2010 QCCQ 11866, 2010 QCCQ 11866

Lag c. Montréal (Office municipal d'habitation de) 2010 QCCQ 11866 COUR DU QUÉBEC « Division administrative et d’appel » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE MONTRÉAL « Chambre civile » N° : 500-80-015127-096 DATE : Le 17 décembre 2010 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE MICHEL A. PINSONNAULT, J.C.Q. ______________________________________________________________________ MUSTAPHA LAG Locataire/Appelant c.

OFFICE MUNICIPAL D'HABITATION DE MONTRÉAL Locateur/Intimé Et RÉGIE DU LOGEMENT Mise en cause ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Le 22 octobre 2009, la régisseure Me Jocelyne Gravel de la Régie du logement (la « Régie ») a rendu une décision dans le dossier portant le numéro 31 090423 279 G (la « Décision ») dans laquelle la régisseure conclut qu’entre le 1 er janvier 2000 et le 31 décembre 2006, le locataire, monsieur Mustapha Lag, a causé un préjudice sérieux au locateur, l’Office Municipal d'Habitation de Montréal (l’ « Office »), aux termes de l’

article 1863 du Code civil du Québec (« C.c.Q. ») en ne déclarant pas toutes les sommes gagnées aux fins de la reconduction de son bail pour les années 2000 à 2006, dérogeant par le fait même aux dispositions du Règlement sur les conditions de location des logements à loyer modique [1] (le « Règlement »). [ 2 ] Aux termes de la Décision et en raison des fausses déclarations faites par M. Lag au cours des années susdites, la Régie a résilié le bail de M.

Lag et ordonné son expulsion du logement situé au 6079, Allée des Pruches à Montréal (le « Logement »). [ 3 ] Insatisfait des conclusions tirées par la régisseure dans la Décision, M.

Lag a déposé en novembre 2009, une requête pour permission d’en appeler de la Décision (la « Requête ») et propose les sept questions suivantes : -Est-ce que le locateur qui avait le fardeau de la preuve, a démontré le préjudice subit (sic)? -Si préjudice il y avait, est-ce que le locateur a prouvé un préjudice sérieux? -Est-ce que le locateur avait l'obligation de faire une preuve requise et démontrer qu'il y avait eu déclaration incomplète de la part du locataire? -Est-ce que la régisseure a changé la portée du document soumis par le locateur, à savoir une décision de l'aide social? -Est-ce que la régisseure a outrepassé des pouvoirs? -Est-ce que l'interprétation de l'erreur du locataire fait perdre au locataire le droit au maintien des lieux loués? -Est-ce que la régisseure a commis une erreur manifestement grave en droit en écartant la preuve que le locataire n'a en aucun temps, bénéficié d'un logement auquel il n'avait pas droit?

LA QUESTION EN LITIGE

[ 4 ] Par jugement rendu le 27 novembre 2009, la Cour du Québec n’autorise le locataire-appelant, M. Lag, à porter en appel la Décision que sur la question suivante : Dans la mesure où l’

article 1863 C.c.Q. s’applique, comme le prétendent les parties, le locateur qui demande la résiliation d’un bail d’un logement à loyer modique, parce que le locataire a fait de fausses déclarations quant à ses revenus, peut-il se limiter à la preuve de ces fausses déclarations pour établir le préjudice sérieux dont il est question à la fin du 1 er alinéa de cet

article ? [ 5 ] D’entrée de jeu, les parties reconnaissent que les dispositions de l’

article 1863 C.c.Q. s’appliquent en l’espèce et le Tribunal partage leur avis à cet égard. [ 6 ] Le présent appel, tel qu’autorisé, ne suscite aucune preuve additionnelle en appel. Il s’agit donc de disposer de la question en litige en fonction de la Décision rendue et de la preuve administrée en première instance. [ 7 ] Le Tribunal doit donc déterminer si, dans le contexte d’un bail d’un logement à loyer modique, la régisseure avait raison de conclure que les fausses déclarations faites par M. Lag à l’Office suffisaient pour établir un préjudice sérieux prévu à l’

article 1863 C.c.Q. justifiant, par le fait même, la résiliation du Bail. LA NORME DE CONTRÔLE [ 8 ] Comme le Tribunal doit disposer du présent appel strictement en fonction de la preuve administrée en première instance, avant de répondre à la question soulevée, il est nécessaire de déterminer la norme d'intervention applicable à celle-ci. [ 9 ] Il n’est pas utile de reprendre l’analyse jurisprudentielle exhaustive existante en matière d’appels de la Régie du logement lorsqu’il ne s’agit pas de procès de novo . [ 10 ] À la lumière de ce qui précède, le Tribunal est d’avis que la question soulevée en est une mixte de fait et de droit qui implique en

partie l’appréciation de la preuve par la régisseure qui a eu le bénéfice d’entendre, de voir les parties et les témoins et d’apprécier leurs témoignages. Dans ce contexte, la régisseure était en bien meilleure position d'apprécier les témoins entendus et leur crédibilité. Le Tribunal doit donc appliquer la norme de la décision raisonnable tout en exerçant un degré certain de déférence pour les éléments factuels.

