2018 QCCQ 8597, 2018 QCCQ 8597

Vallée c. Duchesne 2018 QCCQ 8597 COUR DU QUÉBEC «Division des petites créances» CANADA PROVINCE DE QUÉBEC DISTRICT DE TERREBONNE LOCALITÉ DE SAINT-JÉRÔME « Chambre civile » N° : 700-32-700422-171 DATE : 19 octobre 2018 ______________________________________________________________________ SOUS LA PRÉSIDENCE DU JUGE PIERRE CLICHE, C.Q. ______________________________________________________________________ STEVE VALLÉE -et- MARJORIE DUGAS Demandeurs c.

PATRICE DUCHESNE -et- JOCELYNE POTVIN Défendeurs ______________________________________________________________________ JUGEMENT ______________________________________________________________________ [ 1 ] Monsieur Steve Vallée et madame Marjorie Dugas (les demandeurs) réclament 8 000,00 $ à madame Jocelyne Potvin et monsieur Patrice Duchesne (les défendeurs) en application de la garantie légale de qualité (vices caché

s) suivant l’achat d’une résidence unifamiliale. [ 2 ] Les défendeurs contestent le bien-fondé de cette réclamation soutenant que tout vice qui pouvait affecter leur propriété était connu des demandeurs, et ce, antérieurement à son acquisition. [ 3 ] À tout évènement, ils ajoutent que les demandeurs ont renoncé aux bénéfices de la garantie légale par leur signature d’un document dans le cadre d’un règlement intervenu entre les parties postérieurement à leur transaction de vente. LA QUESTION EN LITIGE 1. Les demandeurs ont-ils démontré que l’immeuble acquis des défendeurs était atteint de vices cachés?

CONTEXTE [ 4 ] Au cours de l’année 1998, les défendeurs font construire la résidence unifamiliale située au [...] à St-Colomban. [ 5 ] Celle-ci comprend un espace d’entreposage attaché au bâtiment principal comportant une dalle de plancher en ciment et trois murs en béton coulé, incluant un des murs de fondation de l’immeuble, dont certaines parties de deux d’entre eux sont visibles de l’extérieur. [ 6 ] Au-dessus de cet espace se trouvent deux balcons construits l’un au-dessus de l’autre. [ 7 ] Les défendeurs ne constatent aucune infiltration d’eau à quelques endroits que ce soit dans leur résidence avant son achat par les demandeurs, le 14 mai 2015. [ 8 ] Après le dépôt d’une offre d’achat, ces derniers retiennent les services de madame Janique Marinier, technologue professionnelle et inspectrice en bâtiment qui, le 20 janvier 2015, procède à l’inspection de l’immeuble en présence de monsieur Vallée, madame Potvin et le courtier immobilier au service des demandeurs, monsieur Mathieu Beaudoin. [ 9 ] Le rapport d’inspection contient, entre autres, les mentions pertinentes suivantes : « 1.1 Cernes ou traces d’eau (condensation, frima, glace), d’humidité et de moisissures.

On doit considérer toutes mentions d’indices ou de risques relatifs à la présence d’eau, d’humidité, de condensation et de moisissures comme étant une priorité et agir en conséquence. L’inaction, lorsque de telles conditions sont connues, peut occasionner des dommages plus graves au bâtiment, avoir un impact sur la santé des occupants, ou retarder la découverte d’un problème grave qui aurait pu être

découvert si on avait agit sur le champ. [ …] 1.3 Recommandations d’investigations supplémentaires. L’investigation supplémentaire (ou expertise, ou vérification) est recommandée lorsque l’inspecteur doute de l’état d’une composante ou que des indices en nombre suffisant indiquent un problème potentiellement grave (qui diminue l’usage du bâtiment, dont les coûts de réparation peuvent être élevés, ou que la sécurité des occupants peut être en jeu). L’acheteur doit consulter des spécialistes dans leur domaine afin d’obtenir leur avis et un estimé des coûts de réparation à prévoir, selon la situation. […] 2. Description

sommaire et condition générale de la propriété. […] Nous sommes d’avis qu’en général, le bâtiment est en bon état si on le compare à des bâtiments semblables et du même âge. Cependant, la cause du soulèvement des balcons devra être trouvée et corrigée de façon à éviter des dommages plus importants à la structure du bâtiment. Aussi, la fissure au côté droit du sous-sol devra être scellée pour éviter des infiltrations d’eau et dommages plus graves. […] Voici une liste résumée des composantes à investiguer davantage, à corriger, à entretenir ou à mettre au niveau.

