2016 QCCQ 7395, 2016 QCCQ 7395

Pouliot c. 9230-8634 Québec inc. 2016 QCCQ 7395 COUR DU QUÉBEC « Division des petites créances » CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE QUÉBEC LOCALITÉ DE QUÉBEC « Chambre civile » N° : 200-32-061610-142 DATE : 12 juillet 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE YVAN NOLET, J.C.Q. ______________________________________________________________________ JEAN-THOMAS POULIOT et FRÉDÉRIK RENAUD

Partie demanderesse c. 9230-8634 QUÉBEC INC. et THOMAS LALOUX

Partie défenderesse ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Jean-Thomas Pouliot et Frédérik Renaud réclament 6 553,58 $ solidairement à 9230-8634 Québec inc. et Thomas Laloux alléguant des vices cachés à la propriété achetée des défendeurs.

Cette réclamation comprend également une somme de 1 379,70 $ représentant la valeur résiduelle d’un chauffe-eau dont le contrat de location n’a pas été divulgué aux demandeurs préalablement à l’achat de la propriété. [ 2 ] 9230-8634 Québec inc. et Thomas Laloux plaident qu’ils avaient dénoncé aux acheteurs la présence de fissures dans la fondation et que les demandeurs avaient connaissance du vice caché qu’ils allèguent. [ 3 ] Ils indiquent également que la petite fissure est telle qu’elle ne justifiait pas la remise en question de la vente de la propriété ou même d’en diminuer le prix.

Enfin, ils ajoutent que la situation résulte de la négligence des acheteurs à s’assurer de l’écoulement de l’eau vers les zones limitrophes de leur propriété. [ 4 ] En ce qui a trait au chauffe-eau, les défendeurs soutiennent que ce sont les demandeurs qui devaient effectuer les vérifications requises avant d’acheter la propriété.

Ne l’ayant pas fait, il leur revient d’assumer les frais de location du chauffe-eau. [ 5 ] Enfin, soutenant que les demandeurs ont eu des agissements fautifs à leur égard, les défendeurs se portent demandeurs reconventionnels et leur réclament 7 000 $ pour les dommages qu’ils ont subis et qui en découlent directement. LES FAITS [ 6 ] À l’automne 2012, les demandeurs offrent d’acheter la propriété des défendeurs pour un montant de 290 000 $.

Les demandeurs acceptent cette offre malgré le fait que la propriété était offerte en vente à 320 000 $. [ 7 ] Les demandeurs prennent possession de la propriété en décembre 2012, effectuent divers travaux de rénovation à l’intérieur de la propriété et emménagent dans celle-ci en avril 2013. [ 8 ] Au printemps 2013, avant même leur déménagement, l’entrepreneur réalisant les travaux de rénovation les informe d’une infiltration d’eau sur le plancher du sous-sol.

Les demandeurs se rendent sur les lieux et constatent effectivement une accumulation d’eau sur le plancher du sous-sol situé sous l’escalier. [ 9 ] Ils précisent que de l’intérieur, il ne leur était pas possible de voir la source de l’infiltration étant donné que des murs de finition recouvrent la fondation. Ils vérifient l’extérieur de la fondation et ne remarquent rien de particulier.

[ 10 ] Au mois d’août 2013, suite à un orage important, les demandeurs constatent à nouveau la présence d’eau au sous-sol. Afin d’identifier l’origine de l’infiltration, les demandeurs mandatent un entrepreneur afin qu’il dégarnisse un mur intérieur de la propriété. C’est alors qu’ils remarquent que l’eau pénètre par une fissure dans la fondation laquelle n’était pas visible de l’extérieur étant donné que la fondation était cachée par une base de béton servant de balcon à l’entrée arrière. [ 11 ] Les demandeurs informent les défendeurs de la situation par écrit et ces derniers sont en mesure de constater la fissure. [ 12 ]

Malgré les travaux effectués par les demandeurs afin de créer une pente permettant l’égouttement de l’eau vers l’extérieur de leur terrain, des tests effectués avec un boyau d’arrosage révèlent que de l’eau s’infiltre malgré tout par la fissure. Les demandeurs ajoutent que les défendeurs ne les avaient d’ailleurs pas informés d’infiltration d’eau au sous-sol, ce que confirme la déclaration écrite que les vendeurs ont complétée préalablement à la vente. [ 13 ] Les demandeurs déposent en preuve une soumission obtenue en août 2013 en vue de réparer la fissure de la fondation.