Ce degré de déférence est cependant tempéré pour le droit applicable en l’espèce, la régisseure n’ayant pas une compétence accrue par rapport à la Cour du Québec à cet égard particulier. [ 11 ] Quant au caractère raisonnable de la Décision sous appel, il est opportun de reprendre les principes sur lesquels s’est fondé le juge Daniel Dortélus dans l’affaire Tan c.

Morand [2] , aux fins de l’application de la norme raisonnable aux questions alors soulevées : [47] Il y a lieu de reprendre les principes qui doivent guider le tribunal pour l’application de la norme raisonnable simpliciter, qui sont reproduits dans un jugement récent dans l’affaire Castiglia c. Perreault : Dans l’arrêt Ryan , la Cour suprême a établi le principe qui doit guider le Tribunal pour l’application de la norme d’intervention raisonnable simpliciter : « Le Tribunal de révision n’est pas invité à se livrer à sa propre analyse.

Même dans les cas où le Tribunal de révision conclut que la réponse donnée par le Tribunal inférieur n’est pas la meilleure, il doit refuser d’intervenir pour y substituer la sienne . » L’arrêt Ryan réfère à l’arrêt Southam , dans lequel la Cour suprême définit de la manière suivante la norme de la décision raisonnable simpliciter : « Est déraisonnable la décision qui, dans l’ensemble, n’est étayée par aucun motif capable de résister à un examen assez poussé .

En conséquence, la cour qui contrôle une conclusion en regard de la norme de la décision raisonnable doit se demander s’il existe quelque motif étayant cette conclusion . » En appliquant ces enseignements de la Cour suprême en l’espèce, le Tribunal reconnaît, étant appelé à appliquer la norme raisonnable simpliciter , qu’il ne lui appartient pas de se livrer à sa propre analyse pour substituer son opinion à celle du Comité .

Il appartient plutôt au Tribunal de déterminer si la décision du Comité n’est étayée par aucun motif pouvant résister à un examen poussé . [références omises et soulignements ajoutés] [ 12 ] La norme de contrôle applicable en l’espèce consiste à se demander si, après un examen assez poussé de la preuve, la Décision de la régisseure est entachée d'une erreur déraisonnable ou si la régisseure a erré de façon déraisonnable dans l'interprétation des règles de droit applicables.

Bref, il s'agit d'établir si après un examen «assez poussé», les motifs donnés par la régisseure dans sa Décision, pris dans leur ensemble, étayent les conclusions qu’elle tire. Dans un tel contexte, le Tribunal n’a pas à être en accord avec la Décision, si les motifs énoncés dans celle-ci justifient raisonnablement une telle décision. LES FAITS [ 13 ] Selon la Décision, la régisseure a retenu les faits suivants : [2] Les parties sont liées par bail depuis le 1 er janvier 1999 pour la location d'un logement à loyer modique. Le locateur soumet à l'appréciation du tribunal deux motifs de résiliation.

Le premier étant que l'attribution du logement a été faite suite à une fausse déclaration et le second que la détermination de certains loyers subséquents ont été faits sur la foi de déclarations incomplètes. [3] Il est admis que le locataire n'a pas déclaré au ministère de l'Emploi et de la Solidarité sociale ses revenus d'emploi gagnés à l'étranger de 1997 à 2005, ce qui a engendré un solde dû auprès de ce ministère de plus de 50 000 $ .

[4] La même omission a été faite à l'égard des revenus déclarés auprès du locateur pour la fixation des loyers des baux du 1 er janvier 1999 au 31 décembre 2006. Le locataire témoigne qu'il ignorait que les revenus gagnés à l'étranger devaient être déclarés. Dès qu'il a appris ce fait, il aurait rectifié la situation auprès de toutes les institutions gouvernementales.

