2018 QCCA 72, 2018 QCCA 72

Administration portuaire de Québec c. Thibeault 2018 QCCA 72 COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE QUÉBEC N° : 200-09-009180-156 200-09-009181-154 (200-17-018621-136) (200-17-018621-136) (200-17-018142-133) DATE : 22 janvier 2018 CORAM : LES HONORABLES FRANCE THIBAULT, J.C.A. MARIE ST-PIERRE, J.C.A. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A. N o : 200-09-009180-156 (200-17-018621-136) ADMINISTRATION PORTUAIRE DE QUÉBEC APPELANTE INTIMÉE INCIDENTE – Intervenante c. SYLVIO THIBEAULT INTIMÉ APPELANT INCIDENT – Défendeur et MARINA DE LA CHAUDIÈRE INC.

MISE EN CAUSE – Demanderesse et PROCUREUR GÉNÉRAL DU CANADA MIS EN CAUSE – Intervenant volontaire et PIERRE TREMBLAY MIS EN CAUSE – Défendeur et VILLE DE LÉVIS MISE EN CAUSE – Mis en cause

No : 200-09-009181-154 (200-17-018621-136) MARINA DE LA CHAUDIÈRE INC. APPELANTE INTIMÉE INCIDENTE – Demanderesse c. SYLVIO THIBEAULT INTIMÉ APPELANT INCIDENT – Défendeur et PIERRE TREMBLAY INTIMÉ – Défendeur et PROCUREUR GÉNÉRAL DU CANADA MIS EN CAUSE – Intervenant volontaire et VILLE DE LÉVIS MISE EN CAUSE – Mise en cause et ADMINISTRATION PORTUAIRE DE QUÉBEC MISE EN CAUSE – Intervenante No : 200-09-009181-154 (200-17-018142-133) MARINA DE LA CHAUDIÈRE INC. APPELANTE– Défenderesse c.

SYLVIO THIBEAULT PIERRE TREMBLAY INTIMÉS – Demandeurs solidaires et MARTIN STEFFEN Demandeur solidaire ARRÊT [ 1 ] Les appelantes Marina de la Chaudière inc. (Marina) [1] et Administration portuaire de Québec (APQ) [2] se pourvoient contre un

[ 1 ] Les appelantes Marina de la Chaudière inc. (Marina) [1] et Administration portuaire de Québec (APQ) [2] se pourvoient contre un jugement rendu le 4 décembre 2015 par la Cour supérieure, district de Québec (l’honorable Suzanne Hardy-Lemieux - « la juge »), qui a rejeté une requête en injonction et en dommages-intérêts de Marina et constaté que l’intimé Sylvio Thibeault était propriétaire d’une

partie du lit de la rivière Chaudière [3] . Voici les conclusions de ce jugement : [245] REJETTE la requête réamendée en injonction interlocutoire et injonction permanente et en dommages intentée par Marina; [246] ACCUEILLE l’intervention du Procureur Général du Canada aux seules fins de déclarer que la Cour fédérale et la Cour d’appel fédérale ont juridiction exclusive pour émettre les approbations requises en vertu de la

Loi sur la protection des eaux navigables et ses règlements. [247] ACCUEILLE en

partie la défense de Pierre Tremblay; [248] ACCUEILLE en

partie la défense de monsieur Sylvio Thibeault; [249] DÉCLARE que Sylvio Thibeault détient un bon et valable droit de propriété sur un immeuble désigné ainsi : […] [250] REJETTE l’intervention de l’Administration Portuaire de Québec; [251] LE TOUT , chaque

partie payant ses frais [4] . [ 2 ] L’intimé Thibeault, se portant appelant incident dans le dossier d’appel de l’APQ, demande à la Cour de condamner cette dernière aux dépens, incluant les frais d’expert, dans les deux instances. [ 3 ] Se portant aussi appelant incident dans le dossier d’appel de Marina, l’intimé Thibeault demande à la Cour de condamner cette dernière aux dépens, incluant les frais d’expertise, et à des dommages-intérêts de 50 000 $ pour « manque à gagner », 1 000 $ par année pour dommages à la propriété et 1 500 $ par an à

titre de dommages moraux, le tout avec les intérêts et l’indemnité additionnelle. Il demande aussi à la Cour d’ordonner à Marina de s’abstenir d’installer des ancrages sur sa propriété sans son autorisation. 1- Le contexte [ 4 ] Depuis 1972, l’intimé Thibeault est propriétaire d’un quai installé sur la rivière Chaudière en face d’une résidence sise au 161, rue A à Saint-Nicolas qui appartient à sa conjointe. [ 5 ] Le 3 mai 2013, l’intimé Thibeault acquiert de la société commerciale 2868-5642 Québec Inc. les parcelles A, B et D situées dans le lit de la rivière Chaudière.

Il en avise les dirigeants de Marina au mois de juin 2013 et leur indique qu’il ne tolérera pas la pose d’ancrages sur sa propriété. [ 6 ] L’intimé Pierre Tremblay est propriétaire d’une passerelle et d’un quai sur la rivière Chaudière en face de sa résidence sise au 157, rue A à Saint-Nicolas. [ 7 ] À la fin du mois de juin 2013 et au début du mois de juillet de la même année, Marina décide d’installer des ancrages chimiques sur l’immeuble dont l’intimé Thibeault a acquis la propriété.

Sans préavis, les représentants de Marina se présentent sur les berges de la rivière Chaudière pour y installer des ancrages destinés à retenir un quai. [ 8 ] Les intimés les informent qu’ils sont sur une propriété privée. L’intimé Thibeault enlève les premiers ancrages installés. Les représentants de Marina se présentent de nouveau sur les lieux.

Malgré les protestations des intimés, l’installation des ancrages se poursuit. L’intimé Thibeault les enlève de nouveau. [ 9 ] Le 4 juillet 2013, les représentants de Marina retournent sur les lieux pour installer les ancrages, assistés de policiers. Le 10 juillet 2013, le juge Yves Alain prononce une ordonnance d’injonction provisoire autorisant leur installation sur les berges de la rivière Chaudière, en bordure des propriétés des intimés Thibeault et Tremblay.

L’installation est faite sous la surveillance de policiers de la Ville de Lévis ainsi que de la police maritime. [ 10 ] Ces faits donnent lieu à des procédures dans deux dossiers distincts. [ 11 ] Dans sa requête introductive d’instance en injonction permanente et dommages-intérêts (200-17-018621-136), Marina demande à la Cour supérieure : (1) d’interdire aux intimés Thibeault et Tremblay de poser des gestes visant à l’empêcher d’installer et d’utiliser ses quais sur la rivière Chaudière; (2) de condamner ces derniers à lui payer des dommages-intérêts; et (3) d’annuler l’acte de vente du 3 mai 2013 par lequel l’intimé Thibeault s’est porté acquéreur d’une portion du lit de la rivière Chaudière. [ 12 ] L’intimé Thibeault conteste cette demande et il se porte demandeur reconventionnel.

Il demande à la Cour supérieure : (1) de rejeter la demande en injonction et en dommages-intérêts; (2) de déclarer qu’il détient un

titre de propriété valable; (3) subsidiairement, de déclarer qu’il a acquis une parcelle du lit de la rivière Chaudière par prescription acquisitive; (4) d’ordonner à Marina de s’abstenir d’installer des ancrages sur sa propriété; et (5) de condamner cette dernière à des dommages-intérêts. [ 13 ] L’intimé Tremblay conteste la demande de Marina et il se porte demandeur reconventionnel. Il demande à la Cour supérieure : (1) de rejeter la demande en injonction et en dommages-intérêts et (2) de condamner Marina à des dommages-intérêts. [ 14 ] Le procureur général du Canada produit une déclaration d’intervention volontaire pour expliquer : (1) l’objet de la

Loi sur la protection des eaux navigables [5] ( LPEN ); (2) le rôle du ministre au terme de cette loi; et (3) la portée des approbations délivrées à Marina par le ministre en vertu de la loi.

[ 15 ] L’APQ produit une déclaration d’intervention volontaire pour faire valoir sa position sur : (1) la portée du bail intervenu entre elle et Marina; (2) le droit de propriété revendiqué par l’intimé Thibeault; et (3) le droit de propriété du fond de la rivière Chaudière. [ 16 ] Il faut noter que les deux intervenants ont convenu de ne pas demander à la Cour supérieure de déterminer lequel d’entre eux est propriétaire du lit de la rivière Chaudière. [ 17 ] Les intimés Thibeault et Tremblay, ainsi que M.

Martin Steffen [6] , intentent également contre Marina une requête introductive d’instance en dommages-intérêts (200-17-018142-133). Ils allèguent : (1) que cette dernière bafoue leurs droits, notamment les droits riverains reconnus à l’intimé Tremblay dans un jugement de la Cour supérieure [7] , confirmé par la Cour d’appel [8] ; (2) que Marina exploite ses quais de façon dangereuse et (3) qu’elle ne prend pas les mesures nécessaires pour que les usagers de ses quais se comportent adéquatement. [ 18 ] Marina conteste la demande.

Dans sa demande reconventionnelle, elle réclame des dommages-intérêts pour l’acharnement procédural des intimés Thibeault et Tremblay. [ 19 ] Les deux dossiers sont réunis pour enquête et audition par un jugement du 25 mars 2015. [ 20 ] Comme la juge l’expose dans son jugement [9] , la propriété du lit de la rivière Chaudière ainsi que son utilisation ont donné lieu à des débats judiciaires depuis plus de 30 ans.

