2019 QCCA 1001, 2019 QCCA 1001

Nbogni-Ngouala c. Financière Castleton ltée 2019 QCCA 1001 COUR D'APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N o : 500-09-026811-174 (500-17-079344-134, 500-17-083524-143, 500-17-083525-140, 505-17-007093-141 et 700- 17-010425-139) PROCÈS-VERBAL D'AUDIENCE DATE : Le 28 mai 2019 CORAM : LES HONORABLES NICOLE DUVAL HESLER, J.C.Q. JACQUES DUFRESNE, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A.

APPELANTES AVOCAT Michelle Nbogni-Ngouala Jeanne Nguefack m e Patrick Chamberland INTIMÉE AVOCATS Financière Castleton ltée Me Louis Georges Brunet (Gagnon, Brunet & Kilani s.e.n.c.) INTIMÉS AVOCATE Yannick Demers Fonds d'assurance responsabilité professionnelle de la chambre des notaires Me Mireille Brosseau (Colas Moreira Kazandjian Zikovsky) INTIMÉ Bachir Chamas ABSENT – NON REPRÉSENTÉ

En appel d'un jugement rendu le 26 avril 2017 par l'honorable Florence Lucas de la Cour supérieure, district de Montréal. NATURE DE L'APPEL : Sûretés - Hypothèque – Immeuble – Validité – Vice de consentement – Responsabilité professionnelle – Notaire – Inscription de faux. Greffier d’audience : Stephane Robinson Salle : Pierre-Basile-Mignault

AUDITION 9 h 31 Ouverture de l’audience. Identification des parties. 9 h 33 Argumentation de Me Chamberland. 10 h 48 Suspension de l’audience. 10 h 56 Reprise de l’audience. 10 h 56 Madame la Juge en Chef du Québec fait savoir aux procureurs des intimés, Me Brunet et Me Brosseau qu’il ne sera pas nécessaire de les entendre. 10 h 56 PAR LA COUR : Arrêt unanime prononcé séance tenante par l’honorable Nicole Duval Hesler J.C.Q., dont les motifs sont à suivre – voir page 4. 10 h 57 Clôture de l’audience. (

s) Stephane Robinson Greffier d’audience PAR LA COUR ARRÊT POUR DES MOTIFS QUI SERONT DÉPOSÉS ULTÉRIEUREMENT, LA COUR [ 1 ] REJETTE l’appel avec les frais de justice. NICOLE DUVAL HESLER, J.C.Q. JACQUES DUFRESNE, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. Nbogni-Ngouala c. Financière Castleton ltée 2019 QCCA 1001

COUR D’APPEL CANADA PROVINCE DE QUÉBEC GREFFE DE MONTRÉAL N° : 500-09-026811-174 (500-17-079344-134, 500-17-083524-143, 500-17-083525-140, 505-17-007093-141 et 700-17-010425-139) DATE : 30 mai 2019 CORAM : LES HONORABLES NICOLE DUVAL HESLER, J.C.Q. JACQUES DUFRESNE, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. MICHELLE NBOGNI-NGOUALA JEANNE NGUEFACK APPELANTES – demanderesses/défenderesses/demanderesses reconventionnelles/défenderesses reconventionnelles c.

FINANCIÈRE CASTLETON LTÉE INTIMÉE – demanderesse/défenderesse/défenderesse reconventionnelle et YANNICK DEMERS FONDS D’ASSURANCE RESPONSABILITÉ PROFESSIONNELLE DE LA CHAMBRE DES NOTAIRES BACHIR CHAMAS INTIMÉS – défendeurs MOTIFS DE L’ARRÊT PRONONCÉ SÉANCE TENANTE LE 28 MAI 2019 [1] Les appelantes se pourvoient contre un jugement rendu le 26 avril 2017 par la Cour supérieure, district de Montréal (l’honorable Florence Lucas), lequel décide de trois dossiers de la Cour supérieure réunis pour procès.