Il dépose le bail du logement débutant le 1 er janvier 2007 où le loyer a été fixé en fonction de ses revenus complets. [5] Il est par ailleurs admis que le locateur a tenu compte de tous les revenus du locataire lors de l'établissement du loyer du bail débutant le 1 er janvier 2007. Le 10 janvier 2007, le locataire faisait parvenir au mandataire du locateur ses talons de paie pour l'année 2006. Quant aux omissions passées, son mandataire témoigne en avoir pris connaissance en janvier 2009. Le locateur a alors constaté l'existence d'une déduction faite sur les prestations d'aide sociale du locataire.

Après vérification, il a appris que cette déduction avait pour cause des revenus non déclarés pour les années en cause. [6] Une représentante du ministère de l'Emploi et de la Solidarité sociale témoigne que le locataire aurait de toute façon été admissible à des prestations d'aide sociale si ses revenus d'emploi avaient été déclarés. Seul le montant des prestations aurait bien entendu été diminué.

Elle confirme que le montant du remboursement exigé de 50 891,49 $ correspond aux revenus non déclarés pendant les années en cause. [ 14 ] Après avoir découvert, en janvier 2007, l’existence de fausses déclarations quant à ses revenus réels depuis 1998, l’Office dépose auprès de la Régie une demande de résiliation du Bail en invoquant, d’une part, les dispositions de l’

article 1988 C.c.Q. et d’autre part, les dispositions de l’

article 1863 C.c.Q. [ 15 ] La régisseure a rejeté le premier motif de résiliation en concluant à la tardivité de ce recours car l’Office n’a pas déposé sa demande de résiliation dans le délai de deux mois à compter de la connaissance de la fausse déclaration, délai prescrit par l’

article 1988 C.c.Q. lequel se lit comme suit : 1988. Lorsqu'un logement à loyer modique est attribué à la suite d'une fausse déclaration du locataire, le locateur peut, dans les deux mois où il a connaissance de la fausse déclaration , demander au tribunal la résiliation du bail ou la modification de certaines conditions du bail si, sans cela, il n'aurait pas attribué le logement au locataire ou l'aurait fait à des conditions différentes. [Soulignement ajouté] [ 16 ] La régisseure a, par ailleurs retenu, le second motif fondé sur l’

article 1863 C.c.Q. qui fait l’objet du présent appel, et ce, de la façon suivante : [11] Quant au second motif de résiliation, soit l'omission de déclarer tous ses revenus lors des renouvellements de 1998 à 2006 , il repose sur l'

article 1863 du Code civil du Québec qui édicte: 1863. L'inexécution d'une obligation par l'une des parties confère à l'autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l'exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l'inexécution lui cause à elle-même ou, s'agissant d'un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail.

L'inexécution confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l'avenir. [12] On constate que le fardeau du locateur désirant la résiliation du bail est, cette fois, d'établir l'inexécution d'une obligation du bail lui causant un préjudice sérieux. [13] On plaide en défense qu'il n'y aurait pas eu preuve du préjudice sérieux considérant qu'il a été établi que le locataire aurait de toute façon été admissible à recevoir de l'aide sociale si la totalité de ses revenus avait été connue.

On présume qu'il en aurait été ainsi pour l'attribution d'un logement à loyer modique. On conclut donc que le seul critère à considérer dans l'évaluation du préjudice sérieux serait l'admissibilité ou non à un logement à prix modique. [14] Sur cette question, on réfère à l'interprétation donnée par la Cour du Québec dans la cause Sinnappah : Dans cette cause, il était question d'un locataire qui n'avait pas déclaré tous ses revenus ainsi que le nombre exact d'occupants du logement.

La Cour du Québec a alors conclu à l'existence d'un préjudice sérieux considérant qu'un logement de même dimension n'aurait pas été attribué à une personne seule. La cour s'exprime comme suit: « Une contravention à un règlement de l'Office municipal d'habitation est une inexécution d'une obligation par le locataire. La sanction, dans une telle situation, est la résiliation du bail, à la condition que l'inexécution cause un préjudice sérieux aux autres occupants ou à l'office. Si des fausses déclarations sont prouvées, il y a préjudice sérieux causé à l'Office.

En effet, la preuve démontre qu'une longue liste de personnes démunies attendent l'attribution d'un logement à loyer modique. La différence de loyer avec celle des logements dans le marché est importante, il est essentiel pour l'Office, qui doit agir avec justice et équité dans l’attribution des logements, que les logements qui se libèrent soient attribués aux requérants qui s'y qualifient réellement.

En ce sens, si un logement est attribué à une personne qui ne devrait pas s'y qualifier, par suite de fausses représentations, il s'agit là d'un préjudice sérieux. » [3] [Soulignements de la régisseure] [15] Peut-on conclure de ce passage que l'inadmissibilité du locataire à un logement à loyer modique, si toute l'information avait été connue, serait le seul critère d'appréciation du préjudice sérieux?

