2020 QCCQ 7360, 2020 QCCQ 7360

Tremblay c. Di Scalfani 2020 QCCQ 7360 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-02-243623-209 DATE : 12 novembre 2020 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE ÉRIC DUFOUR, J.C.Q. ______________________________________________________________________ SUZANNE TREMBLAY Demanderesse c.

GIOVANNI DI SCLAFANI Défendeur et SYLVAIN DARVEAU, huissier instrumentant Mis en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT SUR DEMANDE EN OPPOSITION AU PRÉAVIS D’EXPULSION DU LOCATAIRE À LA SUITE D’UNE DÉCISION DE LA RÉGIE DU LOGEMENT ______________________________________________________________________ APERÇU [ 1 ] Le 29 mai 2020, la Régie du logement (la Régie) [1] rend jugement contre monsieur Giovanni Di Sclafani (le locataire).

La Régie résilie le bail qui le lie à madame Suzanne Tremblay (la locatrice), le condamne à payer 1 050 $ d’arrérages de loyers avec intérêts et ordonne l’exécution provisoire malgré appel de son expulsion du logement. [ 2 ] Le locataire s’oppose à la procédure d’expulsion entamée ensuite par la locatrice. Il estime que les arrérages de loyers proviennent d’une erreur de la gestionnaire de l’immeuble qui a omis d’encaisser un chèque pour le loyer de mai 2018. Il fait valoir que ce n’est que lors de l’audience devant la Régie, alors qu’on lui explique bien la situation, qu’il découvre l’imbroglio.

S’il concède avoir payé la somme due après le prononcé du jugement de la Régie, il argue que la locatrice a renoncé à se prévaloir de cette décision par l’encaissement de chèques pour des loyers subséquents. [ 3 ] La locatrice conteste cette thèse.

Pour elle, les loyers postérieurs à la décision étaient dus par la seule occupation du logement par le locataire pour le temps que les arrêtés ministériels de la juge en chef du Québec et de la ministre de la justice émis durant la pandémie de la COVID-19 suspendaient toute procédure d’éviction de locataires. [ 4 ] Le Tribunal conclut que le locataire a démontré le bien-fondé de ses prétentions. Les faits de l’espèce, replacés dans leur contexte, montrent une renonciation au bénéfice de la décision par la locatrice.

QUESTION EN LITIGE [ 5 ] Cette affaire ne pose qu’une seule question : le locataire a-t-il démontré que la locatrice a renoncé au bénéfice de la décision de la Régie ? L’ANALYSE [ 6 ] Il est nécessaire de reprendre plusieurs paragraphes de la décision de la Régie, qui expliquent bien le nœud de l’affaire.

[5] La locatrice, Suzanne Tremblay, témoigne que le locataire paie fréquemment le loyer en retard depuis l’année 2018. [6] Elle déclare qu’au moment de l’audience du 27 février 2020, seul un montant de 1 050 $ demeure impayé soit, par imputation des paiements faits sur les plus anciennes dettes, le loyer de janvier (solde de 495 $) et de février 2020 (555 $). [7] Elle déclare que les retards pour le paiement du loyer lui causent un préjudice sérieux, à savoir des problèmes de liquidité à l’égard des paiements qu’elle doit elle-même effectuer. [8] Elle déclare que l’immeuble était géré par des gestionnaires jusqu’en octobre 2019, alors qu’elle a repris en main la gestion de l’immeuble. [9] La locatrice a expliqué avoir repris en main la gestion de l’immeuble vers la fin septembre 2019 après avoir constaté que la gestion de l’immeuble était déficiente, particulièrement au niveau de la comptabilité. [10] Elle déclare avoir alors constaté que des sommes demeuraient impayées, d’où la lettre transmise au locataire le 15 octobre 2019. […] [17] Dans le présent dossier, il appert de la preuve que la quasi-totalité des retards allégués découle du fait que le chèque du loyer de mai 2018 n’a pas été encaissé à l’époque et qu’il n’a pas été accepté par la banque lors de la tentative d’encaissement par la locatrice le 1er mai 2019, soit un an plus tard, étant donné qu’il était clairement périmé.