D’une part, le jugement rejette la demande en inscription de faux des appelantes, déclare que les immeubles sis au 3505, Croissant des Caryers à Brossard et au 660, Chemin des Trembles à Piedmont sont grevés d’hypothèques en faveur de l’intimée Financière Castleton ltée (« Castleton ») pour un montant de 719 959,90 $, accueille la demande en délaissement forcé, autorise la vente sous contrôle de justice des immeubles et, d’autre part, accueille en

partie la réclamation en dommages des appelantes contre l’intimé Bachir Chamas (« Chamas ») pour des montants de 90 339,97 $ et 110 564,25 $ et rejette finalement les réclamations en dommages-intérêts contre Castleton et le notaire Demers [1] (le « notaire »). [ 2 ] Les appelantes invitent la Cour à revoir la conclusion de la juge de première instance relativement à la demande d’inscription de faux de l’acte de prêt hypothécaire devant le notaire et à parvenir à une autre conclusion relativement à la responsabilité professionnelle du notaire, notamment en ce qui concerne son devoir de conseil et de loyauté.

Elles affirment également que la juge a erré en ce qui concerne la responsabilité de Castleton, que sa conduite démontre un manquement à son devoir d’agir de façon diligente, de bonne foi et qu’elle a abusé de ses droits contractuels. Finalement, elles reprochent à la juge de ne pas avoir condamné Chamas à payer la totalité des montants réclamés par Castleton. [ 3 ] Chamas n’a pas produit de mémoire d’appel. [ 4 ] En bref, les faits mis en preuve révèlent que l’entreprise familiale des appelantes et M.

Raphaël Nbogni (l’ex-époux de l’appelante Michelle Nbogni-Ngouala, ci-après « Raphaël ») avait besoin de financement pour supporter les frais d’un arbitrage relatif à un contrat d’installation de fibre optique à la république du Mali. À cet égard, les sociétés de l’intimé Chamas sont mandatées pour obtenir une lettre de garantie bancaire ou une lettre de crédit de 5 000 000 $. Chamas exige une garantie de paiement pour couvrir ses coûts et ses démarches.

Il obtient alors un engagement de Castleton d’un prêt de 450 000 $ avec les appelantes et Chamas comme coemprunteurs solidaires pour un terme d’un an au taux de 12 % payable mensuellement. Il est stipulé dans la lettre d’engagement émise par Castleton que la maison des appelantes à Brossard sera hypothéquée pour garantir le remboursement du prêt et qu’un deuxième immeuble à Piedmont sera acquis par Chamas pour 300 000 $ et ensuite hypothéqué en faveur de Castleton. Les emprunteurs s’engagent à remettre 12 chèques postdatés d’un montant de 4 500 $ chacun en paiement des intérêts.

[ 5 ] Chamas acquiert l’immeuble à Piedmont et reçoit le solde du prêt (90 339,42 $) après paiement du prix d’achat et d’autres frais relatifs à la transaction. Il honore les chèques mensuels pour 7 mois seulement et n’obtient jamais la lettre de crédit pour financer les frais d’arbitrage. [ 6 ] Devant le défaut et après la mise en demeure et l’avis de délaissement, Castleton intente une action en délaissement forcé.

Aussi, vu le défaut déclaré par la Caisse Desjardins, créancière hypothécaire de premier rang sur la maison des appelantes à Brossard, Castleton paie cette dette avec subrogation. [ 7 ] Les appelantes contestent le délaissement forcé invoquant qu’elles ont été induites en erreur et que l’acte d’hypothèque est un faux. Elles recherchent des dommages-intérêts contre Castleton, Chamas et le notaire. [ 8 ] La juge accorde le délaissement et rejette les réclamations en dommages contre Castleton et le notaire. Elle condamne Chamas à des dommages pour avoir manqué à son obligation de bonne foi.

La juge quantifie les fautes de Chamas à un total de 200 904,22 $. [ 9 ] Les appelantes soulèvent diverses questions pour lesquelles elles demandent à la Cour d’infirmer le jugement de la Cour supérieure. La demande d’inscription en faux [ 10 ] En première instance comme en appel, les appelantes n’ont pas réussi à remplir leur fardeau à l’égard du faux que constituerait l’acte de prêt hypothécaire notarié [2] . La juge avait la tâche de déterminer si l’intention des parties au moment de contracter le prêt était conforme aux énonciations contenues dans l’acte notarié [3] .

Il s’agit d’une question éminemment factuelle [4] . [ 11 ] La juge explique en détail que la version des faits des appelantes manque de crédibilité. La signature de la lettre d’engagement par les appelantes n’échappe pas à son analyse. Les termes et conditions exprimés dans ce document sont clairs. Ensuite, l’interprétation de l’acte contesté révèle clairement que les appelantes mettaient leur résidence en garantie pour la totalité du montant du prêt qui leur était légitimement consenti à

titre de coemprunteuses, soit 450 000 $.