Le tribunal répond par la négative. 16] Il est jugé que la différence de loyer entre ce qui a été payé et aurait dû l'être peut également être prise en considération dans l'évaluation du préjudice sérieux subi par le locateur. En l'instance, la somme des revenus non déclarés en cause est trop importante pour

être anodine dans l'établissement du loyer. Pendant près de 7 années, soit entre le 1 er janvier 2000 et le 31 décembre 2006, le locateur n'a pas perçu du locataire le loyer auquel il avait droit. Notons que le locateur gère des fonds publics restreints et qu'il lui est tout autant, sinon plus préjudiciable, de ne pas percevoir le plein montant du loyer que d'attribuer un logement à une personne n'y ayant pas droit. [17] Vu ce qui précède, le tribunal conclut que le locataire n'a pas déclaré toutes les sommes gagnées aux fins des reconductions des baux des années 2000 à 2006.

Il a ainsi contrevenu à ses obligations contractuelles en dérogeant aux dispositions du Règlement sur les conditions de location des logements à loyer modique qui prévoient: « 3. Les revenus considérés aux fins du présent règlement sont les sommes gagnées au cours de l'année civile qui précède la date du début de bail par chacune des personnes qui composent le ménage. » «18. Aux fins de la conclusion du bail ou de sa reconduction, le locataire doit fournir au locateur le nom des personnes qui habitent avec lui et les preuves requises pour la détermination du loyer.

Ces renseignements doivent être fournis dans un délai d'un mois de la demande du locateur. En tout temps, le locataire est tenu d'informer le locateur lorsqu'il y a ajout d'occupant et ce, dans un délai d'un mois de l'arrivée du nouvel occupant. S'il y a ajout d'occupant entre la date de réception des renseignements visés au premier alinéa et la date de la conclusion du bail ou de sa reconduction, selon le cas, ces nouveaux occupants sont considérés pour la détermination du loyer prévu à l’article 5.» [18] Ces omissions ont également causé un préjudice sérieux au locateur.

Ce dernier a par conséquent justifié son droit à la résiliation du bail . [Soulignements ajoutés] - La position de l’appelant, M. Lag [ 17 ] M. Lag reproche essentiellement à la régisseure d’avoir conclu à l’existence d’un préjudice sérieux au sens de l’

article 1863 C.c.Q. , en l’absence de toute preuve du montant du loyer réel qu'il aurait dû payer s'il avait dûment déclaré tous ses revenus, comme l’exige la loi. [ 18 ] De plus, M. Lag insiste que même s’il doit rembourser plus de 50 000 $ au Ministère de l’Emploi et de la Solidarité sociale, il est toujours demeuré éligible à recevoir des prestations d’aide sociale quoique moindres et que par conséquent, il pouvait également bénéficier d’un logement à loyer modique. Le principe du maintien du locataire dans les lieux doit donc avoir préséance en l’espèce. [ 19 ] La preuve ne démontre pas que M.

Lag a bénéficié d’un logement auquel il n’avait pas droit. [ 20 ] La régisseure a erré en faisant fi du principe fondamental voulant qu’on favorise le maintien dans les lieux et dans un tel contexte, elle aurait dû ordonner le remboursement de la différence entre le loyer que M.

Lag aurait dû payer à l’Office et celui effectivement payé au courant des années en question. [ 21 ] La régisseure a également erré en concluant à l’existence d’un préjudice sérieux sans qu’aucune preuve ne soit offerte à cet égard par l’Office, d’où la présente question en litige. - La position de l’Intimée, l’Office Municipal d'Habitation de Montréal [ 22 ] L’Office insiste sur le fait qu’elle n’avait pas à offrir de preuve quant à la différence de loyer que M.

Lag aurait normalement dû payer au cours des années car cet aspect n’a jamais fait l’objet de la demande de résiliation de bail déposée auprès de la Régie. [ 23 ] De fait, l’Office gère quelque 20,000 logements à Montréal. Au point de vue strictement financier, l’Office ne subit aucun préjudice car tout déficit d’opération ou manque à gagner est toujours absorbé par les gouvernements fédéral et provincial ainsi que par la Ville de Montréal. [ 24 ] L’Office rappelle que M.

