2011 QCCS 1120, 2011 QCCS 1120

Cour supérieure Référence : Poudrier c. Naami [2011] RL 179 ANNE-MARIE POUDRIER demanderesse c. AEDA NAAMI et autres défendeurs et FIDUCIE RÉSIDENCE JAAM ET GILLESPOLIQUIN mise en cause C.S. St-Hyacinthe, n° 750-17-001717-101 15 février 2011 Présente: La juge Chantai Masse Résumé de la Revue légale LÉGISLATION — Code civil du Québec, L.Q. 1991, c. 64: 2660, 2663, 2938, 2966, 2968. — Règlement sur la publicité foncière, D. 1067-2001, (2001) 133 G.O. 2, 6345 [C.C.Q. r. 3.1]: 43. JURISPRUDENCE — Re/Max 2001 inc. c. El Hayek, (QC CA), [2001] R.D.I. 600 (C.A.). — Aéroterm de Montréal inc. c.

Banque Royale du Canada, (QC CA), [1998] R.J.Q. 990 (C.A.). — 9164-2298 Québec inc. c. Église épiscopale St-James de Hull, 2007 QCCS 5708 , [2008] R.L. 21 (C.S.). — Lebel c. Caisse populaire Desjardins Saint-Basile-le-Grand, AZ-50084673 (C.S.). — Club Richelieu de Gracefield c. Caisse populaire Desjardins de Maniwaki, (QC CS), REJB 1995-29013 (C.S.).

DOCTRINE — Payette, L., Les sûretés dans le Code civil du Québec, 4e éd., Cowansville, Les Éditions Yvon Blais Inc., 2010, p. 191. — Payette, L., «Livre Sixième: “Des priorités et des hypothèques” (art. 2644 à 2802 C.c.)», dans La réforme du Code civil: priorités ethypothèques, preuve et prescription, publicité des droits, droit international privé, dispositions transitoires, t. 3, Barreau du Québec etChambre des notaires du Québec, Sainte-Foy, P.U.L., 1993, p. 9-301, p. 101. Publicité des droits —

Avis de préinscription — Nature du recours — Exécution forcée d’une promesse acceptée — Radiation L’action en passation de

titre touche un droit réel soumis à l’inscription sur le registre foncier et peut donc faire l’objet d’unepréinscription. Tel n’est pas le cas cependant du recours en exécution forcée des obligations du promettant vendeur, à l’exclusion del’obligation de passer titre, puisqu’il s’agit d’un recours personnel. • Requête en radiation d’un avis de préinscription, rejetée. Jugement TEXTE INTÉGRAL [1] Vu la requête introductive d’instance en contestation et en radiation de la préinscription d’une demande en justice sur leregistre foncier; [2] Vu l’avis de préinscription produit sous la pièce R-3, quant aux demandes en justice en Ontario produites sous les pièces R-5 etR-6;

[3] Vu que ces demandes en justice reposent sur une convention produite sous la pièce R-7, un «closing agreement» du 29 avril2009, comportant des clauses selon lesquelles la Fiducie mise en cause se serait engagée auprès des défendeurs ou de certains d’entre euxà «execute, deliver and cause to be registered on title a collateral mortgage for the maximum value of $875,000 on the property described in

Schedule A», et ce, au plus tard le 1er mai 2009, en garantie de son obligation de tenir indemnes certains des défendeurs de toutesréclamations pouvant découler d’actes de cautionnement détenus par la BMO ou la BDC (voir les clauses 2 et 3 de la pièce R-7); [4] Vu que la demanderesse allègue essentiellement dans sa requête: 1. que la preuve non contredite, l’affidavit de la demanderesse, révèle que le consentement de l’une des fiduciaires n’a pas été donné, ceconsentement étant essentiel à la validité de l’acte en vertu duquel la demande en justice a été intentée; 2. que la demande en justice dénoncée dans l’avis ne constitue pas un recours donnant ouverture à la préinscription, soit parce que lerecours exercé est un recours visant à faire valoir un droit personnel et non un droit réel, soit parce que l’article 2966 C.C.Q. nes’applique pas en matière d’hypothèques; I- Quant au premier moyen; [5] Vu qu’il n’appartient pas au tribunal et qu’il ne serait pas approprié, à ce stade-ci, de décider de la question de fond relative à lavalidité du consentement donné au « closing agreement» du 29 avril 2009, pièce R-7, cet argument étant de la nature d’un moyenpréliminaire qui n’est pas ouvert à l’encontre de la préinscription et pouvant de plus être soulevé en défense et faire l’objet d’une preuvecontradictoire pouvant impliquer l’évaluation de la crédibilité des témoins lors de l’audience au fond concernant les procédures R-5 et R-6: • Aéroterm de Montréal inc. c.

Banque Royale du Canada, (QC CA), [1998] R.J.Q. 990 (C.A.), p. 997: «[...] le propriétaire d’un immeuble visé par une préinscription ne bénéficie d’aucun moyen préliminaire pour attaquer cettepréinscription.» • 9164-2298 Québec inc. c.

Église épiscopale St-James de Hull, 2007 QCCS 5708 , [2008] R.L. 21 (C.S.) (requête pour permission d’appeler rejetée le 11 janvier 2008, C.A.M. n° 500-09-018241-075), nos 31 et 32: «[31] La lecture de la requête en radiation de préinscription soulève des moyens de défense et demande au Tribunal d’évaluer etd’accepter ces moyens de défense. [32] Lors d’une requête en radiation de préinscription, le Tribunal n’a pas à trancher sur le fond du débat et plus particulièrement sur lavalidité des consentements donnés par les parties. [...]»