Le montant des travaux est de 5 173,88 $ [1] . [ 14 ] En ce qui concerne le chauffe-eau, ce n’est qu’après la vente que les demandeurs reçoivent une facture pour la location de celui- ci. Ils mentionnent que les défendeurs ne les ont jamais informés des frais de 16,66 $ qu’ils devaient assumer mensuellement pour la location du chauffe-eau dont ils se croyaient propriétaires.

La valeur de rachat de ce chauffe-eau est de 1 200 $ plus les taxes applicables. [ 15 ] Pour leur part, les défendeurs contestent être responsables des montants réclamés par les défendeurs. [ 16 ] Ils mentionnent avoir consenti une réduction importante du prix demandé pour la propriété et considèrent, vu cette importante diminution, que la vente aurait dû être effectuée sans garantie légale. Ils admettent toutefois que tel n’a pas été le cas. [ 17 ] Ils plaident également avoir dénoncé l’existence des fissures dans le solage de leur propriété et confirment que le rapport d’inspection y référait précisément.

Ainsi, selon les défendeurs, les acheteurs étaient informés de l’existence des fissures et il leur revenait d’effectuer des vérifications additionnelles à cet égard. [ 18 ] Enfin, selon les défendeurs, la fissure était de peu d’importance et jamais celle-ci n’aurait remis en question soit la vente ni le prix de celle-ci considérant le rabais important qu’ils ont accordé aux demandeurs en acceptant l’offre à 290 000 $.

De plus, les défendeurs font valoir que l’infiltration d’eau résulte du défaut des demandeurs d’entretenir adéquatement leur terrain de telle sorte à ce que l’eau puisse s’égoutter vers l’extérieur du terrain et non vers le solage. [ 19 ] Les défendeurs refusent également d’indemniser les demandeurs concernant la valeur de rachat du chauffe-eau.

Ils indiquent qu’ils ignoraient l’existence du contrat conclu par le gestionnaire de la propriété en leur nom en précisant qu’il revenait aux demandeurs de se renseigner avant la vente quant à savoir si le chauffe-eau était loué ou non. [ 20 ] Se portant demandeurs reconventionnels, les défendeurs soutiennent que les demandeurs ont agi de mauvaise foi à leur égard et leur ont occasionné des dommages de 7 000 $. Ils indiquent résider à l’extérieur du pays et avoir dû y revenir à trois occasions dans le cadre du litige les opposant aux demandeurs.

Ils mentionnent également que les demandeurs ont refusé de leur remettre une déclaration attestant des négociations survenues entre les parties lors de l’achat de la propriété. [ 21 ] Cette lettre, les défendeurs soutiennent qu’elle leur aurait été utile dans le cadre de discussions avec l’Agence de Revenu concernant les conséquences fiscales de la vente de leur propriété. [ 22 ] Les demandeurs témoignent qu’ils n’avaient pas d’objection à fournir le document demandé dans la mesure où une entente intervenait avec les défendeurs concernant leur réclamation relative aux vices cachés.