Lag n’a pas contesté le fait qu’il n'avait pas déclaré au ministère de l'Emploi et de la Solidarité sociale ses revenus d'emploi gagnés à l'étranger de 1997 à 2005, ce qui a engendré un solde dû auprès de ce ministère de plus de 50 000 $ . [ 25 ] Ces mêmes revenus auraient dû être déclarés à l’Office à chaque renouvellement de son Bail, ce qui n’a jamais été fait depuis 1998 et ce, jusqu’à 2006 inclusivement. [ 26 ] L’Office conteste enfin l’argument formulé par M. Lag que pour causer un préjudice sérieux, il devait nécessairement être inadmissible à un logement à loyer modique, ce qui n’est pas le cas.

ANALYSE ET DISCUSSION [ 27 ] Les faits en cause ne sont pas contestés. En 1998, M. Mustapha Lag fait une demande afin d'obtenir un logement à loyer modique. Sur la foi des informations fournies, l’Office lui offre le Logement, en janvier 1999. Le prix du loyer fut alors fixé en considération des revenus déclarés par M. Mustapha Lag. Huit années plus tard, l’Office apprend que durant toute cette période, M. Lag a omis de déclarer les revenus qu’il avait gagnés à l’extérieur du pays et constate que sept à huit baux ont été reconduits malgré cette omission.

L’Office fonde sa demande en résiliation du Bail sur le fait que les fausses déclarations de M. Lag en soi lui ont causé préjudice au sens de l’

article 1863 C.c.Q. Cet argument a été retenu par la régisseure qui a prononcé la résiliation du Bail. [ 28 ] En novembre 2009, M. Lag fait une demande, en vertu de l’article 90 de la

Loi sur la Régie du logement , pour obtenir la

permission d’appeler de la Décision, aux motifs que l’Office n’a pas présenté une preuve suffisante de l’existence d’un préjudice sérieux à son égard. De fait, M. Lag avance que l’Office aurait dû présenter une preuve de nature financière pour satisfaire la régisseure que le locateur avait effectivement subi un préjudice sérieux en raison des omissions répétées du locataire. L’Office ne conteste pas qu’une telle preuve n’a pas été faite. Il soutient qu’une telle preuve n’était tout simplement pas nécessaire et que les fausses déclarations à elles seules constituent un préjudice sérieux au sens de l’

article 1863 C.c.Q. [ 29 ] En matière de logements à loyer modique, la simple omission du locataire de divulguer tous ses revenus entraîne-t-elle la possibilité, pour le locateur, de demander la résiliation du bail ou doit-il plutôt faire la preuve d’un préjudice plus tangible comme un préjudice financier? [ 30 ] Dans l’optique où le Tribunal conclut à la nécessité d’une preuve du préjudice, il lui faudra déterminer quelle étendue doit prendre ledit préjudice pour entraîner la résiliation du bail? [ 31 ] Lorsqu’il s’agit d’un bail d’un logement à loyer modique, l’

article 1988 C.c.Q. prévoit la possibilité pour le locateur de résilier le bail ou d’en changer les conditions, si l’attribution du loyer a été faite en considération de fausses déclarations. [ 32 ] Tel que susdit, l’Office n’a pu l’invoquer avec succès car le locateur était hors délai. Ce motif de résiliation du bail a été rejeté par la régisseure. Il est à souligner que l’

article 1988 C.c.Q. vise les cas d’attribution d’un tel logement et non le renouvellement du bail, comme il est question en l’espèce. [ 33 ] L’Office a également invoqué l’

article 1863 C.c.Q. , disposition plus générale, se retrouvant à la

section du louage et s’appliquant à tous les baux. [ 34 ] L'inexécution d’une obligation confère, en outre, au locataire le droit de demander une diminution de loyer; lorsque le tribunal accorde une telle diminution de loyer, le locateur qui remédie au défaut a néanmoins le droit au rétablissement du loyer pour l'avenir. [ 35 ] À la lecture de l’

article 1863 C.c.Q. , on remarque que l’inexécution d’une obligation par l’une des parties ouvre la porte à divers recours, dont l’exécution en nature, l’octroi de dommages-intérêts et en cas de préjudice sérieux, à la résiliation du bail. [ 36 ] Afin de déterminer s’il y a eu inexécution de la part du locataire, on doit connaître les obligations qui lui incombent. Le Code civil du Québec dresse une liste d’obligations générales que le locataire doit remplir, notons par exemple le paiement du loyer et l’obligation d’entretien.

Par contre, lorsqu’une législation est plus spécifique, c’est cette dernière qui prime sur la plus générale. Ainsi, le Règlement sur les conditions de location des logements à loyer modique [4] prévoit à l’article 18, l’obligation du locataire de fournir, entre autres, deux choses : le nom des personnes qui habitent le logement et l’attestation des revenus, afin de se voir attribuer un logement et de fixer le montant du loyer de celui-ci. 18.

