2014 QCCQ 8351, 2014 QCCQ 8351

Lavallée c. St-Cyr 2014 QCCQ 8351 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE LAVAL LOCALITÉ DE LAVAL « Chambre civile » N° : 540-32-025905-132 DATE : 25 juillet 2014 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE DENIS LE RESTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ PATRICIA LAVALLÉE,

Partie demanderesse c. FRANÇOIS ST-CYR,

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Madame Lavallée réclame 4 198,43 $ pour les vices cachés affectant la résidence acquise de monsieur St-Cyr. [ 2 ] Elle lui reproche notamment le manque d'isolation adéquate de la toiture. [ 3 ] Pour sa part, monsieur St-Cyr soutient qu'il avait dénoncé avant la vente le fait que la toiture devait être refaite et qu'il s'agit d'une maison construite il y a longtemps, niant les prétentions en demande.

QUESTIONS EN LITIGE: [ 4 ] Les questions en litige sont les suivantes: − Le manque d'isolation de la toiture d'une résidence peut-il constituer un vice caché? − Le Tribunal doit-il prendre en compte l'âge d'une résidence dans les critères applicables aux vices cachés? LE CONTEXTE: [ 5 ] Voici les faits les plus pertinents retenus par le Tribunal. [ 6 ] Par acte notarié du 10 août 2012, madame Lavallée achète la propriété de monsieur St-Cyr située rue du Coteau à Laval. [ 7 ] Cette vente est faite pour 209 000 $ avec la garantie légale. [ 8 ] Avant d'acquérir cette résidence, madame Lavallée l'avait inspectée.

Cependant, pour le grenier, il est difficile de le faire, puisqu'il s'agit d'un espace fermé où nous ne pouvons avoir accès. [ 9 ] Il s'agit d'un toit plat et le seul accès ne permettait que de voir l'entretoit. [ 10 ] Avant l'achat, il était convenu, tout comme le soutient dans sa défense monsieur St-Cyr, que madame Lavallée doit refaire la toiture. [ 11 ] Pour madame Lavallée, il s'agit du revêtent de la toiture et non pas de l'isolation de l'entretoit. [ 12 ] C'est qu'en septembre 2012, lorsque l'entrepreneur débute la réfection du recouvrement de la toiture, on constate que 95 % de la superficie de celle-ci ne contient aucun isolant.

Ce n'est pas qu'il y en a peu ou qu'il soit déficient dans sa qualité thermique, c'est tout simplement qu'il n'y en a pas. [ 13 ] Après investigation, l'expert engagé par madame Lavallée lui confirme que toutes les parties non visibles de l'intérieur de la toiture n'ont pas été isolées. [ 14 ] Aussi, le revêtement de contreplaqué à plusieurs endroits est pourri.

[ 15 ] Madame Lavallée soutient qu'il était impossible par la trappe d'accès à l'intérieur de la résidence de voir qu'il y avait tout ce manque d'isolation. [ 16 ] Dès le début des travaux, le 17 ou le 18 septembre 2012, l'importance de la problématique est constatée.

Il y a urgence. [ 17 ] Le fils de monsieur St-Cyr, passant tout à fait par hasard près de la résidence acquise, fut informé de la situation par madame Lavallée le jour même. [ 18 ] Elle l'informe qu'il y a un problème important d'isolation et qu'elle doit parler à son père, le défendeur François St-Cyr. [ 19 ] Madame Lavallée n'a pas l'adresse postale de monsieur St-Cyr. C'est qu'il n'a pas fait ses changements d'adresse.

Elle recevait encore son courrier après plusieurs mois. [ 20 ] Ce n'est qu'en janvier 2013 que monsieur St-Cyr effectue ses changements d'adresse. [ 21 ] D'ailleurs, une fiche consultée au Registraire des entreprises du Québec démontre que pendant plusieurs mois, monsieur St-Cyr a laissé l'adresse postale de son ancienne résidence comme coordonnée postale de son entreprise. [ 22 ] Étant donné l'urgence de la situation et parce que les travaux ont été interrompus afin de permettre à monsieur St-Cyr de venir constater la situation, on a dû reprendre le tout par la suite. [ 23 ] Madame Lavallée rappelle que la météo annonçait trois jours de pluie consécutifs.