Sa lecture ne doit pas être considérée comme un remplacement à la lecture du rapport complet. Seules les composantes les plus importantes sont discutées dans cette liste.

Le lecteur comprend donc qu’il doit lire le rapport entier afin de se faire une idée sur l’état du bâtiment. • Cibler la cause et stabiliser le mouvement des planchers des balcons extérieurs. • Colmater la fissure observée au mur droit, vers le coin avant droit du sous-sol et surveiller son évolution au fil du temps. • Vérifier la cause de la présence d’efflorescence sur la dalle de béton et mur de fondation au coin avant droit du sous-sol (présence d’humidité). La corriger à la source. […] 3.

Composantes structurales […] 3.1 Fondations et drainages […] Murs de fondation en béton coulé La présence de neige a limité notre inspection au bas des murs de fondation. Du côté extérieur, nous avons observé une fissure horizontale dans la

section extérieure sous le balcon au côté droit. (Identifiée aux fins du présent jugement comme étant la fissure # 1) Cette fissure est structurale et peut avoir été causée par des poussées latérales du sol, entre autres. Nous recommandons de la colmater et de suivre son évolution au fil du temps. Derrière les objets entreposés le long du mur droit au sous-sol (salle de fournaise), nous avons remarqué des cernes d’eau sur les composantes et autour d’une fissure visible dans le béton de la fondation. Du côté extérieur, cette fissure n’était pas visible.

Nous recommandons de la faire vérifier et de la colmater pour éviter des dommages plus importants. S’assurer qu’il n’y a pas d’autres sources de problématiques pouvant être reliées. Au coin avant droit du sous-sol, près des équipements de pompage de l’eau potable, des cernes d’eau et d’humidité étaient visibles sur le béton de fondation et la dalle. Bien que cette

section du sous-sol soit plus humide à cause des composantes reliées au puis, il pourrait y avoir d’autres facteurs en cause, dont un mauvais drainage des fondations.

Aussi, l’espace entre la dalle de béton et les murs de béton devrait être étanché pour éviter que l’humidité puisse y passer.» (Sic) (Soulignements ajoutés) [ 10 ] Le contenu de ce rapport n’est pas communiqué aux défendeurs à l’exception de l’existence d’une fissure diagonale, présente dans le mur de fondation de l’immeuble et située près de l’entrée d’eau (identifiée aux fins du présent jugement comme étant la fissure # 2). [ 11 ] En effet, madame Potvin dit avoir été informée de son existence par madame Marinier. [ 12 ] Les défendeurs affirment cependant que ce n’est qu’en déneigeant une

partie du mur de fondation extérieur, dans les heures suivant l’inspection de leur résidence, qu’ils ont pu constater l’existence de cette fissure. [ 13 ] Les demandeurs ne suivent pas les recommandations émises par madame Marinier et acceptent de faire l’acquisition de l’immeuble en litige, avec la garantie légale de qualité, sans exiger de leurs vendeurs qu’ils procèdent à la réparation des fissures

décelées lors de son inspection, ni une réduction de son prix de vente, et ce, après avoir reçu une déclaration de leur part quant à l’absence d’infiltration d’eau par le passé. [ 14 ] Au cours de l’été 2016 et au moment de fortes pluies, les demandeurs entendent un bruit de ruissellement près du chauffe-eau. [ 15 ] Suivant le retrait partiel des éléments servant d’isolant appuyés sur une

partie du mur de fondation, il constate que de l’eau s’échappe de la fissure diagonale, présente dans le mur de fondation (fissure # 2), et s’écoule sur le dessus de la semelle étant donné l’existence d’un espacement entre le bas du mur de fondation et la dalle de plancher. [ 16 ] Sur la

partie sud de ce mur, près de la jonction avec la

partie ouest du mur extérieur de l’espace d’entreposage, se trouve une autre fissure, laquelle est de forme verticale (identifiée aux fins du présent jugement comme étant la fissure # 3). [ 17 ] Le 20 août 2016, après avoir été avisés verbalement de la situation et reçu des demandeurs des estimations pour les travaux correctifs requis, les défendeurs se rendent sur place et constatent l’existence des trois fissures ci-devant mentionnées. [ 18 ] Les parties s’entendent alors pour assumer en parts égales le paiement du coût des travaux de réparation de ces fissures, y compris l’isolation des murs. [ 19 ] Sur place, madame Potvin rédige le document suivant, lequel est signé par les parties : « Les vendeurs consentent à contribuer pour effectuer les réparations de la fondation pour un montant maximal de 2000 $.