Aux fins de la conclusion du bail ou de sa reconduction, le locataire doit fournir au locateur le nom des personnes qui habitent avec lui et les preuves requises pour la détermination du loyer. Ces renseignements doivent être fournis dans un délai d'un mois de la demande du locateur. En tout temps, le locataire est tenu d'informer le locateur lorsqu'il y a ajout d'occupant et ce, dans un délai d'un mois de l'arrivée du nouvel occupant. [Soulignement ajouté] [ 37 ] L’article 3 du Règlement définit l’expression « revenus » comme suit : 3.

Les revenus considérés aux fins du présent règlement sont les sommes gagnées au cours de l'année civile qui précède la date du début de bail par chacune des personnes qui composent le ménage. [ 38 ] C’est d’ailleurs sur la foi de ces documents et informations que le Bail liant M.

Lag a été signé et c’est en fonction de ces documents et informations que toutes les conditions ont été fixées par l’Office. [ 39 ] Comme l’a soulevé la régisseure dans la Décision, la Cour du Québec, dans l’affaire Sinnappah [5] , a conclu à l’existence d’un préjudice sérieux, la locataire ayant fait de fausses déclarations relativement à ses revenus et ayant déclaré faussement son fils comme second occupant du logement.

La régisseure, dans le présent dossier, a noté que dans l’affaire Sinnappah , la locataire avait bénéficié sans droit d’une chambre additionnelle pour y loger son fils alors qu’il ne vivait pas avec elle et que cette fausse déclaration faisait en sorte qu’elle s’était vue attribuer un logement auquel elle n’avait pas droit.

Le juge a conclu qu’en faisant de telles fausses déclarations, la sanction appropriée était la résiliation du bail. [ 40 ] On peut conclure de la décision Sinnappah que les fausses déclarations reprochées au locataire d’un logement à loyer modique peuvent constituer une inexécution justifiant la résiliation d’un bail dans la mesure où cette inexécution cause préjudice sérieux aux autres occupants locataires ou à l’Office. [ 41 ] Par ailleurs, la régisseure s’est interrogée, à bon droit, si l’inadmissibilité du locataire à un logement à prix modique ou à un logement de superficie supérieure constitue, en matière de logement à loyer modique, le seul critère d’appréciation du préjudice sérieux au sens de l’

article 1863 C.c.Q. [ 42 ] Que constitue ce préjudice sérieux? L’auteur Pierre-Gabriel Jobin, dans son ouvrage Le louage [6] , précise que : Pour décider si, dans une espèce, il y a préjudice sérieux, il n’y a donc pas lieu d’évaluer avec précision une perte subie par le locateur, comme dans une action en dommages-intérêts.

[ 43 ] L’auteur Jobin ajoute plus loin que : Le locateur devrait pouvoir obtenir la résiliation du louage pour une faute du locataire qui s’est répétée plusieurs fois bien qu’elle ne soit pas importante en soi et qu’elle ne cause pas de préjudice sérieux. [ 44 ] À la lumière de ce qui précède, on pourrait considérer que l’omission de M. Lag, de ne pas dévoiler tous ses revenus pour une année donnée, ne saurait préjudicier le locateur de façon sérieuse.

En contrepartie, la répétition d’une telle omission, qui est à l’origine de la reconduction de sept à huit baux, prise dans son ensemble, peut constituer pour le locateur du logement à loyer modique un préjudice sérieux. [ 45 ] La régisseure a répondu à cette question par l’affirmative. [ 46 ] Par ailleurs, plusieurs décisions rendues par la Régie font état de situations semblables à celle qui nous occupe. Dans l’affaire Ann Glive [7] , la Cour du Québec s’est prononcée en appel d’une décision de la Régie. Cette dernière avait accueilli la demande de l’Office en résiliation de bail.

Il est ressorti du témoignage de la locataire que les pièces fournies pour remplir l’exigence de l’article 18 du Règlement sur les conditions de location des logements à loyer modique étaient fausses et que c’est en se basant sur ces faux documents que le logement à prix modique lui avait été octroyé. En défense, la locataire a invoqué que la sanction (la résiliation du bail) était exagérée, puisque le préjudice n’était pas important et que le locateur n’avait subi aucune perte pécuniaire.

Le commentaire suivant du régisseur fait l’objet de cette critique : En effet, la locataire a trompé le locateur et son comportement ne peut rester sans sanction. Le seul fait de tromper le locateur et de lui fournir de faux documents constitue déjà un préjudice suffisant.