Il était donc impossible d'attendre plusieurs jours avant de remettre en place l'isolation, le nouveau contreplaqué et le nouveau revêtement de toiture. [ 24 ] Pour sa part, monsieur St-Cyr explique qu'il a été propriétaire de cette résidence pendant un peu plus de 15 ans. [ 25 ] Il n'a jamais procédé à quelconques travaux sur la toiture. [ 26 ] Il conteste que 95 % de la toiture ne soit pas isolée.

Il explique qu'il a habité à cet endroit avec ses enfants et que si cela avait été le cas, il y aurait sûrement eu des signes précurseurs et il aurait corrigé la situation. [ 27 ] Il soutient que nous vivons au Québec, dans un pays nordique, et qu'on ne peut vivre dans une maison sans isolation. [ 28 ] Pour lui, l'expert de madame Lavallée est incompétent dans le domaine des toitures. [ 29 ] D'ailleurs, il rappelle que madame Lavallée savait avant d'acheter qu'elle devait refaire la toiture.

Pour lui la toiture et l'isolation ne font qu'un. [ 30 ] Aussi, il soutient qu'il n'a pas été avisé de la situation avant que les travaux ne soient effectués. [ 31 ] Pour lui, la toiture n'a aucun problème et la situation est uniquement de la responsabilité de madame Lavallée. [ 32 ] C'est une construction de 1960.

Les normes n'étaient pas aussi strictes qu'actuellement et le défendeur nie devoir quoi que ce soit. [ 33 ] Lorsque questionné par le Tribunal sur le fait qu'il n'a pas requis les services d'un expert pour contester la réclamation, il soutient simplement que, de toute façon, la demande est tellement dérisoire que cela n'en valait pas la peine. [ 34 ] Le Tribunal doit maintenant répondre aux questions en litige.

LE DROIT APPLICABLE: [ 35 ] Le Tribunal considère important de décrire les règles et critères applicables dans le cadre du fardeau de la preuve. [ 36 ] Le rôle principal des parties dans la charge de la preuve est établi aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec qui prévoient: 2803. Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804.

La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 37 ] Les justiciables ont le fardeau de prouver l'existence, la modification ou l'extinction d'un droit. Les règles du fardeau de la preuve signifient l'obligation de convaincre, qui est également qualifiée de fardeau de persuasion.

Il s'agit donc de l'obligation de produire dans les éléments de preuve une quantité et une qualité de preuve nécessaires à convaincre le Tribunal des allégations faites lors du procès. [ 38 ] En matière civile, le fardeau de la preuve repose sur les épaules de la

partie demanderesse suivant les principes de la simple prépondérance.

[ 39 ] La

partie demanderesse doit présenter au juge une preuve qui surpasse et domine celle de la

partie défenderesse. [ 40 ] La

partie qui assume le fardeau de la preuve doit démontrer que le fait litigieux est non seulement possible, mais probable. [ 41 ] La probabilité n'est pas seulement prouvée par une preuve directe, mais aussi par les circonstances et les inférences qu'il est raisonnablement possible d'en tirer. [ 42 ] Le niveau d'une preuve prépondérante n'équivaut donc pas à une certitude, ni à une preuve hors de tout doute. [ 43 ] Le législateur a adopté un cadre juridique spécifique prévoyant des responsabilités pour le vendeur, afin qu'il assure à l'acheteur la pleine jouissance du bien vendu.

Une des garanties du droit de propriété est la garantie légale de qualité, souvent appelée la garantie contre les vices cachés. [ 44 ] L'

article 1726 du Code civil du Québec prévoit: 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus.

Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 45 ] L'auteur Jacques Deslauriers, dans son ouvrage intitulé Vente, louage, contrat d'entreprise ou de service [1] définit en ces termes les vices cachés: « L'

article 1726 C.c.Q. indique implicitement les caractéristiques d'un vice caché. Il s'agit d'un vice rendant le bien impropre à l'usage auquel l'acheteur le destinait. Si le vice caché diminue tellement l'usage du bien que l'acheteur ne l'aurait pas acheté s'il l'avait connu, ce dernier peut demander la résolution de la vente en raison de ce vice caché (…).

S'il s'avère que, malgré sa connaissance du vice, l'acheteur aurait quand même acheté le bien mais à un prix moindre, il peut demander une diminution de prix ( art. 1604 C.c.Q. ). » [ 46 ] Le caractère caché d'un vice s'apprécie objectivement en examinant, entre autres, le degré d'inspection du bien faite par l'acheteur, suivant les critères d'un acheteur prudent et diligent [2] . [ 47 ] Le Tribunal estime que le caractère caché du vice s'apprécie objectivement. L'évaluation stricte de l'examen fait par l'acheteur du bien est importante.

