2016 QCCQ 9050, 2016 QCCQ 9050

JB4545 Re/Max Vision (1990) inc. c. Gauthier 2016 QCCQ 9050 COUR DU QUÉBEC CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE GATINEAU LOCALITÉ DE GATINEAU N° : 550-22-016860-155 DATE : 16 août 2016 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DE L’HONORABLE PATSY BOUTHILLETTE, J.C.Q. ______________________________________________________________________ RE/MAX VISION

(1990) INC. Demanderesse c. CHANTAL GAUTHIER ET MARTIN PELLETIER Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ INTRODUCTION [ 1 ] Re/Max Vision

(1990) Inc. (Re/Max) réclame la somme de 14 935,25 $ en commission impayée de Chantal Gauthier et Martin Pelletier suite à la vente de leur résidence. [ 2 ] Les défendeurs nient devoir ce montant puisqu’ils avaient une entente parallèle avec le courtier Yannick Arseneault selon laquelle s’ils vendaient eux-mêmes par l’intermédiaire du Proprio la commission payable aurait été de 1 % payable comptant.

CONTEXTE [ 3 ] La demanderesse est une société d’investissement œuvrant dans le domaine du courtage immobilier. [ 4 ] Le 27 novembre 2014, les défendeurs ont conclu avec la demanderesse un contrat de courtage exclusif relativement à la vente de la propriété sise au […] à Gatineau.

En vertu de ce contrat, les défendeurs se sont engagés à retenir en exclusivité les services de la demanderesse pour la mise en marché et la vente de leur propriété, et ce, pour toute la durée du contrat soit jusqu’au 27 juin 2015. [ 5 ] La preuve démontre que les défendeurs ont tout de même affiché la propriété sur le site immobilier du Proprio, et ce, alors que le contrat de courtage exclusif avec la demanderesse était toujours en vigueur. [ 6 ] Le 5 juin 2015, les défendeurs ont vendu la propriété à monsieur Luc Williams et madame Julie Jalbert pour la somme de 433 000 $. [ 7 ] La preuve démontre que les acheteurs avaient complété par l’entremise d’un courtier immobilier une promesse d’achat pour la propriété sous-mentionnée, mais que les défendeurs n’ont jamais donné suite à celle-ci.

La transaction a plutôt été conclu sous la bannière du Proprio. QUESTION EN LITIGE [ 8 ] La question en litige est : • Est-ce qu’il existe une entente verbale parallèle selon laquelle les défendeurs pouvaient vendre eux-mêmes leur propriété? ANALYSE

[ 9 ] La demanderesse a droit à sa rétribution conformément à son contrat de courtage si elle respecte certaines conditions. [ 10 ] Selon l’honorable Henri Richard, il existe trois conditions pour qu’une agence ou un courtier immobilier réclame sa rétribution [1] : − l’existence d’un contrat de courtage immobilier valablement formé : le courtier immobilier détient un permis et il y a un contrat de courtage écrit et signé; − le contrat a été exécuté correctement : le courtier respecte ses obligations d’habileté, de diligence, de prudence, de conseils et de vérification; − l’exécution d’un contrat de vente le 5 juin 2015. [ 11 ] En signant un contrat de courtage, les défendeurs se sont engagés à ne pas offrir eux-mêmes l’immeuble en vente et ne pas devenir partis à une entente parallèle visant la vente de l’immeuble sans l’intermédiaire du courtier immobilier : « Le caractère exclusif du contrat de courtage étudié ici reflète plutôt l’obligation pour le propriétaire vendeur, pendant la durée du contrat, de ne transiger par l’intermédiaire du courtier à qui il a confié le contrat de courtage et qu’à défaut de le faire, la rétribution sera tout de même due suivant les termes de la clause du contrat apparaissant à la rubrique rétribution du courtier [2] .» [ 12 ] Il appert clairement de la preuve présentée dans le présent dossier que la demanderesse a rempli ses obligations de courtier, elle avait effectivement un contrat valablement formé qui fût exécuté selon les règles de l’art.