Son jugement en constitue une suite. 2- Le jugement de première instance [ 21 ] La juge se concentre au premier chef sur la question de la propriété du lit de la rivière Chaudière, tel que décrit dans l’acte d’acquisition de l’intimé Thibeault daté du 3 mai 2013, puis elle aborde les autres questions, notamment celle des droits riverains, des troubles de voisinage et des dommages-intérêts. Son jugement est divisé en sept chapitres. [ 22 ] Le

chapitre 1 [10] résume les faits. [ 23 ] Le

chapitre 2 [11] est consacré à l’étude de la question suivante : 2- « La propriété du lit de la rivière Chaudière est-elle incluse dans les parcelles achetées par [l’intimé] au mois de mai 2013? ». Ce

chapitre se subdivise en 8 sections :

(2.1) La chaîne de titres;

(2.2) L’historique des lots;

(2.3) La crédibilité des experts;

(2.4) La portée de la vente faite par l’État en 1845, à la suite de la délivrance du « fieri facias » [12] ;

(2.5) La notion d’embouchure;

(2.6) L’examen du plan contemporain aux actes translatifs de propriété;

(2.7) L’effet juridique des baux intervenus entre les parties; et

(2.8) L’application de la théorie du « fil de l’eau ». [ 24 ] Pour le moment, et parce que nous reviendrons sur ces questions ultérieurement, retenons du

chapitre 2 que la juge : (1) a rejeté l’allégation des appelantes suivant laquelle l’expert Bouchard – engagé par l’intimé Thibeault – était partial et (2) a conclu que celui-ci est propriétaire du lit de la rivière Chaudière, pour les parcelles décrites dans l’acte du 3 mai 2013. [ 25 ] Le

chapitre 3 [13] traite des droits riverains. La juge déclare que ces droits sont importants pour l’intimé Tremblay et M. Steffen. En effet, ceux-ci, voisins de l’intimé Thibeault, possèdent un terrain en bordure de la rivière Chaudière, mais ils n’ont aucun droit de propriété sur le lit. La juge rappelle que les droits riverains permettent à leur détenteur d’installer un quai en face de sa propriété et d’en faire un usage normal. Elle ajoute que Marina doit installer ses quais dans le respect des droits riverains de l’intimé Tremblay et de M. Steffen, notamment de façon que les ancrages et les chaînes ne nuisent pas à la circulation de leurs embarcations et à la marche sur la rive. [ 26 ] Le

chapitre 4 [14] concerne la demande d’injonction formulée par Marina contre les intimés Thibeault et Tremblay. La juge rejette cette demande, vu le droit de propriété de l’intimé Thibeault et le non-respect par Marina des droits riverains de MM. Tremblay et Steffen. Elle refuse également la demande de dommages-intérêts de Marina parce que cette dernière n’a pas prouvé l’existence d’un préjudice. [ 27 ] Le

chapitre 5 [15] examine la question des troubles de voisinage. Les intimés Thibeault et Tremblay reprochaient à Marina le bruit excessif fait par ses clients ainsi que leurs comportements irrespectueux [16] . La juge rejette la demande de dommages-intérêts. Selon elle, le bruit fait par les clients de Marina ne dépasse pas les inconvénients normaux du voisinage. Le bruit porte sur l’eau et il a une tendance naturelle à monter, de sorte que, lorsqu’on est propriétaire d’un terrain en haut d’une falaise et sur le bord d’un cours d’eau, il faut s’attendre à entendre le bruit normal fait par les usagers d’une marina.

En ce qui concerne certains gestes regrettables posés par ces derniers et qui ne sont pas des troubles normaux de voisinage, la juge refuse d’en imputer la responsabilité à Marina. Ces actes résultent du manque de civisme de certains de ses clients. [ 28 ] Le

chapitre 6 [17] s’intéresse à l’existence d’une situation d’abus de procédures de la part des intimés Thibeault et Tremblay ainsi que M. Steffen. Marina plaidait que l’exercice par ces derniers d’un recours distinct dans une procédure – autre que sa propre demande en injonction et en dommages-intérêts – constituait un abus de procédure, qui devait être sanctionné par l’attribution de dommages- intérêts. La juge conclut à l’absence d’abus de procédure. Selon elle, les intimés Thibeault et Tremblay, ainsi que M. Steffen, pouvaient faire valoir leurs droits dans un contexte autre que celui mis de l’avant par Marina. [ 29 ] Le

chapitre 7 [18] traite des dommages-intérêts et des frais judiciaires. La juge déclare qu’elle n’accorde pas les dommages- intérêts réclamés par les parties pour les raisons données lors de l’étude des questions antérieures. Elle conclut que chaque

partie doit supporter ses frais, en considérant les ressources financières limitées de Marina, un organisme sans but lucratif. 3- Les conclusions recherchées, les moyens d’appel et les questions en litige

3.1 Les conclusions recherchées [ 30 ] L’APQ demande à la Cour d’infirmer le jugement de première instance, de déclarer que l’intimé Thibeault n’est pas propriétaire d’une

partie du lit de la rivière Chaudière et d’annuler l’acte de vente du 3 mai 2013 par lequel ce dernier a acquis cet immeuble. Le procureur général du Canada appuie la position de l’APQ. [ 31 ] Marina appuie la demande de l’APQ.

De plus, elle demande à la Cour de prononcer une ordonnance d’injonction visant à interdire aux intimés Thibeault et Tremblay de poser des gestes pour l’empêcher d’installer et d’utiliser ses quais jumelée à une condamnation à des dommages-intérêts de 274 043 $, soit 138 198,36 $ pour perte de revenus, 50 000 $ pour dommages punitifs et 43 845 $ pour dommages exemplaires. [ 32 ] L’intimé Thibeault, se portant appelant incident dans le dossier d’appel de l’APQ, demande à la Cour de condamner cette dernière aux dépens, incluant les frais d’expert, dans les deux instances. [ 33 ] Se portant aussi appelant incident dans le dossier d’appel de Marina, l’intimé Thibeault demande à la Cour de condamner cette dernière aux dépens, incluant les frais d’expertise, et à des dommages-intérêts de 50 000 $ pour « manque à gagner », 1 000 $ par année pour dommages à la propriété et 1 500 $ par année à

titre de dommages moraux, le tout avec intérêts et l’indemnité additionnelle. Il demande aussi à la Cour d’ordonner à Marina de s’abstenir d’installer des ancrages sur sa propriété. [ 34 ] L’intimé Tremblay demande à la Cour de confirmer le jugement de première instance, de donner acte à l’intimé Thibeault de son engagement à respecter les droits riverains de ses voisins et de lui ordonner de s’y conformer.

Il demande également de condamner Marina à lui payer les dépens, dans les deux instances. 3.2 Les moyens d’appel [ 35 ] Les moyens des parties s’intéressent à trois sujets distincts. [ 36 ] Le premier concerne la propriété du lit de la rivière Chaudière. Il regroupe les moyens afférents à : (1) l’appréciation des témoignages d’expert; (2) l’interprétation du

titre de 1825; et (3) l’application de la théorie du fil de l’eau pour le

titre de 1904. [ 37 ] Le deuxième sujet abordé par les parties s’attarde aux droits du propriétaire et aux droits riverains. Marina veut obtenir une ordonnance d’injonction pour obliger l’intimé Thibeault à respecter les approbations délivrées par le ministre des Transports. De son côté, l’intimé Thibeault demande une ordonnance pour interdire à Marina d’installer les ancrages de ses quais dans le lit de la rivière sans son autorisation. [ 38 ] Le troisième sujet touche des questions connexes liées : (1) aux demandes en dommages-intérêts de chaque

partie pour les dommages causés par les agissements de l’autre; (2) à un abus de procédure de la part des intimés Thibeault et Tremblay; (3) aux dépens incluant les frais d’expertise. 3.3 Les questions en litige [ 39 ] Les arguments soumis par les parties exigent l’examen des questions suivantes : La propriété La juge de première instance a-t-elle commis des erreurs dans l’appréciation des témoignages et expertises? A-t-elle commis des erreurs dans son interprétation des actes translatifs de propriété? A-t-elle commis une erreur de droit en appliquant la théorie du « fil de l’eau »?

Les droits du propriétaire et les droits riverains La propriété du lit de la rivière Chaudière, même si elle est reconnue à l’intimé Thibeault, peut-elle empêcher Marina de faire usage de la rivière? La juge a-t-elle erré en rejetant la requête en injonction de Marina? Les questions connexes A-t-elle erré en rejetant les demandes en dommages-intérêts des parties? A-t-elle erré en ne reconnaissant pas l’abus de procédures des intimés Thibeault et Tremblay?

A-t-elle erré en n’accordant pas à l’intimé Thibeault les dépens incluant les frais d’expertise? 4- L’analyse des questions relatives à la propriété 4.1 L’appréciation des témoignages et des expertises [ 40 ] En 2011, l’intimé Thibeault, qui cherche à acquérir le lit de la rivière Chaudière bordant la propriété de sa conjointe, contacte l’arpenteur-géomètre Bouchard et lui confie le mandat d’en identifier le propriétaire. Ce dernier exécute ce premier mandat. Il prépare aussi la fiche technique au soutien de l’acte d’acquisition du 3 mai 2013.

[ 41 ] Selon les appelantes, la juge aurait dû conclure à la partialité de l’expert Bouchard en raison de ces liens antérieurs. De plus, dans son rapport, l’expert Bouchard aurait donné des avis juridiques, ce que sa qualité d’arpenteur-géomètre ne l’autorise pas à faire. La juge aurait dû mettre de côté ces avis juridiques, d’une part, et éviter de faire siennes les explications données par l’expert sur la théorie « du fil de l’eau », d’autre part. [ 42 ] Comme la Cour l’a écrit, le seul fait pour un expert d’avoir déjà agi pour une

partie ne le rend pas inhabile à témoigner : Impartialité – L’expert doit être impartial. Son rôle est d’éclairer le tribunal et non d’être l’avocat d’une partie. Aussi, la valeur probante d’un témoignage d’expert est plus faible lorsque celui-ci est rendu par un avocat, un représentant ou un employé d’une partie. Cependant, le seul fait qu’un témoin expert soit l’employé de la

partie dont il défend les prétentions ou qu’il ait présenté une soumission à l’une des parties pour réparer les dommages ne le rend pas inhabile. De même, le simple fait pour l’expert d’avoir déjà agi pour la

partie adverse ne le disqualifie pas comme témoin expert de l’autre partie. Par ailleurs, le tribunal a parfois rejeté le témoignage d’un expert qui n’était pas impartial. [19] [ 43 ] L’impartialité d’un expert se mesure à sa capacité à conserver une distance vis-à-vis son client et la cause défendue par ce dernier. Sa participation à la preuve doit être caractérisée par une approche objective, crédible et défendable [20] . [ 44 ] La juge de première instance a fait cet exercice aux paragraphes 102 à 133 de son jugement. Elle a conclu que l’opinion de l’expert Bouchard était objective et crédible.