Aucun règlement n’étant intervenu sur cette question, les demandeurs n’ont donc pas fourni la lettre demandée par les défendeurs. ANALYSE ET MOTIFS [ 23 ] Lors de l'analyse des prétentions des parties, le Tribunal doit tenir compte des règles de preuve contenues au Code civil du Québec . [ 24 ] L'

article 2803 du Code civil du Québec indique que « Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. […] ». Ainsi, il revient donc aux demandeurs d’établir que la fissure constituait bel et bien un vice caché. De plus, ils devaient prouver le coût en vue la réparer. [ 25 ] Quant au chauffe-eau, les demandeurs devaient établir ne pas avoir été informés de l’existence d’un contrat de location du chauffe-eau avant l’acquisition de l’immeuble. [ 26 ] L'

article 2804 du Code civil du Québec précise une règle importante qui doit guider le Tribunal dans l'analyse de la preuve présentée par les parties. Cet

article précise : « La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. » [ 27 ] Cet

article consacre le principe à l'effet que dans un procès civil, la prépondérance d'une preuve concernant un fait est suffisante afin de prouver l'existence de ce fait. Le Tribunal doit donc analyser l'ensemble de la preuve en s'interrogeant sur l'existence d'une preuve prépondérante soutenant les prétentions des parties. [ 28 ] C’est l’

article 1716 du Code civil du Québec qui précise que le vendeur d’un bien est tenu de garantir la qualité du bien vendu. Cette garantie de qualité est plus amplement décrite à l’

article 1726 C.c.Q. qui se lit comme suit : « Le vendeur est tenu de garantir à l'acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent

impropre à l'usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l'acheteur ne l'aurait pas acheté, ou n'aurait pas donné si haut prix, s'il les avait connus. Il n'est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l'acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. » [ 29 ] Pour qu'un vice soit considéré caché, cinq conditions doivent être analysées : 1. Le vice doit posséder une certaine gravité; 2. Le vice doit être antérieur à la vente; 3.

Le vice doit être inconnu de l'acheteur; 4. Le vice n'est pas apparent; 5. Une dénonciation du vice doit être transmise au vendeur dans un délai raisonnable depuis la découverte de celui-ci. À défaut de transmettre cette dénonciation, l’acheteur devra établir des circonstances qui constituent une exception à cette règle.

Enfin, le défaut de transmettre la dénonciation sans circonstances particulières pourra entraîner le rejet de l’action si le vendeur établit qu’il a subi un préjudice réel et grave de ce défaut [2] . [ 30 ] Les défendeurs contestent, dans un premier temps, la gravité de la fissure soutenant que celle-ci n’aurait ni empêché la vente ni permis aux demandeurs d’obtenir une réduction du prix de vente.

En fait, la question n’est pas de savoir si les défendeurs auraient accordé ou non une diminution du prix de vente à cause de l’infiltration d’eau par la fissure. [ 31 ] La question est plutôt de savoir si, en soi, une infiltration d’eau au sous-sol de la propriété est un problème grave qui doit être corrigé. Or, il y a lieu de répondre oui à cette question. Des infiltrations d’eau au sous-sol sont susceptibles d’entraîner la détérioration de divers matériaux et de plus, ils empêchent l’usage normal du sous-sol.

Un tel problème doit par conséquent être réparé. [ 32 ] Quant au caractère apparent du vice, les défendeurs soutiennent avoir avisé les demandeurs de l’existence des fissures. Toutefois, la présence d’une fissure à la fondation ne signifie pas nécessairement une infiltration d’eau. Or, les défendeurs ont indiqué qu’à leur connaissance, il n’y avait pas d’infiltrations d’eau dans la propriété. [ 33 ] Pourtant, dès la fonte des neiges au printemps et lors d’orages pendant l’été, des infiltrations sont survenues par une fissure cachée que les demandeurs ne pouvaient pas voir.

Ainsi, la fissure existait avant la vente de la propriété surtout que les demandeurs n’ont effectué aucun travail susceptible d’occasionner cette fissure. De plus, bien que les défendeurs ignoraient eux aussi l’existence de la fissure et l’infiltration d’eau au sous-sol, ils ont assuré les demandeurs, à leur déclaration écrite, qu’il n’y en avait pas, ce qui était inexact. [ 34 ] En ce qui concerne la mention au rapport de l’inspecteur concernant la présence de fissures, son rapport réfère exclusivement à une fissure apparente située au-dessus d’une des fenêtres du sous-sol.