S’il ne fallait pas voir là motif à résiliation du bail, le tribunal ouvrirait la porte à ce genre d’abus. [ 47 ] La Cour du Québec a maintenu la décision du régisseur en soulignant : Le Tribunal ne peut sanctionner quelqu’un qui fait de fausses déclarations d’autant plus que l’appelante connaît bien le système puisqu’elle vit dans des logements de l’intimée (l’Office) depuis 21 ans (elle a déménagé d’un trois chambres à deux chambres) et qu’elle prive, dans son secteur, plus de deux cents personnes qui sont sur une liste d’attente. [ 48 ] La position du Tribunal semble claire, le préjudice découle du seul fait pour l’appelante d’avoir fait de fausses déclarations.

La preuve d’une perte monétaire quelconque n’était pas nécessaire. [ 49 ] Dans l’affaire Donald Dufort [8] qui ressemble en tout point au cas qui nous occupe (omission de déclarer tous ses revenus), la Cour du Québec rejette l’appel du locataire en concluant ainsi : Considérant que l’intimée [Corporation des habitations Jeanne-Mance] subit alors un préjudice par le seul fait de ne pas pouvoir calculer le loyer en l’absence des renseignements qui doivent être fournis par le locataire alors qu’elle a l’obligation d’administrer ces logements dans le but de les mettre à la disposition des citoyens à faibles revenus. [ 50 ] Une fois de plus, le préjudice subi par le locateur de logements à loyer modique découle de fausses déclarations qui ne lui permettent pas de fixer, en toute connaissance de cause, les conditions du bail.

Il n’est pas nécessaire d’aller plus loin pour justifier l’existence d’un préjudice sérieux pour entraîner la résiliation du bail. Il n’est pas nécessaire d’établir un préjudice financier, ni l’ampleur de ce préjudice ou l’inéligibilité du locataire au logement occupé. [ 51 ] Dans l’affaire Winslow Smith [9] , la Cour supérieure, siégeant en évocation, a maintenu le jugement rendu par la Cour du Québec siégeant en appel de la Régie du logement [10] .

La Cour du Québec avait accueilli l’appel logé par l’Office et avait résilié le bail du locataire qui avait fait défaut de se conformer aux exigences de l’article 13 du Règlement sur la location d’un logement à loyer modique [article et règlement précédents au présent

article 18] en ne fournissant pas les preuves requises pour l’attestation des revenus. Le locataire n’avait pas jugé opportun de déclarer les revenus de son épouse car elle ne payait pas d’impôts. [ 52 ] Le juge de la Cour du Québec a cassé la décision de la Régie en indiquant : Permettre une interprétation large dudit

article 13 irait non seulement à l’encontre des règles d’interprétation des lois et surtout des règlements, mais ouvrirait une porte à des abus dont les premières victimes seraient les personnes plus démunies. La règlementation citée plus haut ne laisse pas au locataire le choix de juger de l’importance relative des revenus qu’il doit déclarer pour permettre au locateur de fixer le loyer. Il doit déclarer la totalité de ses revenus et la totalité de ceux de la personne indépendante dont le revenu est le plus élevé pour établir le loyer de base (art. 3).

Ceci ne l’exempte pas de fournir au locateur le nom des personnes qui habitent avec lui et les preuves requises pour l’attestation des revenus (art. 13). [ 53 ] La preuve a révélé que, même si le locataire avait fourni les documents nécessaires, le locateur n’aurait pas eu à augmenter de façon significative le montant du loyer.

Malgré cela, la Cour du Québec a conclu à la résiliation du bail, étant donné que le locataire a manqué à l’obligation de l’article 18 du Règlement (anciennement l’article 13). [ 54 ] En évocation devant la Cour supérieure, le locataire a essentiellement plaidé que le juge de la Cour du Québec avait excédé sa compétence en interprétant de façon déraisonnable voire même erronée les dispositions du Règlement.

La Cour supérieure ne peut se rallier à cet argument et en vient à la conclusion à la page 11 du jugement que : Le juge, après avoir entendu la preuve qui lui était présentée, en est venu à la conclusion que le locataire n’avait pas rempli les obligations que la loi lui impose et, compte tenu des circonstances qu’il a appréciées comme il devait le faire, il en a conclu que ce refus, cette négligence ou cette omission de se conformer aux exigences de l’article 13 [maintenant 18], pouvait entraîner la résiliation du bail.