Son évaluation de la crédibilité de l’expert repose notamment sur un exercice comparatif des constatations de son rapport et du texte des actes auxquels il réfère. Le caractère exhaustif du rapport est frappant : l’expert Bouchard répertorie tous les actes et il analyse tous les aspects du problème, allant de l’acte de concession de la seigneurie en 1636 jusqu’à l’acte d’acquisition de l’intimé Thibeault en 2013. Son rapport renvoie à de nombreux ouvrages de nature historique.

Il contient des cartes géographiques dessinées à l’époque pertinente, etc. [ 45 ] L’analyse du rapport de l’expert Bouchard, l’appréciation de l’ensemble de la preuve et la comparaison avec le rapport de l’expert Tremblay, dans lequel la juge a relevé des erreurs [21] , a porté cette dernière à croire à l’impartialité et à la crédibilité de l’expert Bouchard de même qu’à la fiabilité de son propos. [ 46 ] Lorsque la Cour analyse une question portant sur le témoignage d’un expert, comme pour tout autre témoin, elle doit faire preuve de déférence.

Seule une erreur manifeste et dominante permet une intervention [22] . Les appelantes ne démontrent pas d’erreur révisable concernant l’appréciation par la juge du témoignage de l’expert Bouchard. [ 47 ] Le rapport de l’expert Bouchard comporte certes certaines remarques de nature juridique. La juge reconnaît d’ailleurs que certains propos de l’expert ne relèvent pas du champ d’expertise d’un arpenteur-géomètre [23] . Elle affirme qu’elle ne les prendra pas en considération.

On peut notamment penser à l’historique établi par l’expert « sur la nature d’une concession du Roi », plus particulièrement aux éléments suivants, puisés dans l’arrêt Marchand [24] rendu par la Cour en 1998 : • L’arrêt devient pertinent puisqu’il établit certains principes régissant la propriété immobilière dans le cas d’une concession d’un fief par le Roi de France; • À la lecture du jugement de la Cour d’appel dans l’affaire Marchand , on peut se rendre compte que le tribunal a étudié le caractère seigneurial des immeubles et le fait que la rivière Chaudière est, de par sa nature, un cours d’eau relevant du domaine privé; • Le lit de la rivière Chaudière a fait l’objet d’une concession expresse en faveur du Seigneur Lemaistre, la faisant tomber dans le domaine privé; • Le caractère de navigabilité ou non-navigabilité s’apprécie selon ce qu’il était à l’époque de la concession; • La concession d’un immeuble bordant un cours d’eau non navigable entraînait historiquement la concession du lit, à

titre d’accessoire du terrain riverain, sans autre formalité. Sans mention de réserve ni de cession expresse au contraire, le lit d’un cours d’eau non navigable et non flottable suit la propriété riveraine dont il devient un accessoire. [ 48 ] Il faut cependant convenir que, dans son rapport, l’expert ne cherche pas à interpréter la loi, un règlement ni la jurisprudence. Il pose plutôt certains jalons sur la base desquels il articule son expertise. Cette

section du rapport jette un éclairage sur la façon dont l’expert a apprécié les différents actes et le contexte normatif dans lequel ceux-ci ont été rédigés. À ce titre, ils constituaient un élément pertinent à l’appréciation globale de l’expertise, sans lier la juge d’instance, d’aucune façon. [ 49 ] Concernant les paragraphes 189 et 190 du jugement, la juge n’affirme pas qu’elle applique l’avis de l’expert.

Elle précise plutôt que, suivant ses propres vérifications, notamment quant à la théorie du « fil de l’eau », et en l’absence de preuve factuelle contraire, elle partage la position de l’expert sur cet aspect de la chaîne de titres. [ 50 ] Le moyen des appelantes est mal fondé. 4.2 L’interprétation de certains actes translatifs de propriété [ 51 ] Le

titre de concession de 1636 n’a pas été publié. Les bureaux d’enregistrement n’existaient pas à cette époque. Ils ont été établis au Bas-Canada en 1830 [25] et l’obligation de publier existe depuis 1841. Voici le texte de la concession : Par acte dressé le 15 janvier 1636, Sa Majesté Le Roi de France, concède à Simon Lemaître (ou Lemaistre), la Seigneurie de Lauzon

décrite comme suit : Concession contenant l'étendue de terre ainsi qu'il suit, savoir : la rivière Bruyante (Chaudière) située au pays de la Nouvelle France, avec ses six lieues de profondeur dans les terres et trois lieues à chaque côté de ladite rivière - Registre d'intendance no 2, folio 37. Tout ainsi et à pareils droits qu'il a plu à Sa Majesté donner le pays de la Nouvelle-France à la Compagnie. [26] [ 52 ] Il faut tenir compte de l’arrêt rendu par la Cour en 1998 dans Marchand c. Marina de la Chaudière inc . [27] .

Dans cette affaire, la Cour a conclu que la propriété du lit de la rivière Chaudière, incluant la portion en cause dans le présent litige, avait été concédée le 16 janvier 1636 à Simon Lemaistre, premier seigneur de Lauzon, par la Compagnie de la Nouvelle-France, au nom du Roi. Selon la Cour, le lit de la Chaudière a quitté le domaine public à cette date en raison d’une concession expresse [28] .

Faute de preuve suffisante, la Cour n’a cependant pas été en mesure de statuer sur l’identité de son propriétaire à l’époque des procédures. [ 53 ] Il n’y a aucune mésentente concernant la propriété du lit de la rivière Chaudière de 1636 à 1825. C’est le point de départ de l’analyse de la chaîne de titres réalisée par les experts qui affirment tous les deux que, depuis 1636, le lit de la rivière est dans le domaine privé et qu’il appartient à John Caldwell le 12 novembre 1825. [ 54 ] Le 12 novembre 1825, John Caldwell vend à son fils Henry John Caldwell l’immeuble suivant, dont l’acte sera publié le 4 avril 1860.

On peut y lire que M. Caldwell-père vend à son fils une

partie de la rivière Chaudière à prendre depuis son « embouchure » au fleuve St-Laurent : […] « Par devant les notaires en la province du Bas-Canada, y résidant soussigné : fut présent l'Honorable John Caldwell, Seigneur de Lauzon, Gaspé, Saint-Étienne et autres lieux demeurant sur son manoir, paroisse Saint-Joseph, lequel en sa dite qualité de Seigneur de ladite Côte-Lauzon, a, par ces présentes, concédé, cédé et délaissé, comme par icelles, il concède et délaisse dès maintenant et à toujours, à

titre de cens et rente foncière, seigneuriale, perpétuelle, non rachetable avec promesse de garantir de tous troubles et autres empêchements généralement quelconques à Henry John Caldwell, senior, son fils, demeurant actuellement à la Rivière-du-Loup, district de Québec, à ce présent acceptant pour lui, ses hoirs et ayant cause à l'avenir, c'est-à savoir : Premièrement, toute cette

partie de la rivière Bruyante, communément appelée la rivière Chaudière, à prendre depuis l'embouchure d'icelle au Fleuve Saint-Laurent, à aller jusqu'à 1 arpent aux côtés est de l'embouchure de la rivière Beaurivage , ensemble l'Isle aux Pins et autres ilots à battures qui s'y trouvent dans l'étendue de ladite rivière Bruyante susconcédée, avec tous droits et privilèges de jouir d'icelle dite rivière, appartenances et dépendances, tel ainsi que ledit Honorable John Caldwell a joui ou dû jouir de ladite rivière Bruyante, en sa dite qualité de Seigneur de ladite Côte-Lauzon.

Secondement, toute cette étendue de terre au côté sud-ouest de ladite rivière Bruyante, paroisse Saint-Nicolas, étant de forme irrégulière, et faisant

partie des terres du premier rang des concessions d'icelles, commençant au nord,

partie ou environ 8 perches de front à la cime du cap, derrière une certaine anse promise en concession à Daniel Holmes Andrews et

partie au Fleuve Saint-Laurent et courant de là sur une ligne sud le long du morceau de terre aussi promis audit Daniel Holmes Andrews, jusqu'à la profondeur de 5 arpents 2 perches et demi et, delà aussi le long de la profondeur de 10 arpents de terre sur une autre ligne sud 72 degré ouest jusqu'à toucher à la terre possédée par Basile Demers, ladite étendue de terre à 13 arpents et de ce dernier point sur une nouvelle ligne courant sud 45 degré est, jusqu’à toucher à ladite rivière Bruyante susconcédée ladite étendue de terre a 5 arpents 6 perches, et delà enfin, en suivant ladite rivière Bruyante jusqu'au point de départ susmentionné, formant 42 arpents en superficie.

Troisièmement. Une certaine autre étendue de terre située en cette paroisse, au second rang des concessions d'icelle, étant de forme irrégulière et contenant tout ce qui se trouve de terrain, marécages, en terres basses,

partie entre la profondeur des terres du premier rang et

partie entre la profondeur des terres d'Étienne Lambert et Basile Demers et Joseph Gingras, du second rang, et les terres de la concession de Saint-Denis, ladite étendue de terre adjoignant au sud-ouest

partie audit Étienne Lambert et Basile Demers, et

partie à Michel Demers et au nord-est à la dite rivière Chaudière, formant cent vingt arpents en superficie, le tout tel qu'il appert au plan figuratif, de tout ce que depuis concédé, signé par Pierre Lambert, Écuier, en date du 15e jour de juin dernier, demeuré annexé à ces présentes pour y avoir recours en cas de besoin, après avoir été certifié et reconnu vrai par lesdites parties et signé d'elles et à leur réquisition de nous dits notaires.

Pour ledit Henry John Caldwell, Écuier, ses dits hoirs et ayants cause jouir, faire et disposer de ladite rivière et différentes étendues et portions de terres susconcédées, tel qu'il avisera bon, en toute propriété et à perpétuité, aux charges, clauses et réserves ci-après.

La dite présente concession ainsi faite à la charge par ledit Henry John Caldwell, Écuier, ses dits hoirs et ayant cause à l'avenir, d'acquitter et payer annuellement le premier jour d'octobre de chacune année, et dont le premier paiement échoira et se fera ledit jour, premier octobre prochain, au Manoir seigneurial de la Côte de Lauzon, ou à tous autres lieux qu'il plaira audit Seigneur d'indiquer, cinq minots et demi de blé sec, net, loyal et marchand, ou cinq chelins pour chaque minot de blé , au choix du Seigneur, de rente foncière, seigneuriale, perpétuelle et non rachetable, et six lods de cens, pour toute ladite concession, ledit cens portant profit de lods et rentes, saisine et amende, quand le cas y échoira.