Les acheteurs vont faire effectuer les travaux à leur convenance par l’entrepreneur de leur choix.

Suite à l’exécution des travaux, advenant d’autres problématiques de fondation (infiltration d’eau, mouvement de fondation, etc…) les vendeurs se dégagent de toute responsabilité et ne seront pas tenus responsables des dommages.» (Sic) [ 20 ] Conformément à cette entente, une somme de 2 000,00 $ est versée aux demandeurs par les défendeurs. [ 21 ] Au moment de la rencontre des parties, les défendeurs soutiennent que l’espace d’entreposage est alors vide, ce qui permet de voir, dans son coin nord-ouest, des craquements et fissures à la base de son mur de fondation, soit à l’extrémité de la fissure #1 qui s’y trouve. [ 22 ] Les demandeurs nient être en mesure de voir cette

partie du mur de fondation étant donné qu’ils soutiennent que l’endroit contient toujours beaucoup de bois de chauffage. [ 23 ] Ce n’est que quelques semaines plus tard et suivant le retrait de ce bois qu’ils affirment en avoir fait la constatation pour la première fois. [ 24 ] Au cours du mois de septembre 2016, la compagnie Goudron du Québec procède, à leur demande, à l’excavation des murs de fondation situés du côté ouest de leur résidence dans le but de procéder aux réparations des fissures déjà identifiées. [ 25 ] Lors de ces travaux, la semelle sur laquelle s’appuie le mur extérieur de l’espace d’entreposage semble s’être affaissée. [ 26 ] Les défendeurs mandatent rapidement la firme d’ingénierie Breault et Gosselin Conseil inc. (Breault et Gosselin) alors que les travaux sont suspendus momentanément. [ 27 ] De façon concomitante, monsieur Duchesne se rend sur place après avoir été avisé par monsieur Vallée. [ 28 ] Ils constatent, tous les deux, que la dalle de plancher de l’espace d’entreposage n’a subi aucun affaissement, mais que c’est plutôt le mur extérieur de cet espace qui semble s’être soulevé. [ 29 ] Dès le lendemain, monsieur Vallée est informé que les défendeurs nient toute responsabilité relativement à situation étant donné le contenu du document signé par les parties le 20 août 2016 qu’ils le jugent comme étant une renonciation finale, de la part des demandeurs, à leur recours pour toute problématique concernant les fondations de l’immeuble en litige. [ 30 ] Le rapport d’expertise de Breault et Gosselin, émis le 5 octobre 2016, contient les constatations et conclusions pertinentes suivantes : « Fissures en façade latérale droite du bâtiment Les fissures observées à l’endroit de la façade latérale droite du bâtiment ont principalement été causées par l’absence de protection contre le gel d’une

partie des murs de fondation du bâtiment, soit les murs de fondation de l’espace de rangement pour le bois de chauffage. En effet, selon la géométrie des fissures et déformations observées lors de l’expertise, il appert que des mouvements gélifs se sont produits par le passé causant ainsi l’apparition des fissures. Il n’est d’ailleurs pas surprenant à notre avis que de tels mouvements ce soient produites considérant la conception de l’espace d’entreposage pour le bois de chauffage qui ne prévoyait pas de « frost pit » ou la mise en place d’isolant rigide en guise de compensation.

Le froid a donc simplement pu pénétrer dans le sol au travers du béton du mur de fondation de l’intérieur de l’espace de rangement pour le bois de chauffage et ainsi faire gonfler le sol gélif saturé d’eau sur les côtés et surtout sous le niveau de la semelle de fondation (qui

n’est pas située à au moins 4’6’’ sous le niveau du sol fini). […] Il n’est par contre pas impossible qu’un léger tassement du sol se soit produit localement sous les murs de fondation de l’espace de rangement du bois de chauffage suite aux soulèvements gélifs décrits. Si cela était le cas, le tassement devrait soit s’être stabilisé ou tendre à l’être (en considérant le type de sol en place).