Nous devons évaluer ce qu'aurait fait tout autre acheteur prudent et diligent placé dans les mêmes circonstances. En fait, on ne se questionnera pas seulement sur l'ignorance du vice, mais on recherchera aussi à déterminer si un acheteur raisonnable, moyennement informé, placé dans les mêmes circonstances pouvait déceler le vice. [ 48 ] Il faut qu'une personne prudente et diligente n'ait pas été en mesure de déceler le vice avant la vente.

L'auteur Denys-Claude Lamontagne résume ainsi le type d'examen auquel l'acheteur doit se livrer [3] : « L'acheteur doit faire préalablement un examen normal, courant, pas exagérément poussé, mais plus que

sommaire, sinon il est privé de son recours. Ainsi, en matière d'immeuble, il n'est pas obligé de creuser le sol ou d'ouvrir les murs, sauf indices révélateurs (saillie dans un mur, etc.). Par contre, il pourrait devoir enlever la neige recouvrant une galerie, mais non pas une piscine creusée (ce qui requiert beaucoup plus d'efforts!) » [ 49 ] Les tribunaux considèreront aussi la nature de la défectuosité, les circonstances de l'examen préalable, la nature et l'âge du bien, la pratique habituelle dans le domaine concerné ainsi que le prix de vente. [ 50 ] L'honorable André Rochon, j.C.s., dans l'affaire Lavoie c.

Comtois [4] écrit : « L'acheteur prudent et diligent d'un immeuble procède à un examen visuel attentif et complet du bâtiment. Il est à l'affût d'indice pouvant laisser soupçonner un vice. Si un doute sérieux se forme dans son esprit il doit pousser plus loin sa recherche. D'une part, on ne peut exiger d'un acheteur prudent et diligent une connaissance particulière dans le domaine immobilier. D'autre part, on ne peut conclure au vice caché si le résultat d'un examen attentif aurait amené une personne prudente et diligente à s'interroger ou à soupçonner un problème.

À partir de ce point l'acheteur prudent et diligent doit prendre des mesures raisonnables, selon les circonstances, pour connaître l'état réel du bâtiment. Il ne saurait se replier sur son manque de connaissance si son examen lui permet de soupçonner une anomalie quelconque. Il faut donc examiner, suivant chaque cas d'espèce, la conduite d'un acheteur prudent et diligent. Antérieurement à 1994 on exigeait également de l'acheteur qu'il soit prudent et diligent.

Sans revenir à l'ancienne règle jurisprudentielle au sujet des experts, il est possible dans certains cas que le fait de ne pas recourir à un expert pourra être perçu en soi, comme un manque de prudence et de diligence. Le tribunal ne veut pas réintroduire dans notre droit une exigence spécifiquement exclue par le législateur en 1994. Par ailleurs, cette exclusion ne saurait être interprétée comme autorisant l'acheteur à agir de façon insouciante ou négligente.

Cet acheteur ne fera pas preuve de prudence et de diligence alors qu'il existe des indices perceptibles pour un profane, s'il ne prend pas les moyens (y compris le recours à des experts le cas échéant) de s'assurer que l'immeuble est exempt de vice(…). »

[ 51 ] Il existe une obligation de loyauté de la part du vendeur qui ne doit pas induire en erreur un acquéreur en suscitant chez lui un faux sentiment de sécurité. Un vice qui aurait pu autrement être apparent peut avoir été rendu juridiquement caché par le comportement ou les déclarations d'un vendeur ou de son représentant [5] . [ 52 ] Il importe de souligner l'

article 1739 C.c.Q. : 1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue. Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. [ 53 ] Dans Nadeau c. Charland [6] la Cour a rappelé l'importance pour l'acheteur de déclarer promptement la situation au vendeur.

« [32] À propos de l'obligation de l'acheteur d'aviser son vendeur dans un délai raisonnable en cas de découverte d'un vice caché, il convient de reproduire les articles pertinents du Code civil du Québec (C.c.Q.) : « 1595. La demande extrajudiciaire par laquelle le créancier met son débiteur en demeure doit être faite par écrit. Elle doit accorder au débiteur un délai d'exécution suffisant, eu égard à la nature de l'obligation et aux circonstances; autrement, le débiteur peut toujours l'exécuter dans un délai raisonnable à compter de la demande. 1602.