Ladite présente concession faite à la charge par ledit Henry John Caldwell, Écuier, de tenir feu et lieu sur lesdites portions de terres susconcédées, à peine de réunion au domaine de ladite Côte Lauzon. Encore de porter les grains qui seront recueillis sur icelles dites étendues de terre, moudre à un des Moulins Manoir de ladite seigneurie Lauzon. Se réserve ledit Honorable John Caldwell pour lui, ses dits hoirs, et ayant cause, propriétaires de ladite seigneurie de la Côte Lauzon, le droit de retrait ou racheter tout ce que depuis concédé, en cas de vente ou acte équivalent à vente, de tout ou

partie des dites Rivière Bruyante et étendues de terre susconcédées, en par le retrayant, remboursant à l'acquéreur les cens au prix principal, frais services et loyaux coûts. Lu pour l'exécution des dits présentes… [Soulignement ajouté] [ 55 ] L’analyse de cet acte de 1825 amène la juge à conclure que John Caldwell a cédé à son fils la rivière Bruyante (c’est le nom que portait la rivière Chaudière à l’époque), tant le lit du cours d’eau que ses berges. Voici ce qu’elle écrit : [141] De l’analyse de ces documents, le Tribunal conclut qu’en 1825, Feu Sir John Caldwell se départit et concède en pleine propriété à son fils la

partie de la Rivière Chaudière, tant le fond de celle-ci que le cours d’eau et ses berges, depuis son embouchure au Fleuve

Saint-Laurent et selon les autres limites y mentionnées. Sir John Caldwell précise alors que son fils peut : «avec tous droits et privilèges de jouir d’icelle dite rivière appartenances et dépendances, tel ainsi que ledit Honorable John Caldwell a joui ou dû jouir de ladite Rivière Bruyante, en sa dite qualité de Seigneur de ladite Côte-Lauzon.» [142] Le Tribunal estime qu’il est évident qu’à compter de ce moment Sir John Caldwell transmet à son fils Henry John les mêmes droits et privilèges qu’il détient lui-même en sa qualité de seigneur, ceci inclut le fond de la Rivière Chaudière à compter de son embouchure.

Il lui permet même de «disposer de ladite rivière et différentes étendues et portions de terre sus concédées.» [Soulignement ajouté; renvois omis] [ 56 ] La proposition des appelantes est la suivante : (1) l’« embouchure » de la rivière Chaudière ne correspond pas à l’endroit où elle se jette dans le fleuve St-Laurent; (2) elle se situe plus loin, à la fin du bassin, là où la marée finit; (3) en conséquence, M. Caldwell-père n’a pas cédé à son fils le lit de la rivière qui correspond au bassin – il en est demeuré propriétaire; (4) comme les biens de M.

Caldwell- père ont été visés par une ordonnance de confiscation et sont devenus propriété de l’État en 1845, cette portion du lit de la rivière Chaudière a donc réintégré le domaine public à ce moment; (5) donc, l’acte par lequel l’intimé Thibeault en a acquis la propriété d’une société commerciale en 2013 n’est pas valable. [ 57 ] La première difficulté vient de l’interprétation de l’acte de 1825 et de la définition d’un terme utilisé par les parties pour établir une des bornes de l’immeuble cédé « depuis son embouchure au Fleuve St-Laurent », alors que les deux experts situent l’embouchure de la rivière Chaudière à des endroits différents. [ 58 ] L’expert Tremblay (entendu à la demande de l’APQ) décrit l’embouchure comme une zone avec un début et une fin.

Celle-ci correspondrait à l’endroit où il n’y a plus de marée : • Une embouchure n’est pas une ligne sur un plan, mais plutôt une zone, avec un début et une fin; • Cette zone est une « portion d’un affluent qui rentre à l’intérieur des terres ».

Selon lui, l’embouchure de la rivière Chaudière sur le fleuve correspond à un estuaire, c’est-à-dire une « embouchure fluviale sur une mer ouverte, formant une indentation profonde dans le tracé du littoral qui correspond souvent à une vallée submergée par la transgression flandrienne et qui est soumise à l’onde de marée »; • Cette zone est donc définie par les ondes de marée; • Les lignes établies sur les plans déposés par l’expert Bouchard, tant en preuve qu’en contre-preuve, s’avèrent être le début de la zone qu’est l’embouchure, qui se poursuit jusqu’à la fin du bassin de la rivière, zone orthomosaïque; en effet, c’est dans le bassin que les eaux du fleuve et de la rivière se mélangent et c’est le ressac qui a creusé le fond de la rivière pour engendrer le bassin. [ 59 ] L’expert Bouchard (entendu à la demande de l’intimé Thibeault) est plutôt d’avis que l’embouchure est l’endroit où le cours d’eau se déverse dans un autre cours d’eau : • On ne saurait parler d’un estuaire dans une rivière, puisque « [l]’estuaire est une zone de fort gradient chimique; c’est en effet là que l’eau de mer se mélange avec l’eau du fleuve dont la concentration en sel est beaucoup plus faible », donc l’estuaire est réservé à la jonction entre le fleuve et l’océan, une « [z]one de contact entre les eaux maritimes et les eaux douces »; • « L’embouchure d’un cours d’eau est le lieu où il déverse dans la mer ou dans un lac ses eaux et sa charge solide » et où « le ralentissement du courant entraîne le dépôt des particules grossières », donc à l’endroit du ressac; • La carte conçue par l’arpenteur Pierre Lambert le 7 novembre 1854 indique clairement la position de l’embouchure et distingue la ligne de l’embouchure de la ligne des basses marées.

Ce document a par ailleurs été paraphé par le ministre et les notaires; • La carte conçue par ce même arpenteur en 1862, quelques années seulement après la publication du

titre de Henry-John Caldwell découlant de l’acte de 1825, distingue l’embouchure et le bassin; • Donc, l’arpenteur Pierre Lambert distingue dans son plan de 1862 l’embouchure et le bassin et, dans ses autres plans (1825 et 1854) il trace une ligne fixant l’embouchure; • Par ailleurs, d’autres plans tirés de bases de données publiques (DTH-49 et DTH-50) traceraient également une ligne à l’embouchure, mais ces plans ont fait l’objet d’une réserve et ne soutiennent selon nous pas grand-chose en l’absence d’explications sur la qualification de la ligne et de la légende qui l’accompagne. [ 60 ] Les appelantes plaident que la juge a interprété de façon erronée le terme embouchure et que cette erreur a eu des conséquences sur l’ensemble de la chaîne de titres.

Dans leur mémoire, elles insistent sur le fait que la juge a commis une erreur de droit en recourant à des dictionnaires qui n’ont pas été déposés en preuve. [ 61 ] Les appelantes se méprennent. [ 62 ] La juge a cherché l’intention des parties lors de la rédaction de l’acte de 1825. Elle en a analysé les termes. On sait que les choix terminologiques représentent « la meilleure preuve de ce qui s’est passé au moment précis où les parties ont scellé l’entente et […] fixé leurs droits et leurs obligations » [29] .

La remise en contexte des termes utilisés passe nécessairement par la consultation de dictionnaires contemporains à la rédaction de l’acte à interpréter [30] . [ 63 ] Les appelantes ont tort de reprocher à la juge la consultation de dictionnaires de l’époque où l’acte a été signé. Ce sont des sources dont elle a une connaissance judiciaire. Les dictionnaires établissent les usages langagiers passés. Ils sont « “des sources facilement accessibles dont l’exactitude est incontestable” [et dont la contradiction remettrait] en question l’exactitude de son propre

processus d’appréciation des faits » [31] . [ 64 ] En consultant les dictionnaires de l’époque, la juge cherchait à savoir ce que les parties entendaient par le mot embouchure. Elle conclut de son analyse que, suivant les dictionnaires contemporains de l’acte de 1825, l’embouchure est l’endroit où une rivière entre dans un fleuve ou une autre rivière [32] . La juge en retient que la définition de l’expert Tremblay – qui situe la fin de la zone d’une embouchure à l’endroit où il n’y a plus de marée – ne correspond pas à ce que les parties avaient en tête en 1825, lorsque John Caldwell a cédé une

partie de la Seigneurie à son fils Henry John Caldwell. [ 65 ] Cette constatation aurait suffi pour justifier la conclusion de la juge, mais elle disposait en plus d’un corpus de preuve matérielle qui appuie cette interprétation. On peut référer, par exemple, à la pièce DTH-41, un plan dressé quelques mois avant la vente de 1825, qui traçait la ligne de l’embouchure à l’entrée du fleuve. Ce plan était annexé à l’acte.

Elle bénéficiait également du plan DTH- 47, sur lequel sont situées les lignes des basses marées et l’embouchure, ainsi que du plan DTH-51, lequel était accompagné d’un texte où l’arpenteur distinguait clairement l’embouchure et le bassin, tous deux conçus par ce même arpenteur.

Le plan de l’arpenteur Girard, réalisé pour la Quebec Improvement Company , situait également l’embouchure au Nord du pont Garneau. [ 66 ] Alors que les dictionnaires de l’époque ne référent pas à la marée pour situer une embouchure et que les divers plans réalisés par l’arpenteur Pierre Lambert distinguent la ligne des basses marées, le bassin et l’embouchure de la rivière Chaudière, les appelantes ne démontrent pas d’erreur manifeste et déterminante dans la conclusion de la juge selon laquelle la vente de 1825 incluait le lit de la rivière Chaudière. [ 67 ] En conséquence, le lit de la rivière Chaudière n’est pas revenu dans le domaine public en 1845 lorsque les biens de M.

Caldwell-père ont été confisqués. Ce moyen des appelantes doit être rejeté. 4.3 La théorie de fil de l’eau [ 68 ] La seconde difficulté découle d’une vente intervenue en 1904. Pour la première fois depuis 1825, il n’y a pas de mention expresse du lit de la rivière dans l’acte de vente qui intervient. [ 69 ] L’expression le « fil de l’eau » est la traduction de la locution latine « usque ad medium filium aquae ».