Ce contrat a mené à la signature d’un contrat de vente pour un montant de 433 000 $ et en conséquence la demanderesse a droit à sa commission prévue au contrat de 3 %. [ 13 ] En défense, les défendeurs tentent de démontrer l’existence d’un contrat verbal leur permettant de continuer la mise en vente par l’intermédiaire « du Proprio » et si une vente intervenait, la rétribution à la demanderesse était réduit à 1 % en argent comptant payable au courtier Yannick Arseneault. [ 14 ] Cette entente est vivement niée par la demanderesse et son courtier Yannick Arseneault. [ 15 ] Pour réussir dans leur défense, les défendeurs Chantal Gauthier et Martin Pelletier doivent faire la preuve prépondérante des faits qui supportent l’existence d’un acte de simulation, et ce, conformément aux articles 2803 et 2804 du Code civil du Québec , qui se lisent comme suit : 2803.

Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée. 2804. La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante. [ 16 ] L’acte de simulation tel qu’allégué par les défendeurs est régi par l’

article 1451 du Code civil du Québec , qui se lit comme suit : 1451. Il y a simulation lorsque les parties conviennent d’exprimer leur volonté réelle non point dans un contrat apparent, mais dans un contrat secret, aussi appelé contre-lettre. Entre les parties, la contre-lettre l’emporte sur le contrat apparent. [ 17 ] La simulation verbale est possible [3] . [ 18 ] Pour établir l’existence d’une simulation, la preuve doit révéler un élément intentionnel des parties d’établir une simulation visant à tromper les parties, ainsi qu’un élément matériel.

L’élément d’intention ressort de l’analyse de la conduite des parties. Dans la cause Koulonovitch c. Goyer [4] la juge Lewis écrivait : [62] La simulation peut donc être prouvée par le biais de présomptions graves, précises et concordantes de l’intention des parties de créer deux actes distincts soit, un contrat public que l’on souhaite opposer aux tiers, et un contrat secret intervenu entre les parties contractantes concernant le même objet. Sur la preuve à faire, le juge Steve J. Reimnitz écrivait ceci dans Bonneau c. C.R . [5] :

[56] Lorsqu'on veut aller à l'encontre d'un contrat valablement fait, il faut établir clairement l'existence d'une volonté différente exprimée dans une contre-lettre signée . Il est possible de faire la preuve d'une contre-lettre verbale, mais encore faut-il que dans un tel cas, la preuve de la volonté exprimée par les deux parties soit démontrée .

Ici la thèse de l'existence d'une contre-lettre verbale doit échouer vu la position de la défenderesse qui nie catégoriquement l'existence de cette volonté. [ 19 ] Puisque les défendeurs ont le fardeau de démontrer l’existence d’une simulation, si la preuve n’est pas suffisamment convaincante ou si elle est contradictoire et que le Tribunal ne peut déterminer où se situe la vérité, la défense des défendeurs devra être rejetée. [ 20 ] La position des défendeurs est vivement contestée autant par le principal intéressé Yannick Arseneault que par la demanderesse Re/Max. [ 21 ] Il n’y a aucun commencement de preuve permettant de supporter la position des défendeurs.

D’ailleurs, au moment de l’audition, les défendeurs n’avaient toujours pas versé le 1 % comptant qu’ils prétendent devoir à Yannick Arseneault, courtier de la demanderesse. [ 22 ] Il n’y a eu aucune preuve de démarches de la part des défendeurs pour concrétiser cette prétendue entente. Dans les circonstances, puisque les défendeurs avaient le fardeau de démontrer l’existence d’un acte de simulation et qu’ils n’ont pas réussi à le faire leur défense est rejetée. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : ACCUEILLE la demande; CONDAMNE les défendeurs Chantal Gauthier et Martin Pelletier, à payer à la demanderesse RE/MAX Vision

(1990) Inc., la somme de 14 935,25 $ le tout avec intérêts au taux légal et l’indemnité additionnelle prévue à l’

article 1619 du Code civil du Québec , et ce, à compter du 5 juin 2015. LE TOUT avec frais de justice. __________________________________ PATSY BOUTHILLETTE, J.C.Q. Me Patricia Attalah Lapointe Beaulieu Procureurs de la demanderesse Chantal Gauthier Martin Pelletier défendeurs Date d’audience 18 février 2016