Le créancier peut, en cas de défaut, exécuter ou faire exécuter l'obligation aux frais du débiteur. Le créancier qui veut se prévaloir de ce droit doit en aviser le débiteur dans sa demande, extrajudiciaire ou judiciaire, le constituant en demeure, sauf dans les cas où ce dernier est en demeure de plein droit ou par les termes mêmes du contrat. 1739. L'acheteur qui constate que le bien est atteint d'un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte.

Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l'acheteur a pu en soupçonner la gravité et l'étendue.

Le vendeur ne peut se prévaloir d'une dénonciation tardive de l'acheteur s'il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice. » [33] Le Tribunal en comprend que les objectifs législatifs poursuivis sont les suivants : 33.1 une dénonciation faite dans un délai raisonnable; 33.2 une dénonciation suffisamment précise qui permettra au vendeur d'identifier la nature du vice et les correctifs requis pour y remédier; 33.3 permettre au vendeur d'établir que le vice était antérieur à la vente comme le prétend l'acheteur; 33.4 permettre au vendeur de remédier lui-même au vice caché ou d'appeler en garantie ses auteurs qui ont aussi droit à un délai raisonnable. [34] La dénonciation du vice et la mise en demeure ont des objectifs différents.

La première vise à informer le vendeur de la présence du vice tandis que la seconde lui fournit l'occasion d'y remédier. Les deux avis se distinguent aussi par les délais auxquels ils sont assujettis : la dénonciation doit être faite dans un délai raisonnable, alors que la mise en demeure doit être subséquente à l'inexécution, mais antérieure à la réparation du vice par l'acheteur. [35] Le préavis écrit en vertu de l'

article 1739 C.c.Q. est une condition de fond à la mise en œuvre de la garantie légale de qualité. Il joue un rôle significatif, voire préjudiciel. L'acheteur qui constate un vice doit le dénoncer dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Puis, il doit surtout mettre en demeure le vendeur avant de commencer à effectuer les correctifs sous peine de rejet de sa réclamation malgré l'existence d'un vice caché. [36] La dénonciation permettra au vendeur de tenter de remédier au vice, à un coût souvent inférieur à celui de la réparation par un tiers quelconque choisi par l'acheteur.

Souvent, l'acheteur a l'impression qu'il peut commander des travaux correctifs sans égard au prix parce que ce sera le vendeur qui les supportera. Ce postulat n'est pas exact, le vendeur a aussi des droits. [37] Le but primordial de la mise en demeure est donc de protéger le débiteur (vendeur) contre les abus possibles de son créancier (acheteur).

Le législateur cherche ainsi à éviter aux vendeurs de subir le préjudice d'un procès sans jamais avoir été prévenus de la contravention potentielle à l'obligation légale qui découle des vices de la chose vendue et sans jamais avoir été appelés à les corriger. [38] Toutefois, la jurisprudence a atténué la rigueur de l'obligation de l'acheteur envers son vendeur.

Outre la situation où le vendeur connaissait ou pouvait connaître le vice, il est reconnu qu'en cas d'urgence, ou lorsque le vendeur a répudié sa responsabilité à l'égard du vice ou a renoncé à se prévaloir du défaut d'avis, l'absence d'un préavis n'est pas fatale. [39] La situation d'urgence, s'il en est une, doit être telle qu'elle justifie l'absence de mise en demeure.

Cela présuppose de l'existence d'un élément de dangerosité, de risque de détérioration ou de perte du bien nécessitant une réparation immédiate. [40] Par ailleurs, sur le plan de la renonciation à l'avis, il faut dire qu'une simple constatation d'un état de fait au cours d'un appel

téléphonique entre l'acheteur et le vendeur par exemple, ne constitue pas une renonciation à une dénonciation écrite. [41] En outre, le fait pour un vendeur de nier responsabilité et même le fait de déclarer que, si le vice dénoncé s'avère être caché au sens du Code civil du Québec il devra payer, ne constituent pas en soi une renonciation même tacite de la part du vendeur à son droit d'être mis en demeure par écrit conformément à l'

article 1595 C.c.Q. lorsque superposé à l'