Selon une jurisprudence uniforme et bien établie, les droits des propriétaires riverains des rivières non navigables et non flottables s’étendent jusqu’au milieu de la rivière « jusqu’au fil de l’eau » s’ils sont propriétaires d’un côté et à tout le lit de la rivière s’ils sont propriétaires des deux côtés [33] . [ 70 ] Cette jurisprudence prend sa source dans le droit coutumier français et elle a été appliquée par la Cour seigneuriale chargée de liquider les droits acquis à la suite de l’abolition du régime seigneurial en 1854.

Voici comment l’auteur Guy Lord résume certaines réponses de la Cour seigneuriale : Le régime seigneurial fut aboli en 1854 et la Cour seigneuriale, chargée de liquider les droits acquis, définit alors les droits concédés dans les cours d’eau en fonction de leur navigabilité ou non navigabilité : dans les eaux navigables, les seigneurs n’avaient d’autres droits que ceux qui leur étaient expressément accordés par leurs titres; dans les eaux non navigables, la règle était inverse : leur lit appartenait implicitement au seigneur par la concession des terres riveraines, à moins d’exclusion dans le titre. [34] [ 71 ] Comme l’étude de la chaîne de titres réalisée par l’expert Bouchard le révèle [35] , le 30 janvier 1904, Herbert M.

Price vend à John Theodore Ross et al. quatre immeubles situés de part et d’autre de la rivière Chaudière. L’acte de vente ne contient aucune mention particulière quant au lit de la rivière. Était-il compris dans la vente? Ou ne l’était-il pas? [ 72 ] L’expert Bouchard constate l’absence de mention du lit de la rivière Chaudière dans l’acte de vente de 1904. Il conclut que le lit de la rivière Chaudière, en front des lots décrits dans l’acte de vente, s’est retrouvé dans le patrimoine des acheteurs en tant qu’accessoire des lots riverains. Il prend appui sur l’arrêt rendu par la Cour suprême dans Tanguay v.

Canadian Electric Light Co. [36] . Il écrit : [78] En effet, c’est vers cette époque que la Cour suprême du Canada a été saisie du dossier Tanguay c. The Canadian Electric Light company , dont le jugement fut rendu en février 1908. En application des principes retenus par la Cour suprême et qui pourront s'appliquer aux transactions subséquentes à intervenir entre Quebec Improvement Co. et William F. Atkinson et finalement J.

Breakey Registered , lorsque la description de la propriété vendue comprend les immeubles situés des deux côtés du cours d’eau, aucune mention spécifique concernant la vente du lit du cours d’eau n’est nécessaire dans l’acte de vente, en raison du fait que le lit est réputé être inclus dans la description des immeubles vendus. [ 73 ] La juge est d’avis que les conditions d’application de la théorie du fil de l’eau sont énoncées dans l’arrêt Tanguay précité dont elle cite l’extrait suivant : «In conclusion, I must say that a careful examination of the authorities has convinced me that by the law of the Province of Quebec the plaintiffs, as owners of the soil on both sides of a stream floatable only for loose logs are owners of the soil that forms the bed of the stream, and as such are entitled to bring this action.

In so holding, I do not for a moment question the right that the public have to all the advantages that a river, in its natural state, and its banks can afford to the public; and there is no difference in that respect whether the river is navigable or not, floatable or not.» [37] [ 74 ] Elle conclut que le lit de la rivière Chaudière a été transféré dans le patrimoine de l’acheteur, ici John Theodore Ross et al., parce que ce dernier est devenu propriétaire des lots de chaque côté [38] . [ 75 ] L’APQ conteste cette conclusion [39] .

Ses griefs sont de deux ordres. [ 76 ] Premièrement, elle plaide que le lit de la rivière Chaudière fait

partie du domaine public depuis 1845. L’application de la théorie

du « fil de l’eau » ne peut faire passer un bien qui fait

partie du domaine public dans le domaine privé. Cet argument peut être rejeté

sommairement puisque nous avons déjà conclu que le lit de la rivière Chaudière n’est pas passé dans le domaine public en 1845. [ 77 ] Deuxièmement, l’APQ avance que, vu le caractère navigable et flottable de la rivière Chaudière à l’endroit visé, une mention expresse – incluant le lit du cours d’eau – doit apparaître dans tout acte translatif de propriété pour que le lit d’une telle rivière puisse être valablement transféré.

Or, l’acte de vente intervenu en 1904 ne prévoit pas expressément le transfert du lit de la rivière, ce qui aurait eu comme effet de rompre la chaîne de titres et d’emporter comme conséquence le retour de la propriété du lit de la rivière dans le domaine public. [ 78 ] Dans l’arrêt Tanguay précité, la Cour suprême a décidé que, suivant le droit applicable, les propriétaires riverains d’un cours d’eau « non navigable et non flottable » ou pour reprendre une expression de l’époque « une rivière flottable à bûches perdues » étaient propriétaires du lit de la rivière sans nécessité de le mentionner expressément. [ 79 ] Les questions suivantes se posent.

La portion concernée de la rivière Chaudière est-elle non navigable et non flottable? Dans le cas contraire, les enseignements de la Cour suprême dans Tanguay précité sont-ils transposables à une rivière navigable et flottable, lorsque celle-ci ne fait plus

partie du domaine public, en raison de la concession expresse de 1636?

Posée autrement, si la rivière Chaudière est navigable et flottable, peut-on conclure que la propriété de son lit est transférée automatiquement du vendeur à l’acquéreur sans nécessité de le mentionner dans l’acte de vente? 4.3.1 Le caractère navigable ou non de la rivière Chaudière [ 80 ] Voyons d’abord si l’embouchure de la rivière Chaudière est navigable et flottable. [ 81 ] Dans son ouvrage Le domaine public foncier au Québec , l’auteur Pierre Labrecque répertorie les définitions données par les auteurs et la jurisprudence au concept de rivière navigable et flottable.

Il dégage de son étude les principes directeurs suivants : « la navigation doit pouvoir s’effectuer d’une manière utile et profitable au public, de façon continue et porter sur un cours d’eau à l’état naturel » [40] . Dans l’arrêt Québec ( Procureur général) c. Houde , la Cour a répété l’importance du critère de l’exploitation commerciale : Cependant le critère déterminant constamment réaffirmé par la jurisprudence est demeuré toutefois celui de l’utilité du cours d’eau en matière de navigation commerciale. Le Conseil privé avait clairement indiqué dans Bell v.

City of Quebec qu’un cours d’eau, pour mériter l’épithète navigable, devait être une véritable voie de transport et de communication. Il avait particulièrement précisé que la navigation devait pouvoir s’y pratiquer d’une manière commode et profitable d’un point de vue commercial. Cette interprétation a été suivie depuis. [41] [ 82 ] L’auteur Guy Lord, dans son ouvrage Le droit québécois de l’eau , précise que, suivant la jurisprudence, le caractère de navigabilité doit être apprécié à l’époque du

titre de la concession et selon le caractère général du cours d’eau [42] .

Il faut noter qu’en raison des difficultés de prouver un état qui peut remonter à des centaines d’années, le tribunal peut utiliser une présomption selon laquelle la rivière était alors dans le même état qu’aujourd’hui [43] . [ 83 ] En ce qui concerne l’embouchure d’un cours d’eau, l’auteur Guy Lord rappelle que les tribunaux ont reconnu comme navigable l’embouchure d’un cours d’eau où s’exerce une navigation commerciale pratique et profitable, même si le cours d’eau présente un caractère général de non-navigabilité [44] . [ 84 ] Forts de ces enseignements, nous retenons que la portion de la rivière concernée ici, qui se situe dans le bassin, est navigable et flottable.

Dans l’affaire Tanguay précitée, la Cour suprême précise d’ailleurs que la rivière Chaudière est non navigable « […], sauf en bas de la chaussée de la demanderesse dans l’estuaire du bassin de la rivière jusqu’à sa jonction avec le fleuve St-Laurent ». 4.3.2 La rupture de la chaîne de titres en 1904 [ 85 ] Vérifions maintenant s’il y a eu une rupture dans la chaîne de titres de l’intimé Thibeault quand, le 30 janvier 1904, à l’occasion de la vente de Herbert M. Price à John T.

Ross et al., les parties n’ont pas indiqué expressément que le lit de la rivière Chaudière, situé entre les lots de chaque côté du bassin, était compris dans la vente. [ 86 ] Dans le cas d’une rivière non navigable et non flottable, le lit de la rivière devient la propriété de l’acquéreur, à moins que le vendeur n’ait précisé dans l’acte de vente qu’il en conserve la propriété. Selon la notaire Kieran, qui s’appuie sur l’arrêt Massawippi Valley Railway Co. v.

Reed [45] , la « règle de l’exclusion expresse d’un cours d’eau non navigable doit recevoir application lors de toute transaction », ce qui signifie que le vendeur doit exclure le lit de la rivière de la transaction, sinon l’acheteur en acquiert la propriété [46] . En vendant les lots bordant une rivière non navigable, le lit de celle-ci fait

partie de la transaction, à

titre d’accessoire.

Comme la Cour suprême l’a écrit dans l’affaire Massawippi précitée, qui concernait une rivière non navigable, « the river is […] included in the sale itself […] as an incident of property, as a part and parcel of the land sold just as the windows and doors of a house, or its chimneys and heating apparatus, form part of a sale of the house if not reserved in clear language ». [ 87 ] M e Kieran rappelle qu’il existe deux courants de pensée quant aux ventes subséquentes à la concession initiale d’un cours d’eau navigable, concession qui a fait passer la rivière dans le domaine privé. [ 88 ] Selon le premier courant, la règle de la concession expresse s’applique, c’est-à-dire que le vendeur doit inclure expressément le lit de la rivière dans l’acte de vente pour qu’il devienne la propriété de l’acheteur. [ 89 ] Le deuxième courant applique la théorie de l’accessoire comme dans la situation de la rivière non navigable.

Cela signifie que le vendeur doit exclure le lit de la rivière de la transaction sinon l’acheteur en acquiert la propriété, à

titre d’accessoire de la vente.