La remise par Chamas de 12 chèques au montant de 4 500 $ chacun, en paiement des intérêts, aurait dû convaincre les appelantes du décaissement de prêt. [ 12 ] La juge a carrément rejeté la version des faits des appelantes que l’hypothèque aurait dû garantir uniquement une dette de 30 000 Euros en vertu d’une entente avec Chamas, entente qui n’a jamais été divulguée au notaire. [ 13 ] Chamas a acquis la résidence à Piedmont et, ce faisant, la mention dans l’acte d’hypothèque que ce dernier est propriétaire de cette résidence est conforme à la réalité juridique. [ 14 ] Enfin, à l’instar de la juge, l’acte contesté ne renferme pas de faux tel que prétendu par les appelantes.

Responsabilité de Castleton [ 15 ] À l’égard de la responsabilité de Castleton, les appelantes formulent en appel un argument qui ne semble pas avoir été soulevé en première instance, soit celui de l’obligation de renseignement qui lui était imposée dans le cadre contractuel. En première instance, elles allèguent qu’il y a eu collusion entre Castleton et Chamas afin de les dépourvoir de leur maison. Comme tel, l’argument présenté en appel pour la première fois peut être simplement rejeté [5] . De toute façon, l’argument ne résiste pas à l’analyse.

Castleton a agi en conformité avec la lettre d’engagement. [ 16 ] Quant aux ententes d’affaires entre Chamas et Raphaël, les appelantes étaient en meilleure position de les connaître que Castleton. [ 17 ] Les appelantes avaient toujours l’obligation de se renseigner [6] . [ 18 ] Le fait que Castleton a déjà prêté à Chamas qui a fait défaut ne change en rien l’entente entre les appelantes, Chamas et Castleton, clairement expliquée dans la lettre d’engagement et reflétée dans l’acte de prêt hypothécaire. [ 19 ] Surtout, la juge ne retient pas qu’il y a eu de collusion de la part de Castleton et les appelantes n’établissent pas une erreur quelconque dans cette conclusion factuelle.

Responsabilité du notaire [ 20 ] Les appelantes ne convainquent pas non plus que la juge a commis une erreur révisable concernant sa conclusion sur l’absence de faute professionnelle de la part du notaire. Celui-ci a respecté les instructions qu’il a reçues de part et d’autre, a lu les divers documents en expliquant aux appelantes les considérations juridiques appropriées, s’est assuré que celles-ci comprenaient bien et a notamment respecté ses obligations légales imposées en vertu de la

Loi sur le notariat [7] . [ 21 ] Ces conclusions sont factuelles et fondées sur la preuve retenue par la juge de première instance. La crédibilité des appelantes était cruciale sur ce point. Malheureusement pour les appelantes, leur version n’a pas été crue par la juge à qui la déférence est due en ces matières. [ 22 ] Il est vrai que le prêt a été décaissé uniquement à Chamas, mais ceci a été fait à la suite d’une conversation entre le notaire et les trois emprunteurs au bureau du notaire selon la preuve retenue par la juge. Ce fait neutralise toute plainte des appelantes à cet égard.

Responsabilité de Chamas [ 23 ] Les appelantes ne réussissent pas à démontrer une erreur de la juge à cet égard. L’entente déposée en preuve fait foi d’un lien de droit possible avec les sociétés contrôlées par Chamas et non pas avec lui personnellement au-delà des montants retenus par la juge. À cet égard, elle condamne Chamas pour avoir consenti une deuxième hypothèque sur la maison de Piedmont (110 564,25 $) et d’avoir

cessé de faire les paiements à Castleton, tout en conservant le reliquat du prêt (90 339,92 $). [ 24 ] Ce sont là les motifs pour lesquels, séance tenante, la Cour a rejeté l’appel avec les frais de justice. NICOLE DUVAL HESLER, J.C.Q. JACQUES DUFRESNE, J.C.A. MARK SCHRAGER, J.C.A. M e Patrick Chamberland Pour les appelantes M e Louis Georges Brunet GAGNON, BRUNET & KILANI Pour l’intimée Financière Castleton Ltée M e Mireille Brosseau COLAS MOREIRA KAZANDJIAN ZIKOVSKY Avocats pour les intimés Yannick Demers et Fonds d’assurance responsabilité professionnelle de la Chambre des notaires Date d’audience : 28 mai 2019