article 1739 C.c.Q. [42] En fait, ce n'est pas parce qu'un vendeur nie préliminairement toute responsabilité qu'en telles circonstances l'acheteur, qui se plaint de l'existence d'un vice caché et réclame des dommages de son vendeur peut effectuer les travaux correctifs sans autre avis préalable au vendeur, et ce, surtout lorsque la détermination de l'existence d'un vice caché nécessite des travaux exploratoires souvent combinés aux travaux correctifs. » (Références omises) ANALYSE ET DISCUSSION: [ 54 ] Les normes de construction applicables au moment de l'édification de cet immeuble en 1960 sont bien différentes de celles d'aujourd'hui. [ 55 ] La problématique ici ne réside pas dans le fait que la quantité d'isolation soit moindre ou insuffisante selon les normes applicables d'aujourd'hui. [ 56 ] Bien au contraire, selon les nombreuses photos consultées, il est en preuve non contredite qu'à plusieurs endroits entre les fermes de toit, il n'y avait aucun isolant.

En effet, ce n'est que très partiellement que de l'isolation se retrouve entre certaines fermes de toit seulement. Toutes les autres sont dénudées complètement de produit isolant. [ 57 ] Selon la preuve, le Tribunal estime bien fondées et prouvées les allégations de madame Lavallée à l'effet qu'à peine cinq pour cent (5 %) de la superficie de la toiture aient été isolés.

Étrangement, cette petite surface coïncide avec l'ouverture très restreinte dans l'entretoit. [ 58 ] Il est indéniable ici que la structure de toit composée de solives installées transversalement à la pente du toit n'a aucune isolation, ce qui est contraire aux règles de l'art, même celles applicables en 1960.

Tout acheteur placé dans les mêmes circonstances ne pouvait raisonnablement découvrir la situation avant la vente. [ 59 ] Comment un acheteur, aussi diligent soit-il, peut-il découvrir, lorsqu'il n'y a pas d'accès au grenier, qu'il manque d'isolation pour la quasi-totalité de la toiture? [ 60 ] Les critères applicables à la garantie légale pour vices cachés de l'

article 1726 C.c.Q. n'obligent pas l'acheteur à retirer une

partie de la toiture ou du plafond d'une résidence pour vérifier la présence ou non de l'isolation. [ 61 ] Comme le dit le défendeur: « Nous vivons au Québec, dans un pays nordique. » Cela, minimalement, implique qu'un immeuble construit en 1960 comporte une certaine isolation dans sa toiture. [ 62 ] Bien entendu, l'acheteur d'un immeuble comptant plusieurs décennies peut s'attendre à ce que les normes actuelles d'isolation ne soient pas celles que respecte l'immeuble qu'il a acquis. [ 63 ] Cependant, il ne s'agit pas d'un immeuble tellement ancien qu'on aurait pu s'attendre à aucune isolation.

Même dans les années 1900, les citoyens apposaient un certain isolant, ce qui n'est pas le cas ici. [ 64 ] En plus, le pontage du toit, constitué de panneaux de contreplaqué, est ici déficient et pourri. [ 65 ] Certes, l'acheteur peut s'attendre à devoir remplacer quelques feuilles de contreplaqué lorsqu'il effectue la réfection d'une toiture, mais pas la totalité de celle-ci, comme c'est le cas en l'espèce. [ 66 ] Rappelons que le couvreur a été obligé de remplacer 65 feuilles de contreplaqué (4' X 8') totalisant 2 080 pieds carrés de cette toiture.

Une fois de plus, il ne s'agit pas là de la normalité des choses lors de la réfection du revêtement d'une toiture. [ 67 ] Madame Lavallée a assumé 14 028,79 $ pour les travaux de réfection du contreplaqué et de l'isolation de la résidence. [ 68 ] Le Tribunal conclut que l'immeuble acquis par madame Lavallée est affecté de vices cachés au moment de l'achat. [ 69 ] Enfin, l'argument de monsieur St-Cyr voulant que madame Lavallée ne l'ait pas avisé préalablement de la situation n'est pas retenu. [ 70 ] D'une part, la preuve prépondérante (et non contredite) révèle que madame Lavallée a avisé le fils de monsieur St-Cyr au moment fatidique. [ 71 ] Le témoignage de monsieur St-Cyr sur la raison pour laquelle il n'a pas donné suite à ce préavis verbal n'est pas convaincant. [ 72 ] Quoi qu'il en soit, madame Lavallée a tenté de contacter monsieur St-Cyr, mais en vain.

