manière sur l’inopposabilité du Règlement. La qualification du délai devient en quelque sorte théorique. Il y a donc lieu d’aborder directement la question de l’inopposabilité du Règlement.

L’inopposabilité du Règlement [ 32 ] Qu’en est-il du moyen d’appel selon lequel les distinctions que le Règlement opère entre « vente en gros » et « vente au détail » sont non conformes à l’objet de la LAU et renferment des imprécisions et des lacunes qui rendent son application arbitraire? [ 33 ] Les appelantes soutiennent dans leur mémoire que les critères et exigences énoncés au Règlement, fondés sur la proportionnalité des superficies autorisées pour la vente en gros et celle au détail, reposent sur le statut des personnes auxquelles les marchandises sont destinées.

La distinction apportée par le Règlement entre la « vente en gros » et la « vente au détail » n’offre, selon elles, aucun lien rationnel avec la gestion du territoire ou les effets sur le voisinage, ce qui emporte que le Règlement n’est pas conforme à l’objet de la LAU et qu’il repose sur des distinctions discriminatoires et arbitraires. [ 34 ] À l’audience en appel, elles mettent l’accent sur l’imprécision des définitions du Règlement et sur le caractère lacunaire, voire arbitraire de celles-ci.

Elles reprochent aux inspecteurs de la Ville d’avoir porté leur attention sur les quantités des fruits et légumes vendus en vrac à un client qui circule et se procure des produits et marchandises, sans distinction, dans l’une ou l’autre des aires de l’Immeuble. [ 35 ] Il appartient à la

partie qui invoque discrimination d’en faire la preuve [4] . Les appelantes n’ont apporté aucune preuve soutenant leur prétention. [ 36 ] Le zonage municipal et la diversité d’usages autorisés dans chacune des zones d’une ville ou municipalité impliquent, par nature, que les autorités municipales fassent des choix qui peuvent être exclusifs. Ces choix ne sont pas pour autant discriminatoires [5] . [ 37 ] La vente au détail, qualifiée en l’espèce d’usage accessoire, est autorisée dans les dispositions spéciales du Règlement.

Elle est ainsi circonscrite : 5.48 Vente au détail autorisée : Lorsque la disposition spéciale « 5.48 » est indiquée à la grille des usages et normes, dans un bâtiment principal occupé par un usage industriel autorisé, la vente au détail est autorisée comme usage accessoire aux conditions suivantes: 1° l'usage accessoire de vente au détail doit être exercé par le même établissement qui exerce l'usage principal industriel ; 2° l'usage accessoire de vente au détail doit être localisé au premier étage et se situer au sein même de l'établissement industriel hôte ; sa superficie brute de plancher ne doit pas excéder 15 % de la superficie totale brute de plancher du premier étage occupé par ledit établissement , laquelle pour les fins du présent calcul inclut la superficie de l'usage additionnel; 3° les produits ou les marchandises destinés à la vente au détail doivent être ceux qui sont détenus sur place par l'établissement industriel; 4° l'usage accessoire de vente au détail doit être pourvu des cases de stationnement requises en vertu des normes applicables aux commerces de détail; celles-ci doivent s'ajouter aux cases requises pour la

partie industrielle de l'établissement; 5° si la superficie totale brute de plancher du premier étage occupé par l'établissement industriel hôte est réduite, la superficie brute de plancher de l'usage accessoire de vente au détail doit être réduite de manière à être conforme aux dispositions du présent article. [Soulignements ajoutés]

[ 38 ] En l’espèce, la vente en gros et la vente au détail sont ainsi définies dans le Règlement : Vente en gros : Activité exercée par un commerce de gros et visant à stocker des produits ou des marchandises pour les vendre ou les offrir en location à des établissements ; inclus les centres de distribution, mais exclus le transport commercial et les entrepreneurs en construction.

Vente au détail : Activité exercée par un commerce de détail et destinée à la vente ou à la location d’un produit ou d’une marchandise exposé ou disponible sur place et offert au public ; sont inclus les marchandises ou les produits artisanaux fabriqués et vendus sur place au public. [Soulignements ajoutés] [ 39 ] Ces définitions ne souffrent pas d’ambiguïté. Elles ne soulèvent pas de difficultés d’application, encore moins en les contextualisant.

Les principales caractéristiques de la vente en gros tiennent du commerce de gros de produits ou marchandises à des établissements, ce qui le distingue aisément de la vente au détail qui, elle, tient pour l’essentiel du commerce au détail à des particuliers. La vente en gros à des établissements se différencie donc de celle aux particuliers qui achètent généralement à l’unité. Ces deux activités commerciales sont distinctes l’une de l’autre et ne prêtent aucunement à l’arbitraire. [ 40 ] En l’espèce, l’Immeuble est situé en zone industrielle au sens du Règlement.

Le commerce de gros y est autorisé et, par exception, la vente au détail l’est aussi, mais dans les limites des superficies délimitées. La description de ces usages dans le Règlement ne souffre pas d’ambiguïté. La caractérisation de ces usages n’est ni imprécise, ni discriminatoire, ni arbitraire. Ces usages tiennent essentiellement de la nature des activités commerciales qui y sont autorisées et des transactions qui y sont effectuées.

Même si en filigrane les usages autorisés comportent certaines caractéristiques propres aux clients de la vente en gros par rapport à ceux de la vente au détail, la Ville ne réglemente pas pour autant les personnes [6] .

En l’espèce, le Règlement vise essentiellement, sinon strictement, les usages autorisés à la place d’affaires de Sami Fruits. [ 41 ] Lorsque le juge conclut qu’en imposant des restrictions sur la vente au détail dans la zone concernée, la Ville poursuit un objectif qui a un lien rationnel avec la gestion de son territoire, il ne commet aucune erreur qui puisse justifier l’intervention de la Cour. [ 42 ] POUR CES MOTIFS, LA COUR : [ 43 ] REJETTE l’appel, avec les frais de justice. JACQUES DUFRESNE, J.C.A. MARIE-JOSÉE HOGUE, J.C.A. STEPHEN W. HAMILTON, J.C.A.

M e Marc-André Boucher M e Nikolas Blanchette FASKEN MARTINEAU DUMOULIN Pour les appelantes M e Alexandre Paul-Hus GAGNIER GUAY BIRON Pour l’intimée Date d’audience : 22 octobre 2020