On peut donc considérer, selon les faits observés sur place, que la tenue des travaux correctifs proposés (mise en place de panneaux isolants) sera suffisante dans les circonstances afin de mettre un terme au phénomène expliqué. […] Travaux correctifs & Conclusion Selon notre estimation préliminaire (de type ordre de grandeur), il en coûterait environ 8000 $ + taxes afin de procéder aux travaux correctifs mentionnés cela n’incluant pas les travaux d’excavation et de remblayage, d’aménagement paysager ou de ragréage de tout fini intérieur (chambre mécanique). » [1] (Sic) (Soulignements ajoutés) [ 31 ] Les travaux correctifs nécessaires sont réalisés, quelques semaines plus tard, au coût de 10 347,75 $, taxes incluses. [ 32 ] Les 4 et 11 novembre 2016, les demandeurs mettent en demeure les défendeurs de leur verser la somme de 8 000,00 $, compte tenu de leur paiement de 2 000,00 $ suivant l’entente conclue entre les parties le 20 août 2016. [ 33 ] Le 10 avril 2017, suivant le refus des défendeurs d’obtempérer aux mises en demeure reçues, les demandeurs déposent contre eux leur réclamation.

ANALYSE 1. Les demandeurs ont-ils démontré que l’immeuble acquis des défendeurs était atteint de vices cachés? [ 34 ] Une réponse négative doit être donnée à cette question pour les raisons suivantes. A.

Les principes de droit applicables [ 35 ] C’est aux demandeurs qu'il revient de démontrer le bien-fondé de leur réclamation et les faits qui la soutiennent selon la balance des probabilités. [2] [ 36 ] En ce qui concerne le présent litige, le législateur a adopté un cadre juridique spécifique prévoyant des responsabilités pour le vendeur afin d'assurer à l’acheteur la pleine jouissance du bien vendu. [ 37 ] Une des garanties du droit de propriété est la garantie légale de qualité, communément appelée la garantie contre les vices cachés. [ 38 ] Celle-ci est énoncée à l’

article 1726 du Code civil du Québec qui se lit comme suit :

Article 1726. Le vendeur est tenu de garantir à l’acheteur que le bien et ses accessoires sont, lors de la vente, exempts de vices cachés qui le rendent impropre à l’usage auquel on le destine ou qui diminuent tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté, ou n’aurait pas donné si haut prix, s’il les avait connus.

Il n’est, cependant, pas tenu de garantir le vice caché connu de l’acheteur ni le vice apparent; est apparent le vice qui peut être constaté par un acheteur prudent et diligent sans avoir besoin de recourir à un expert. [ 39 ] Pour répondre aux exigences de la garantie légale de qualité, le vice doit réunir les conditions suivantes : 1. être caché; 2. être inconnu de l’acheteur; 3. être important;

4. être antérieur à la vente; 5. avoir fait l’objet d’une dénonciation écrite dans un délai raisonnable de la découverte du vice. [ 40 ] Voyons maintenant en détail la première de ces conditions en vue de son application au présent litige. 1.

Le vice doit être caché [ 41 ] Le caractère caché d'un vice s'évalue objectivement en examinant, entre autres, le degré d'inspection du bien faite par l'acheteur, suivant les critères d'un acheteur prudent et diligent [3] . [ 42 ] Pour déterminer si le vice est caché, le Tribunal doit déterminer si l'acheteur connaissait ou aurait dû connaître le défaut affectant le bien lors de son acquisition [4] . [ 43 ] Un vice est considéré comme apparent si un acheteur raisonnable peut le découvrir puisque la garantie légale ne s'appliquera pas s’il fait défaut d'exécuter convenablement son devoir d'inspection [5] . [ 44 ] L'acheteur doit faire un examen raisonnable, attentif et sérieux du bien qu'il propose d'acquérir, sans avoir besoin cependant de recourir à l'aide d'un expert [6] . [ 45 ] Ainsi, son examen attentif ne nécessite pas qu’il doive prendre des mesures exceptionnelles pour tenter de découvrir des vices potentiellement cachés [7] . [ 46 ] En effet, le test de l’acheteur prudent et diligent n’est pas nécessairement celui d’un expert, tenu à une obligation de résultat. [ 47 ] Cependant, il n'est pas pour autant soustrait à toute obligation et ne peut s'en remettre uniquement aux déclarations du vendeur. [ 48 ] En effet, il doit jouer un rôle actif et se montrer attentif aux informations disponibles et aux indices qu'il peut observer. [ 49 ] Ainsi, un vice n'est pas caché du seul fait que l'acheteur ne l'a pas aperçu ou n'a pas su apprécier la gravité des indices permettant de soupçonner son existence. [ 50 ] En effet, en présence de tels indices, un acheteur prudent et diligent doit recourir aux services d’un expert afin que ce dernier puisse procéder à une inspection plus approfondie du bien qu’il s’apprête à acquérir s’il ne possède par les compétences pour le faire. [ 51 ] Par conséquent, la détermination de ce qui est caché ou apparent sera influencée par l'ensemble des circonstances particulières à chaque cas. [ 52 ] Ainsi, le Tribunal prend en considération le statut du vendeur (spécialisé ou non), celui de l'acheteur (profane ou qualifié en construction), la nature du bien acheté (maison, commerce, industrie), son âge, le prix payé, la nature du vice et le comportement des parties. [ 53 ] Enfin, l'acheteur qui requiert les services d'un inspecteur préachat se doit d'examiner le contenu de son rapport, suivre ses recommandations et au besoin, pousser plus loin l'inspection du bien. [8] B.