Ce dernier n'a fait aucun changement d'adresse. Il est responsable de la situation. [ 73 ] Une fois de plus, la preuve non contredite révèle que monsieur St-Cyr n'a effectué ce changement d'adresse que plusieurs mois plus tard. Les tentatives de signification des mises en demeure et le Registraire des entreprises le démontrent.

[ 74 ] Le vendeur d'un immeuble ne peut valablement alléguer l'absence de dénonciation du vendeur dans un délai raisonnable en vertu de l'

article 1739 C.c.Q. alors qu'il est le seul responsable de l'impossibilité de signifier l'avis. [ 75 ] Le vendeur qui n'effectue pas son changement d'adresse et dont l'acheteur n'a aucune idée de son lieu de résidence ne peut reprocher l'absence de dénonciation, à plus forte raison lorsqu'il y a urgence. [ 76 ] Dans certains cas, moins urgents cependant, l'acheteur pourrait se voir imputer l'obligation d'effectuer certaines recherches dans le but de retracer le vendeur. [ 77 ] Des firmes spécialisées dans le domaine, voire même l'accès à internet ou certaines recherches de localisation sont maintenant possibles et très accessibles. [ 78 ] Cependant, ici, rappelons que le couvreur s'affairait à remplacer le revêtement de la toiture.

Il avait quelques jours pour ce faire, puisque trois jours de pluies abondantes étaient par la suite annoncés. [ 79 ] Madame Lavallée ne disposait, tout au plus, d'une ou deux journées pour retracer et aviser monsieur St-Cyr de la situation. [ 80 ] Elle se croyait justifiée de procéder aux travaux après avoir avisé le fils majeur de monsieur St-Cyr de la situation. [ 81 ] Ici, l'urgence de la situation commandait à madame Lavallée d'agir comme elle l'a fait.

Il serait contraire à la logique de laisser la toiture complètement dénudée et vulnérable aux intempéries. [ 82 ] Madame Lavallée devait agir comme «tout bon père de famille» l'aurait fait, c'est-à-dire en protégeant la résidence de la pluie. [ 83 ] Une toiture dont le revêtement et son pontage de contreplaqué sont retirés constitue une cause évidente d'urgence à le recouvrir le plus rapidement possible. [ 84 ] Certes, l'acheteur dans une telle situation doit pouvoir fournir la preuve au vendeur de la problématique. [ 85 ] Ici, le dossier est documenté de plusieurs photographies et des factures du couvreur. [ 86 ] Le vendeur, monsieur St-Cyr, pouvait donc, afin de contester la réclamation, obtenir copie de ces documents et des photographies afin d'obtenir l'opinion d'un expert, le cas échéant, pour défendre sa thèse de l'absence de sa responsabilité. [ 87 ] Monsieur St-Cyr a fait le choix de se présenter au procès sans preuve d'expert, sans photo ni témoin. [ 88 ] Il importe également de souligner que le vendeur qui n'effectue pas ses changements d'adresse ne peut, par la suite, reprocher à l'acheteur l'absence de dénonciation alors qu'il y a urgence.

QUANTUM: [ 89 ] La réclamation est de 4 198,43 $. Madame Lavallée réclame 3 681,04 $ pour les coûts excédentaires de réparation de la toiture. Ceci comprend les feuilles de contreplaqué, la laine minérale et la main-d'œuvre.

Il n'est pas question ici des frais de revêtement de la toiture qui étaient déjà prévus avant l'achat. [ 90 ] Elle réclame également 517,39 $ pour les frais d'inspection préachat du technicien en inspection de bâtiment. [ 91 ] Le Tribunal accorde les déboursés excédentaires pour l'isolation et le contreplaqué de 3 681,04 $ puisqu'il s'agit clairement de vices cachés. [ 92 ] Quant à la facture du technicien pour l'inspection préachat, madame Lavallée aurait, de toute façon, déboursé ce montant. Il n'est pas admissible. [ 93 ] POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL: [ 94 ] ACCUEILLE en

partie la réclamation. [ 95 ] CONDAMNE François St-Cyr à payer à Patricia Lavallée 3 681,04 $ plus les intérêts au taux légal majoré de l'indemnité additionnelle prévue à l'

article 1619 du Code civil du Québec à compter de l'assignation plus les frais judiciaires de 136 $. __________________________________ DENIS LE RESTE, J.C.Q.

Date d’audience : 2 juin 2014