Le loyer de mai 2018 est donc demeuré impayé. [18] Ainsi, par l’effet de l’imputation des paiements faits sur les plus anciennes dettes, chaque paiement de loyer effectué par le locataire était imputé au paiement du mois précédent, générant un retard pour le paiement du mois courant, et ce, sans que le locataire ne soit mis au courant. [19] Cette situation a perduré jusqu’en octobre 2019, alors que la locatrice a repris en main la gestion de l’immeuble jusqu’alors confiée à des gestionnaires et qu’elle a avisé par écrit le locataire des sommes dues. [20] Questionnée quant au fait qu’aucun des nombreux gestionnaires successifs de l’immeuble n’ait avisé le locataire de l’existence du problème entre mai 2018 et octobre 2019, la locatrice a admis qu’elle en ignorait la cause. [21] Le motif pour lequel le chèque de mai 2018 n’avait pas été encaissé demeure nébuleux.

La locatrice allègue que c’était à la demande du locataire qui avait un problème avec son compte de banque. [22] Le locataire réfute cette allégation en expliquant que le problème s’était posé en janvier 2018, alors qu’il a dû fermer son compte à la suite d’une fraude, mais que le chèque de mai 2018 était tiré sur le nouveau compte et n’avait aucune raison de ne pas être encaissé.

Il produit une lettre de son institution financière confirmant que la fermeture du compte fraudé a effectivement eu lieu le 8 janvier 2018 et qu’un nouveau compte a alors été ouvert. [23] Quant aux loyers de septembre et octobre 2019 qui n’auraient pas été reçus selon la locatrice, le locataire affirme de son côté qu’il avait remis les chèques au gestionnaire, mais qu’ils n’ont pas été encaissés.

Il attribue cette situation à l’incompétence des gestionnaires de la locatrice, motif pour lequel celle-ci les a d’ailleurs écartés pour gérer elle-même l’immeuble. [24] Compte tenu de l’ensemble de la preuve, le Tribunal estime que la preuve que le locataire retarde fréquemment le paiement de son loyer est insuffisante. [ 7 ] Dire que le locataire a été pris au dépourvu par la situation est une évidence que la preuve démontre amplement. Il croyait sincèrement avoir payé le loyer de mai 2018, un chèque ayant été remis à la gestionnaire d’alors de l’immeuble.

La dette était pourtant échue, puisque le paiement n’avait pas été fait. Au fur et à mesure que passaient les mois se perpétuait pour le locataire l’état de débiteur du loyer impayé. [ 8 ] Comme on le voit, le retard du locataire résulte d’une erreur de l’ancienne gestionnaire de l’immeuble de la locatrice.

C’est même pour cause de mauvaise gestion que la locatrice a congédié cette personne et repris les choses en main. [ 9 ] L’ignorance du locataire est telle que la Régie rejette le recours de la locatrice pour « retards fréquents ». [ 10 ] La Régie résilie néanmoins le bail puisque plus de trois semaines se sont écoulées depuis l’échéance du loyer de mai 2018. Là n’est pas la question. L’avocat du locataire a d’ailleurs précisé à l’audience ne pas invoquer l’

article 1883 C.c.Q. Plutôt, le locataire invoque la renonciation de la locatrice au bénéfice de la décision de la Régie. [ 11 ] Voici les principes cardinaux qui se dégagent de la jurisprudence, stable en la matière : - La renonciation par le locateur doit être explicite; elle ne peut être équivoque [2] ; - Le locateur ne perd pas son droit à l’expulsion s’il démontre avoir simplement donné du temps à son locataire pour déménager.