II- Quant au second moyen: [6] Vu que l’une des conclusions demandée dans les procédures ontariennes dénoncées dans l’avis d’inscription requiert la«specific performance of the Agreement dated April 29, 2009 requiring the execution, delivery and registration of a mortgage from theLaliberte Family Trust on the land and premises attached as Scheduled “A”» (pièce R-5, paragr. 16

b) et pièce R-6, paragr. 1 b)); [7] Vu que le tribunal n’est pas saisi de moyens d’irrecevabilité des procédures ontariennes dénoncées et qu’il ne saurait êtrequestion qu’il se prononce sur de tels moyens alors que cela ne relève pas de sa compétence, et ce, bien que certains arguments avancésen plaidoirie semblaient l’y inviter; [8] Vu que le «closing agreement» du 29 avril 2009 paraît contenir une promesse acceptée et inconditionnelle de consentir etenregistrer une hypothèque laquelle obligerait les parties qui y ont consenti (pièce R-7, clauses 2 et 3); [9] Vu que les procédures dénoncées sont basées sur le droit allégué à l’exécution forcée en nature de la promesse acceptée deconsentir et enregistrer une hypothèque; [10] Vu, compte tenu de ce qui précède et des extraits suivants des dispositions pertinentes du Code civil du Québec, que lesprocédures dénoncées sont des demandes en justice qui concernent un droit réel soumis ou admis à l’inscription sur le registre foncier: • Art. 2660 et 2663 C.C.Q., livre sixième Des priorités et des hypothèques: 2660.

L’hypothèque est un droit réel sur un bien, meuble ou immeuble, affecté à l’exécution d’une obligation; elle confère au créancierle droit de suivre le bien en quelques mains qu’il soit, de le prendre en possession ou en paiement, de le vendre ou de le faire vendresuivant le rang fixé dans le présent code. 2663. L’hypothèque doit être publiée, conformément au présent livre ou au livre De la publicité des droits, pour que les droitshypothécaires qu’elle confère soient opposables aux tiers. • Art. 2938, 2966 et 2968 C.C.Q., livre neuvième, De la publicité des droits: 2938.

Sont soumises à la publicité, l’acquisition, la constitution, la reconnaissance, la modification, la transmission et l’extinction d’undroit réel immobilier. (...) 2966. Toute demande en justice qui concerne un droit réel soumis ou admis à l’inscription sur le registre foncier, peut, au moyen d’un

avis, faire l’objet d’une préinscription. La demande en justice qui concerne un droit réel mobilier qui a été inscrit sur le registre des droits personnels et réels mobiliers, peutaussi, au moyen d’un avis, faire l’objet d’une préinscription. 2968.

Sont réputés publiés à compter de la préinscription les droits qui font l’objet du jugement ou de la transaction qui met fin àl’action, pourvu qu’ils soient publiés dans les trente jours qui suivent celui où le jugement est passé en force de chose jugée ou celui de latransaction. (...) [11] Vu que l’article 2966 C.C.Q. doit être interprété restrictivement mais vise les recours réclamant la constitution d’un droit réel,comme en l’espèce: • Re/Max 2001 inc. c. El Hayek, (QC CA), [2001] R.D.I. 600 (C.A.), nos 20 et 25; • Aéroterm de Montréal inc. c.

Banque Royale du Canada, précité, p. 997. [12] Vu qu’il existe une certaine jurisprudence selon laquelle la préinscription ne s’appliquerait pas en matière hypothécaire: • Club Richelieu de Gracefield c. Caisse populaire Desjardins de Maniwaki, (QC CS), REJB 1995-29013 (C.S.); • Lebel c.

Caisse populaire Desjardins Saint-Basile-le-Grand, AZ-50084673 (C.S.), nos 11 et 12. [13] Vu cependant, que cette jurisprudence s’appuie essentiellement sur un auteur, selon lequel les règlements adoptés aux fins de lapublicité des droits ne semblent pas faire place à la préinscription en matière hypothécaire, notamment en matière d’hypothèqueimmobilière car «l’inscription nécessite la rédaction d’un abrégé ou d’un

sommaire de l’acte d’hypothèque, ou la présentation d’unecopie de l’acte constitutif», ce qui exclurait la possibilité de publier l’hypothèque avant sa création[1]. [14] Vu que, bien qu’avec beaucoup de respect pour les tenants de cette thèse, le tribunal est en désaccord avec celle-ci car elleconfond l’inscription du droit réel qu’est l’hypothèque immobilière, et la préinscription d’une demande en justice concernant un droitréel, laquelle se fait au moyen d’un simple avis suivant l’article 2966 C.C.Q.; [15] Vu que le Règlement sur la publicité foncière[2], prévoit les formalités suivantes applicables à l’avis de préinscription d’unedemande en justice à l’article 43: 43.

L’avis de préinscription d’une demande en justice contient la désignation des parties et indique le tribunal saisi, le district judiciaireet le numéro du dossier judiciaire; il indique aussi la nature de la demande et du droit qui en fait l’objet ainsi que, le cas échéant, lenuméro d’inscription du document visé. [16] Vu que les dispositions applicables n’excluent en aucune façon la possibilité de faire un avis de préinscription d’une demandeen justice concernant le droit à l’exécution forcée en nature d’une promesse acceptée de consentir et enregistrer une hypothèqueimmobilière; [17] Vu, en conséquence de ce qui précède, qu’il y a lieu de rejeter la requête; Par ces motifs, le tribunal: [18] Rejette la requête introductive d’instance; [19] Avec dépens.

Me Julie Bourduas, pour la demanderesse Me Fadi Amine, pour les défendeurs