[ 90 ] Pour connaître l’objet de la vente intervenue en 1904, l’interprète doit rechercher l’intention commune des parties. Cela nécessite l’étude des termes utilisés par celles-ci ainsi que l’examen de leur comportement. Le texte du contrat de vente ne mentionne pas expressément que le lit de la rivière est vendu, comme nous l’avons déjà écrit. Par contre, il faut constater que le vendeur a vendu l’immeuble qu’il possède chaque côté de la rivière, sans s’en réserver le lit.

Si le vendeur avait voulu conserver seulement la propriété du lit de la rivière et vendre tout ce qu’il possédait à cet endroit, il l’aurait précisé. On peut donc inférer de l’absence de réserve expresse la volonté de vendre le lit de la rivière. [ 91 ] De plus, si on examine le comportement des parties à une époque contemporaine à l’acte de 1904, il appert que l’acheteur s’est comporté comme s’il était propriétaire du lit de la rivière en consentant, en 1908, à Chaudière Bassin Power Company Limited un bail emphytéotique d’une durée de 30 ans.

La description du périmètre loué contient tout le bassin de la rivière Chaudière et les rives qui la ceinturent sur une profondeur de 30 pieds à partir de la ligne des hautes eaux. Ce bail a été publié. Aucune opposition du vendeur n’a été formulée. Dans ce contexte, la théorie de l’accessoire doit être appliquée. La vente en 1904 des immeubles bordant la rivière Chaudière inclut le lit de celle-ci, à

titre d’accessoire. [ 92 ] La Cour a appliqué la théorie de l’accessoire à deux reprises [47] dans le cas de ventes de lots adjacents au fleuve St-Laurent, un cours d’eau navigable il va sans dire. Même si ces arrêts visent une grève ou une batture concédée expressément et devenue

partie du domaine privé, les principes sont transposables au lit d’un cours d’eau navigable. Dans ces deux affaires, il s’agissait d’une vente postérieure à la concession originale, c’est-à-dire une vente intervenue entre deux parties après que la propriété soit sortie du domaine public. [ 93 ] Il existe une présomption de non-concession des biens qui font

partie du domaine public. Comme l’écrit l’auteur Pierre-Claude Lafond, dans son Précis de droit des biens , cette présomption ne s’applique plus aux biens qui n’en font plus

partie : Lorsque les battures d’un cours d’eau sont sorties du domaine public, la présomption de non-concession ne s’applique plus à leur égard. Elles constituent dès lors un accessoire du terrain riverain, sans qu’il soit nécessaire d’en faire mention dans le titre, l’accessoire suivant le principal. Dans un acte de vente privé, elles sont comprises dans la propriété riveraine cédée et suit celle-ci, à moins d’une réserve expresse de la part du propriétaire. [48] [ 94 ] Dans Procureur général de la province de Québec c.

Noémi Tanguay-Bédard [49] , il fallait décider si une grève ou une batture constituait un accessoire de la propriété riveraine bordant le St-Laurent. Cette affaire a été commentée par M e André Cossette dans son

article « Le droit de propriété des grèves le long des rivières navigables » : 26. Par analogie, nous disions que le fait d’être propriétaire d’un terrain riverain d’une rivière navigable entraînait la propriété des battures si le

titre originaire les comprenait, de telle sorte que même si les titres ne comportaient pas de mention expresse des battures ou des lais et relais de la mer ou des prés que la mer couvre et découvre, ils constituaient un accessoire du terrain riverain. Pour qu’ils n’y soient pas compris, il aurait fallu les exclure.

Là-dessus, la Cour Supérieure est explicite et le savant juge Barbès déclare ‘’ qu’il faut admettre que les battures, parties du lit du cours d’eau navigable, qui furent concédées par la Couronne comme accessoire de la propriété riveraine, ne sont plus du domaine de l’État, et doivent avoir pour maître le propriétaire riverain dont les battures ainsi cédées sont dorénavant des accessoires de la concession initiale du terrain riverain. [50] 27.

Plus loin, dans son jugement, le savant juge déclare que ‘’la volonté de vendre les battures doit s’inférer du fait de n’avoir énoncé aucune réserve dans le texte de l’acte de vente du fonds riverain. Accessorium sequitur principale’’ [51] . [ 95 ] La Cour d’appel a confirmé le jugement de première instance : 2.

La Cour d’appel décide, en effet, que ‘’la batture est un accessoire du terrain riverain dont la propriété passe de plein droit avec celle du terrain riverain sans qu’il soit nécessaire d’en faire mention dans les actes; qu’il fallait une disposition expresse à l’effet contraire pour qu’il en soit autrement, auquel cas la batture expressément exclue de la cession, par vente ou autrement, du terrain riverain, serait demeurée propriété du cédant. [52] [ 96 ] Plus tard, dans Société du Port de Québec c.

Lortie-Côté [53] , le juge Dussault a vu dans la description de la lisière du terrain vendu une intention de vendre la grève plutôt que de la réserver. [ 97 ] Dans son commentaire « Les prés que la mer couvre et découvre à chaque marée » relatif à cette affaire, M e André Cossette écrit : Donc, si on applique strictement les principes dégagés dans l’affaire Borne , le fait d’avoir vendu la

partie riveraine du fleuve, qu’elle soit plus ou moins importante, emportait la vente de la grève ou, plus précisément, de la

partie fertile de la grève. Cette dernière était donc devenue la propriété de la Compagnie de chemin de fer, à moins qu’on retrouve dans la vente une réserve expresse de cette grève ou, encore, comme le disait le juge Barbès dans l’affaire Borne , à moins que l’acte de vente ne révèle qu’on a voulu s’arrêter au bord de la rivière. Le fait de n’avoir exprimé aucune réserve entraîne l’application du principe ‘’l’accessoire suit le principal’’.

Comme le juge Dussault, de la Cour d’appel, je ne pense pas que le fait de borner un terrain riverain par la haute marée constitue une réserve suffisante de la grève par le vendeur ni ne traduise une intention de l’exclure. Telles sont les conséquences de la règle de droit et de l’application du principe plus haut cité de telle sorte que, pour en éviter les conséquences, les parties devaient s’exprimer clairement et faire les réserves qui s’imposaient.

Cependant, si la connaissance qu’elles avaient de ces règles et de ces principes n’était pas exacte ou leur avait été communiquée incorrectement ou si elle était basée sur une coutume qui ne correspondait pas au droit ou le contredisait, les parties pouvaient-elles invoquer cette erreur? Car, l’erreur demeure une cause de nullité des contrats. Nous y reviendrons. Notons que le juge Dussault n’a pas emprunté le même chemin que ses prédécesseurs pour en arriver à la conclusion que l’intimé Côté n’était pas propriétaire de la grève, dans sa

partie fertile et que c’était plutôt la Compagnie de chemin de fer. Sans appliquer le raisonnement suivi dans l’affaire Borne et, aussi, sans le rejeter, il n’a pas cru nécessaire d’y recourir. ‘’Bien au contraire, dit-il, j’y vois plutôt une manifestation claire de l’intention de Jean Napoléon Laurent dit Lortie de vendre toute la

partie du lot 698 située au sud-est de la ligne centrale du chemin de fer, sans s’en conserver la portion riveraine, ce qui aurait été pourtant le moyen le plus sûr de sauvegarder

son droit à la propriété des prés’’. Personnellement, je pense qu’il s’agit là d’une application rigoureuse de la règle dégagée par le juge Bernier de la Cour d’appel, dans l’affaire Borne . Le juge Dussault a vu, dans la description et les bornes de la lisière de terrain vendu, la manifestation d’une intention de vendre la grève plutôt que celle de la réserver. [54] [ 98 ] En conséquence, les moyens de l’appelante quant à la valeur du

titre de propriété de l’intimé Thibeault sont rejetés [55] . Cela signifie qu’il n’y a pas rupture dans la chaîne de titres lors de la transaction de 1904 et que l’intimé Thibeault jouit d’un

titre de propriété valable. 5- L’analyse des droits de propriété et des droits riverains 5.1 Le contexte [ 99 ] La juge rejette la demande d’injonction permanente de Marina parce qu’elle est d’avis que cette dernière a violé le droit de propriété de l’intimé Thibeault et les droits riverains de l’intimé Tremblay. [ 100 ] Lors des événements, comme on l’a vu précédemment, l’intimé Thibeault est titulaire depuis 2013 d’un

titre lui conférant la propriété du lit de la rivière. Ce

titre est opposable à tous, y inclus Marina, et ce, tant que sa nullité n’est pas prononcée. De son côté, l’intimé Tremblay jouit de droits riverains définis de façon spécifique par un jugement de la Cour supérieure confirmé en appel, dans Tremblay c.

Marina de la Chaudière inc. [56] : [159] DÉCLARE que le requérant Pierre Tremblay a droit au maintien du quai et pontons flottants lui appartenant sur les eaux de l'embouchure de la rivière Chaudière en front du 157, rue de la Chaudière, Saint-Nicolas (Lévis), et construits selon le plan joint à l'autorisation du ministre des Transports en 1987 (R-7). [160] DÉCLARE que l'Administration portuaire de Québec n'a pas le droit de lui intimer l'ordre, comme elle l'a fait dans sa lettre du 29 mai 2003, d'enlever son système de passerelle et de quais flottants; [161] ENJOINT à l'intimée, la Marina de la Chaudière inc., de faire en sorte que ses pontons flottants situés en face de ceux du requérant soient à une distance d'au moins 70 pieds du quai du requérant et qu'un passage sécuritaire puisse permettre à Tremblay d'accéder au fleuve St-Laurent; [ 101 ] Pour sa part, Marina est

partie à un bail en vertu duquel elle loue de l’APQ un lot en eau profonde à l’embouchure de la rivière Chaudière. Elle détient trois approbations délivrées par le ministre des Transports les 12 et 14 juin 2013 pour l’implantation de ses quais et bouées au terme de la LPEN : Le présent document approuve l’ouvrage compte tenu de ses effets sur la navigation maritime en vertu de la

Loi sur la protection des eaux navigables . La construction, l’emplacement, l’entretien, l’exploitation, l’utilisation et l’enlèvement de l’ouvrage doivent être conformes à cette approbation, incluant les conditions énumérées ci-dessous et les plans ci-joints, ainsi qu’à tout règlement en vertu de la

Loi sur la protection des eaux navigables . Il incombe au demandeur d’obtenir toute autre approbation, ou permis de construction, en vertu de toute loi applicable . [Soulignement ajouté] 5.2 La demande d’injonction de Marina [ 102 ] Marina plaide qu’il revient à Transports Canada de déterminer les conditions et l’emplacement des quais. Elle fait valoir que le propriétaire du lit d’un cours d’eau ne peut pas empêcher les autorités fédérales d’exercer leur compétence sur un cours d’eau par voie législative ou réglementaire.