Il ne peut être pénalisé de n’avoir pas « tiré sur la gâchette » à la première occasion [3] ; - Toutefois, l’encaissement sans réserves d’un loyer à l’égard d’une période postérieure à la date de résiliation du bail peut indiquer l’abandon par le locateur du droit à la résiliation du bail et à l’expulsion du locataire [4] ; - Les faits peuvent aussi démontrer la conclusion qu’une transaction est intervenue au sens de l’

article 2631 C.c.Q . [5] ;

- Un encaissement de loyer en début de mois peut indiquer l’intention du locateur de transiger sur le jugement pour conclure un nouveau bail, par opposition à un encaissement en fin de mois pour le temps écoulé [6] ; - Le droit au maintien dans les lieux est alors privilégié. [ 12 ] La jurisprudence insiste qu’en cette matière, tout est affaire de circonstances, selon les faits des cas sous étude. [ 13 ] Qu’en est-il ici ? [ 14 ] Voici ce qui se dégage des faits : - Le locataire habite le logement depuis 1967; - Le locataire croyait erronément, mais sincèrement, avoir payé le loyer de mai 2018; - La gestionnaire de la locatrice est à l’origine de la situation; - Il a fallu un jugement de la Régie pour bien expliquer le tout au locataire; - Lors de l’audience devant la Régie, cet aspect du litige a été abordé ainsi: [27] Le Tribunal note que les parties ont évoqué à l’audience que le paiement du loyer pourrait se faire par le biais d’une série de chèques postdatés.

Le Tribunal invite les parties à examiner toute option qui permettrait d’éviter les difficultés soulevées lors de l’audience et leur rappelle que la bonne foi doit gouverner leur conduite - À l’évidence, la locatrice n’a pas alors répudié la possibilité de régler le litige de cette façon; - Cette solution envisagée devant la Régie a très précisément été retenue et suivie par le locataire, qui a transmis ensuite une série de chèques postdatés et une lettre expliquant les divers paiements qu’il faisait alors [7] ; - La locatrice a encaissé les chèques des mois de juin et juillet 2020 sans aucune forme de protêt. [ 15 ] L’avocate de la locatrice insiste que la renonciation doit être expresse.

C’est effectivement l’état du droit. [ 16 ] Toutefois, en l’espèce, l’ensemble de la preuve pointe vers une telle renonciation : l’encaissement sans réserves des chèques pour les loyers de juin et juillet 2020, dans le contexte de la solution à l’amiable évoquée devant la Régie, auquel s’ajoute l’occupation du logement par le locataire de façon ininterrompue depuis plus de 50 ans et le fait que le retard du paiement du loyer de mai 2018, à l’insu du locataire, résulte d’une mauvaise administration dont il n’est pas responsable, en convainquent le Tribunal. [ 17 ] La locatrice fait valoir que, l’aurait-elle instituée plus tôt, sa demande d’expulsion aurait été rejetée en raison des arrêtés ministériels suspendant une telle procédure jusqu’au 22 juillet 2020. [ 18 ] La suspension des mesures d’expulsion n’empêchait toutefois pas la locatrice d’encaisser sous protêt les chèques des loyers de juin et juillet de cet été.

Elle aurait pu ainsi exprimer ses réserves.

Ce n’est pas parce que la locatrice ne pouvait expulser le locataire qu’elle peut justifier, après coup, son encaissement sans réserves de ces sommes, surtout dans le contexte décrit plus haut. [ 19 ] L’affaire n’a rien de commun avec celle où un locateur, par magnanimité, permet à un locataire d’occuper momentanément un logement jusqu’à ce qu’il trouve où se loger ailleurs sans pour autant renoncer à une décision favorable [8] . [ 20 ] Appliquant aux faits particuliers de l’affaire les principes jurisprudentiels mentionnés plus haut, le Tribunal conclut que la locatrice a abandonné son droit à la résiliation du bail et à l’expulsion du locataire. [ 21 ] En conséquence, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande de monsieur Giovanni Di Sclafani en opposition au préavis d’expulsion; LE TOUT , sans frais de justice. __________________________________ ÉRIC DUFOUR, J.C.Q.

Date d’audience : 28 octobre 2020. Me Valérie Cuierrier-Besner Avocate de la demanderesse-intimée

Me Camille Bolté Avocat du défendeur-requérant Monsieur Sylvain Darveau Absent