Ce faisant, il [le juge de la Cour du Québec] n’a rien ajouté à l’article 13, il l’a simplement interprété compte tenu du contexte dans lequel il se trouve et de la preuve qui lui a révélé que le locataire n’avait pas fourni au locateur « les preuves requises pour l’attestation

des revenus » au sens de l’article précité. Enfin, il en est venu à la conclusion que, dans les circonstances, la résiliation constituait une sanction appropriée. [ 55 ] Ces décisions viennent donc appuyer la proposition que la preuve d’un préjudice pécuniaire n’est ni nécessaire, ni essentielle pour justifier la résiliation d’un bail relié à un logement à loyer modique lorsque le locataire fait défaut de respecter son obligation de divulguer au renouvellement de son bail l’ensemble de ses revenus (article 18).

Dans l’affaire Winslow Smith tout comme dans la présente affaire, les locataires auraient pu néanmoins se voir attribuer un logement à loyer modique et ce, même s’ils avaient déclaré tous leurs revenus comme l’exige la réglementation applicable et leurs loyers n’auraient pas été possiblement largement différents de ceux qu’ils payaient.

Ce que la Cour du Québec vient sanctionner n’est donc pas la perte financière subie par le locateur de logement à loyer modique, mais plutôt l’inexécution d’une obligation commandée par la loi et la réglementation applicables. [ 56 ] Ainsi, le manquement à une telle obligation incombant au locataire qui désire bénéficier d’un logement à loyer modique peut justifier la résiliation du bail. Une telle inexécution d’une obligation fondamentale peut constituer à elle seule un préjudice sérieux pour le locateur de logements à loyer modique au sens de l’

article 1863 C.c.Q. Manifestement, cette omission empêche le locateur d’un logement à loyer modique de fixer correctement le montant du loyer à être versé, en considération des revenus réels du locataire. [ 57 ] À cet égard, le Tribunal est particulièrement sensible à l’argument de l’Office qui doit gérer quelque 20,000 logements à Montréal et que tout déficit d’opération est toujours assumé par les trois paliers de gouvernement qui l’absorbent. À proprement parler, l’Office n’encoure aucun préjudice financier lorsqu’un locataire n’acquitte pas le loyer qu’il devrait normalement payer.

Il s’agit d’un coût absorbé par l’ensemble de la société qui accepte de mettre à la disposition de ses citoyens les moins fortunés des logements à loyer modique.

C’est dans un tel contexte particulier que le respect du Règlement revêt toute son importance et que l’inexécution de cette obligation impérative pour toute personne qui désire se prévaloir des bénéfices sociaux qui en découlent (à savoir l’octroi d’un logement à loyer modique) peut causer au locateur un préjudice sérieux qui peut entraîner la résiliation du bail. [ 58 ] Selon la Décision, la régisseure a constaté, en fonction de la preuve non contestée offerte, que M.

Lag devait rembourser plus de 50 000 $ au Ministère de l’Emploi et de la Solidarité sociale vu son défaut de dévoiler entre 1998 et 2006 ses revenus provenant d’Algérie relativement aux prestations qui lui furent versées au cours de ces années. Cette omission a également été faite par M. Lag quant aux informations qu’il aurait dû fournir à l’Office avant l’octroi d’un logement à loyer modique et lors de chacun des renouvellements annuels. [ 59 ] La régisseure a considéré la jurisprudence applicable et a conclu, toujours en fonction de la preuve offerte, que l’omission de M.

Lag de dévoiler à l’Office tous ses revenus, répétée au cours de plusieurs années, constituait une inexécution de ses obligations causant un préjudice sérieux à l’Office, selon les dispositions de l’

article 1863 C.c.Q . [ 60 ] La Décision de la régisseure, fort bien motivée, est non seulement raisonnable mais également tout à fait correcte en droit. [ 61 ] Il y a lieu de répondre par l’affirmative à la question soulevée en l’espèce : Le locateur qui demande la résiliation d’un bail d’un logement à loyer modique, parce que le locataire a fait de fausses déclarations quant à ses revenus, peut-il se limiter à la preuve de ces fausses déclarations pour établir le préjudice sérieux dont il est question à la fin du 1 er alinéa de cet

article ? [ 62 ] Il n’y a donc pas lieu pour la Cour du Québec d’intervenir et de casser la Décision comme le demande M. Lag. PAR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : REJETTE l’appel de M. Mustapha Lag; MAINTIENT la décision rendue le 22 octobre 2009, par la régisseure Me Jocelyne Gravel de la Régie du logement dans le dossier portant le numéro 31 090423 279 G; LE TOUT, avec dépens. __________________________________ MICHEL A. PINSONNAULT, J.C.Q. Me Angela Todaro BLACKBURN & ASSOCIÉS Avocate du locataire/Appelant Me Marc Poirier Avocat du locateur/Intimé Date d’audience : 12 novembre 2010