En effet, écrit-elle « [l]e droit de navigation y compris celui d’y installer des quais l’emporte sur les droits du propriétaire du lit » tel que l’a reconnu cette Cour dans Administration portuaire de Québec c. Tremblay [57] . Le droit public à la navigation s’assimile à celui de l’usage des routes et chemins publics. Il appartient à tous et ne peut être restreint que par les autorités fédérales. [ 103 ] Marina se méprend. [ 104 ] D’une part, la LPEN est une loi permissive. Transports Canada approuve les ouvrages décrits dans l’autorisation compte tenu de leurs effets sur la navigation.

Autrement dit, une approbation indique que l’ouvrage projeté ne gêne pas ou gêne le moins possible la navigation. Une autorisation ne dispense pas son détenteur de son obligation de respecter les droits de propriété ou les droits riverains des fonds sur lesquels les ouvrages sont installés [58] . [ 105 ] D’autre part, le droit public de navigation ne peut servir de justification à l’installation des quais sans égard aux droits du propriétaire du lit et des droits riverains. Le droit public de navigation concerne le droit dont jouit le public de naviguer et de se déplacer sur un cours d’eau.

Ce droit appartient à tous et il ne peut être restreint que par le Parlement fédéral, qui a compétence constitutionnelle en la matière. C’est en vertu de cette compétence exclusive que le Parlement fédéral a adopté la LPEN , qui lui confère le pouvoir de déterminer si un ouvrage placé dans les eaux navigables est susceptible de gêner la navigation et d’assujettir l’installation aux conditions qu’il estime appropriées. [ 106 ] En installant un quai, Marina n’exerce pas son droit à la navigation. Elle pose un geste en vue de l’exploitation de son entreprise commerciale.

Celle-ci consiste à mettre des installations à la disposition des utilisateurs de bateaux, qui eux exercent leur droit de navigation.

[ 107 ] Dans son arrêt du 5 avril 2016, la Cour d’appel fédérale rappelait à Marina que les approbations délivrées par le ministre peuvent devenir théoriques si le droit de propriété de l’intimé Thibeault est confirmé : Il va donc sans dire que la Marina ne saurait s’autoriser des approbations qu’elle a obtenues en vertu de la Loi pour contrevenir au droit de propriété que pourrait détenir l’appelant.

En fait, les approbations obtenues par la Marina pourraient bien se révéler largement théoriques et vidées de tout effet pratique, dans la mesure où les quais doivent effectivement être ancrés dans le lit de la rivière, si le récent jugement de la Cour supérieure confirmant les droits de propriété revendiqués par l'appelant devait être maintenu en appel. [59] [ 108 ] La juge n’a pas commis d’erreur et il y a lieu de rejeter la demande d’injonction de Marina. 5.3 Les demandes des intimés Thibeault et Tremblay [ 109 ] Les riverains, c’est-à-dire les propriétaires de lots situés le long d’un cours d’eau, ont aussi des droits qui découlent de l’emplacement géographique de leur propriété, lesquels sont prévus au Code civil du Québec : 981.

Le propriétaire riverain peut, pour ses besoins, se servir d’un lac, de la source tête d’un cours d’eau ou de tout autre cours d’eau qui borde ou traverse son fonds. À la sortie du fonds, il doit rendre ces eaux à leur cours ordinaire, sans modification importante de la qualité et de la quantité de l’eau. Il ne peut, par son usage, empêcher l’exercice des mêmes droits par les autres personnes qui utilisent ces eaux. 981. A riparian owner may, for his needs, make use of a lake, the headwaters of a watercourse or any other watercourse bordering or crossing his land.

As the water leaves his land, he shall direct it, not substantially changed in quality or quantity, into its regular course. No riparian owner may by his use of the water prevent other riparian owners from exercising the same right. [ 110 ] La Cour, dans un arrêt de 1997, proposait une réflexion sur les droits riverains. Elle rappelait que les droits des riverains s’appliquent (1) à toutes les catégories de cours d’eau, (2) sans égard à la propriété du lit du cours d’eau. Ces droits visent l’accès et l’usage d’un cours d’eau.

Un tel usage permet de poser des actes qui correspondent à l’utilisation récréative normale d’un cours d’eau, comme la natation, le canotage et l’installation d’un quai flottant : Il paraît acquis, à l’égard des cours d’eau navigables et flottables, que la qualité de riverain confère des droits étendus; l’utilisation pour fins économiques de l’eau, sous réserve des droits des autres utilisateurs , navigation, circulation, activités sportives ou de loisirs, etc. […] Comme on l’a vu, la jurisprudence restait plus incertaine quant aux plans d’eau non navigables.

Dans la première édition de son Traité de droit administratif , t.1, P.U.L., Québec, 1974, p. 524-525, le juge Dussault allait toutefois plus loin et reconnaissait des droits utiles aux riverains sur toutes les catégories de cours d’eau bordant un terrain, sans égards à la propriété du lit, puisqu’ils bénéficieraient en quelque sorte d’une servitude générale de circuler grevant tous les cours d’eau (au même effet, voir Mignault, Droit civil canadien , t. 2, p. 461).

Mignault semblait cependant viser plutôt l’activité de flottage de bois, d’une importance économique critique, à l’époque où il écrivait, et ne décrivait guère le contenu de ce droit de circulation. […] Ces dispositions [référant aux articles 913 , 920 et 981 C.c.Q. ] ne distinguent pas suivant le caractère de navigabilité de l’eau . Celle- ci demeure, en principe, un bien commun, qu’elle coule dans une rivière navigable ou dans un lac non flottable. […] L’

article 920 C.c.Q. reconnaît un droit de circulation sur les eaux. Ce droit de circulation est large et non restrictif. […] En définitive, l’analyse la plus exacte des droits des propriétaires riverains semble se dégager des quelques commentaires du juge Rinfret, cités plus haut, dans l’arrêt Garneau c. Diotte . Les propriétaires riverains d’un lac possèdent un droit d’accès et d’usage du plan d’eau. Ce droit est privé de sens s’il ne comprend pas le droit de poser des actes qui correspondent à l’utilisation récréative normale d’un cours d’eau, comme la natation, le canotage et l’installation d’un quai flottant. [60] [Soulignement ajouté] [ 111 ]

Malgré cette situation de droit non équivoque, Marina refuse de reconnaître le droit de propriété de l’intimé Thibeault ainsi que les droits riverains de l’intimé Tremblay. [ 112 ] Cette situation est déplorable. [ 113 ] Comme la juge l’expose, les représentants de Marina ont agi de façon cavalière en se présentant sans préavis sur les berges des propriétés de l’épouse de l’intimé Thibeault et de celle de l’intimé Tremblay pour y installer des ancrages.

La juge conclut que la longueur des chaînes retenant le quai de Marina aux ancrages est susceptible d’entraver le libre passage sécuritaire de leurs embarcations, lorsqu’ils se rendent à leurs quais respectifs. De plus, la pose des ancrages à l’endroit choisi par Marina peut être dangereuse pour les personnes qui circulent sur la berge à marée basse. [ 114 ] Il y donc lieu de prononcer une ordonnance d’injonction pour assurer le respect par Marina du droit de propriété de l’intimé Thibeault. [ 115 ] De son côté, l’intimé Thibeault, à

titre de propriétaire du lit du cours d’eau, doit respecter le droit de navigation du public et les

droits riverains des propriétaires. À cet effet, l’intimé Tremblay demande à la Cour de donner acte de l’engagement souscrit par l’intimé Thibeault à respecter les droits riverains qui lui ont été reconnus par les instances judiciaires. La Cour précisera cet engagement dans les conclusions de l’arrêt. 6- L’analyse des autres questions 6.1 Les dommages-intérêts [ 116 ] La juge a conclu que les parties n’avaient pas fait la preuve des dommages subis. Celles-ci n’ont pas démontré l’existence d’une erreur manifeste et dominante sur cette question.

La Cour n’interviendra donc pas à cet égard. 6.2 L’abus de procédures [ 117 ] La juge a décidé que les procédures des intimés Thibeault et Tremblay n’étaient pas abusives [61] . Marina a plaidé que ces procédures constituaient un abus sur le fond. Elle a aussi soutenu qu’il y avait eu un abus du droit d’ester en justice parce que les intimés Thibeault et Tremblay avaient intenté un recours en dommages-intérêts distinct plutôt que de s’adresser au tribunal dans le contexte de la demande d’injonction et dommages-intérêts déjà instituée. [ 118 ] Marina ne montre aucune erreur de la juge sur cette question.

La contestation de la demande d’injonction et dommages-intérêts de Marina était justifiée. Les intimés ont opposé à cette demande des motifs valables de contestation, en faisant valoir un

titre de propriété dans le cas de l’intimé Thibeault et des droits riverains dans le cas de l’intimé Tremblay. Ils ont eu gain de cause. [ 119 ] De plus, rien n’empêchait les intimés de réclamer des dommages-intérêts dans une action distincte, d’autant que les deux actions ont été réunies. [ 120 ] Le moyen de Marina est mal fondé. 6.3 Les dépens et les frais d’experts [ 121 ] Le jugement a été rendu en décembre 2015. C’est donc l’article 477 de l’ancien Code de procédure civile qui s’applique.

Tel qu’il appert de cette disposition, le tribunal jouit d’une discrétion dans l’attribution des dépens. [ 122 ] La discrétion commande un degré de déférence comme le rappelle la Cour dans Y.L. c. Yv.V. : Les décisions d’un juge d’instance en matière de dépens appellent un degré de déférence comme l’a écrit le juge LeBel dans Colombie- Britannique (ministre des Forêts) c. Banque indienne Okanagan.

Une cour d’appel doit cependant intervenir si le juge du procès contrevient à un principe de droit ou si sa décision cause une injustice réelle ou manifeste. [62] [Soulignement ajouté] [ 123 ] Ici, la juge a exercé sa discrétion judiciaire pour mitiger les dépens. Elle écrit : [240] Le Tribunal ne peut ignorer, d’une part, que Marina est un organisme sans but lucratif. Elle ne peut faire de déficit, comme l’explique lors de l’audience, son Commodore.