Or, la preuve révèle que la fissure à l’origine de l’infiltration d’eau n’était pas visible ni de l’intérieur ni de l’extérieur. Ainsi, à moins de dégarnir le mur sous l’escalier afin de la voir de l’intérieur ou d’enlever le balcon en béton afin de la voir de l’extérieur, il n’y a rien que les demandeurs auraient pu faire afin de déceler cette fissure. Celle-ci n’était donc pas apparente. [ 35 ] Prenant en compte que les demandeurs se sont comportés en acheteurs prudents et diligents, ils n’avaient pas, dans les circonstances du dossier, à pousser plus loin leur examen de la propriété.

Enfin, une dénonciation écrite du vice a été transmise aux défendeurs qui se sont d’ailleurs déplacés pour le constater. [ 36 ] Il y a lieu d’aborder brièvement les reproches effectués par les défendeurs à l’endroit des demandeurs. Ils soulèvent, dans un premier temps, le manque d’entretien à la propriété. Selon le Tribunal, cette prétention n’est pas fondée.

La preuve a en effet révélé la présence d’eau près du solage lors d’un important orage, et ce, malgré les travaux correctifs à leur terrain afin d’éloigner l’eau de leur solage. [ 37 ] De plus, malgré ces travaux, les tests effectués avec le boyau d’arrosage ont tout de même donné lieu à une infiltration d’eau par la fissure sur le plancher du sous-sol. [ 38 ] Ainsi, le problème relié à l’infiltration était bel et bien la fissure et non seulement l’accumulation d’eau temporaire sur le bord de leur solage à la suite d’un orage. [ 39 ] En conclusion, la fissure dans la fondation sous l’escalier au sous-sol constitue bel et bien un vice caché et les demandeurs ont droit à la somme de 5 173,88 $ réclamée afin de la réparer. [ 40 ] Quant au chauffe-eau, l’offre d’achat ne réfère à aucun contrat que les demandeurs devaient assumer suite à l’achat de la propriété.

Comme le chauffe-eau était loué, il revenait aux défendeurs d’en informer les demandeurs et de compléter adéquatement l’offre d’achat signée par les parties. [ 41 ] De plus, l’acte de vente précise qu’il n’y a aucune charge affectant la propriété ce qui est inexact quant au chauffe-eau. Il y lieu également d’accorder ce volet de la réclamation des demandeurs au montant de 1 200 $ plus les taxes applicables, soit 1 379,70 $. [ 42 ] Pour ce qui est de la demande reconventionnelle, les défendeurs n’ont effectué aucune preuve des dommages qu’ils disent avoir subis.

De plus, la preuve n’a pas révélé que les agissements des demandeurs ont été fautifs et de mauvaise foi. Au contraire, leur réclamation en l’instance était bien fondée et leurs prétentions contenues à leur demande introductive n’avaient rien d’abusives. [ 43 ] En ce qui concerne leur refus de signer le document demandé par les défendeurs, en l’espèce, ce refus était raisonnable. En

effet, un litige existait entre les parties concernant la fissure et le chauffe-eau et les demandeurs n’avaient aucune obligation légale ou contractuelle de signer ce document en faveur des défendeurs. Les demandeurs reconventionnels n’ont donc pas fait la preuve de leurs prétentions et la demande reconventionnelle sera rejetée, mais sans frais. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 44 ] ACCUEILLE la demande; [ 45 ] CONDAMNE solidairement 9230-8634 Québec inc. et Thomas Laloux à payer conjointement aux demandeurs Jean-Thomas Pouliot et Frédérik Renaud la somme de 6 553,58 $ avec intérêts au taux légal, plus l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , à compter du 3 octobre 2013, date de la mise en demeure, avec les frais de justice de 169 $ ; [ 46 ] REJETTE la demande reconventionnelle, sans frais de justice. __________________________________ YVAN NOLET, J.C.Q. Date d’audience : 4 avril 2016