Application des principes juridiques aux faits en litige [ 54 ] Avant l’achat de la propriété en litige, les demandeurs ont été clairement informés, suivant le contenu du rapport de leur inspectrice en bâtiment, de l’existence de la fissure #1, soit celle présente « dans la

section extérieure sous le balcon au côté droit », de forme horizontale, ainsi qu’une des deux autres présentes dans le mur ouest de fondation de l’immeuble. [ 55 ] En plus d’avoir qualifié la fissure #1 de structurelle et d’indiquer qu’elle pouvait avoir été causée, entre autres, par des poussées latérales du sol, madame Marinier identifie l’existence d’un problème de soulèvement des balcons, situés au-dessus du mur fissuré, nécessitant, selon elle, une investigation supplémentaire afin d’en déterminer la cause. [ 56 ] Outre ces dernières recommandations, elle émet des commentaires additionnels à propos des autres fissures et de la présence de cernes d’eau à certains endroits au bas du mur ouest de fondation de l’immeuble. [ 57 ] Ainsi, l’ensemble de ses observations et commentaires fait référence à des indices suffisamment sérieux laissant présager l’existence d’un vice pouvant affecter le mur de fondation extérieur de la

partie servant de lieu d’entreposage. [ 58 ] Dans de telles circonstances, les demandeurs se devaient de suivre ses recommandations et de retenir les services d’un expert, ce qui leur aurait permis de découvrir ce qu’ils ont finalement découvert en septembre 2016. [ 59 ] Bien que cela nécessite l’exécution de certains travaux d’excavation, sujet à l’approbation préalable de leurs vendeurs, de tels travaux s’avéraient nécessaires dans le cadre de leur obligation d’agir avec prudence et diligence. [ 60 ] Dans l’hypothèse où les défendeurs auraient refusé que de tels travaux puissent être exécutés, ils avaient alors le choix de s’abstenir de faire l’acquisition de l’immeuble en litige ou, comme ils l’ont fait, d’en faire l’acquisition en assumant le risque qu’il soit atteint d’un vice de construction, tel qu’identifié par la firme Breault et Gosselin. [ 61 ] Par conséquent, l’absence de protection contre le gel, située sous la

partie servant d’entreposage, ne peut, compte tenu des circonstances du présent litige, constituer un vice caché qu’un acheteur prudent et diligent n’aurait pu découvrir.

[ 62 ] Il est donc inutile pour le Tribunal de traiter de la portée juridique du document signé par les parties le 20 août 2016. [ 63 ] En conclusion, le caractère caché du vice allégué n’a pas été démontré par madame Dugas et monsieur Vallée, faisant en sorte que leur recours dirigé contre madame Potvin et monsieur Duchesne doit être rejeté. POUR CES MOTIFS, LE TRIBUNAL : [ 64 ] REJETTE la réclamation des demandeurs, madame Marjorie Dugas et monsieur Steve Vallée; [ 65 ] Le tout , AVEC LES FRAIS DE JUSTICE. __________________________________ Pierre Cliche, J.C.Q. Dates d’audience : 7 juillet 2018 et 25 septembre 2018 [2]

Article 2803 . Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention. Celui qui prétend qu'un droit est nul, a été modifié ou est éteint doit prouver les faits sur lesquels sa prétention est fondée.

Article 2804 . La preuve qui rend l'existence d'un fait plus probable que son inexistence est suffisante, à moins que la loi n'exige une preuve plus convaincante .