Toute condamnation implique un paiement à être réclamé à chaque membre de celle-ci. [241] Messieurs Thibeault, Tremblay et Steffen sont des particuliers qui supportent déjà le coût du présent recours judiciaire en payant leurs avocats, les déboursés encourus ainsi que la confection du volumineux rapport d’expert de monsieur Luc Bouchard. [242] Procureur général du Canada, tout comme Administration portuaire de Québec, possèdent, à défaut de preuve contraire, des ressources financières qui leur permettent de supporter les frais judiciaires ainsi que les honoraires de l’expert qu’APQ engage. [243] En fait, cette accumulation de procédures judiciaires depuis la fin des années 1980 constitue une forme de « guérilla » judiciaire dont Marina est, de l’avis du Tribunal, au moins autant responsable que d’autres intervenants.

Cependant, le Tribunal doit prendre en considération les limites réelles à ses ressources financières. [244] Dans l’exercice de sa discrétion, le Tribunal conclut que chaque

partie doit supporter ses frais. [ 124 ] La juge aurait pu conclure à une mitigation différente des dépens. Faute d’erreur de droit ou de démonstration que sa décision cause une injustice réelle ou manifeste dans les circonstances, la Cour conclut qu’il n’y a pas lieu d’intervenir. [ 125 ] Ce moyen d’appel est en conséquence rejeté.

POUR CES MOTIFS, LA COUR : Dans le dossier d’appel de l’APQ (200-09-009180-156) (200-17-018621-136) : [ 126 ] REJETTE l’appel principal avec les frais de justice; [ 127 ] REJETTE l’appel incident de l’intimé Thibeault avec les frais de justice; Dans le dossier d’appel de Marina (200-09-009181-154) (200-17-018621-136) : [ 128 ] REJETTE l’appel principal avec les frais de justice;

[ 129 ] ACCUEILLE en

partie l’appel incident de l’intimé Thibeault avec les frais de justice; [ 130 ] INTERDIT à Marina d’installer les ancrages de ses quais dans le lit de la rivière Chaudière sur les parcelles décrites à l’Annexe 1 de l’arrêt, sans avoir obtenu l’autorisation écrite de l’intimé Thibeault; [ 131 ] DONNE ACTE aux parties de l’engagement de l’intimé Thibeault de respecter les droits riverains de l’intimé Tremblay tels que définis dans les conclusions du jugement Tremblay c. Marina de la Chaudière inc. [63] .

Dans le dossier d’appel de Marina (200-09-009181-154) (200-17-018142-133) : [ 132 ] REJETTE l’appel avec les frais de justice. FRANCE THIBAULT, J.C.A. MARIE ST-PIERRE, J.C.A. JOCELYN F. RANCOURT, J.C.A. M e Nancy Demers Fasken, Martineau Pour Administration Portuaire de Québec M e Jacques Demers M e Cynthia Tremblay O’Brien Avocats Pour Sylvio Thibeault M e François Marchand Cabinet d’avocats Saint-Paul Pour Marina de la Chaudière inc. M e Mariève Sirois-Vaillancourt Ministère de la Justice Canada Pour Procureur général du Canada M e Kathleen Dufour Carter, Gourdeau Pour Pierre Tremblay M e François P.

Cloutier (Absent) Ville de Lévis Pour Ville de Lévis Date d’audience : 20 novembre 2017

ANNEXE 1 DÉSIGNATION Parcelle A : Une

partie du bassin et Iit de la rivière Chaudière, sans désignation cadastrale, faisant

partie du domaine privé, située en front des lots 2 888 417, 2 454 403, 2 288 415 et du lot 2 454 405 du Cadastre du Québec, bornée vers le nord-ouest, le nord-est et le sud-est par des parties du lit de la rivière Chaudière sans désignation cadastrale et vers le sud-ouest en

partie ou en totalité par les limites cadastrales est des lots 2 888 417, 2 454 403, 2 288 415 et 2 454 405 du Cadastre du Québec, pouvant également se décrire comme suit en raison de la

configuration irrégulière des lieux :1 Partant d'un point A, situé sur la rive est du lot 2 454 403 du Cadastre du Québec, contigu avec la limite cadastrale ouest du bassin de la rivière Chaudière en front du lot 2 288 417 du Cadastre du Québec et aussi situé à 4,83 m vers le nord à partir du coin sud-est du même lot, de là , vers le sud-ouest suivant une direction conventionnelle de 334 º 21’15” et une corde de 45,82 m, jusqu'au point B ; de là , vers le sud-ouest suivant une direction conventionnelle de 334 º 23'53’’ et une corde de 15,85 m, jusqu'au point C; de là, vers le sud-ouest, suivant une direction conventionnelle de 142º02'9’’ et une corde de 1,87m, jusqu'au point D ; de là , vers le sud-ouest, suivant une direction conventionnelle de 98º39’05’’, et une corde de 2,21 m, jusqu'au point E ; de Ià, vers le sud-ouest, suivant une direction conventionnelle de 189º32’21’’ et une corde de 13,35 m, jusqu'au point F; de là, vers le sud-ouest, suivant une direction conventionnelle de 168º07’15’’ et une corde de 13,70 m, jusqu'au point G; de là, vers le nord-ouest, suivant une direction conventionnelle de 71º17’41" et une corde de 1,42 m, jusqu'au point H; de là , vers le nord-ouest, suivant une direction conventionnelle de 63º18’24" et une distance de 100,47 m , jusqu'au point I situé au centre géométrique approximatif du bassin de la rivière Chaudière (fil de l’eau) ; de là, vers le nord- est suivant une direction conventionnelle de 153º18’24" et une distance de 91,44 m, jusqu'au point J; de là, vers le sud-est, suivant une direction conventionnelle de 243º18’24" et une distance de 112,17 m, jusqu’au point A ; ce point A étant le point de départ; le tout contenant 10 364 m 2 en superficie, provisoirement et sujets à être précisés.

Parcelle B : Une

partie du bassin et lit de la rivière Chaudière, sans désignation cadastrale, faisant

partie du domaine privé, située en front des lots 2 454 405, 2 288 453, 2 288 452, 2 288 451 du Cadastre du Québec, bornée vers le nord-ouest, le nord-est et le sud-est par des parties du lit de la rivière Chaudière sans désignation cadastrale et vers le sud-ouest en

partie ou en totalité par les limites cadastrales nord-est des lots 2 454 405, 2 288 453, 2 288 452 et 2 288 451 du Cadastre du Québec, pouvant se décrire comme suit en raison de la configuration irrégulière des lieux : Partant d’un point G, situé sur la rive est du lot 2 454 405 du Cadastre du Québec, contigu avec la limite cadastrale ouest du lit de la rivière Chaudière en front du lot 2 454 405 du Cadastre du Québec et aussi situé à 10,89 m mesuré vers le sud-ouest perpendiculairement à la limite sud-est du lot 2 454 405 du Cadastre du Québec ; de là, vers le sud-ouest suivant une direction conventionnelle de 307 o 50’51’’ et une corde15,21 m, jusqu’au point O ; de là, vers le sud-ouest, suivant une direction conventionnelle de 334 o 20’49’’ et une corde de 27,14 m, jusqu’au point P ; de là, vers le sud-ouest, suivant une direction conventionnelle de 348 o 36’01’’ et une corde de 30,06 m, jusqu’au point Q ; de là, vers le sud-ouest, suivant une direction conventionnelle de 195 o 58’22’’ et une corde de 43,83 m, jusqu’au point R ; de là, vers le nord-ouest, suivant une direction conventionnelle de 53 o 39’45’’ et une corde de 35,52 m, jusqu’au point S ; de là, vers le nord-est, suivant une direction conventionnelle de 143 o 39’45’’ au centre géométrique approximatif du bassin de la rivière (fil de l’eau) et une corde de 24,54 m, jusqu’au point T ; de là, vers le nord-est, suivant une direction conventionnelle de 135 o 57’06’’ au centre géométrique approximatif du bassin de la rivière (fil de l’eau) et une corde de 20,84 m, jusqu’au point U; de là, vers le nord-est, suivant une direction conventionnelle de 130 o 08’14’’ au centre géométrique approximatif du bassin de la rivière (fil de l’eau) et une corde de 21,50 m, jusqu’au point V ; de là vers le nord-est suivant une direction conventionnelle de 123 o 33’38’’ au centre géométrique approximatif du bassin de la rivière (fil de l’eau) et une corde de 28,01 m, jusqu’au point W ; de là, vers le nord-est, suivant une direction conventionnelle de 145 o 58’11’’ au centre géométrique approximatif du bassin de la rivière (fil de l’eau) et une corde de 20,24 m, jusqu’au point I situé au centre géométrique approximatif du bassin du lit de la rivière Chaudière (fil de l’eau) ; de là, vers le sud-est, suivant une direction conventionnelle de 243 o 18’24’’ et une distance de 100,47 m, jusqu’au point H ; de là, vers le sud-est, suivant une direction conventionnelle de 251 o 17’41’’ et une distance de 1,42 m, jusqu’au point G, ce point G étant le point de départ le tout contenant 8 838 m 2 en superficie, provisoirement et sujets à être précisés.

Parcelle D : Une

partie du bassin et lit de la rivière Chaudière, sans désignation cadastrale, faisant

partie du domaine privé, située pour

partie en front de la parcelle A ci-haut décrite et pour autre

partie en front du lot 2 288 421 du Cadastre du Québec, bornée vers le nord-ouest et le sud- ouest par le lit de la rivière Chaudière étant aussi la parcelle A ci-haut décrite, vers le nord-est par le lit de la rivière Chaudière au centre géométrique approximatif du bassin de la rivière (fil de l’eau), vers le sud-est, par le lit de la rivière Chaudière et vers le sud-ouest suivant la limite cadastrale du lot 2 288 421 du Cadastre du Québec, pouvant se décrire comme suit en raison de la configuration

irrégulière des lieux : Partant d’un point A, situé sur la rive est du lot 2 454 403 du Cadastre du Québec, contigu avec la limite cadastrale ouest du bassin de la rivière Chaudière e

[…]